Ferienhaus oder Ferienwohnung kaufen: 7 Tipps für private Investoren

Der Run auf gute Ferienimmobilien in Nord- oder Ostseenähe, an einem beliebten See oder in den Bergen ist in vollem Gange. Immer mehr private Investoren interessieren sich für gute Objekte in den deutschen Urlaubsregionen. Zu Recht: Ein attraktives Ferienhaus oder eine hübsche Fe­rien­wohnung kann eine durchaus attraktive und sichere Geldanlage sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen und wenn von Beginn an die elementaren Regeln ­beherzigt werden.

1. Auf die Makrolage achten

Es klingt banal, aber "Lage, Lage, Lage" ist nun mal das A und O im Immobilien­business – auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb sollte eine Ferien­immobilie in einer bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und lukrative Mieteinnahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz.

Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten Makro­kri­te­rien ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Ortes, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem bestenfalls ganzjährig belebten Ort ­liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei ­abgelegenen Immobi­lien kein Problem, aber in Vor-, Nach- und Neben­saison entscheiden die Vorteile der guten Lage.

Es müssen nicht unbedingt "365 Tage im Jahr geöffnete" Inseln oder Ferienorte sein, aber es sollte in der Umgebung zumindest ein bisschen was los sein. Nichts ist gruseliger, als alleine im Herbst in einer Feriensiedlung zu wohnen. Je dichter am Wasser, je ­näher an Bäcker, Geschäften und Res­taurants, desto besser. Strand und Stadtzentrum sollten idealerweise zu Fuß zu erreichen sein.

2. Mikrolage erkunden

Bei der Mikrolage geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist, wenn Balkon und Garten nach ­Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an ­einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine ruhige, gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und "Verkäufer".

3. Zielgruppe kennen

Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Woh­nungen sind ungefähr gleichermaßen ­nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlaf­zim­mer, bei Häusern 80 bis 100 Qua­drat­meter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwi­schen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie.

Die U-30-­Gene­ra­tion hat nicht genug Geld oder andere Urlaubs­pläne, die Älteren lassen sich lieber im Hotel verwöhnen. Fast alle reisen mit dem Auto an. Die durchschnittlich ­gezahlte Miete pro Objekt liegt laut aktuellen Studien bei knapp 600 Euro in der ­Nebensaison und gut 750 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro Miete pro Woche leisten sich nur 20 Prozent der Urlauber. Die durch­schnitt­liche Verweildauer beträgt zwei Wochen. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen auf die Mona­te Juli bis September. Wohnungen sollten über einen schönen Balkon verfügen, der Platz für zwei Liegen oder einen Tisch mit vier Stühlen bietet.

4. Nebenkosten nicht vergessen

Auch beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen einmalige Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls auch für den Makler an. Zu­sammen betragen sie in der Regel noch einmal zehn ­bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten­ Immo­bi­lien ist meist eine gründliche Reno­vie­rung fällig, neue Immobilien ­müssen gestrichen, eingerichtet und aus­gestattet werden. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen Kosten für ­Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Wohngeld, Ver­siche­rungen, Reparatur­rück­lagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet/Telefon etc. einfließen.

Diese Kosten können nicht wie zum Beispiel bei einer Mietwohnung größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern sind im Wochen- oder Tagesmietpreis enthalten. Als Faustregel gilt: Mit kalkulierten drei Euro Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter seid ihr auf der sicheren Seite. Heißt konkret: Bei einer 60-Quadratmeter-Woh­nung betragen die jährlichen Neben­kosten ca. 2.160 Euro (60 Qudratmeter x 3 Euro x 12 Monate).

5. Die Sache mit den Steuern

Fiskalische Aspekte sollten immer nur als Sahnehäubchen bei einer Investition verstanden werden. Kauft nie eine ­Immobilie, die sich nur durch Steuer­subventionen rechnet. Das ging schon bei den Bauherren- und vielen Sonder-AfA-Objekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne Steuervorteile rechnen! Lasst euch vom Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf euch als Vermieter und "kleines Touristik­unternehmen" zukommen. Das ist keine ganz leichte Materie.

6. Rentabilität realistisch berechnen

Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Es gibt auch Ferienimmo­bi­lien, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zwei­stellige Renditen schaffen. Da­rüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnet also realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln.

Auch hier gibt es eine Faustregel: Mit 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen. Recherchieren Sie im Inter­net die saisonalen Mietpreise vergleichbarer Objekte vor Ort und schauen Sie sich genau die Belegungspläne dieser Objekte an. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der Regel ausgebucht. Hinzu kommen Ostern, Pfingsten, Weihnachten/Neujahr sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.

7. Guten Service bieten

Pflegt eure Gäste. Ein Strauß ­Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufs- und Restauranttipps erfreuen jeden Gast. Mit kleinen Gesten lässt sich enorm viel bewirken. Wer kümmert sich um Schlüssel­übergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in schnell erreichbarer Nähe der Immobilie wohnt?

Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometer Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat oder der Schlüssel am Strand verloren ­gegangen ist?

Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine ­seriöse örtliche Agentur suchen. Wie findet man die? Fragt Nachbarn, achtet auf Werbeschilder und Laden­lokale vor Ort und googelt sie mit Such­begriffen, die am besten zu euer Immobilie passen, zum Beispiel "Rügen Ferienhaus Agentur". Eine gute Agentur verlangt für das "Rundum-sorglos-­Paket" mit Mehrwertsteuer zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Das muss bei Kalku­lation und Preisfin­dung auf jeden Fall be­rücksichtigt werden.

Das Fazit

Die Grund­vo­raus­setzungen für eine gute Ferienimmo­bilie sind im Prinzip recht logisch und einfach – ihr müsst eigentlich immer nur von euch selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich von einem Feriendomizil? Diese vollends zu erfüllen ist die Pflicht. Worüber würde ich mich besonders freuen? Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stamm­gast? Das ist die Kür bei einer erfolg­rei­chen Ferienhaus­-Investition.