Sondernutzungsrecht – wie unterscheidet es sich von Sondereigentum und was ist erlaubt?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft auch Anteile des Gemeinschaftseigentums. Gebäudeteile wie das Treppenhaus, die Garage und die Gartenanlage gehören dann allen Wohnungseigentümern. Das heißt: Alle Eigentümer können diese Gebäudeteile nutzen und sind für sie verantwortlich.

Doch es gibt eine Ausnahme: Erwirbt ein Käufer mit der Wohnung ein zusätzliches Sondernutzungsrecht für einen Teil des Gemeinschaftseigentums, darf er diesen Bereich auch alleine nutzen. Was ein Sondernutzungsrecht genau ist, wie es entsteht und welche Rechten und Pflichten es mit sich bringt – hier lest ihr mehr.

Was bedeutet Sondernutzungsrecht?

Mit einem Sondernutzungsrecht erhalten einzelne Wohnungseigentümer das Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Sondernutzungsrechte können beispielsweise auf Gartenanteile, Terrassen, Kellerräume, Pkw-Stellplätze, Lagerräume oder Garagenstellplätze bestehen.

Nicht eingeräumt werden können Sondernutzungsrechte für Gebäudeanteile, die für die Sicherheit oder den Fortbestand des Gebäudes nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG § 5 Abs. 2 nötig sind. Ein Teil des Treppenhauses, Durchgänge oder Eingangsbereiche müssen beispielsweise zwingend Gemeinschaftseigentum und zugänglich für alle Eigentümer bleiben.

Was bedeutet Sondernutzungsrecht bei Eigentumswohnungen?

Gehört ein Sondernutzungsrecht zu einer Eigentumswohnung, kauft ihr dieses Recht mit – vorausgesetzt das Sondernutzungsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. Es ist möglich, dass eine Erdgeschosswohnung beispielsweise mit einem Sondernutzungsrecht für die Terrasse mit Garten verkauft wird. Der Garten gehört dann zwar nicht wie die Wohnung zum Sondereigentum, durch das Sondernutzungsrecht habt ihr dennoch den alleinigen Anspruch auf die Nutzung – mit kleinen Einschränkungen.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung begründet. Diese besteht aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung. In der Teilungserklärung wird die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse genau geregelt. 

Hier steht drin, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Die Teilungserklärung wird in der Regel vor dem Verkauf einzelner Wohnungen und somit nicht in Absprache mit den zukünftigen Käufern aufgesetzt.

Mehr über die Teilungserklärung und was diese beinhaltet, lest ihr hier.

Diese Gebäudeanteile können mit einem Sondernutzungsrecht belegt werden:

• Gartenflächen
• Terrassen
• Pkw-Stellplätze
• Kellerräume
• Dachböden oder Lagerräume

Alternativ kann ein Sondernutzungsrecht über eine notariell beurkundete Vereinbarung nachträglich entstehen. Alle Wohnungseigentümer müssen dieser Vereinbarung dann zustimmen.

Sondernutzungsrecht: Was ist erlaubt?

Wird euch ein Sondernutzungsrecht zugesprochen, könnt ihr den Kellerraum, den Pkw-Stellplatz oder ein Gartenstück der Anlage alleine nutzen. Es ist den anderen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft nicht gestattet, euren Anteil mit Sondernutzungsrecht zu betreten. Es ist also fast so, als würde euch dieser Anteil gehören. Aber eben nur fast.

Mit einem Sondernutzungsrecht dürft ihr lange nicht alles. Die Frage ist also nicht „Was ist erlaubt?“, sondern: Was ist mit Sondernutzungsrecht nicht erlaubt? Wir verraten es euch.

Das dürft ihr mit Sondernutzungsrecht nicht:

• Ein Bereich mit Sondernutzungsrecht darf nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft baulich verändert werden.
• Die Nutzung darf die anderen Bewohner nicht stören.
• Die Nutzung darf die anderen Eigentümer nicht benachteiligen oder beeinträchtigen.

Was ihr weiterhin dürft – und nicht dürft – regelt auch die Teilungserklärung. Ihr dürft euren Stellplatz mit Sondernutzungsrecht beispielsweise vermieten und die Erlöse behalten – es sei denn, die Teilungserklärung schließt die Vermietung aus.

Ihr dürft euren Kellerraum außerdem so gestalten, wie es euch gefällt – solange dabei keine baulichen Veränderungen an Böden, Decken oder Wänden vorgenommen werden.

Die Terrasse mit Sondernutzungsrecht dürft ihr ebenfalls frei nutzen – feiert ihr hier jedoch laute Partys, werden sich die anderen Eigentümer schnell gegen diese Art der Nutzung aussprechen.

Lest außerdem: Stimmt es, dass die Terrasse zur Wohnfläche zählt? 

Sondernutzungsrecht Garten: Was ist erlaubt?

Eine Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht für den Garten ist ein großer Vorteil – denn eine Wohnung mit eigenem Garten ist attraktiv, auch für Mieter. Kauft ihr eine Wohnung mit einem Sondernutzungsrecht für den Garten, dürft ihr diesen frei und alleine nutzen. Wird die Wohnung vermietet, darf das Sondernutzungsrecht auf die Mieter übertragen werden.

Doch es gibt Einschränkungen: Ihr möchtet einen großen Spielturm aufbauen? Verboten. Einen riesigen Sandkasten graben? Verboten. Ein Gartenhäuschen aufstellen? Lieber nicht. Hochwachsende Hecken oder Bäume pflanzen? Das ist nicht erlaubt.

Warum?

Bei diesen Plänen handelt es sich um bauliche Veränderungen. Diese verändern die Optik der Anlage. Und das bedeutet: Die Eigentümergemeinschaft darf mitsprechen. Möchtet ihr die genannten oder ähnliche Veränderungen an „eurem“ Garten vornehmen, müssen alle Eigentümer zustimmen.

Damit es nicht zu Nachbarschaftsstreit kommt, der womöglich mit einem gerichtlichen Urteil über den Garten mit Sondernutzungsrecht endet, nutzt den Garten am besten so, dass sich niemand gestört fühlt. Das bedeutet nach einem Urteil des Bayerischen Obersten Landesgericht aus dem Jahr 1999 beispielsweise, dass der Grill in mindestens 25 Metern Abstand zum Wohnhaus aufgestellt werden muss. 

Das Pflanzen von niedrigen Büschen, Blumen und Gemüsebeeten und das Aufstellen von mobilen Spielgeräten und Gartenmöbeln ist jedoch ohne Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft erlaubt. Auch die normale Nutzung und Bewirtschaftung ist ohne Weiteres möglich. 

Übrigens: Alles, was in eurem Garten wächst, gehört auch euch. Pflanzt ihr Kräuter, Gemüse und Früchte, habt ihr alleine Anspruch auf diese Ernteerträge. 

Mehr zum Sondernutzungsrecht Garten und was ihr alles dürft – lest es hier.

Sondernutzungsrecht: Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für die Bewirtschaftung eines Gartens oder die Pflege eines Kellerabteils übernehmen in der Regel die Inhaber des Sondernutzungsrechts. Das bedeutet, ihr müsst euren Pkw-Stellplatz selbst von Unkraut befreien, regelmäßig den Rasen eures Gartenstücks mähen und die ergraute Wand im Kellerabteil auf eigene Kosten streichen.

Es gibt Ausnahmen: Muss der Zaun eures Gartenstücks erneuert werden, ist gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft für die Kosten verantwortlich. Oft betrifft die Erneuerung des Zauns nicht nur euer Gartenstück, sondern die gesamte Anlage. Ohne Absprache mit der Eigentümergemeinschaft dürft ihr den Zaun auch gar nicht austauschen – denn dieses Vorhaben zählt wieder zu den baulichen Veränderungen.

Achtung: Im Gesetz ist nicht verankert, wer Reparatur- und Instandhaltungskosten eines Gebäudeanteils mit Sondernutzungsrecht übernehmen muss. Informiert euch deswegen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, wer die Kosten für Instandhaltung und Pflege trägt.

Wann wird Sondernutzungsrecht zu Sondereigentum?

Seit der WEG-Reform vom Dezember 2020 dürfen Flächen im Freien zu Sondereigentum erklärt werden. Die Flächen müssen jedoch im Aufteilungsplan der Teilungserklärung mit Maßangaben genau definiert werden. Vor der WEG-Reform waren außerhalb der Eigentumswohnung lediglich Räume wie Kellerabteile, Garagen und Tiefgaragenplätze sondereigentumsfähig.

Sollen Anteile des Gemeinschaftseigentums mit Sondernutzungsrecht nachträglich in Sondereigentum umgewandelt werden, muss dies über eine dingliche Einigung aller Wohnungseigentümer abgewickelt werden. Im Anschluss muss die Änderung im Grundbuch eingetragen werden. Die Grundlage bildet § 4 Abs. 1 des WEG.

Schon gewusst: Der Balkon kann nur von einer Wohnpartei genutzt werden – zählt aber dennoch weder zum Sondereigentum noch kann er mit einem Sondernutzungsrecht belegt werden. Warum das so ist, lest ihr in diesem Artikel über das Gemeinschaftseigentum.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Ein Gebäudeanteil mit Sondernutzungsrecht kann von dem jeweiligen Wohnungseigentümer fast so genutzt werden, als handle es sich dabei um sein Eigentum. Aber eben nur fast. Der wesentliche Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ist eben das Eigentumsverhältnis.

Sondereigentum gehört dem Eigentümer vollumfänglich. Ein Gebäudeanteil mit Sondernutzungsrecht verbleibt dagegen im Gemeinschaftseigentum und räumt den Inhabern des Sondernutzungsrechts lediglich ein alleiniges Nutzungsrecht ein.

Das sind die Unterschiede zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht im Überblick:

Ihr kauft eine Eigentumswohnung? Was Sondereigentum ist und was Käufern beim Wohnungskauf gehört – lest ihr hier.

Wann erlischt ein Sondernutzungsrecht?

In diesen Fällen kann ein Sondernutzungsrecht erlöschen:

1. Fristablauf: In der Regel gilt ein Sondernutzungsrecht auf unbestimmte Zeit. Es ist jedoch möglich, das Sondernutzungsrecht zeitlich zu begrenzen. In diesem Fall erlischt das Sondernutzungsrecht mit Ablauf der Frist automatisch.
2. Vereinbarung: Ein Sondernutzungsrecht kann durch eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft erlöschen. Diese Vereinbarung muss notariell beurkundet werden und alle Eigentümer müssen ihr zustimmen.
3. Verkauf: Ein Sondernutzungsrecht darf nicht isoliert an Dritte verkauft werden. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft darf das Sondernutzungsrecht jedoch verkauft werden. Damit der Verkauf rechtskräftig wird, müssen alle Eigentümer zustimmen und die Übertragung des Sondernutzungsrechts muss im Grundbuch vermerkt werden.

Ein Entzug des Sondernutzungsrechts gegen den Willen des Eigentümers ist kaum möglich. Wer eine Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht kauft, behält dieses auch. Nur wenn alle Eigentümer – inklusive des Eigentümers mit Sondernutzungsrecht – zustimmen, darf das Sondernutzungsrecht entzogen werden.

Wird eine Wohnung verkauft, geht auch das Sondernutzungsrecht auf die Käufer über. Voraussetzung ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch vermerkt wurde. Einen Vermerk über bestehende Sondernutzungsrechte solltet ihr als angehende Käufer vor dem Kauf unbedingt prüfen.