Immobilienbewertung bei Erbschaft: Was du rund um die Erbschaftsteuer wissen musst

Du hast gerade eine Immobilie geerbt – vielleicht das Zuhause deiner Kindheit oder ein Ort, den du mit besonderen Momenten verbindest. Doch neben den Emotionen bringt das Erbe auch Verantwortung mit sich – und Unsicherheit über die nächsten Schritte. Der Wert der Wohnung oder des Hauses beeinflusst nämlich nicht nur die Höhe der Erbschaftssteuer, sondern auch die Frage, was du damit tun möchtest. So ermittelst du ihn.

Das kannst du tun:

• Beauftrage einen Gutachter, wenn du den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung genauer ermitteln möchtest. So kannst du eine zu hoch angesetzte Steuerforderung vermeiden.
• Achte auf Wertminderungen wie Vermietung, Nießbrauch oder Wohnrechte, um die Steuerlast zu reduzieren.
• Prüfe, ob es sich um ein Erbpachtgrundstück handelt. Hier gelten besondere Regeln für die Bewertung.
• Als ersten Anhaltspunkt kannst du online und kostenlos eine erste Immobilienbewertung von Wohnglück.de vornehmen.

Was ist eine Immobilienbewertung und warum ist sie wichtig für die Erbschaftssteuer?

Eine Immobilienbewertung ermittelt den aktuellen Marktwert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung – also den Preis, zu dem diese Immobilie unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte. Dabei werden verschiedene Faktoren wie Lage, Qualität, Ausstattung und Nutzung der Immobilie berücksichtigt. Und es gibt unterschiedliche Verfahren, um diesen Immobilienwert zu berechnen.

Wenn du eine Immobilie erbst, dient der ermittelte Wert als Grundlage für die Erbschaftssteuer, die du zahlen musst. Ein zu hoch angesetzter Sachwert kann dazu führen, dass du mehr Steuern zahlst als nötig. Zudem spielt der Wert eine zentrale Rolle, wenn du das geerbte Haus oder die Wohnung verkaufen möchtest oder Teil einer Erbengemeinschaft bist. Eine präzise Bewertung sorgt dafür, dass alle Erben fair behandelt werden und es keine Streitigkeiten gibt.

Darüber hinaus kann eine Immobilienbewertung helfen, deine eigenen Entscheidungen zu erleichtern. Möchtest du die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen? Der Wert zeigt dir, wie groß das finanzielle Potenzial ist. Er hilft dir auch, zu entscheiden, ob Investitionen in Renovierungen oder Modernisierungen sinnvoll sind – zum Beispiel, um den Immobilienwert schnell zu steigern.

Tipp: Wenn du über die geerbte Immobilie verfügen möchtest, benötigst du übrigens einen sogenannten Erbschein. Du beantragst ihn beim Nachlassgericht, nachdem du die erforderlichen Nachweise über die Erbschaft erbracht hast. Er ist unter anderem notwendig für die Grundbuchänderung, den Verkauf oder die Auseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft.

Was ist dein Haus oder deine Wohnung wert? Verschaffe dir jetzt schnell einen Überblick mit der Wohnglück.de-Immobilienbewertung.

Immobilie erben: Wer kann den Wert bestimmen?

Ob für steuerliche Zwecke, Verkauf oder eine Erbauseinandersetzung – je nachdem, wofür du die Immobilienbewertung benötigst, kannst du zwischen verschiedenen Fachleuten oder Institutionen wählen: Das Finanzamt bietet eine kostenfreie, aber oft pauschale Schätzung an, während ein Sachverständiger oder ein Gutachter eine detaillierte und gerichtsfeste Bewertung liefert. Makler sowie Banken können dir ebenfalls eine erste Orientierung bieten, diese eignet sich aber nicht für komplexere steuerliche oder rechtliche Zwecke.

Berechnung vom Finanzamt

Bei einer Erbschaft ist das Finanzamt in der Regel der erste Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Es erstellt eine Schätzung, um die Erbschaftssteuer gemäß Bewertungsgesetz (BewG) zu berechnen. Diese Schätzung basiert auf standardisierten Verfahren wie dem Bodenrichtwert und dem Sachwertverfahren. Der so ermittelte Immobilienwert kann tendenziell höher ausfallen, was für dich oft nachteilig ist, da es deine Steuerlast erhöht. Wenn du mit der Bewertung des Finanzamts nicht einverstanden bist, hast du die Möglichkeit, ein eigenes Gutachten vorlegen zu lassen.

Wertermittlung durch Sachverständige

Immobiliensachverständige oder Gutachter sind unabhängige Fachkräfte, die eine detaillierte Bewertung deiner Immobilie vornehmen. Sie haben eine umfassende Ausbildung in der Immobilienbewertung und können den Marktwert präzise ermitteln. Die Experten verwenden dabei unterschiedliche Verfahren, je nach Art der Immobilie und ihrem Verwendungszweck. Wir erläutern die verschiedenen Optionen wie Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren weiter unten in diesem Artikel.

Kosten eines Verkehrswertgutachtens

Die Kosten für ein Sachverständigengutachten hängen stark vom Verkehrswert der Immobilie und dem Umfang des Gutachtens ab. Sie werden in der Regel als Prozentsatz des Verkehrswertes berechnet.

Ein Vollgutachten, das umfassend und gerichtsfest ist, kostet typischerweise 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts. Das bedeutet, dass bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro die Kosten zwischen 1.500 und 4.500 Euro liegen können. Diese Spanne hängt von der Komplexität der Immobilie, dem Aufwand und den zusätzlichen Leistungen des Sachverständigenbüros ab.

Ein Kurzgutachten, das weniger detailliert ist und häufig für weniger komplexe Immobilien oder informelle Zwecke wie einen Verkauf ausreicht, kann dagegen deutlich günstiger sein und sich im Bereich von 500 bis 1.500 Euro bewegen. Es ist allerdings nicht in allen Fällen ausreichend, vor allem nicht für gerichtliche Auseinandersetzungen oder steuerliche Zwecke​.

Denke daran, dass ein Gutachten dir helfen kann, die Steuerlast zu reduzieren, was die Investition lohnenswert machen kann.

Grundsätzliches zur Anerkennung eines Wertgutachtens

Das Finanzamt muss ein Sachverständigengutachten in Betracht ziehen, wenn es in den Steuererklärungen vorgelegt wird und wenn es sachlich und fachlich korrekt erstellt wurde. Es ist jedoch nicht verpflichtet, das Gutachten automatisch und ohne Prüfung anzuerkennen. Vielmehr überprüft es, ob das Gutachten nach bestimmten Richtlinien erstellt wurde und ob es stichhaltig ist. Damit das Finanzamt das Gutachten akzeptiert, müssen einige Kriterien erfüllt sein:

• Fachliche Qualifikation: Nur Wertgutachten von qualifizierten Fachleuten, die eine nachweisbare Expertise in der Immobilienbewertung haben, werden anerkannt.
• Objektivität: Der Bericht muss unabhängig und neutral erstellt worden sein. Wenn er parteiisch oder fehlerhaft wirkt, kann das Finanzamt ihn ablehnen.
• Methodenwahl: Das Wertgutachten muss auf einer anerkannten Bewertungsmethode basieren, wie dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Diese Methoden müssen nachvollziehbar und mit den geltenden Bewertungsrichtlinien übereinstimmen.
• Detaillierte Darstellung: Der Bericht sollte alle relevanten Informationen zur Immobilie enthalten, wie Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage und besondere Rechte (zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnrecht). Eine unzureichende oder unvollständige Darstellung der Daten kann zur Ablehnung führen.

Was passiert, wenn das Finanzamt Zweifel hat?

Selbst wenn ein Wertgutachten alle formalen Kriterien erfüllt, kann das Finanzamt Zweifel an der Bewertung haben. In solchen Fällen hat es das Recht, zusätzliche Unterlagen anzufordern. Möglicherweise wird sogar ein eigener Sachverständiger oder ein Gutachter des Finanzamts hinzugezogen, um die eingereichten Informationen zu überprüfen.

Sollte das Finanzamt die gutachterliche Stellungnahme nicht anerkennen, hast du die Möglichkeit, Einspruch gegen den Steuerbescheid einzulegen. In diesem Fall wird das Finanzamt das Sachverständigengutachten nochmals prüfen, und es könnte zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, in der ein Gericht über die Angemessenheit entscheidet.

Berechnung von Maklerinnen und Maklern

Ein Immobilienmaklerbüro kann ebenfalls eine Marktwertermittlung deiner Immobilie vornehmen, besonders wenn du planst, die Immobilie zu verkaufen. Maklerbüros haben einen guten Überblick über die aktuelle Marktlage und die vergleichbaren Immobilien in der Region.

Immobilienbewertung durch Banken und Kreditinstitute

Banken bewerten Immobilien, um den Beleihungswert festzulegen, den sie bei der Kreditvergabe berücksichtigen. Wenn du eine Finanzierung planst – zum Beispiel für eine energetische Modernisierung der geerbten Immobilie, kannst du oft eine kostenlose Bewertung durch die finanzierende Bank erhalten.

Verkehrswert der Immobilie: Wertermittlung im Überblick

Berechnung: Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Es gibt verschiedene Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Grundstücken angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand von vergleichbaren Objekten bestimmt, die in der gleichen Region liegen und kürzlich verkauft wurden. Dabei beachtet das Gutachten Faktoren wie:

• Größe und Grundriss der Immobilie,
• Baujahr und Zustand,
• Lage und Ausstattung.

Die aktuellen Marktpreise der vergleichbaren Immobilien werden dann herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie realitätsnah zu schätzen. Die Methode ist besonders geeignet für Wohnimmobilien in Regionen mit vielen vergleichbaren Objekten.

In ländlichen oder strukturschwachen Regionen, in denen wenige Verkäufe stattfinden, ist das Verfahren weniger genau. Wenn die Immobilie sehr einzigartig ist, kann es besonders schwierig sein, passende Vergleichsobjekte zu finden.

2. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Einfamilienhäusern und besonderen Gebäuden angewendet, bei denen keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen. Es basiert auf den Baukosten und dem Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Von den Herstellungskosten für das Objekt werden dafür abgezogen:

• Abnutzungen des Gebäudes,
• Wertminderungen durch notwendige Renovierungen oder Reparaturen.

Zusätzlich wird der Bodenwert ermittelt, also der Preis, den das Grundstück alleine ohne das Gebäude hätte. Diese beiden Werte werden zusammengerechnet, um den gesamten Immobilienwert zu bestimmen.

Die Methode ist besonders nützlich für individuelle Objekte, bei denen keine Vergleichsdaten vorliegen. Sie berücksichtigt den Zustand und die Bauqualität der Immobilie sehr genau – ist dafür aber auch relativ aufwendig und erfordert viele Daten über die Immobilie.

Der tatsächliche Marktwert kann in schwankenden Immobilienmärkten zudem abweichen, da das Sachwertverfahren hauptsächlich auf den Herstellungskosten basiert.

3. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz. Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet.

Die Methode ermittelt, welche Einnahmen die Immobilie durch Miete oder Pacht generiert. Diese Einnahmen werden über eine bestimmte Zeit (meist 10 bis 20 Jahre) hochgerechnet. Anschließend werden laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung abgezogen. Der verbleibende Wert ist der sogenannte Reinertrag, der den Wert der Immobilie bestimmt.

Das Ertragswertverfahren eignet sich ideal für renditeorientierte Immobilien, also Objekte, bei denen es hauptsächlich auf die zu erwartenden Einnahmen ankommt. Es berücksichtigt sowohl laufende Kosten als auch mögliche Wertsteigerungen durch zukünftige Mieteinnahmen.

Die Methode ist allerdings komplex und basiert auf Prognosen. Wenn die Mieten in der Zukunft sinken, könnte der Wert niedriger ausfallen als angenommen. Es eignet sich weniger für privat genutzte Immobilien, die keine regelmäßigen Erträge abwerfen.

4. Bodenrichtwertverfahren

Das Bodenrichtwertverfahren ist ein spezielles Verfahren, das bei der Bewertung von Grundstücken angewendet wird. Der Bodenrichtwert wird durch die jeweilige Gemeinde oder Stadt festgelegt und spiegelt den Durchschnittswert für Bauland in einer bestimmten Region wider. Dieser Wert wird auf Basis von Verkäufen in der Umgebung ermittelt.

Es ist ein schnelles und einfaches Verfahren und wird häufig von Behörden und Finanzämtern zur Berechnung der Grundsteuer oder Erbschaftssteuer herangezogen.

Es berücksichtigt aber nicht den individuellen Zustand oder besondere Eigenschaften des Grundstücks, wie etwa eine Bebauung. In Regionen mit wenig Verkaufsaktivität kann der Richtwert zudem veraltet sein und nicht den aktuellen Marktwert widerspiegeln.

Welches Verfahren ist das richtige, um den Wert deiner Erbschaft zu bestimmen?

Für normale Wohnimmobilien eignet sich häufig das Vergleichswertverfahren. Ist die Immobilie einzigartig oder es fehlen Vergleichswerte, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei vermieteten oder gewerblichen Immobilien ist das Ertragswertverfahren die richtige Wahl, da hier die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Grundstücke werden in der Regel mit dem Bodenrichtwertverfahren bewertet.

Geerbte Immobilie: Was beeinflusst den Verkehrswert eines Hauses?

Mehrere Faktoren können den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung entweder erhöhen oder senken und sind daher auch maßgeblich, wenn du eine Immobilie erbst:

1. Lage des geerbten Objekts

Die Lage ist einer der zentralen Punkte bei der Immobilienbewertung. Dabei geht es nicht nur um die Stadt oder das Viertel, sondern auch um die genaue Umgebung. Ein Gebäude in einer attraktiven Wohngegend mit guter Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Nahverkehr wird höher bewertet. Auch zukünftige Entwicklungen wie geplante Bauprojekte oder Veränderungen der Verkehrsanbindung spielen eine Rolle. Hingegen kann ein Haus in einer ländlichen oder strukturschwachen Region an Wert verlieren.

2. Zustand des Hauses

Eine neuwertige oder gut instand gehaltene Immobilie erzielt einen höheren Verkehrswert als ein sanierungsbedürftiges Gebäude. Hier spielen das Gebäudealter, die Qualität der Bausubstanz, die Beschaffenheit von Dach, Fenstern, Sanitär- sowie Elektroanlagen eine Rolle. Je mehr Reparaturen oder Modernisierungen anstehen, desto geringer fällt der Wert aus. Auch die Energieeffizienz ist relevant, da schlecht isolierte Gebäude mit hohen Energiekosten verbunden sind.

3. Größe und Raumaufteilung

Große Immobilien mit gut durchdachtem Wohnkonzept erzielen einen höheren Wert. Denn ein Gebäude mit vielen kleinen, schlecht nutzbaren Räumen ist weniger attraktiv als eine Immobilie mit einem offenen, flexiblen Grundriss. Auch die Nutzfläche wie Keller, Garage oder ein ausbaufähiger Dachboden werden berücksichtigt.

4. Ausstattung

Hochwertige Bodenbeläge, moderne Badezimmer, eine neuwertige Küche oder besondere Extras wie ein Kamin, ein Balkon oder eine Terrasse steigern den Verkehrswert. Auch technische Aspekte wie Fußbodenheizung, Smart-Home-Technologien oder ein Aufzug können den Verkehrswert deutlich erhöhen.

5. Nutzung der Immobilie

Bei vermieteten Gebäuden oder Wohnungen fließen die Mieteinnahmen in die Bewertung ein, da sie den Ertrag der Immobilie widerspiegeln. Allerdings kann eine vermietete Immobilie auch weniger wert sein, wenn der Mieter langfristige Mietverträge zu niedrigen Preisen hat. Das mindert den freien Verfügungswert für den Erben.

6. Rechte und Lasten

Besondere Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht können den Verkehrswert erheblich senken. Eigentlich logisch: Wenn jemand ein lebenslanges Wohnrecht hat, kannst du die Immobilie nicht frei nutzen oder verkaufen. Außerdem können bestehende Grundschulden oder Hypotheken den Wert mindern.

Sonderfall: Wertermittlung auf einem Erbpachtgrundstück

Auch Erbbaurechte (Erbpacht) haben einen Einfluss auf den Wert, da du in diesem Fall nur das Gebäude besitzt, nicht aber den Boden, auf dem es steht. Das macht die Bewertung komplizierter, da du für die Nutzung des Grundstücks eine Pacht zahlen musst.

7. Marktsituation

Die allgemeine Marktlage bestimmt ebenfalls den Verkehrswert. In einem Markt mit hoher Nachfrage und knappem Angebot steigen die Preise, während sie in schwachen Märkten fallen. Trends und Entwicklungen in der Immobilienbranche, Zinsen für Immobilienfinanzierungen und politische Entscheidungen wie Änderungen bei der Grunderwerbsteuer können sich auch auswirken.

8. Sonderfaktoren wie Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien können aufgrund ihres besonderen Charakters einerseits wertvoller sein, andererseits ist die Nutzung oft eingeschränkt, und Renovierungen sind teurer und aufwendiger.

Durch die genaue Analyse all dieser Aspekte erhältst du eine fundierte Basis für deine finanziellen Entscheidungen und die steuerliche Seite deiner Erbschaft.

Fazit: Die richtige Bewertung deiner Erbimmobilie

Um herauszufinden, welchen Verkehrswert eine geerbte Immobilie wirklich hat, musst du einige Aspekte beachten: von der Lage über die Qualität bis hin zu möglichen Mietverhältnissen. Dabei hast du verschiedene Optionen, wie du den Wert bestimmen lassen kannst. Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann dir helfen, besonders wenn du mit den Schätzungen des Finanzamts nicht einverstanden bist. Achte auf Faktoren wie Vermietung oder Wohnrechte, die den Wert beeinflussen können, und nutze unsere kostenlose Online-Bewertung als ersten Anhaltspunkt.

Immobilienbewertung bei Erbschaft: Häufig gestellte Fragen