Mietminderung wegen Lärmbelästigung: die wichtigsten Schritte bei Ruhestörung

Das kannst du tun

• Sprich mit dem Lärmverursacher.
• Führe ein Lärmprotokoll und informiere deinen Vermieter, falls der Lärm fortbesteht.
• Mindere die Miete, wenn der Vermieter nicht für Abhilfe sorgt
• Informiere dich vorher bei einem Experten über die Höhe einer angemessenen Mietminderung.
• Erst Anhaltspunkte können dir Mietminderungstabellen liefern.

Mietminderung bei Lärm: Was gilt als Lärmbelästigung?

Was als Lärmbelästigung empfunden wird, ist von Mensch zu Mensch sehr unterschiedlich. Der eine fühlt sich in seiner Mietwohnung schon durch die Schritte in der Wohnung über ihm gestört, beim anderen ist erst bei einer ausufernden Party die Toleranzschwelle überschritten. Wo Menschen zusammenleben, entstehen nun mal Geräusche. Sei es durch eine laufende Waschmaschine, Kinder, die ein Instrument lernen oder durch einen Hund, der bellt, wenn es an der Tür klingelt. Die Frage ist, was nach dem Mietrecht auch als Lärmbelästigung gilt und daher zu einer Mietminderung berechtigt.

Allgemein kann man sagen, dass eine Ruhestörung vorliegt, wenn die störenden Geräusche die Zimmerlautstärke überschreiten. Das gilt besonders für die Ruhezeiten. Wann diese sind, regelt zum einen die Hausordnung und zum anderen die Lärmschutzvorschriften des Landesimmissionsschutzgesetzes in deinem Bundesland. In den meisten Fällen gilt die Ruhezeit von 22 bis 6 Uhr morgens sowie ganztägig an Sonn- und Feiertagen. Ob in deinem Haus zusätzlich auch eine Mittagsruhe gilt, kannst du auch in der Hausordnung oder in deinem Mietvertrag nachlesen. Während der Ruhezeiten müssen Mieter Geräusche aus anderen Wohnungen nicht oder nur sehr leise wahrnehmen können. Tagsüber gilt in Wohngebieten in der Regel 50 Dezibel als Grenzwert, nachts 35 Dezibel (zum Vergleich: Eine normale Sprechlautstärke liegt bei 60 dB). Alles, was darüber liegt, ist demnach eine Lärmbelästigung und kann zur Mietminderung führen.

Wann ist eine Mietminderung wegen Lärm berechtigt?

Ob du eine Mietminderung wegen Lärm verlangen kannst, hängt von diesen Faktoren ab:

1. Wann und wie häufig tritt der Lärm auf?
2. Wie laut ist es?
3. Wer ist der Verursacher?
4. Hast du die Lärmbelästigung bei deinem Vermieter angezeigt und ihm die Chance gegeben, sie abzustellen?

Verursachen deine Nachbarn regelmäßig Lärm innerhalb der Ruhezeiten und liegt dieser oberhalb der Grenzwerte des geltenden Landesimmissionsschutzgesetzes, hast du laut § 536, Absatz 1 BGB das Recht deine Miete zu mindern, da die Wohnung damit einen Sachmangel aufweist.

Allerdings kannst du die Miete erst dann mindern, wenn du deinen Vermieter über die Situation durch eine schriftliche Mängelanzeige unterrichtet hast und er genug Zeit hatte, für Ruhe zu sorgen. Dies gilt z. B. für Musik, laute Geräusche von Tieren und Haushaltsgeräten (im Falle von Häusern mit Garten z. B. auch von Rasenmähern und anderen Gartengeräten) oder Lärm durch Arbeiten im Haushalt (z. B. Staubsaugen oder Renovierungsarbeiten).

Wird der dich störende Krach aber durch die Kinder deiner Nachbarn verursacht, hast du schlechte Chancen auf eine Mietminderung. Kinder sind nun mal laut. Weder die Eltern noch die Vermieter können daran etwas ändern. Einschlägige Gerichtsurteile haben dies immer wieder bestätigt und Kinderlärm als Grund für eine Mietminderung weitgehend ausgeschlossen.

Auch normale Wohngeräusche und Verkehrslärm gelten als unvermeidbar und sind in der Regel kein Grund für die Minderung deiner Miete.

Ob eine Baustelle ein Grund für eine Mietminderung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Liegt sie außerhalb des Wohngebäudes, hängt es auch davon ab, ob die Baustelle schon bei Einzug bekannt war oder ob in einem sich entwickelnden Stadtteil einfach immer mal mit Baulärm zu rechnen ist. In diesem Fall wird eine Mietminderung schwer durchzusetzen sein, da der Lärm dann zum allgemeinen Lebensrisiko gehört. Anders ist es, wenn im Haus selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Energetische Sanierungen müssen drei Monate toleriert werden. Dauern sie länger und beeinträchtigen die Lebensqualität deutlich, ist eine Mietminderung rechtens.

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Kurz und knapp: Wann ist eine Mietminderung aufgrund von Lärm in der Regel berechtigt?

• stetiger oder wiederkehrender nächtlicher Lärm aus Nachbarwohnungen
• Lärm an Sonn- oder Feiertagen
• Lärm während der Mittagsruhe, sofern vereinbart
• Baulärm aufgrund von energetischen Sanierungsmaßnahmen, die länger als drei Monate andauern
• Baulärm aufgrund von sonstigen Sanierungsmaßnahmen
• regelmäßiger Lärm aus Nachbarwohnungen, der die üblichen Grenzwerte für Wohngebiete überschreitet

Lärm ist nicht das einzige Ärgernis: Es gibt noch mehr Gründe, deine Miete zu mindern.

Was gilt nicht als Lärmbelästigung durch Nachbarn?

Nicht jeder Lärm, der dich stört, berechtigt dich zu einer Mietminderung. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass Mieter untereinander eine gewisse Toleranz haben müssen. Es ist ein Unterschied, ob du dich über ein kurzes Hundegebell ärgerst oder ob deine Lebensqualität beeinträchtigt wird, wenn der Nachbarhund stundenlang jault, weil er allein zu Hause ist. Übt der Nachbar an wenigen Tagen in der Woche für 20 Minuten Klavier, musst du damit leben. Hört er täglich mehrere Stunden laut Musik eher nicht.

In diesen Situationen hast du schlechte Karten, die Miete bei Lärmbelästigungen zu mindern:

• Lärm durch spielende Kinder
• Bau- und Verkehrslärm, der bereits beim Einzug absehbar oder bekannt war (z. B. geplante Bauarbeiten)
• sporadisch auftretender Lärm
• wenn Lärm als allgemeines Miet- und Lebensrisiko bewertet wird

Gerade Mietminderungen, die sich auf Kinderlärm beziehen, landen regelmäßig vor Gericht. In den meisten Fällen gehen sie zugunsten der Familien aus. Lärm gehört zum normalen kindlichen Verhalten, so die häufige Begründung. Nur wenn der Lärm übermäßig auftritt und die Familie gar nicht bereit ist, Rücksicht auf andere zu nehmen, ist eine Mietminderung laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs möglich.

Achtung: Als Mieter kommst du schnell schuldhaft in Zahlungsverzug, wenn du die Mietminderung zu hoch ansetzt. Dein Vermieter hat dann das Recht auf eine fristlose Kündigung. Unser Tipp: Die volle Miete zunächst unter Vorbehalt einer Rückforderung zahlen. So kannst du die Höhe der Minderung in Ruhe mit einem Anwalt besprechen.

Mietminderung bei Ruhestörung: Wie gehe ich als Mieter vor?

Die Entscheidung, die Miete zu mindern, fällt häufig, wenn man sich gerade über einen Nachbarn ärgert. Wenn du dich also fragst, wie du eine Mietminderung wegen Lautstärke aus der Nachbarwohnung geltend machen kannst, ist unser erster Tipp: Zunächst einmal tief durchatmen und eine Nacht drüber schlafen! Mit klarem Kopf gehst du in Sachen Mietminderung bei Ruhestörung dann am besten so vor:

1. Such das persönliche Gespräch und bitte den Nachbarn, die Lautstärke zu drosseln. Oft hilft es auch, ihn einmal in deine Wohnung zu bitten, damit er sich vorstellen kann, wie laut sich die Musik, der Staubsauger in der Mittagszeit oder der jammernde Hund bei dir anhört.
2. Wenn es auf diesem Weg zu keiner Verbesserung kommt, musst du die Lärmbelästigung zunächst schriftlich deinem Vermieter durch eine Mängelanzeige mitteilen. Denk daran, eine Frist zu setzen und eine Mietminderung anzukündigen. Musterbriefe findest du im Netz.
3. Hat es der Vermieter innerhalb der Frist nicht geschafft, den Lärm zu reduzieren, kannst du die Miete mindern. Auch eine Anzeige wegen Ruhestörung ist eine Option. Der Ruhestörer muss dann mit einem Bußgeld rechnen. Ist der Vermieter selbst der Verursacher (z. B. bei Baulärm), besteht ein Schadensersatzanspruch.
4. Eine andere Option ist die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses deinerseits.
5. Wurde der Mangel nach der Mietminderung beseitigt, verpflichtet dich das, die Miete unaufgefordert wieder in voller Höhe zu zahlen. Ansonsten gerätst du in Zahlungsverzug.

Tipp: Als Mieter bist du in der Dokumentations- und Beweispflicht. Wenn du die Mietminderung vor Gericht durchsetzen musst, ist ein Lärmprotokoll hilfreich. Schreib dir täglich auf, wann und wie oft die Ruhestörung auftritt und um welche Art von Lärm es sich handelt.

Lärmbelästigung: Wie wird die Höhe der Mietminderung berechnet?

Um wie viel Prozent du deine Miete aufgrund einer Lärmbelästigung von Nachbarn oder der hohen Lautstärke einer Baustelle kürzen solltest, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es gab aber in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Gerichtsurteilen zu Mietminderungen aufgrund von Lärmbelastungen. Sammlungen dieser Urteile werden umgangssprachlich auch Mietminderungstabelle bezeichnet. Sie dienen aber lediglich als inoffizielle Orientierungshilfe und geben keine Rechtssicherheit.

Auch die Frage, wie hoch die Mietminderung bei Lärmbelästigung maximal sein darf, lässt sich daher nicht abschließend beantworten. Die gängigen Mietrechtstabellen zeigen aber, dass Lärm bisher nie zu einer Mietminderung von mehr als 50 Prozent geführt hat.

Um nicht in Zahlungsverzug zu kommen, ist es häufig sinnvoll, sich vor einer Mietminderung anwaltlich beraten zu lassen oder sich an den örtlichen Mieterverein zu wenden.

In der Praxis ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter aber häufig gut und viele Mieter einigen sich persönlich mit ihrem Vermieter über eine Mietminderung. Insbesondere dann, wenn der Vermieter selbst der Verursacher ist und auch absehen kann, wie lange der Lärm (z. B. durch eine Baustelle) noch andauern wird und wann er demzufolge wieder mit der normalen Mietzahlung rechnen kann.

Fazit: Nicht jede Störung durch laute Nachbarn rechtfertigt eine Mietminderung

Wer eine Mietminderung erwägt, weil er sich durch lautes Kindergeschrei aus der Nachbarwohnung gestört fühlt oder die Baustelle im Treppenhaus nicht mehr länger hinnehmen will, sollte nicht Überreagieren. Der erste Schritt sollte immer das persönliche Gespräch sein. Schließlich willst du mit deinen Nachbarn ja auch weiterhin friedlich zusammenleben. Helfen gute Argumente nicht weiter, liegt die Verantwortung bei deinem Vermieter. Durch die Frist in deiner Mängelanzeige setzt du ihn unter Zugzwang, etwas zur Beseitigung der Lärmursache zu unternehmen. Handelt es sich um Kinderlärm hast du schlechte Karten. Ihre Geräusche zu tolerieren ist unser aller Lebensrisiko. Anders sieht es bei Heimwerkerlärm oder lauter Musik aus. Mietminderungstabellen geben dir eine Orientierung, in welcher Höhe eine Mietminderung auch vor Gericht Bestand haben könnte. Um mit deinen Mietzahlungen nicht in Verzug zu kommen, ist der Rat von Experten aber die sicherere Variante.

Mietminderung bei Lärmlärmbelästigung: Häufig gestellte Fragen