Maklervertrag – was ist zu beachten?

Was bedeutet eure Unterschrift unter einem Maklervertrag? Wozu ist der Auftraggeber verpflichtet und wozu der Makler? Beim Kauf und Verkauf von Immobilien geht es um viel Geld. Grund genug, sich vor dem Unterzeichnen mit den wichtigsten Fragen in Sachen Maklervertrag zu beschäftigen.

Was ist ein Maklervertrag?

Bei einem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag. Er wird zwischen einem Immobilienmakler und einem Auftraggeber abgeschlossen. Das kann jemand sein, der eine Immobilie verkaufen möchte, oder jemand, der auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung ist, die er kaufen oder mieten möchte.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 652 BGB, Abs. 1) regelt dabei zwar, dass der Makler im Falle einer erfolgreichen Vermittlung eine Vergütung (Provision) erhält. Weitere Inhalte des Maklervertrags schreibt der Gesetzgeber aber nicht vor. Daher ist es wichtig, dass die Vertragsparteien genau festhalten, welche Leistungen erwartet werden.

Bei der Zusammenarbeit mit einem Makler könnt ihr zwischen drei Vertragsarten wählen, die alle ihre Vor- und Nachteile haben:

1. der einfache Maklervertrag,
2. der Alleinauftrag und der
3. qualifizierte Alleinauftrag.

Weitere Infos zu den einzelnen Vertragsarten findet ihr in den nächsten Abschnitten.

Einfacher Maklervertrag

Beim einfachen Maklervertrag beauftragt der Kunde den Immobilienmakler durch eine einfache schriftliche Erlaubnis, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen.

Vorteile: Als Auftraggeber verpflichtet ihr euch zu nichts. Ihr könnt zusätzlich weitere Makler formlos beauftragen oder euer Haus selbst auf den Markt bringen. Findet ihr selbst einen Käufer, erhält der Makler bei einem einfachen Maklervertrag keine Provision.

Nachteile: Der betreffende Makler kann nicht sicher sein, dass sich seine Arbeit auszahlt. Seine Motivation, die Immobilie für einen guten Preis zu verkaufen, ist dementsprechend eher gering und der Auftraggeber kann sich nicht sicher sein, dass er für ihn aktiv wird. Außerdem kann es unseriös wirken, wenn zeitgleich mehrere Makler ein Objekt anbieten. Das schadet dem Ruf der Makler und wirkt sich für euch unter Umständen nachteilig auf den Preis aus. Viele Makler lehnen diese Vertragsvariante deshalb ab.

Makleralleinauftrag

Bei einem Makleralleinauftrag verpflichtet der Auftraggeber nur einen Makler. Er verzichtet darauf, weitere Makler zu beauftragen. Er selbst darf seine Immobilie aber auch weiterhin verkaufen. Eine Provision würde in diesem Fall nicht fällig. Bei einem Makleralleinauftrag wird auch eine feste Vertragslaufzeit vereinbart.

Vorteile: Die Aussicht auf eine gute Provision im Falle einer erfolgreichen Vermittlung motiviert den Makler, einen guten Job zu machen. Außerdem verpflichtet der Vertrag ihn, tatsächlich tätig zu werden. Setzt ihr zusätzlich eine Frist (zum Beispiel vier oder sechs Monate), könnt ihr die Verkaufsbemühungen eures Wunsch-Maklers beschleunigen.

Nachteile: Der Kunde ist von der Expertise eines Einzelnen abhängig. Insofern gilt es, bei der Wahl des passenden Maklers ganz genau hinzuschauen. Käme doch ein Verkauf über einen anderen Makler zustande, stünde dem Alleinauftrags-Makler die vereinbarte Provision dennoch zu.

Übrigens: Mit einem Makleralleinauftrag verpflichtet ihr euch nicht, euer Haus oder eure Wohnung auch tatsächlich zu verkaufen. Ihr müsst also nicht befürchten, dass der Makler euer Eigentum auch zu einem schlechten Preis veräußern würde.

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Der qualifizierte Makleralleinauftrag schafft die größte Verbindlichkeit. Ein privater Verkauf durch den Eigentümer ist bei dieser Variante ebenso wenig möglich wie die parallele Beauftragung weiterer Makler. Treten Interessenten direkt an den Besitzer heran, muss dieser sie an den Makler verweisen.

Vorteile: Da der Makler durch den exklusiven Vertrag die größtmögliche Sicherheit in Bezug auf seine Provision hat, ist hier auch mit seinem größten Engagement zu rechnen. Im Vertrag ist genau aufgeführt, welche Maßnahmen der Makler unternehmen muss, um das Objekt gut zu verkaufen. Führt er diese Vermarktungsmaßnahmen nicht durch, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen.

Die Exklusivität des Vertrags ermöglicht es dem Makler, das Objekt für Kunden zu reservieren. Dazu wird häufig eine Gebühr erhoben. Die Reservierungsgebühr darf aber nur maximal zehn Prozent der vereinbarten Provision betragen und wird bei einem späteren Kauf verrechnet.

Nachteile: Der Eigentümer setzt alles auf eine Karte und nimmt sich selbst die Möglichkeit, sein Eigentum provisionsfrei an einen privaten Interessenten zu verkaufen. Je nach Ausgestaltung des Vertrags ist es sogar möglich, dass der Eigentümer Schadensersatz zahlen muss, falls der Verkauf über ihn selbst oder einen anderen Makler abgewickelt wird.

Maklervertrag abschließen: Schriftlich, mündlich oder stillschweigend?

Bis Ende 2020 konnte ein Maklervertrag beim Immobilienverkauf mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Seitdem ist die Textform verpflichtend. Maklerverträge bei Vermietung müssen schon seit 2015 schriftlich geschlossen werden.

Bisher konnte ein Maklervertrag in einigen Fällen auch stillschweigend (konkludent) zustande kommen. Etwa, wenn ihr persönlich ein Makler-Exposé ausgehändigt bekamt, aus dem ganz klar die Höhe der fälligen Provision hervorging. Nahm man die Dienste des Maklers weiterhin in Anspruch, galt der Vertrag als geschlossen und im Falle eines Kaufs musste der "Auftraggeber" die Provision zahlen. Auch diese Art des Vertragsabschlusses ist nach der gesetzlichen Neuregelung nicht mehr gestattet.

Was sollte im Maklervertrag stehen?

Folgende Punkt sollten in einem Maklervertrag stehen:

• Benennung der Vertragsart
• Adresse des zu vermittelten Objekts, beziehungsweise Art des gesuchten Objekts
• Daten des Auftraggebers
• Daten des Maklers
• Laufzeit und Befristung des Vertrags (keine unangemessen langen Laufzeiten akzeptieren, damit ihr bei Unzufriedenheit aussteigen könnt)
• Angebotspreis und/oder Mindestverkaufspreis
• Höhe der nur bei Erfolg fälligen Maklerprovision für Käufer und Verkäufer
• Gegebenenfalls Vereinbarungen zu Aufwandsentschädigung
• Widerrufsrecht
• Kündigungsfrist
• Pflichten des Maklers (konkrete Maßnahmen zur Vermarktung des Objekts, beziehungsweise Suche eines geeigneten Objekts: Ermittlung des Verkehrswerts, Erstellung eines Exposés, Bewerbung des Objekts auf Kosten des Maklers, Organisation von Besichtigungen, Leitung der Verkaufsverhandlungen, Mitwirkung bei der Erstellung des Verkaufsvertrags)
• Pflichten des Auftraggebers (zum Beispiel Bereitstellung aller Unterlagen zum betreffenden Objekt (Grundrisse, Baupläne, Fotos), Ausstellen einer Vollmacht, um Unterlagen bei Ämtern einholen zu können)

Achtung: Die automatische Verlängerung eines Maklervertrags ist unter bestimmten Voraussetzungen rechtmäßig:

1. Die Klausel darf nicht nur im Anhang auftauchen, sondern muss Teil des Maklervertrags sein.
2. Er darf sich höchstens um die Hälfte der ursprünglichen Laufzeit verlängern.

Maklervertrag-Muster zum PDF-Download

Um besser einschätzen zu können, ob euer Makler alle Punkte bedacht hat, könnt ihr euch im Netz auch Musterverträge als PDF herunterladen. Hier findet ihr eine Vorlage für einen Makleralleinauftrag und hier ein Muster für einen qualifizierten Makleralleinauftrag.

Sechs Fallstricke im Maklervertrag

Macht den Faktencheck bei eurem Maklervertrag. Sind die folgenden Punkte geklärt?

1. Habt ihr eine angemessene Laufzeit von drei, vier aber höchstens sechs Monate vereinbart?
2. Wird angegeben, um welche Vertragsform es sich handelt?
3. Ist die Höhe der Provision festgelegt und wird erwähnt, dass auch der Käufer hälftig zahlungspflichtig ist?
4. Sind die Maßnahmen zur Vermarktung im Einzelnen aufgeführt, sind sie ausreichend und plausibel?
5. Achtet unbedingt darauf, dass im Vertrag keine Überpreisvereinbarung auftaucht. Diese besagt, dass der Makler die Differenz zum Angebotspreis behalten darf, wenn er einen höheren Verkaufspreis erzielt.
6. Wurde eine pauschale Aufwandsentschädigung (für den Fall, dass es nicht zu einer Vermittlung kommt) erwähnt? Diese müsst ihr nicht akzeptieren. Besser ist eine Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand (inklusive Belege).

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Seit Ende 2020 gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern neue gesetzliche Vorgaben für die Maklerprovision. Danach müssen Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen für die Provision aufkommen. Die Höhe an sich ist frei verhandelbar und wird vom Auftraggeber mit dem Makler vereinbart. Eine gesetzliche Höchstgrenze existiert nicht.

Wurde die Höhe der Provision vertraglich nicht festgehalten, gilt die ortsübliche Maklerprovision. Auch den Zahltag könnt ihr frei verhandeln. In der Regel ist die Zahlung nach Abschluss des vereinbarten Hauptgeschäfts fällig.

Bei Mietwohnungen sieht es anders aus. Seit dem 1. Juni 2015 gilt hier das Bestellerprinzip. Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision.

Alle Einzelheiten rund um die Maklerprovision findet ihr in unserem Artikel: Maklercourtage: Wie ist die Maklerprovision geregelt?

Welche Pflichten hat der Makler?

Beauftragt ein Verkäufer den Makler, ist die wichtigste Pflicht natürlich der erfolgreiche und zügige Verkauf der betreffenden Immobilie. Da dies beide Parteien im eigenen Interesse wollen, wird dies nicht noch einmal im Vertrag festgeschrieben.

Aus dieser zentralen Pflicht ergeben sich allerdings einzelne Maßnahmen, zu denen sich der Makler vertraglich verpflichtet. Dazu gehören:

• eine professionelle Wertermittlung
• das Verfassen eines ansprechenden Exposés
• ein Bewerben des Hauses oder der Wohnung auf gängigen Immobilienportalen und gegebenenfalls mit Schildern vor Ort
• die Durchführung von Besichtigungen und die Begleitung von Verkaufsverhandlungen

Außerdem hat euer Makler die Pflicht, Kaufinteressenten über alle ihm bekannten Details (auch über vorhandene Mängel), die ihm zu eurem Haus oder eurer Wohnung bekannt sind, zu informieren. Andernfalls hätte ein späterer Käufer die Möglichkeit, einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Als Auftraggeber würdet ihr in einem solchen Fall mithaften.

Kann man den Maklervertrag widerrufen?

Das seit 2014 geltende Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen gilt in einigen Fällen auch bei einem Maklervertrag. Und zwar dann, wenn er außerhalb der Geschäftsräume geschlossen und zum Beispiel über E-Mail, am Telefon, per SMS oder Brief geschlossen wurde. Innerhalb von 14 Tagen könnt ihr den Vertrag dann widerrufen. Damit entfällt der Provisionsanspruch des Maklers.

Der Makler muss euch auf das Widerrufsrecht hinweisen (Widerrufsbelehrung). Soll der Makler schon vor Ablauf der Frist tätig werden, müsst ihr dem ausdrücklich zustimmen. Ein Widerruf sollte schriftlich erfolgen.

Kann man den Maklervertrag kündigen?

Einen unbefristet abgeschlossenen Maklervertrag (zum Beispiel ein einfacher Maklervertrag) könnt ihr jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Bei einem befristeten Vertrag ist eine fristgerechte Kündigung zum Ablauf des Vertrags oder eine außerordentliche Kündigung möglich. Bei letzterer muss aber ein wichtiger Grund vorliegen. Der liegt zum Beispiel vor, wenn euer Makler die Immobilie nicht inseriert oder er Interessenten keine Besichtigungstermine anbietet. Die Kündigung muss schriftlich und innerhalb von zwei Wochen nach Feststellung der Pflichtverletzung erfolgen.

Fazit Maklervertrag

Je enger ihr euch in einem Maklervertrag an einen einzelnen Makler bindet, desto wichtiger ist es, genug Zeit in die Suche nach einem guten Immobilienmakler zu investieren. Die Maklervermittlung von Wohnglück hilft euch, einen seriösen und geprüften Partner für euer Immobiliengeschäft zu finden. Zusammen mit unseren Tipps seid ihr beim Haus- oder Wohnungsverkauf auf der sicheren Seite.