Baufinanzierung geplatzt nach dem Notartermin – und jetzt?

Das kannst du tun

• Bestimme mit einem Budgetrechner dein finanzielles Limit – inklusive Nebenkosten.
• Nutze den Kreditfinder von Wohnglück.de und eine professionelle Beratung, um dich finanziell optimal aufzustellen.
• Hole dir vor dem Immobilienkauf eine Finanzierungsbestätigung.
• Achte auf einen Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag.
• Sprich frühzeitig mit dem Verkäufer und ziehe rechtliche Unterstützung hinzu, um Rückabwicklung oder Zahlungsaufschub zu klären.

Finanzierung geplatzt nach Notartermin – was bedeutet das?

Ist der Kaufvertrag notariell unterzeichnet, bist du rechtlich zum Kauf verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn deine Bank die Finanzierung im Nachhinein doch nicht freigibt. Viele Käufer unterschätzen, wie bindend dieser Schritt ist – selbst wenn noch kein Geld geflossen ist.

Ein geplatzter Kredit bedeutet in diesem Fall: Du kannst den Kaufpreis nicht zahlen, musst aber weiterhin liefern – oder mit erheblichen finanziellen Konsequenzen rechnen. Ohne spezielle Rücktrittsklauseln oder einen Finanzierungsvorbehalt drohen Vertragsstrafen, Schadenersatzforderungen und hohe Zusatzkosten.

Deshalb gilt: Eine Finanzierung sollte immer möglichst wasserdicht sein, bevor du zum Notar gehst. Außerdem solltest du den Kaufvertrag genau prüfen, um Risiken zu minimieren. 

Gründe, warum eine Baufinanzierung nach dem Notartermin platzt

Es gibt mehrere Gründe, warum eine Baufinanzierung nach der Vertragsunterzeichnung scheitern kann:

• Wert der Immobilie zu hoch eingeschätzt: Die Bank bewertet das Objekt niedriger als gedacht – und finanziert nicht die volle Summe.
• Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen: Wichtige Dokumente wie Einkommensnachweise, Baupläne oder Grundbuchauszüge fehlen oder sind unvollständig.
• Verschlechterung der Bonität: Änderungen bei Einkommen, Arbeitsverhältnis oder SCHUFA-Eintrag wirken sich negativ auf die Kreditwürdigkeit aus. Informiere dich hier, wie Banken bei der Bonitätsprüfung vorgehen.
• Bankseitige Verzögerungen oder Ablehnung: Interne Umstellungen, neue Kreditrichtlinien oder Risikobewertungen führen zum Rückzug der Zusage.
• Keine gesicherte Finanzierung vor Vertragsunterzeichnung: Manche Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, bevor sie eine verbindliche Finanzierung in der Tasche haben. Eine Finanzierungsbestätigung ist zwar keine Auszahlungsgarantie, zeigt aber, dass du grundsätzlich zahlungsfähig bist und minimiert das Risiko eines geplatzten Darlehens. 

Kaufvertrag unterschrieben, Finanzierung geplatzt – was jetzt?

Du hast beim Notar unterschrieben, doch plötzlich platzt die Finanzierung. Das ist ein Ernstfall – denn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist rechtsverbindlich. Auch wenn du die Finanzierung nicht verschuldet zum Scheitern gebracht hast, bist du zur Zahlung verpflichtet. Umso wichtiger ist es jetzt, schnell und strukturiert zu handeln.

Schritt 1: Kaufvertrag genau prüfen (lassen)

Lies deinen Kaufvertrag gründlich durch – oder lasse ihn sofort von einem Fachanwalt prüfen. Achte dabei auf:

• Finanzierungsvorbehalt: Gibt es eine Klausel, die den Vertrag von einer erfolgreichen Finanzierung abhängig macht (sogenannte "aufschiebende Bedingung")?
• Fristen und Nachweispflichten: Bis wann musst du die Finanzierung nachweisen? Wie viele Banken musst du angefragt haben?
• Rücktrittsrechte (Rücktrittsklausel): Wurden bestimmte Bedingungen vereinbart, unter denen ein Rücktritt zulässig ist?

Fehlen ein Finanzierungsvorbehalt oder eine spezielle Rücktrittsklausel, besteht meist kein automatisches Rücktrittsrecht. In dem Fall musst du auf Kulanz hoffen oder prüfen, ob ein Rücktritt aus "wichtigem Grund" vorliegt (z. B. arglistige Täuschung oder schwere Vertragsmängel).

Schritt 2: Bankgespräch führen & Gründe klären

Kontaktiere deine Bank sofort. Frage konkret:

• Warum wurde die Finanzierung verweigert oder gestoppt?
• Fehlen Unterlagen – und kannst du diese nachreichen?
• Besteht Aussicht auf eine Lösung oder einen alternativen Finanzierungsvorschlag?

Dokumentiere alle Gespräche und E-Mails – diese Nachweise brauchst du gegebenenfalls für eine Rückabwicklung oder einen Rechtsstreit.

Schritt 3: Verkäufer informieren

Nimm schnellstmöglich Kontakt zum Verkäufer auf und schildere transparent deine Situation. Je früher du informierst, desto höher die Chance auf eine pragmatische Lösung. Wichtig:

• Zeige, dass du aktiv nach Lösungen suchst.
• Bitte gegebenenfalls um Fristverlängerung zur Kaufpreiszahlung.
• Prüfe, ob eine einvernehmliche Rückabwicklung möglich ist – oft gegen Übernahme von Notarkosten und einem Teil der Maklerprovision.

Schritt 4: Alternative Finanzierung prüfen

Parallel solltest du prüfen, ob du über eine andere Bank oder einen neuen Finanzierungspartner doch noch zum Ziel kommst. Wohnglück.de bietet dir mit dem Kreditfinder kurzfristige Hilfe – inkl. Beratung und Vermittlung passender Angebote. Wichtig: Lass keine Zeit verstreichen – jede Verzögerung erhöht dein Risiko.

Schritt 5: Rechtlich absichern

Lass dich von einem Anwalt für Immobilienrecht beraten. Er hilft dir zu klären, ...

• ob du rechtswirksam vom Vertrag zurücktreten kannst,
• welche Kosten auf dich zukommen (z. B. Notar, Schadenersatz),
• wie du eine Rückabwicklung rechtssicher veranlasst.

Finanzierung geplatzt – Folgen für Käufer

Wenn der Kaufvertrag steht, aber die Finanzierung platzt, kann es teuer werden – selbst wenn der Immobilienerwerb letztlich nicht zustande kommt. Denn mit der Unterschrift beim Notar gehst du rechtliche Verpflichtungen ein, die auch ohne Zahlung des Kaufpreises greifen.

Das sind mögliche finanzielle Folgen:

• Schadenersatzforderungen des Verkäufers: Etwa, wenn dieser die Immobilie zwischenzeitlich günstiger verkaufen muss oder zusätzliche Vermarktungskosten entstehen.
• Notarkosten: Der Notar stellt seine Leistung auch dann in Rechnung, wenn die Finanzierung scheitert. In der Regel sind das 1–1,5 Prozent des Kaufpreises.
• Maklercourtage: Ist ein Maklervertrag unterschrieben und wurde die Immobilie durch ihn vermittelt, kann auch bei gescheiterter Abwicklung die Provision fällig werden.
• Rückabwicklungskosten: Wenn eine Rückabwicklung des Vertrags erfolgt (mit Zustimmung beider Parteien), entstehen in der Regel weitere Gebühren, etwa für Löschungsbewilligungen oder neue Notartermine.
• Zinsverluste oder Gebühren bei der Bank: Manche Kreditinstitute berechnen Gebühren, wenn die Finanzierung nicht abgerufen werden kann – insbesondere bei Festzinsvereinbarungen.

Die Kosten können sich schnell auf mehrere Tausend Euro summieren. Deshalb solltest du die Baufinanzierung vor der Unterschrift auf sichere Beine stellen – im Bestfall lässt du dich von einem Finanzierungsexperten beraten. Eine Finanzierungsbestätigung von Wohnglück.de ist zwar keine Garantie, kann dir aber Sicherheit geben.

Baufinanzierung scheitert – Folgen für Verkäufer

Wenn die Finanzierung des Käufers nach dem Notartermin platzt, steht auch der Verkäufer vor Problemen – vor allem, wenn er bereits mit dem Abschluss gerechnet hat. Zwar kann er in vielen Fällen Schadenersatz fordern, aber das ersetzt nicht unbedingt den entgangenen Verkauf. Auch für ihn entsteht oft finanzieller und organisatorischer Aufwand.

Mögliche Folgen für den Verkäufer:

• Verzögerung beim Immobilienverkauf: Die Immobilie muss erneut angeboten werden, was Wochen oder Monate dauern kann – gerade bei schwieriger Marktlage.
• Finanzielle Nachteile: Möglicherweise sinkt der Marktwert der Immobilie, oder die Immobilie wird nur unter dem ursprünglich vereinbarten Preis wieder verkauft.
• Zusätzliche Kosten: Neue Inserate, Maklerprovisionen, Notarhonorare oder laufende Betriebskosten, die eigentlich bald entfallen sollten, können zusätzliche Kosten verursachen.
• Risiko bei Anschlussfinanzierung: Wenn der Verkäufer selbst bereits eine neue Immobilie gekauft oder geplant hat, kann der geplatzte Verkauf auch seine Finanzierung gefährden.

In vielen Fällen wird der Verkäufer bereit sein, den Vertrag rückabzuwickeln – oft jedoch nicht ohne Kostenbeteiligung des Käufers. Ist der Verkäufer wenig kompromissbereit, kann er auf Vertragserfüllung oder Schadenersatz klagen. Umso wichtiger ist es für Käufer, die Finanzierung vor dem Notartermin wasserdicht aufzustellen.

Rücktritt vom Kaufvertrag – (wie) geht das beim Immobilienkauf?

Ein Immobilienkauf ist kein klassisches Geschäft mit einfachem Widerrufsrecht. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist in Deutschland grundsätzlich rechtsverbindlich – und lässt sich nicht einfach rückgängig machen, nur weil die Finanzierung nicht zustande kommt. Ein Rücktritt ist aber in bestimmten Fällen möglich – vor allem, wenn er vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist.

1. Vertraglich vereinbarter Finanzierungsvorbehalt

Eine gängige Lösung ist der sogenannte Finanzierungsvorbehalt, auch "aufschiebende Bedingung" genannt. Dieser Passus wird im Kaufvertrag festgelegt und besagt, dass der Vertrag nur gilt, wenn innerhalb einer bestimmten Frist eine verbindliche Finanzierungszusage vorliegt. Scheitert die Finanzierung trotz nachweislicher Bemühungen, kannst du vom Vertrag zurücktreten – ohne rechtliche Konsequenzen. Diese Klausel muss jedoch explizit im Kaufvertrag stehen – sie ist nicht automatisch enthalten.

2. Rücktrittsklausel im Kaufvertrag

Neben dem Finanzierungsvorbehalt kann der Kaufvertrag auch eine allgemeine Rücktrittsklausel enthalten. Diese regelt, unter welchen Umständen Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten dürfen – etwa bei nicht fristgerechtem Zahlungseingang, fehlenden Genehmigungen oder unerwarteten Risiken. Eine solche Klausel bietet beiden Seiten zusätzliche Absicherung, muss aber konkret formuliert und notariell beurkundet sein.

3. Gesetzliches Rücktrittsrecht bei Täuschung

Ein gesetzlich begründeter Rücktritt ist nur in Ausnahmefällen möglich – zum Beispiel bei arglistiger Täuschung. Wenn der Verkäufer wichtige Mängel verschweigt (etwa Feuchtigkeitsschäden, Altlasten oder nicht genehmigte Anbauten), kann das ein Rücktrittsgrund sein. Voraussetzung: Die Mängel beeinträchtigen den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich und wurden absichtlich oder grob fahrlässig verschwiegen.

4. Einvernehmliche Rückabwicklung

Fehlt ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht, bleibt nur der Weg über eine einvernehmliche Rückabwicklung. Diese muss mit dem Verkäufer abgestimmt und notariell dokumentiert werden. Häufig wird dabei ein Teil der Kosten vom Käufer übernommen – z. B. für bereits entstandene Notar- oder Maklerkosten oder bei einem Wertverlust durch gescheiterte Folgeverkäufe.

5. Sonderfall Teilungsversteigerung

In seltenen Fällen – z. B. nach dem Erwerb einer Immobilie über eine Teilungsversteigerung – kann ein Rücktrittsrecht entstehen, wenn gravierende Mängel erst nachträglich erkannt werden. Dies ist jedoch juristisch komplex und sollte immer im Detail geprüft werden.

Wichtig: Ein Rücktritt muss schriftlich erklärt und sauber begründet sein. Lass dich von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten, um Risiken und mögliche Kosten realistisch einzuschätzen. 

Risiko minimieren und Baufinanzierung absichern 

Die beste Absicherung gegen eine geplatzte Finanzierung nach dem Notartermin ist eine gründliche Vorbereitung. Wer rechtzeitig plant und absichert, senkt das Risiko eines geplatzten Baukredits deutlich.

Das kannst du tun:

• Frühzeitig Finanzierungsbestätigung einholen: Mit einer Finanzierungsbestätigung hast du zwar keine Auszahlungsgarantie, zeigst aber deine Zahlungsfähigkeit und weißt, dass eine Bank den Kaufpreis grundsätzlich finanzieren würde.
• Vertrag mit Finanzierungsvorbehalt aushandeln: Lass im Kaufvertrag festhalten, dass er nur wirksam wird, wenn die Finanzierung innerhalb einer bestimmten Frist gelingt.
• Budget realistisch kalkulieren: Plane mit dem Budgetrechner von Wohnglück.de und denke auch an die Nebenkosten. Zu knappe Kalkulationen führen oft zu Ablehnungen durch die Bank.
• Bonität und Unterlagen checken: Überprüfe deine SCHUFA-Auskunft vorab und kläre mit deinem Finanzberater, welche Einkommensnachweise, Sicherheiten und Unterlagen die Bank braucht.

Tipp: Ein persönliches Finanzierungsgespräch mit einem unabhängigen Experten – etwa mit der Wohnglück.de-Baufinanzierung – kann grundsätzlich helfen, Stolperfallen frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.

Fazit: Geplatzte Finanzierung – teuer, aber nicht immer das Ende

Eine geplatzte Finanzierung nach dem Notartermin ist ein Albtraum für jeden Immobilienkäufer – und kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Notarkosten, Schadenersatz oder Vertragsstrafen sind keine Seltenheit, wenn keine wirksamen Rücktrittsklauseln greifen. Gleichzeitig geraten auch Verkäufer in Bedrängnis, wenn der Verkauf scheitert.

Doch das Risiko lässt sich deutlich reduzieren: Wer sich vor Abschluss einer Baufinanzierung professionell beraten lässt, eine Finanzierungsbestätigung vorlegt und die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzt, handelt vorausschauend – und schützt sich vor bösen Überraschungen. Wichtig ist auch, im Kaufvertrag klare Rücktrittsbedingungen zu vereinbaren, etwa in Form eines Finanzierungsvorbehalts.

Wenn deine Finanzierung doch noch ins Wanken gerät, heißt das nicht automatisch das Aus: Mit guter Kommunikation, einem alternativen Finanzierungspartner und juristischer Beratung kannst du oft Schlimmeres abwenden – oder zumindest die Schäden begrenzen.

Häufig gestellte Fragen zur nach dem Notartermin geplatzten Finanzierung