Beleihungswert: Was tun, wenn die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangt?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann nicht so einfach den vollen Kaufbetrag mit einem Darlehen finanzieren. Das ist vielen Banken – vor allem in jüngster Zeit – zu heikel. Banken möchten das Geld, das sie verleihen, zurückerhalten – auch wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. 

Mit dem Beleihungswert können Banken eine Darlehenssumme errechnen, mit der sie sich in Sicherheit wiegen können. Was der Beleihungswert ist, wie dieser berechnet wird und was ihr sonst noch über den Beleihungswert wissen solltest, lest ihr hier.

Beleihungswert – was ist das?

Banken vergeben Darlehen, möchten aber auch Sicherheiten. Hier kommt der sogenannte Beleihungswert ins Spiel: Der Beleihungswert ist die Summe, die Banken im Falle einer Zwangsversteigerung mit großer Wahrscheinlichkeit erhalten würden – auch über Jahre hinweg. So kann sich die Bank in Sicherheit wiegen.

Vom Beleihungswert ziehen Kreditgeber einen Risikoabschlag ab. Übrig bleibt die Beleihungsgrenze – die maximale Höhe des Darlehens. Diese liegt meist bei 80 Prozent des Beleihungswertes oder darunter. Der Beleihungswert einer Immobilie und die daraus abgeleitete Beleihungsgrenze entsprechen nicht dem Kaufpreis, dem tatsächlichen Wert oder den Baukosten. 

Mit diesen Verfahren wird der Beleihungswert berechnet:

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

In den meisten Fällen werden die ersten beiden Verfahren kombiniert. Die dritte Variante wird, wenn möglich, ergänzend eingesetzt.

Wie viel Eigenkapital ihr für den Kauf einer Immobilie wirklich benötigt, lest ihr in diesem Artikel.

Sinkt der Wert der eigenen Immobilie während einer laufenden Finanzierung, kann der Beleihungswert zum Problem für Eigentümer werden. Nach einem starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren, fielen die Immobilienpreise 2023 in manchen Regionen wieder. Ob der Immobiliencrash bevorsteht, hat der Immobilienexperte Dr. Tobias Just in diesem Artikel beleuchtet.

Fallen die Immobilienpreise in eurer Region, ist es möglich, dass die Bank eine zusätzliche Sicherheit verlangt – eine sogenannte Nachbesicherung. Die AGB der Kreditverträge erlauben ein solches Vorgehen. Allerdings muss die Bank nachweisen, dass der Wert der Immobilie tatsächlich gesunken ist. Dazu später mehr.

Liegt der Beleihungswert immer unter dem Verkehrswert der Immobilie?

In der Regel liegt die Beleihungsgrenze etwa bei 80 Prozent des tatsächlichen Immobilienwertes. Aber es gibt Ausnahmen: die 100-, 110- oder sogar 130-Prozent-Finanzierung. Das höhere Risiko, das Banken mit der Vergabe einer höheren Darlehenssumme eingehen, lassen sie sich mit einem höheren Darlehenszins bezahlen. 

Wer in naher Zukunft zu Geld kommt – beispielsweise durch die Auszahlung einer Lebensversicherung oder die Auflösung eines Bausparvertrages – kann anstelle der Vollfinanzierung finanzielle Engpässe mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken. Wie die Zwischenfinanzierung funktioniert und was die Voraussetzungen sind, lest ihr hier. 

Mehr über die Vollfinanzierung, könnt ihr hier nachlesen. Möchtet ihr ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren, holt euch hier die besten Tipps zur Umsetzung.

Die Vollfinanzierung ist aufgrund der aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt seltener geworden. Die Bank möchte mehr Sicherheiten und somit garantieren, dass sie die Darlehenssumme zurückerhalten, auch wenn die Immobilienpreise sinken. Mehr zu den aktuellen Prognosen der Immobilienpreisentwicklung gibt es hier.

Was bedeutet das, wenn die Bank einen Beleihungswert verlangt?

Normalerweise berechnet jede Bank vor der Vergabe eines Darlehens den Beleihungswert. Von diesem Wert wird die maximale Darlehenssumme abgeleitet. Je nach Berechnungsvarianten des Kreditinstitutes und den vertraglichen Vereinbarungen kann die Höhe dieses Wertes schwanken.

Kniffelig wird es, wenn die Immobilienpreise fallen und die Bank die Immobilie neu bewertet. In diesen Fällen kann der ursprünglich berechnete Beleihungswert niedriger ausfallen. 

Die Bank kann daraufhin zusätzliche Sicherheiten von ihren Kreditnehmern verlangen. Die Forderung dieser sogenannten Nachbesicherung ist rechtens – die Konditionen werden in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Kreditinstituts festgelegt.

Allerdings liegt die Beweispflicht bei der Bank. Diese muss beispielsweise durch ein Gutachten belegen, dass der Immobilienwert tatsächlich gesunken ist. Es ist außerdem möglich, dass eure Bank zusätzliche Sicherheiten anfordert, wenn sich eure finanzielle Situation verschlechtert.

In diesen Fällen habt ihr zwei Möglichkeiten:

1. Ihr könnt den Wert der Immobilie durch wertsteigernde Maßnahmen erhöhen.
2. Ihr könnt der Bank eine Sicherheit zukommen lassen, die die entstandene Lücke des gesunkenen Beleihungswertes schließt.

Diese Sicherheiten akzeptieren Banken:

• Wertpapierdepot
• Weitere Immobilien
• Haus der Eltern
• Eigenkapital

Gegenstände wie Schmuck oder Antiquitäten akzeptiert die Bank nicht.

Was tun, wenn die Bank eine Nachbesicherung verlangt?

Wenn eure Bank ein höheres Risiko von Zahlungsausfällen aufgrund einer verschlechterten finanziellen Situation oder aufgrund einer Veränderung am Immobilienmarkt feststellt, könnte sie euch schriftlich kontaktieren und eine Nachbesicherung anfordern. Vorangegangene Zahlungsausfälle sind nicht nötig.

Eure Bank wird euch eine Frist mitteilen. Vor dem Ende dieser Frist könnt ihr die Immobilie aufwerten oder zusätzliches Eigenkapital in die Immobilie fließen lassen. Die "einfachste" Methode, die Nachbesicherung zu bedienen, ist die Zahlung von zusätzlichem Kapital. 

Die Übergabe eines Wertpapierdepots oder die Beleihung des Elternhauses hat mehr Nachteile für Kreditnehmer. Wertpapierdepots werden von Kreditinstituten beispielsweise unter dem Marktwert geschätzt, da ein Risikoabschlag abgezogen wird. 

Bei einer zusätzlichen Hypothek auf das Haus der Eltern oder einer anderen Immobilie in eurem Besitz, kann nicht mehr frei über diese verfügt werden. Möchtet ihr oder möchten eure Eltern das Haus verkaufen, ist das nicht ohne die Zustimmung der Bank möglich. Hier lest ihr mehr zum Thema "Immobilie beleihen".

Könnt ihr den Forderungen der Bank nicht nachkommen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Aber keine Sorge: Die Bank kann nicht ohne triftige Gründe eine Nachbesicherung anfordern. Als Kreditgeber hat die Bank die Beweispflicht.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Die Beleihungswertvermittlung erfolgt durch Verfahren wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Oft kommt eine Kombination aus verschiedenen Verfahren zur Berechnung des Beleihungswertes zum Einsatz.

• Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn der Kreditnehmer die Immobilie selbst bewohnt. Um den Sachwert zu bestimmen, werden der Bauwert und der Bodenwert geschätzt und addiert. Zur Sicherheit der Bank werden von dem ermittelten Sachwert noch zehn bis 30 Prozent abgezogen.
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien angewandt. Die Rechnungsgrundlage bildet der Reinertrag, der sich aus den jährlichen Nettomieteinnahmen abzüglich der Kosten zusammensetzt. Es wird die ortsübliche Vergleichsmiete zur Berechnung genutzt, nicht die tatsächliche Miete.
• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird überwiegend bei Wohnimmobilien genutzt. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung verglichen. Das Vergleichswertverfahren kommt dem tatsächlichen Wert der Immobilie am nächsten. Es ist aber nicht das beste Verfahren: Vergleichbare Immobilien sind nicht einfach zu finden und das Verfahren unterliegt den aktuellen Marktschwankungen.

Den errechneten Beleihungswert zahlen Banken nur selten vollständig als Darlehen aus. Die meisten Kreditgeber ziehen von dem Beleihungswert noch einen Risikoabschlag ab – heraus kommt die Beleihungsgrenze. Zum Schluss könnt ihr etwa 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises als Darlehen aufnehmen – den Rest müsst ihr mit Eigenkapital stemmen.

Eine Beispielrechnung:

Kaufpreis der Immobilie: 390.000 Euro
Beleihungswert: 312.000 Euro (entspricht 80 Prozent)
Beleihungsgrenze: 273.000 Euro (entspricht 70 Prozent)

Übrigens: Manchmal erheben Banken eine Gebühr für die Erstellung eines Wertgutachtens. Das Landesgericht Stuttgart hat 2007 jedoch in einem Urteil beschlossen, dass die Erhebung einer Gebühr zur Ermittlung des Beleihungswertes nicht rechtens ist. 

Entsprechende Klauseln im Darlehensvertrag sind unwirksam. Die Ermittlung des Beleihungswertes liegt im Interesse der Bank und diese Kosten dürfen nicht auf Kunden abgewälzt werden. 

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf hilft Banken, die Zinshöhe für das Darlehen zu berechnen. Die Formel lautet:

Darlehensbetrag nach Abzug des Eigenkapitals x 100 / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Grob lässt sich sagen, dass ein Beleihungsauslauf über 60 Prozent zu einem höheren Zinssatz führt. Mit einem Beleihungsauslauf unter 60 Prozent könnt ihr dagegen bessere Zinskonditionen aushandeln.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der tatsächliche Wert, für die eine Immobilie verkauft wird oder verkauft werden könnte. Der Beleihungswert ist dagegen der Wert, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung mit ziemlicher Sicherheit zurückerhält. Der Beleihungswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert oder dem tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie – etwa bei 60 bis 80 Prozent.