Zweitwohnung: Vor- und Nachteile der Nebenwohnung

Wie schön, wenn es bei der Zweitwohnung um ein Feriendomizil geht, mit dem ihr euch verdient das Leben versüßen könnt. Die meisten Nebenwohnungen werden allerdings angemeldet, weil das Leben sie notwendig macht.

Etwa, weil der Nachwuchs einen Studiengang wählt, den man nur in einer anderen Stadt belegen kann, oder weil der Job plötzlich einen Ortswechsel notwendig macht. Und nun? Hier erfahrt ihr, was ihr bedenken müsst, wenn ihr bald einen Zweitwohnsitz habt.

Was ist ein Zweitwohnsitz?

Ein Zweitwohnsitz (auch Nebenwohnsitz) ist ein Haus oder eine Wohnung, die ihr neben eurem Hauptwohnsitz bewohnt. Wenn ihr zwei Immobilien nutzt, ist nach §22 Bundesmeldegesetz diejenige Immobilie euer Hauptwohnsitz, in der euer Lebensmittelpunkt ist. In der Regel ist das der Ort, an dem ihr mit eurer Familie wohnt.

Die Zeit, in der ihr euch tatsächlich in eurem Zweitwohnsitz aufhaltet, ist dabei für den Gesetzgeber nicht allein entscheidend. Selbst wenn ihr als Arbeitnehmer unter der Woche eine Dienstwohnung in einer anderen Stadt nutzt, und am Wochenende zu Partner und Kindern zurück pendelt, bleibt der Sitz der Familie der Hauptwohnsitz.

Als Zweitwohnsitz können dabei nur Räume gelten, die man auch tatsächlich zum Wohnen nutzen kann. Reine Büroräume oder gewerbliche Immobilien können also keine Zweitwohnung sein. Laut Bundesbauordnung definiert sich ein Wohnraum dadurch, dass ein geschlossener Raum vorhanden ist, der zum Schlafen und Wohnen genutzt werden kann. Außerdem sollten eine Küche oder Kochnische sowie ein Bad vorhanden sein.

Tipp: Eine Ferienwohnung oder Ferienhaus gilt immer als Zweitwohnsitz. Das gilt sowohl für gekaufte als auch für gemietete Objekte.

Wer braucht einen Zweitwohnsitz?

Beim Wort Zweitwohnsitz denken viele vielleicht an ein traumhaftes Strandhaus am Meer oder an eine Villa am Tegernsee. Tatsächlich sind die Gründe, sich eine Zweitwohnung zuzulegen, in der Regel viel profaner.

Pendler, die in einem anderen Ort arbeiten, brauchen unter der Woche oft eine kleine Zweitwohnung, um bei größeren Entfernungen Zeit und Geld zu sparen. Am Wochenende und im Urlaub fahren sie zurück in den Hauptwohnsitzt und zu ihrer Familie.
Azubis und Studierende können oder wollen ihre Ausbildung häufig nicht dort absolvieren, wo ihr Elternhaus ist. Ein WG-Zimmer oder ein Zimmer in einem Wohnheim wird zu ihrem Zweitwohnsitz. Auch wenn sie hier viel Zeit verbringen und nur in den Semesterferien zu Hause sind, kann das Haus oder die Wohnung der Eltern weiterhin ihr Hauptwohnsitz sein, es sei denn, sie entscheiden sich dagegen. Dann können sie auch die WG zu ihrem Hauptwohnsitz erklären.
Besitzer von selbst genutzten Ferienimmobilien, haben automatisch einen Zweitwohnsitz. Ausnahme: Das Haus oder die Wohnung gilt nicht als Nebenwohnsitz, wenn es ein reines Investitionsobjekt ist und nur an Dritte vermietet wird. Liegt eure Ferienwohnung im Ausland, braucht ihr sie in Deutschland nicht anzumelden.

Übrigens: Ferienimmobilien könnt ihr nicht nur kaufen, ihr könnt sie auch selbst nach euren Vorstellungen bauen. Was ihr dabei beachten müsst, lest ihr in unserem Artikel: Ferienhaus bauen: Kosten, Tipps & Fertighaus-Ferienhäuser.

Ist ein Zweitwohnsitz meldepflichtig?

Eine Meldepflicht gilt sowohl für den Erstwohnsitz als auch für den Zweitwohnsitz. Für die Anmeldung in eurem Einwohnermeldeamt habt ihr zwei Wochen Zeit (§21 Bundesmeldegesetz). Die Anmeldung eurer Zweitwohnung kostet eine Gebühr.

Die Höhe unterscheidet sich je nach Kommune. In der Regel liegt sie zwischen 10 und 20 Euro. Immer mehr Kommunen verzichten bei der Anmeldung auf eine persönliche Anwesenheit und bieten online den Download von Formularen an, die ihr dann per Post übermitteln könnt.

Für die Anmeldung eures Zweitwohnsitzes braucht ihr diese Unterlagen:

das ausgefüllte Formular eures Einwohnermeldeamts/Bürgerbüros
ein gültiges Ausweisdokument (Personalausweis oder Reisepass)
falls ihr zur Miete wohnt, eine Vermieterbestätigung (auch Wohnungsgeberbestätigung genannt) mit den wichtigsten Angaben aus eurem Mietvertrag.
je nach Situation kann auch die Vorlage von Geburtsurkunden, Heiratsurkunde oder Scheidungsurteil notwendig sein

Was passiert, wenn man den Zweitwohnsitz nicht anmeldet?

Wer die Anmeldung innerhalb der Frist versäumt, muss mit einer Geldbuße (bis zu 1.000 Euro) oder einer bis zu fünfjährigen Haftstrafe rechnen. Der Grund für die herbe Strafe: Wenn die Zweitwohnung in eurer Kommune steuerpflichtig ist, macht ihr euch der Steuerhinterziehung strafbar, wenn ihr dem Staat die Wohnung verschweigt.

Wann muss man seinen Zweitwohnsitz nicht anmelden?

Es gibt auch einige wenige Ausnahmen von der Meldepflicht für Zweitwohnsitze. Wenn ihr schon beim Einzug wisst, dass ihr nicht länger als sechs Monate dort wohnen werdet, ist keine Anmeldung notwendig. Verlängert sich euer Aufenthalt danach doch, gilt wieder die Zwei-Wochen-Frist für die Anmeldung.

Bezieht ihr aus beruflichen Gründen eine vom Arbeitgeber/Dienstherren gestellte Unterkunft oder Gemeinschaftsunterkunft, müsst ihr euch dort auch nicht anmelden.

Das gilt zum Beispiel für:

Zivildienstleistende
Wehrdienstleistende
Personen, die Bundesfreiwilligendienst leisten
Soldaten
Polizeivollzugsbeamte
Beschäftigte im öffentlichen Dienst, die eine Aus- oder Fortbildung absolvieren oder an einem Lehrgang teilnehmen

Liegt euer Zweitwohnsitz im Ausland, müsst ihr ihn nicht in Deutschland anmelden. Erkundigt euch, wie die gesetzlichen Regeln des betreffenden Landes sind. Eventuell müsst ihr euren Zweitwohnsitz dort anmelden.

Wie melde ich den Zweitwohnsitz wieder ab?

Auch zum Abmelden des Zweitwohnsitzes seid ihr im Einwohnermeldeamt richtig. Erkundigt euch, ob das in eurer Kommune auch schriftlich möglich ist.

Falls ihr nicht persönlich erscheinen könnt, ist es in der Regel auch möglich, wenn ihr einen Vertreter mit einer von euch unterzeichneten, formlosen Vollmacht schickt. Auch beim Abmelden gilt eine Frist von zwei Wochen nach eurem Auszug.

Muss man für den Zweitwohnsitz Steuern zahlen?

Ob für eure Nebenwohnung eine Zweitwohnsitzsteuer fällig wird, hängt von der Kommune ab, in der sie sich befindet. Es gibt auch Städte und Gemeinden, in denen keine Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird. Alle anderen bestimmen selbst über die Höhe der Steuer.

Sie variiert stark und bewegt sich zwischen 8 und 18 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete oder ist abhängig von der Wohnfläche oder. Bei Eigentumswohnung dient auch die ortübliche Vergleichsmiete zur Berechnung.

Bei der Suche nach einer Zweitwohnung ist es also sinnvoll, sich nach der Höhe der Steuer zu erkundigen, bevor man den Mietvertrag unterschreibt. Solltet ihr nur nach einem günstigen Zimmer suchen, das ihr unter der Woche nutzt, da euer Arbeitgeber zu weit vom Hauptwohnsitz entfernt liegt, spart ihr Geld, wenn ihr gezielt in Orten sucht, die nur eine geringe Zweitwohnsitzsteuer erheben.

Wer muss für den Zweitwohnsitz Steuern zahlen und warum?

Der Grund für die Steuer ist im Übrigen einfach: Der Bund zahlt jeder Gemeinde einen finanziellen Ausgleich für jeden Einwohner mit gemeldetem Hauptwohnsitz. Je mehr Menschen mit Hauptwohnsitz in einer Kommune leben, desto größer ist ihr Verlust. Die Zweitwohnsitzsteuer soll diesen ausgleichen.

Mit den Steuern beteiligt sich der Bewohner an den Ausgaben für die Erhaltung der öffentlichen Infrastruktur. Somit entspricht die Zweitwohnsitzsteuer einer kommunalen Aufwandsteuer. Wenn ihr euer Feriendomizil sowohl vermietet als auch selbst nutzt, wird die Zweitwohnsitzsteuer anteilig berechnet.

Auch als Studierende zahlt ihr eine Zweitwohnsitzsteuer. Der könnt ihr aber entgehen, wenn ihr den Zweitwohnsitz bei euren Eltern meldet und die Wohnung am Studienort zu eurem Hauptwohnsitz erklärt.

Für Studierende, die vor dem Studium bereits eine Ausbildung absolviert haben oder ein Zweit- oder Masterstudium absolvieren, ist auch der Verlustvortrag eine Option. Dadurch wird während der einkommensfreien Zeit eine Negativsteuer geltend gemacht, die mit einer späteren Einkommenssteuer verrechnet wird.

Achtung! Was als Zweitwohnsitz gilt, unterscheidet sich ebenfalls von Kommune zu Kommune. Die einen erheben die Zweitwohnsitzsteuer bereits für einen Campingplatz oder ein Hausboot, die anderen erst, wenn auch eine private Küche und ein Bad vorhanden sind. Erkundigt euch beim zuständigen Einwohnermeldeamt

Wer zahlt keine Zweitwohnsitzsteuer?

Auch in Kommunen, die eine Zweitwohnsitzsteuer erheben, gibt es Ausnahmen von der Steuerpflicht. Bewohner von Gemeinschaftsunterkünften, Gefängnisinsassen, Zivildienstleistende, Bundesfreiwilligendienstleistende, Soldaten, Polizeivollzugsbeamte und Bewohner von Alten- und Pflegeheimen müssen die Steuer nicht entrichten.

Auch für Ehepaare oder Paare in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gibt es eine Ausnahme. Nutzt einer der Partner eine Wohnung außerhalb des Hauptwohnsitzes für berufliche Zwecke, bleibt diese steuerfrei.

In Deutschland gemeldete Personen, die nicht länger als sechs Monate in einer Wohnung leben, sind ebenfalls von der Zweitwohnungssteuer befreit. Einige Gemeinden befreien auch Geringverdiener von der Zweitwohnsitzsteuer.

Kann ich die Kosten einer Zweitwohnung von der Steuer absetzen?

Wenn ihr eure Nebenwohnung aus beruflichen Gründen benötigt, könnt ihr einen Teil der Kosten als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören z.B. Ausgaben wie Miete, Nebenkosten, Renovierungskosten oder eine Maklerprovision. Die doppelte Haushaltsführung wird allerdings nur dann anerkannt, wenn einige Voraussetzungen erfüllt sind und das Finanzamt die Wohnung als Zweitwohnung anerkennt:

Die Kosten des Zweitwohnsitzes müssen mindestens zehn Prozent der Kosten für den Hauptwohnsitz betragen
Die zweite Wohnung darf nur halb so weit von eurem Job entfernt sein wie euer Hauptwohnsitz. Sprich: Die Zeitersparnis für den Weg zur Arbeit muss deutlich sein
Der Hauptwohnsitz muss weiterhin euer Lebensmittelpunkt sein

Stellt der Arbeitgeber eine kostenfreie Wohnung, wird das Finanzamt die doppelte Haushaltsführung nicht anerkennen.

Die Vorteile eines Zweitwohnsitzes

Ihr seht, bei der Einrichtung eines zweiten Wohnsitzes müsst ihr einiges bedenken. Hier kommen die Vorteile eines Zweitwohnsitzes im Überblick:

Zeitersparnis beim Weg zur Arbeit, zur Ausbildung oder zum Studium
Kostenersparnis für ein zusätzliches Auto, für Benzin, Bahnfahrten oder Flüge
Weniger Stress im Alltag
Klare Trennung von Job/Studium und Familie
Ggf. teilweise Steuerersparnis (bis zu 1000,- monatlich absetzbar für doppelte Haushaltsführung, wenn ihr die Wohnung aus beruflichen Gründen unterhaltet)
Handelt es sich um ein Feriendomizil, kann die Eigennutzung der Zweitwohnung mit einer Vermietung an Dritte kombiniert werden und so mittelfristig einen Gewinn abwerfen.
Mögliche Ersparnis bei der KFZ-Versicherung. Ihr könnt den Wagen dort anmelden, wo die Beiträge günstiger sind.

Wie und wo suchen? Mit unseren Tipps findet ihr euer Traum-Wochenendhaus.

Die Nachteile eines Zweitwohnsitzes

Eine zweite Wohnung kann aber auch Nachteile haben:

Ihr lebt zwischen zwei Orten und packt immer wieder den Koffer. Das kann zu Stress und seelischer Unruhe führen.
Ihr zahlt für zwei Zuhause statt für ein Zuhause und könnt oft nur einen Teil der Kosten ausgleichen (etwa durch eine Steuerersparnis oder – je nach Lage und Komfort – durch Einkünfte aus Vermietung des Zweitwohnsitzes als Ferienhaus)
Je nach Kommune und privater Lebenssituation zahlt ihr gegebenenfalls eine Zweitwohnsitzsteuer

Ihr müsst für weitere Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltung, Internetanschluss etc. aufkommen. Auch das Zukunftsthema Heizung (Wärmepumpe oder nicht?) und Strom (PV-Anlage) trifft Besitzer einer Zweitwohnung oder Ferienhauses oft doppelt.