WEG-Reform 2020: Weshalb das neue Wohneigentumsgesetz für Streit sorgt

Am 1. Dezember trat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) endlich in Kraft. Zuvor hatte sich die WEG-Novelle monatelang verzögert, weil sich nicht zuletzt die Koalition aus CDU, CSU und SPD nicht über alle Punkte einig war. Auch die betroffenen Parteien – vor allem die Wohnungseigentümer – stören sich an einzelnen Neuregelungen. Nun wurde das neue WEG aber im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2020, S. 2187) veröffentlicht.

Aber worum geht es eigentlich bei der WEG-Reform und worüber regen sich die Eigentümerverbände auf? Es geht auf jeden Fall um deutlich mehr als den Ausbau privater Ladestation für Elektroautos. Denn mit Beginn des Dezembers ändert sich viel für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter. Wir haben alle Neuerungen zusammengefasst.

Das steht im neuen Wohneigentumsgesetz

"Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)" heißt das WEG seit dem 1. Dezember. Die Novelle sieht einige Änderungen dieses Gesetzes vor, das der Bundestag 1951 erlassen hatte. Ziel war damals, den Wohnungsbau zu stärken und der Bevölkerung den Erwerb eines Eigenheims zu ermöglichen.

Doch das aktuelle WEG werde vielen Herausforderungen unserer Zeit nicht mehr gerecht, hieß es von der Bundesregierung. Zu den Herausforderungen gehören der demografische Wandel und damit vermehrter barrierefreier Umbau von Gebäuden. Aber auch die für das Erreichen der Klimaziele notwendigen energetischen Sanierungen, so die Bundesregierung. Auch die Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektroautos verlange einen Eingriff in die Bausubstanz – und gehört damit in den Normierungsbereich des WEG.

Die elf Schwerpunkte der WEG-Novelle sind folgende:

1. Anspruch der Eigentümer und Mieter auf Umbau

Jeder Wohnungseigentümer bekommt durch die WEG-Reform einen Anspruch auf bestimmte Modernisierungen und Sanierungen. Das sind:

• der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug,
• der barrierefreie Aus- und Umbau,
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• und ein Glasfaseranschluss.

Die Kosten sind vom Eigentümer zu tragen.

Nicht nur Eigentümer, auch Mieter haben durch die WEG-Reform "im Grundsatz" die Ansprüche auf Ladesäulen, Einbruchschutz und barrierefreie Sanierungen. Einen Anspruch auf schnelles Internet haben sie allerdings nicht.

2. WEG-Reform: Eigentümerversammlung und Vereinfachung der Beschlussfassung

Durch das neue Wohnungseigentumsgesetz wird die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage vereinfacht. Das gilt besonders für Maßnahmen, die zu "nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen".

Im Einzelnen heißt das, dass Eigentümerversammlungen reformiert werden. Sie sollen als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden. Eigentümern wird es nun möglich sein, auch online an der Versammlung teilzunehmen. Eine Abschaffung von Präsenzversammlungen zugunsten reiner Online-Veranstaltungen ist allerdings nicht möglich.

Außerdem ist eine Eigentümerversammlung künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Die Einberufungsfrist wird von zwei auf vier Wochen verlängert, der Aufruf kann künftig auch in Textform – zum Beispiel per Mail – erfolgen. Derzeit sieht das Gesetz die Schriftform vor.

Auch die Eigentümer selbst können die Versammlungen künftig einberufen – dann, wenn das dem Verwalter oder Beiratsvorsitzendem nicht möglich ist. Die Eigentümer bekommen auch die Möglichkeit einer elektronischen Beschlussfassung.

Umbaumaßnahmen können künftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, ohne dass alle durch die Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer zustimmen müssen. Die Kosten sind jeweils von den Eigentümern zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Allerdings sieht die WEG-Novelle vor, dass alle Eigentümer die Kosten tragen müssen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde.

Neu regelt die WEG-Novelle, das das Protokoll einer Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

3. Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen

Die WEG-Reform erweitert auch die Rechte von Wohnungseigentümern. So bekommen sie das Recht, Verwaltungsunterlagen einsehen zu können. Außerdem soll ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft geben.

4. Verwalter einfacher abberufen

Die Gemeinschaft kann einen Verwalter künftig einfacher abberufen. Aktuell muss ein wichtiger Grund vorliegen, um sich von einem Verwalter zu trennen. Diese Voraussetzung entfällt künftig. Nun können die Eigentümer den Verwalter jederzeit abberufen.

5. WEG-Reform sieht mehr Befugnisse für Verwalter vor

Die WEG-Reform sieht vor, dass die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters erweitert werden – allerdings nicht so weit, wie der Entwurf der Bundesregierung es ursprünglich vorgesehen hatte. Mit der Erweiterung der Befugnisse soll die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestaltet werden können.

Über bestimmte Maßnahmen kann der Verwalter künftig in eigener Verantwortung entscheiden. Das gilt für Maßnahmen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Wann das der Fall ist, soll unter anderem von Größe und Art der Anlage abhängig sein. Je größer die Anlage, desto mehr Entscheidungen müsse der Verwalter allein treffen können, heißt es in der Gesetzesbegründung.

Ursprünglich sollte der Verwalter über Maßnahmen alleine entscheiden können, bei denen die "Beschlussfassung nicht geboten ist". Das wurde aber von Eigentümervertretern als zu weitreichend kritisiert.

Der Verwalter bekommt im Außenverhältnis außerdem eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Diese ist jedoch nicht unbeschränkt, wie es im Entwurf zur WEG-Reform hieß und gilt zum Beispiel nicht für den Abschluss eines Darlehensvertrags. Nur im Innenverhältnis darf die Gemeinschaft die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken.

Über den lange diskutierten Sachkundenachweise für gewerbliche Gebäudeverwalter wurde lange gestritten. Den hatte unter anderem der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) lange gefordert. Gewerberechtlich soll es diesen Nachweis auch mit der WEG-Reform nicht geben. Neu ist, dass jeder Wohnungseigentümer nun das Recht bekommt, einen Sachkundenachweis zu verlangen.

6. Flexiblere Entscheidung über Kosten

Nach der WEG-Reform können Wohnungseigentümer flexibler über die Kostenverteilung entscheiden. Derzeit sieht das Gesetz eine qualifizierte Mehrheit vor. Künftig soll mit einer einfachen Mehrheit über die Verteilung einzelner Kosten entschieden werden können. Außerdem können die Eigentümer künftig losgelöst vom Einzelfall Beschlüsse über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten fassen.

7. WEG-Reform gestaltet Verwaltungsbeirat flexibler

Wie viele Wohnungseigentümer künftig im Beirat sitzen, kann ein Beschluss der Gemeinschaft nun flexibel festlegen. Die derzeitige Festlegung auf drei Mitglieder entfällt. Außerdem müssen ehrenamtliche Beiräte in Zukunft nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften – damit sich mehr Eigentümer als Beiräte zur Verfügung stellen. Außerdem erhält der Verwaltungsbeirat durch die WEG-Novelle nun ausdrücklich die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen.

8. Eigentumsentziehung

Wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt, dann sollte die Gemeinschaft laut dem Entwurf zur WEG-Novelle Strafen erlassen können. Dieser Vorschlag hat keinen Eingang ins Gesetz gefunden. Allerdings kann eine Verletzung der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen. Das kann zum Beispiel eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

9. Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Künftig ist die Gemeinschaft der Träger der Verwaltung. Somit sollen sich Klagen – auch wegen Pflichtverletzungen durch den Verwalter – gegen die Gemeinschaft richten. Aktuell ist das gegen einzelne Wohnungseigentümer möglich.

10. WEG-Reform will Jahresabrechnung vereinfachen

Die WEG-Reform sieht vor, die Regelungen zur Jahresabrechnung zu vereinfachen. Die Beschlussfassung beschränkt sich künftig auf die Abrechnungsspitze. Die gesamte Abrechnung soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Außerdem müssen Verwalter nun nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufstellen. Der muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten.

11. Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Bundesregierung will im Zuge der WEG-Reform außerdem das Miet- und das Wohneigentumsrecht harmonisieren. Das betrifft bauliche Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, aber auch Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung. So gilt die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung, auch wenn Eigentumswohnungen vermietet werden.

Die größten Kritikpunkte an der WEG-Reform

Während der Verband der Deutschen Immobilienverwalter (VDIV) schon dem Entwurf zur WEG-Reform eine "hohe Qualität" bescheinigt, störten sich besonders Eigentümerverbände an einzelnen Punkten. Die Maßnahmen seien mit vielen neuen hohen Risiken und teilweise unkalkulierbaren Gefahren für die Wohnungseigentümer verbunden, heißt es in einer Stellungnahme vom Verband Wohnen im Eigentum (WIE) .

Kritikpunkt 1: Die Stärkung der Stellung des Verwalters

Ein großer Streitpunkt der Reform ist die Rolle des Verwalters und die zusätzliche Macht, die er bekommt. Der VDIV begrüßte die neue Rolle, die Verwalter bekommen. VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler warnte nach einer Anhörung zu dem Entwurf im Mai davor, die unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters einzugrenzen. Die Mehrheit der Eigentümer wünsche sich den Verwalter als Manager ihres Gemeinschaftseigentums und keine querulatorische Verhinderung von Maßnahmen durch wenige Eigentümer.

Eigentümerverbände wie der WIE haben die unbeschränkte Vollmacht der Verwalter kritisiert. Diese schütze nur die Wirtschaft, führe für Eigentümer aber erhebliche Rechtsunsicherheiten ein. Diese unbeschränkte Vollmacht hat jedoch in das neue WEG keinen Eingang gefunden. Der Verwalter darf künftig nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne den Beschluss der Eigentümer durchführen.

Kritikpunkt 2: Kein Sachkundenachweis für Verwalter gefordert

Außerdem stören sich die Eigentümer daran, dass Verwalter als "Berufsgruppe mit äußerst durchwachsener Qualifikation" eine solche starke Stellung bekommen sollen. Diese Tatsache sorgt auch in der Koalition für Streit. Die SPD wollte einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Vermieter zum Entwurf hinzufügen.

Laut einem Bericht des "Tagesspiegel" stellte sich das Wirtschaftsministerium um Minister Peter Altmaier (CDU) allerdings dagegen. Der WIE ist der Ansicht, dass dieser Nachweis nur ein allererster Einstieg in eine einheitliche Qualifikation sein könne. Auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisierte nach der Anhörung durch Sachverständige die Tatsache, dass Verwalter keinen Sachkundenachweis brauchen.

Für einen verbindlichen Sachkundenachweis für Immobilienverwalter haben sich aber auch diese ausgesprochen. "Die Einführung einer verbindlichen fundierten Ausbildung für Immobilienverwalter ist die logische Fortsetzung des Verbraucherschutzgedankens in der WEG-Reform", heißt es in einem Brief von insgesamt elf Verbänden aus der Immobilienbranche, den der VDIV initiiert hat.

In diesem Streitpunkt hat sich das Wirtschaftsministerium durchgesetzt. Einen verpflichtenden Sachkundenachweis wird es auch ab Dezember nicht für Verwalter geben. Allerdings bekommen Eigentümer die Möglichkeit, diesen zu verlangen.

Kritikpunkt 3: Einfache Mehrheitsbeschlüsse

Die neuen einfachen Mehrheitsbeschlüsse für die Förderung von Modernisierung bergen laut WIE die Gefahr, dass ein unsoziales Abstimmungsverhalten gefördert wird. Außerdem bestünde durch die Herabsetzung des Quorums die Gefahr, dass finanzschwache Eigentümer gegenüber Investoren das Nachsehen haben werden.

Kritikpunkt 4: Haftung der Gemeinschaft

Die Eigentümerverbände stören sich außerdem daran, dass die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll. So würde die Gemeinschaft für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung und Pflichtverletzungen durch den Verwalter aufkommen müssen, wie es in einer gemeinsamen Stellungnahme von WIE, Bauherren-Schutzbund (BSB), Verband Wohneigentum (VEW) und Verband der Deutschen Wohnungseigentümer (VDWE) heißt.

Kritikpunkt 5: Keine Stärkung der Stellung des Verwaltungsbeirats

Nur die Anzahl und die Haftung der Beiratsmitglieder werde begrenzt, ansonsten werden die Rechte des Beirats nicht gestärkt, die Aufgaben nicht konkretisiert, kritisieren Eigentümerverbände außerdem. Einzelne Aufgaben wie die Prüfung von Kostenvoranschlägen seien sogar gestrichen. Außerdem benennt das Gesetz den Beirat nicht als Kontrollorgan, kritisieren die Eigentümerverbände.

Kritikpunkt 6: Jahresabrechnung wird nicht transparenter

Um die Anfechtungsklagen zu reduzieren, vereinfacht die WEG-Reform die Jahresabrechnung. Doch mit den Neuregelungen werde die Abrechnung nicht transparenter und korrekter, heißt es von den Verbänden. Der WIE sieht außerdem die Gefahr, dass die anderen Regelungen wie die Stärkung der Verwaltermacht sowie "unausgegorene Regelungen für bauliche Maßnahmen und deren Kostenverteilung" für neue Streitpunkte sorgen werden.

WEG-Reform: Verlauf und Hintergrund

Ursprünglich sollte der Bundestag am 19. Juni 2020 über die WEG-Reform entscheiden. Nach einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 27. Mai 2020 sollte es zu Lesungen im Bundestag kommen. In der Anhörung deutete sich jedoch schon an, dass einige Punkte noch größeren Abstimmungsbedarf haben. Wegen der strittigen Punkte trafen sich die Berichterstatter der Bundestagsfraktionen am 18. Juni 2020 noch einmal zu einem Vermittlungsgespräch.

Wie der "Tagesspiegel" berichtete, konnten sich die Koalitionspartner auf erste Punkte einigen. Die endgültige Abstimmung wurde aber auf die Zeit nach der parlamentarischen Sommerpause verschoben.

Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Verschiebung der WEG-Reform auf den Herbst. "Sich für die WEG-Reform Zeit zu nehmen und diese gründlich zu überarbeiten ist richtig. Im Zuge der Covid-19-Pandemie sollte der Bundestag jedoch schnell Umlaufbeschlüsse erleichtern und die digitale Teilnahme an Eigentümerversammlungen ermöglichen", forderte Verbandspräsident Kai Warnecke.

Am 17. September 2020 hat der Bundestag der Reform schließlich in zweiter und dritter Lesung zugestimmt. Am 9. Oktober stimmte dann auch noch der Bundesrat der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes zu. Am 22. Oktober wurde es schließlich im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.