Mietminderung wegen Schimmel: Die wichtigsten Schritte für Mieter bei einem Befall

Das kannst du tun

• Zeig den Mangel in jedem Fall bei deinem Vermieter an.
• Such im Gespräch mit deinem Vermieter nach Lösungen.
• Lass dich rechtlich beraten, wenn keine Einigung erzielt wurde.
• Erwäge eine Mietkürzung und eine Mängelbeseitungsklage.
• Sorge selbst für eine Beseitigung des Schimmels und stelle die Kosten deinem Vermieter in Rechnung.

Ein Muster aus grünlich-schwarzen Punkten und Flecken zeigt sich in den Ecken der Schlafzimmerdecke. Wie kann das sein? Die Wände wurden doch vor wenigen Monaten frisch gestrichen? Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein optisches Ärgernis, sondern kann auch gesundheitsschädlich sein. Wir beantworten deine Fragen zum Thema Schimmel und den Möglichkeiten einer Mietminderung.

Ursachen für Schimmelbildung: Warum entsteht Schimmel in der Wohnung?

Schimmel entsteht in feuchter Umgebung. In Wohnungen und Häusern ist daher häufig das Bad betroffen. Aber auch im Schlafzimmer ist überdurchschnittlich häufig eine Schimmelbildung zu beobachten. Da viele Menschen bei eher geringeren Temperaturen schlafen und kühle Luft weniger Feuchtigkeit bindet als warme, setzt diese sich an den Wänden ab und begünstigt dort eine Schimmelpilzbildung. Allgemein betrachtet gibt es zwei Hauptursachen für Schimmelbefall von Wohnräumen:

1. Schimmelbildung durch bauliche Mängel

• Risse in der Außenwand, durch die Feuchtigkeit von außen eindringt
• defekte oder undichte Fenster
• kaputte Leitungen oder Abflüsse
• schlechte Außendämmung
• undichte Dächer
• kaputte Lüftungsanlagen in einem Bad oder WC ohne Fenster

Liegt einer dieser Gründe vor, trifft dich als Mieter keine Schuld und du hast Anspruch auf eine Mietminderung. Denn für bauliche Mängel ist eindeutig der Vermieter verantwortlich. Allerdings ist es nicht immer einfach, den Mangel zu lokalisieren. Oft kann nur ein Gutachter für Klarheit sorgen.

2. Schimmelbildung durch falsches Heizen und Lüften

• Temperaturunterschiede von mehr als fünf Grad zwischen unterschiedlichen Räumen
• Lüften auf Kipp statt regelmäßiges Stoßlüften mit weit geöffneten Fenstern
• ungleichmäßiges Heizen im Winter
• zu stark ausgekühlte Wohnungen durch übermäßiges Energiesparen

Kommt dir das bekannt vor? Dann ist es wahrscheinlich, dass du den Befall mit Schimmelpilzen selbst verursacht hast. Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht gerechtfertigt. Und auch die Kosten für eine Beseitigung wird dein Vermieter nicht übernehmen. Er wird eher versuchen, durch einen Sachverständigen zu beweisen, dass falsches Heiz- und Lüftverhalten zu deinem Schimmelproblem geführt hat. Bist du laut Gutachten verantwortlich, musst du die Kosten für die Beseitigung selbst tragen.

Wann ist eine Mietminderung wegen Schimmel berechtigt?

Wenn bauliche Mängel als Ursache für Schimmelbildung vorliegen, kannst du die Miete mindern, wenn falsches Wohnverhalten zur Verbreitung des Pilzes geführt hat, ist eine Minderung der Miete nicht rechtens. Die gesetzliche Grundlage für eine Mietminderung kannst du im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nachlesen. In § 536 heißt es, dass die Miete gemindert werden kann, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die ihre Tauglichkeit zum Wohnen erheblich beeinträchtigen. Bei einem Befall mit Schimmel ist dies der Fall, da er gesundheitsgefährdend ist und die Nutzung des Wohnraums einschränkt.

Allerdings kannst du die Miete erst dann mindern, wenn du deinen Vermieter über die Situation durch eine schriftliche Mängelanzeige unterrichtet hast und er genug Zeit hatte, den Mangel zu beseitigen.

Vorsicht: Einen Schimmelbefall solltest du immer melden. Ansonsten kann es passieren, dass du für zusätzlich entstandene Schäden in der Bausubstanz haftest. Und zwar auch dann, wenn du nicht der Verursacher des Schimmelproblems bist.

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Schimmel ist nicht das einzige Ärgernis, auch Lärmbelästigung oder der Ausfall einer Heizung kann zu einer Mietminderung berechtigen.

Ab wann habe ich einen Anspruch auf Mietminderung wegen Schimmel?

Für eine Minderung der Miete ist der Zeitpunkt ausschlaggebend, an dem ein Mangel auftritt. Sobald du feststellst, dass ein oder mehrere Räume mit Schimmel befallen sind, solltest du dies deinem Vermieter schriftlich melden. Wird dir später – z. B. durch ein Gutachten – recht gegeben und der Schimmel ist durch eine bauliche Ursache entstanden, hast du rückwirkend ab dem Zeitpunkt deiner Meldung Recht auf eine Mietminderung. Sprich, wenn du die Miete bis zur Klärung der Ursache unter Vorbehalt überwiesen hast, wird dir ein Teil der Zahlungen erstattet.

Tipp: Im Netz findest du Musterbriefe, die dir helfen, den Mangel korrekt zu melden.

Du möchtest einen Schimmel-Gutachter beauftragen? Lies hier, was er kostet und leistet.

Wie hoch darf die Mietkürzung bei Schimmel sein?

Um wie viel Prozent du die Miete minderst, hängt davon ab, wie sehr der Befall deine Wohnqualität beeinträchtigt. Ein starker Befall in einem Kinderzimmer schränkt dich und deine Familie stärker ein als ein geringer Befall in einem wenig genutzten Flur.

Feste Prozentsätze für Mietminderungen bei Schimmel gibt es nicht. Am besten orientierst du dich zunächst grob an Gerichtsentscheidungen und suchst in der folgenden Mietminderungstabelle nach ähnlichen Fällen.

Mietminderungstabellen bieten keine Rechtssicherheit. Vor einer Mietminderung solltest du dich rechtlich beraten lassen. Etwa von deinem örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt. Die Experten für Mietrecht können gut einschätzen, wie hoch eine realistische Mietminderung in deinem Fall ist. Wenn du eine Mietminderung planst, solltest du allerdings relativ sicher sein, dass du die Schimmelbildung nicht selbst verursacht hast. Kommt ein Gutachter später zu dem Schluss, dass du selbst verantwortlich bist, kommen diverse Kosten auf dich zu. Neben der Beseitigung des Schimmels und möglicher Folgeschäden, musst du auch die Kosten für das Gutachten, den Prozess und den eigenen Anwalt übernehmen.

Achtung: Wenn du die Mietminderung zu hoch ansetzt, kannst du als Mieter schnell schuldhaft in Zahlungsverzug geraten. Es droht dann eine fristlose Kündigung.

Unser Tipp: Zahle die volle Miete zunächst unter Vorbehalt einer Rückforderung.

Mietminderung bei Schimmel im Bad

Das Bad ist einer der Räume, in denen am häufigsten Schimmelprobleme auftreten. Zum einen, weil die Luftfeuchtigkeit nach dem Duschen oder Baden drastisch ansteigt und zum anderen, weil der Raum häufig weniger geheizt wird. Schließlich hält man sich nur vergleichsweise kurz dort auf.

Wenn du Schimmel in deinem Badezimmer feststellst, solltest du zunächst prüfen, wie dein Heiz- und Lüftverhalten in diesem Raum ist. Kann es sein, dass du selbst für die Schimmelbildung verantwortlich bist? Falls ja, solltest du zunächst versuchen, gegenzusteuern, indem du mehrmals am Tag stoßlüftest und die Heizung nicht ganz herunterdrehst. Erst wenn diese Maßnahmen nicht helfen und der Schimmel immer wieder auftritt, solltest du auch über einen Baumangel als mögliche Ursache nachdenken. Dann kommt – nach Rücksprache mit einer Rechtsberatung – auch eine Mietminderung infrage.

Miete kürzen bei Schimmel in der Küche

Auch in der Küche ist die Luftfeuchtigkeit nach dem Kochen oft erhöht. Fehlt außerdem eine effektive Dunstabzugshaube, kann das leicht zu Schimmelbildung führen. Richtiges Lüften und Heizen hilft, Schimmel vorzubeugen. Liegt die Ursache aber in einer defekten Leitung oder dringt zusätzlich Feuchtigkeit von außen ein, liegt die Schuld nicht bei dir als Mieter. Berate dich mit deinem Anwalt oder einem Experten des örtlichen Mietervereins, bevor du die Miete minderst.

Mietkürzung bei Schimmel im Kinderzimmer- oder Schlafzimmer

Schimmel im Schlafzimmer und im Kinderzimmer sind kein Spaß. Je länger man sich in einem mit Schimmel belasteten Raum aufhält, desto größer ist die Gesundheitsbelastung. Wenn du an den Wänden oder der Decke eines Kinderzimmers grünliche oder schwarze Verfärbungen entdeckst, sollte der Raum möglichst nicht mehr als Schlafraum genutzt werden. Das gilt besonders für kleine Kinder, Menschen mit schwachem Immunsystem oder Asthmatiker. Denn der Schimmel befindet sich bei einem Befall der Wände meistens auch in der Raumluft und wird stetig eingeatmet.

Die Sporen können allergische Reaktionen, Kopfschmerzen, Schwindel, Augen- und Hautreizungen oder auch Atemwegserkrankungen hervorrufen.

Vermutest du die Ursache für den Befall in einem Baumangel, kannst du über eine Mietminderung nachdenken. Noch wichtiger ist aber die schnelle Beseitigung des Schimmels, um die Gesundheitsrisiken einzudämmen – z. B. mit hochprozentigem Isopropyl-Alkohol. Sind große Flächen betroffen, solltest du eine Fachfirma beauftragen.

Du willst es noch genauer wissen? Lies alles über Mietminderung: Gründe, Höhe und wie du als Mieter vorgehen kannst.

Mietminderung bei Schimmel: Wie geht man vor?

Wenn du einen Schimmelbefall in deiner Wohnung entdeckst, solltest du diesen in jedem Fall umgehend schriftlich melden (am besten per Einschreiben). Dazu findest du im Netz auch diverse Musterschreiben. In der Meldung beschreibst du den Umfang und die betroffenen Räume und bittest den Vermieter um die Beseitigung des Schimmels. Am besten dokumentierst du den Befall auch mit Fotos. Mit der Meldung sicherst du dich rechtlich ab. Denn meldest du den Befall nicht, kann dein Vermieter später argumentieren, dass du für die weitere Verbreitung des Schimmels mit verantwortlich bist. Selbst dann, wenn die ursprüngliche Ursache nicht bei dir lag.

Wie es dann weitergeht, hängt auch von deinem Verhältnis zu deinem Vermieter ab. Ist dieses bisher freundlich und professionell gewesen, kannst du nach der Meldung auch zunächst das persönliche Gespräch suchen. Vielleicht weiß der Eigentümer von der Problematik. Entweder weil er bereits früher bauliche Maßnahmen gegen den Schimmelbefall an einer bestimmten Stelle ergriffen hat oder weil schon die Vormieter Schwierigkeiten hatten, die betreffenden Räume richtig zu heizen und zu lüften.

Ist der Vermieter nicht kooperativ und unternimmt nichts zur Schimmelbeseitigung, solltest du dir rechtlichen Beistand holen. Berate dich zum Beispiel mit einem Anwalt, ob und um wie viel Prozent du nun die Miete kürzen solltest und ob und wie du eine Mängelbeseitigungsklage einreichst.

Kurz und knapp: So gehst du in Sachen Mietminderung bei einem Schimmelbefall am besten vor:

1. Anzeigen: Rechtliche Absicherung durch eine Mängelanzeige mit genauen Angaben zum Befall, Bildern und der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Denk daran, eine Frist zu setzen und die geplante Mietminderung anzukündigen. Musterbriefe dazu findest du im Netz.
2. Reden: Eventuell persönliches Gespräch mit deinem Vermieter suchen. Als Eigentümer hat er selbst in der Regel auch ein Interesse daran, dass ein gesundheits- und substanzschädigender Befall beseitigt wird.
3. Beraten lassen: Wenn du auf diesem Weg keine Lösung erreichst, ist eine Rechtsberatung empfehlenswert.
4. Miete mindern: Hat der Vermieter den Schimmel nicht innerhalb der Frist beseitigt, kannst du im nächsten Schritt die Miete mindern und eine Mängelbeseitigungsklage erwägen.
5. Kündigen: Oder du kündigst das Mietverhältnis (außerordentliche Kündigung).
6. Miete zahlen: Hat dein Vermieter sich erfolgreich um das Schimmelproblem gekümmert, musst du die Miete wieder unaufgefordert in voller Höhe zahlen. Sonst gerätst du in Zahlungsverzug.
7. Erstattung erhalten: Hast du die volle Miete unter Vorbehalt gezahlt, steht dir die Mietminderung im Zeitraum zwischen Mängelanzeige und Mängelbeseitigung rückwirkend zu.

Tipp: Wenn du die Mietminderung vor Gericht durchsetzen musst, ist es gut, wenn du den Schimmelbefall regelmäßig fotografierst und dein Lüftungsverhalten aufschreibst. Als Mieter bist du in der Dokumentations- und Beweispflicht.

Schimmel: Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter?

Sind bauliche Mängel die Ursache für den Schimmelpilzbefall, muss der Vermieter den Schimmel entfernen und die Ursache beseitigen. Wurde in einem Gutachten festgestellt, dass du selbst die Schimmelbildung verursacht hast, wird der Vermieter dich auffordern, den Schimmel zu entfernen und einen erneuten Befall durch richtiges Heizen und Lüften zu verhindern. Beseitigst du den Schimmel nicht, kann der Vermieter dich abmahnen und – im schlimmsten Fall – den Mietvertrag fristlos kündigen.

Was tun, wenn der Vermieter nichts gegen den Schimmel unternimmt?

Dein Vermieter reagiert nicht auf deine Aufforderung, den Schimmel in deiner Wohnung zu beseitigen oder macht dich selbst verantwortlich? Das ist nicht nur ärgerlich, sondern auch gesundheitsschädlich. Was kannst du tun?

Miete mindern: Ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige, kannst du die Miete mindern. Orientierung bieten Mietminderungstabellen (siehe oben). Besser ist es, sich vorab anwaltlich beraten zu lassen.

Selbst aktiv werden: Um den Pilzsporen in der Raumluft nicht länger ausgesetzt zu sein, ist es sinnvoll, den Schimmel auf eigene Faust zu beseitigen oder eine Fachfirma damit zu beauftragen. Es wurden bauliche Mängel als Ursache festgestellt? Dann kannst du die Kosten für die Schimmelsanierung von deinem Vermieter zurückfordern. Bevor du selbst Abhilfe schaffst, ist es ebenfalls sinnvoll, sich rechtlich beraten zu lassen.

Klagen: Alternativ kannst du auch auf die Beseitigung des Mangels klagen. Auch dabei ist es besser, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.

Fazit: Erst die Ursache klären, dann die Miete kürzen

Wer die Schuld trägt, zahlt für die Beseitigung des Schimmels. Bevor du deinem Vermieter die Mietzahlungen kürzt, solltest du also sehr sicher sein, dass der Schimmel sich nicht ausbreitet, weil du nicht richtig heizt und lüftest. Wenn Mieter und Vermieter sich nicht einigen können, wo die Ursache des Schimmelproblems liegt, wird diese durch einen Gutachter geklärt werden müssen. Ist klar, dass bauliche Mängel hinter dem Befall stecken, ist dein Vermieter in Zugzwang. Streitfälle rund um Schimmel in Mietwohnungen landen nicht selten vor Gericht. Es ist daher wichtig, sich rechtzeitig juristischen Rat einzuholen.

Mietminderung bei Schimmelbefall: Häufig gestellte Fragen