Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Für wen sich der Kauf eignet

Das kannst du tun

• Analysiere Standort, Mietniveau und Infrastruktur vor dem Kauf gründlich.
• Berechne Brutto- und Nettomietrendite, um die Wirtschaftlichkeit realistisch einzuschätzen.
• Prüfe den Mietmultiplikator – je niedriger, desto besser.
• Hole dir professionelle Unterstützung bei der Immobilienwahl, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung.

Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage – für viele Anleger ist das der nächste Schritt nach einer ersten Eigentumswohnung. Wohnimmobilien gelten als vergleichsweise sichere und wertstabile Geldanlage. Mehrfamilienhäuser bieten interessante Vorteile: Sie ermöglichen stabile Mieteinnahmen, verteilen das Risiko auf mehrere Einheiten und eröffnen langfristige Perspektiven für den Vermögensaufbau.

Doch wie rentabel ist ein solches Investment wirklich? Und für wen lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage? Neben der Lage und dem Zustand der Immobilie spielen auch Kaufpreis, Mietniveau in der Region und die Finanzierungsstruktur eine entscheidende Rolle. Wichtig ist auch die Bereitschaft, sich langfristig mit Verwaltungsaufgaben auseinanderzusetzen.

Warum in ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage investieren?

Wer Geld sinnvoll und risikoarm investieren möchte, wird an Immobilien kaum vorbeikommen. Dabei rücken vor allem Mehrfamilienhäuser bei den Investoren immer stärker in den Fokus. Kein Wunder: Sie bieten gleich mehrere Wohnungen in einem Paket und damit stabile Mieteinnahmen, verteilt auf mehrere Schultern.

Ein Mehrfamilienhaus eignet sich für Investoren, die langfristig denken und eher risikoarm investieren möchten. Während Investitionen in den Aktienmarkt starken Schwankungen unterworfen sein können, erhalten Eigentümer eines Mehrfamilienhauses monatlich verlässliche Mieten. Da ein Mehrfamilienhaus aus mehreren Wohneinheiten besteht, verteilt sich das Risiko auf die Anzahl der Wohneinheiten. Auch wenn eine Wohnung leer steht, fließen Mieteinnahmen durch weitere vermietete Wohnungen.

Darüber hinaus gelten Immobilien als wertbeständig. Ein Mehrfamilienhaus in einer guten Lage wird mit der Zeit deutlich an Wert gewinnen – vor allem dann, wenn Modernisierungen vorgenommen werden und sich die Region positiv entwickelt.

Für wen ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage geeignet?

Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage eignet sich nicht für jede Person – aber für viele, die langfristig planen und bereit sind, Verantwortung zu übernehmen. Besonders geeignet ist diese Form der Kapitalanlage für Anleger mit einem soliden finanziellen Fundament, mit genügend Eigenkapital für Kauf oder Bau. Du musst dich mit der Investition größerer Summen wohlfühlen.

Vorerfahrung ist ebenfalls hilfreich – beispielsweise durch den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage. Mit einer guten finanziellen Planung und ausreichender Vorbereitung kannst du dieses Projekt jedoch auch als Neueinsteiger wagen.

Wichtig ist ein realistischer Blick auf die langfristige Verantwortung: Die Mieterbetreuung, die Instandhaltung und Renovierungsarbeiten gehören genauso dazu wie die Auseinandersetzung mit rechtlichen und steuerlichen Fragen.

Stabilität und Wertsteigerung bei Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage

Immobilien gelten allgemein als wertstabil – so auch Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. In wirtschaftlich unsicheren Zeiten zeigt sich die Stärke dieser Anlageform: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt konstant – besonders in gefragten Lagen. Mieteinnahmen sorgen für einen regelmäßigen Cashflow, der auch weiterläuft, wenn einzelne Wohnungen vorübergehend leer stehen. Durch die Streuung auf mehrere Einheiten verteilt sich das Risiko besser als bei einer einzelnen Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder einem vermieteten Einfamilienhaus.

Neben dieser Stabilität überzeugt das Mehrfamilienhaus durch sein Potenzial zur langfristigen Wertsteigerung. In guten Lagen können Immobilien im Laufe der Jahre deutlich an Wert gewinnen – vor allem dann, wenn zusätzlich in Modernisierungen oder energetische Sanierungen in das Haus investiert werden. Auch städtebauliche Entwicklungen oder die Verbesserung der Infrastruktur können den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen. Wer clever kauft oder baut und kontinuierlich in den Werterhalt investiert, schafft sich damit eine Kapitalanlage mit Zukunft.

Wie schneidet das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Vergleich ab?

Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen überzeugt das Mehrfamilienhaus durch Stabilität, Inflationsschutz und planbare Einnahmen. Während Aktien oder Fonds stark von der Marktlage und globalen Ergebnissen beeinflusst werden, bietet ein vermietetes Wohnhaus regelmäßige Mieteinnahmen – unabhängig von Börsentrends.

Auch Tages- und Festgeldkonten schneiden im Vergleich schwach ab: Die Zinserträge liegen oft unter der Inflationsrate, was den realen Wert des Kapitals mit der Zeit verringert. Ein gut gelegenes Mehrfamilienhaus hat hingegen das Potenzial zur langfristigen Wertsteigerung.

Natürlich bringt eine große Immobilie auch Risiken mit sich – etwa Mietausfälle oder hohe Instandhaltungskosten. Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen hat der Eigentümer hier jedoch deutlich mehr Einfluss: Wer seine Mieter sorgfältig auswählt, finanziell langfristig plant, das Haus gut verwaltet und regelmäßig modernisiert, kann die Rendite aktiv mitgestalten.

Vor- und Nachteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

Ein Mehrfamilienhaus kann eine nachhaltige Form der Geldanlage sein – aber wie jede Investition bringt sie Vor- und Nachteile mit sich. Wir stellen die wichtigsten Vorteile und Nachteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage im Folgenden vor.

Vorteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

• Stabile Einnahmequelle und attraktive Mietrendite: Mehrere vermietete Wohneinheiten sorgen für regelmäßige Einnahmen – das reduziert das Risiko von Leerstand und ermöglicht eine solide Rendite. Die Mieteinnahmen lassen sich gut kalkulieren und bilden die Basis für langfristige Planungssicherheit.
• Steuerliche Vorteile für Eigentümer: Immobilieneigentümer profitieren von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, zum Beispiel auf den Gebäudewert oder Modernisierungskosten. Auch Zinszahlungen für Kredite können steuerlich geltend gemacht werden – das erhöht die Rendite zusätzlich.
• Potenzielle Wertsteigerung: Mit der richtigen Lage, einer guten Ausstattung und kontinuierlicher Instandhaltung kann ein Mehrfamilienhaus im Laufe der Jahre deutlich an Wert gewinnen – insbesondere in wachsenden Städten oder gefragten Wohnlagen.
• Skaleneffekte im Vergleich zu Einzelobjekten: Ein Mehrfamilienhaus zu verwalten ist oft effizienter, als mehrere einzelne Wohnungen zu betreuen. Instandhaltung, Verwaltung und Modernisierungen lassen sich auf mehrere Einheiten bündeln – das spart Zeit und Geld.

Nachteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

• Hoher Kaufpreis und Einstiegshürde: Der Erwerb oder Bau eines Mehrfamilienhauses ist mit einer größeren finanziellen Belastung verbunden. Ohne ausreichendes Eigenkapital oder eine solide Finanzierung wird der Einstieg schnell zur Herausforderung. Mach den Finanzierungsvergleich - mit Hilfe von Wohnglück.de kannst du dir das günstigste Finanzierungsangebot aus über 400 Anbietern aussuchen.
• Verwaltungsaufwand und Verantwortung: Mehrere Mieter bedeuten auch mehr Verwaltung: Nebenkostenabrechnungen, Kommunikation, Instandhaltung – diese Aufgaben erfordern Zeit und Organisation. Möchtest du diese Aufgaben nicht selbst übernehmen, musst du auf eine professionelle Hausverwaltung zurückgreifen – und das kostet Geld.
• Risiko von Mietausfällen: Auch bei mehreren Einheiten besteht die Gefahr, dass Mieteinnahmen ausfallen – etwa durch Leerstand, Mietrückstände oder unzuverlässige Mieter. Eine gute Mieterauswahl und rechtliche Absicherung sind wichtig.
• Abhängigkeit vom Immobilienmarkt: Regionale Preisentwicklungen, politische Rahmenbedingungen oder Zinsänderungen können den Wert und die Rentabilität einer Immobilie beeinflussen – das solltest du bei der langfristigen Planung beachten.

Welche Faktoren bestimmen die Rendite eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt?

Die Rendite eines Mehrfamilienhauses hängt von mehreren Einflussfaktoren ab – einige davon lassen sich aktiv gestalten, andere sind gegeben und müssen bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden. Wer den Überblick behält, kann hier gezielter planen. Die folgenden Faktoren solltest du beachten:

• Lage und Infrastruktur: Der wichtigste Renditefaktor ist und bleibt die Lage des Mehrfamilienhauses. Immobilien in gefragten Regionen mit guter Infrastruktur sind leichter zu vermieten – und oftmals wertstabiler.
• Zustand und Ausstattung des Gebäudes: Eine gepflegte Immobilie mit zeitgemäßer Ausstattung lässt sich in der Regel besser vermieten und erzielt höhere Mieten. Gleichzeitig sinkt das Risiko für teure Instandhaltungsmaßnahmen. Energetische Standards, Heizsysteme, Bäder und Fenster haben direkten Einfluss auf die Nebenkosten. Ein hoher Standard macht eine Wohnung für Mieter attraktiver.
• Mietniveau und Nachfrage: Wie viel Rendite ein Objekt erwirtschaften kann, hängt auch von dem örtlichen Mietniveau ab. Regionen mit hoher Nachfrage erlauben auch höhere Mieten – so erhältst du wiederum höhere Mieteinnahmen. Gleichzeitig sollten Investoren auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage achten: Ein zu hoher Kaufpreis bei stagnierenden Mieten kann die Kalkulation schnell kippen lassen.
• Finanzierungsstruktur und Zinsen: Auch die Finanzierung hat einen direkten Einfluss auf deine Rendite. Wer mit einem hohen Anteil an Fremdkapital arbeitet, sollte die Zinsbelastung genau kalkulieren – vor allem bei steigenden Zinsen. Gleichzeitig wirken sich Förderungen (hier gehts zum ZuschussGuide), Tilgungsmodelle und Eigenkapitalquote auf die Rentabilität aus. Eine solide Finanzierungsplanung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Kapitalanlage.

So berechnest du die Rendite einer vermieteten Immobilie

Um die Rentabilität eines Mehrfamilienhauses besser einschätzen zu können, hilft ein Blick auf eine einfache Beispielrechnung. Grundlage ist die sogenannte Bruttomietrendite, die sich mit einer simplen Formel berechnen lässt:

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: So berechnest du die Rendite deiner Investition

Nehmen wir an, ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten kostet 1.000.000 Euro. Die jährliche Kaltmiete beträgt 50.400 Euro.

50.400 / 1.000.000 x 100 = 5,04 %

Diese rund 5 Prozent Bruttomietrendite bieten eine erste Einschätzung, ob sich die Investition lohnt. Je höher die Rendite, desto schneller kann sich die Immobilie amortisieren. Allerdings ist die Bruttorendite nur ein grober Richtwert – sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben wie Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstände.

Für eine genauere Bewertung empfiehlt sich daher die Berechnung der Nettomietrendite, bei der alle Kosten einbezogen werden. Die Nettomietrendite berechnet sich nach dieser Formel:

Für die Berechnung der Nettomietrendite benötigst du also genauere Zahlen. Diese Formel ist hilfreich, wenn du bereits ein bestimmtes Objekt ins Auge gefasst hast und entscheiden musst, ob sich der Kauf für dich lohnt. Mehr zur Berechnung der Rendite liest du hier.

Der Mietmultiplikator – lohnt sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus?

Abschätzen, ob sich der Kauf einer Immobilie grundsätzlich lohnt, kannst du mithilfe des Mietmultiplikators. Dieser wird auch Vervielfältiger genannt. Berechnet wird er durch folgende Formel:

Beträgt der Kaufpreis des Mehrfamilienhauses inklusive Nebenkosten beispielsweise 1.000.000 Euro und die Jahresnettokaltmiete liegt bei 50.400 Euro, ergibt das die folgende Rechnung:

1.000.000 / 50.400 = 19,8

Das bedeutet, es würde 19,8 Jahre dauern, bis der gesamte Immobilienpreis durch Mieteinnahmen bezahlt werden könnte. Ein niedriger Mietmultiplikator weist auf eine profitable Kapitalanlage hin. Normal sind Mietmultiplikatoren zwischen dem 20- und 25-Fachen. Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage und wann sich diese lohnen, liest du hier.

Fazit: Für wen lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt?

Für viele Kapitalanleger mit dem nötigen Eigenkapital kann ein Mehrfamilienhaus eine lohnende Investition sein. Wer langfristig denkt, ein solides finanzielles Fundament mitbringt und bereit ist, sich aktiv um die Immobilie zu kümmern, kann mit einem Mehrfamilienhaus stabile Einnahmen und langfristigen Vermögensaufbau erreichen.

Vor allem in Regionen mit guter Infrastruktur, hoher Nachfrage und einer stabilen Mietlage bieten Mehrfamilienhäuser ein attraktives Verhältnis von Sicherheit und Rendite. Die Streuung über mehrere Wohneinheiten reduziert das Risiko und macht diese Immobilieninvestition auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten interessant.

Wichtig bleibt: Nicht jedes Objekt ist automatisch eine gute Kapitalanlage. Lage, Kaufpreis, Mietrendite und Finanzierung müssen sorgfältig geprüft werden. Wer diese Faktoren im Blick behält – und idealerweise schon erste Erfahrungen mit Immobilien als Kapitalanlage gesammelt hat – kann mit einem Mehrfamilienhaus eine clevere und zukunftssichere Entscheidung treffen.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Häufig gestellte Fragen