Neues Mehrfamilienhaus mit Wohnungen
© Getty Images/iStockphoto

Modernisieren | Ratgeber

Streit um WEG-Reform 2020: Sind Wohnungseigen­tümer zu Recht sauer?

Katharina Schneider

Die Bundesregierung will das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an neue Herausforderungen der Zeit anpassen. Doch ein Entwurf zur WEG-Reform sorgt für Ärger. Besonders Eigentümerverbände sind sauer und fordern Nachbesserungen.

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verzögert sich. Eigentlich sollte sie am 19. Juni den Bundestag passieren – doch nicht zuletzt die Koalition aus CDU, CSU und SPD ist sich nicht über alle Punkte einig. Auch die betroffenen Parteien – vor allem die Wohnungseigentümer – stören sich an einzelnen Neuregelungen. Es wird wohl bis nach der parlamentarischen Sommerpause dauern, bis die Novelle verabschiedet werden kann.

Aber worum geht es eigentlich bei der WEG-Reform und worüber regen sich die Eigentümerverbände auf? Wir haben alles zusammengefasst.

Das steht im Gesetzentwurf zur WEG-Reform

Der "Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)" (Link führt zu PDF) der Bundesregierung vom 27. April sieht einige Änderungen im WEG vor. Dieses Gesetz hat der Bundestag 1951 erlassen. Ziel war, damit den Wohnungsbau zu stärken und der Bevölkerung den Erwerb des Eigenheims zu ermöglichen.

Doch das aktuelle WEG werde vielen Herausforderungen unserer Zeit nicht mehr gerecht, heißt es im Entwurf. Zu den Herausforderungen gehören der demografische Wandel und damit vermehrter barrierefreier Umbau von Gebäuden. Aber auch die für das Erreichen der Klimaziele notwendigen energetischen Sanierungen nennt die Bundesregierung. Auch die Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektroautos verlange einen Eingriff in die Bausubstanz – und gehört damit in den Normierungsbereich des WEG.

Die Schwerpunkte der Reform liegen in folgenden Regelungen:

Anspruch der Eigentümer und Mieter auf Umbau

Jeder Wohnungseigentümer soll einen Anspruch auf bestimmte Modernisierungen und Sanierungen haben. Das sind: der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz und ein Glasfaseranschluss. Die Kosten sind jeweils vom Eigentümer zu tragen.

Nicht nur Eigentümer, auch Mieter sollen durch die WEG-Reform "im Grundsatz" die Ansprüche auf Ladesäulen, Einbruchschutz und barrierefreie Sanierungen erhalten.

WEG-Reform: Eigentümerversammlung und Vereinfachung der Beschlussfassung

Der Entwurf sieht vor, die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage zu vereinfachen. Das gilt besonders für Maßnahmen, die zu "nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen".

Im Einzelnen heißt das, dass Eigentümerversammlungen reformiert werden. Sie soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden. Es soll Eigentümern möglich sein, auch online an der Versammlung teilzunehmen.

Außerdem soll eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein. Die Einberufungsfrist soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden, der Aufruf soll künftig auch in Textform – zum Beispiel per Mail – erfolgen können. Derzeit sieht das Gesetz die Schriftform vor.

Auch die Eigentümer selbst sollen die Versammlungen künftig einberufen können – dann, wenn das dem Verwalter oder Beiratsvorsitzendem nicht möglich ist. Die Eigentümer sollen auch die Möglichkeit einer elektronischen Beschlussfassung erhalten.

Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen

Der Entwurf für die WEG-Reform sieht vor, die Rechte von Wohnungseigentümern zu erweitern. Insbesondere sollen sie das Recht bekommen, Verwaltungsunterlagen einsehen zu können. Außerdem soll ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft geben.

Verwalter einfacher abberufen

Die Gemeinschaft soll einen Verwalter künftig einfacher abberufen können. Aktuell muss ein wichtiger Grund vorliegen, um sich von dem Verwalter zu trennen.

WEG-Reform sieht mehr Befugnisse für Verwalter vor

Der Entwurf zur WEG-Reform sieht vor, dass die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters erweitert werden. Damit soll die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestaltet werden können. Über die Maßnahmen, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist, soll der Verwalter dann in eigener Verantwortung entscheiden. Wann die Eigentümer selbst abstimmen sollen, hängt von der Bedeutung der Maßnahme für die Gemeinschaft ab. Das wiederum soll auch von Größe und Art der Anlage abhängig sein.

Der Verwalter soll im Außenverhältnis außerdem eine unbeschränkbare und unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft bekommen. Nur im Innenverhältnis darf die Gemeinschaft die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken.

Flexiblere Entscheidung über Kosten

Nach der WEG-Reform sollen Wohnungseigentümer flexibler über die Kostenverteilung entscheiden können. Derzeit sieht das Gesetz eine qualifizierte Mehrheit vor, künftig soll eine einfache Mehrheit über die Verteilung einzelner Kosten entscheiden können.

WEG-Reform will Verwaltungsbeirat flexibler gestalten

Wieviele Wohnungseigentümer künftig im Beirat sitzen, soll ein Beschluss der Gemeinschaft flexibel festlegen. Außerdem sollen ehrenamtliche Beiräte in Zukunft nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften müssen – damit sich mehr Eigentümer als Beiräte zur Verfügung stellen.

Strafen und Eigentumsentziehung

Wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt, dann soll die Gemeinschaft künftig Strafen erlassen können. Eine Verletzung der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft kann dann sogar die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Künftig soll die Gemeinschaft der Träger der Verwaltung sein. Somit sollen sich Klagen – auch wegen Pflichtverletzungen durch den Verwalter – gegen die Gemeinschaft richten. Aktuell ist das gegen einzelne Wohnungseigentümer möglich.

WEG-Reform will Jahresabrechnung vereinfachen

Der Entwurf zur WEG-Reform sieht vor, die Regelungen zur Jahresabrechnung zu vereinfachen. Die Beschlussfassung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken. Die gesamte Abrechnung soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Bundesregierung will im Zuge der WEG-Reform außerdem das Miet- und das Wohneigentumsrecht harmonisieren. Dabei geht es um bauliche Maßnahmen, die Mieter dulden müssen aber auch Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung. So soll die in Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung gelten, auch wenn Eigentumswohnungen vermietet werden.

Die größten Kritikpunkte des Entwurfs zur WEG-Reform

Während der Verband der Deutschen Immobilienverwalter (VDIV) dem Entwurf eine "hohe Qualität" bescheinigt, stören sich besonders Eigentümerverbände an einzelnen Punkten. Die Maßnahmen seien mit vielen neuen hohen Risiken und teilweise unkalkulierbaren Gefahren für die Wohnungseigentümer verbunden, heißt es in einer Stellungnahme vom Verband Wohnen im Eigentum (WIE) (Link führt zu PDF).

Kritikpunkt 1: Die Stärkung der Stellung des Verwalters

Ein großer Streitpunkt der Reform ist die Rolle des Verwalters und die zusätzliche Macht, die er bekommt. Der VDIV begrüßte die neue Rolle, die Verwalter laut dem Entwurf zur WEG-Reform bekommen. VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler warnte nach einer Anhörung zu dem Entwurf im Mai davor, die unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters einzugrenzen. Die Mehrheit der Eigentümer wünsche sie den Verwalter als Manager ihres Gemeinschaftseigentums und keine querulatorische Verhinderung von Maßnahmen durch wenige Eigentümer.

Eigentümerverbände wie der WIE kritisieren die unbeschränkte Vollmacht der Verwalter. Diese schütze nur die Wirtschaft, führe für Eigentümer aber erhebliche Rechtsunsicherheiten ein.

Allerdings sollen sich die Koalitionspartner Union und SPD einig sein, diese im Entwurf vorgesehen starke Position abzuschwächen. So soll der Verwalter nur noch Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne den Beschluss der Eigentümer durchführen können.

Kritikpunkt 2: Kein Sachkundenachweis für Verwalter gefordert

Außerdem stören sich die Eigentümer daran, dass Verwalter als "Berufsgruppe mit äußerst durchwachsener Qualifikation" eine solche starke Stellung bekommen sollen. Diese Tatsache sorgt auch in der Koalition für Streit. Die SPD will einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Vermieter zum Entwurf hinzufügen.

Laut einem Bericht des "Tagesspiegel" stellt sich das Wirtschaftsministerium um Minister Peter Altmaier (CDU) allerdings dagegen. Der WIE ist der Ansicht, dass dieser Nachweis nur ein allererster Einstieg in eine einheitliche Qualifikation sein könne. Auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisierte nach der Anhörung durch Sachverständige die Tatsache, dass Verwalter keinen Sachkundenachweis brauchen.

Für einen verbindlichen Sachkundenachweis für Immobilienverwalter sprechen sich aber auch diese aus. "Die Einführung einer verbindlichen fundierten Ausbildung für Immobilienverwalter ist die logische Fortsetzung des Verbraucherschutzgedankens in der WEG-Reform", heißt es in einem Brief von insgesamt elf Verbänden aus der Immobilienbranche, den der VDIV initiiert hat.

Kritikpunkt 3: Einfache Mehrheitsbeschlüsse

Die neuen einfachen Mehrheitsbeschlüsse für die Förderung von Modernisierung bergen laut WIE die Gefahr, dass ein unsoziales Abstimmungsverhalten gefördert werde. Außerdem bestünde durch die Herabsetzung des Quorums die Gefahr, dass finanzschwache Eigentümer gegenüber Investoren das Nachsehen haben werden.

Kritikpunkt 4: Haftung der Gemeinschaft

Die Eigentümerverbände stören sich außerdem daran, dass die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll. So würde die Gemeinschaft für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung und Pflichtverletzungen durch den Verwalter aufkommen müssen, wie es in einer gemeinsamen Stellungnahme von WIE, Bauherren-Schutzbund (BSB), Verband Wohneigentum (VEW) und Verband der Deutschen Wohnungseigentümer (VDWE) heißt.

Kritikpunkt 5: Keine Stärkung der Stellung des Verwaltungsbeirats

Nur die Anzahl und die Haftung der Beiratsmitglieder werde begrenzt, ansonsten werden die Rechte des Beirats nicht gestärkt, die Aufgaben nicht konkretisiert. Einzelne Aufgaben wie die Prüfung von Kostenvoranschlägen seien sogar gestrichen. Außerdem benennt das Gesetz den Beirat nicht als Kontrollorgan, kritisieren die Eigentümerverbände.

Kritikpunkt 6: Jahresabrechnung wird nicht transparenter

Um die Anfechtungsklagen zu reduzieren, will die WEG-Reform die Jahresabrechnung vereinfachen. Doch mit den Neuregelungen werde die Abrechnung nicht transparenter und korrekter, heißt es von den Verbänden. Der WIE sieht außerdem die Gefahr, dass die anderen Regelungen wie die Stärkung der Verwaltermacht sowie "unausgegorene Regelungen für bauliche Maßnahmen und deren Kostenverteilung" für neue Streitpunkte sorgen werden.

WEG-Reform: Was wollen die Eigentümer?

BSB, VEW, VDWE und WIE haben gemeinsam einen Forderungskatalog aufgestellt, was im Entwurf nachzubessern sei. Im Einzelnen sind das:

  • Verbraucherorientierte Überarbeitung des Entwurfs zur WEG-Reform, der sich an den Problemen und Interessen der Wohnungseigentümer orientiert.
  • Kein Stärken der Verwalterstellung – vor allem keine unbeschränkbare Macht, Verträge für die Eigentümer abschließen zu können.
  • Mehr Einsichts-, Auskunfts- und Kontrollrechte für Eigentümer.
  • Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden.
  • Konkrete Vorgaben für die Jahresabrechnung.
  • Keine unbeschränkte Verfügungsmacht für Bauträger bei neugebautem Wohneigentum.
  • Gefahren, die mit der Erleichterung von baulichen Veränderungen einhergehen, müssen entschärft werden.

Wie geht es jetzt mit der WEG-Reform weiter?

Ursprünglich sollte der Bundestag am 19. Juni 2020 über die WEG-Reform entscheiden. Nach einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 27. Mai 2020 sollte es zu Lesungen im Bundestag kommen. In der Anhörung deutete sich jedoch schon an, dass einige Punkte noch größeren Abstimmungsbedarf haben. Wegen der strittigen Punkte trafen sich die Berichterstatter der Bundestagsfraktionen am 18. Juni 2020 noch einmal zu einem Vermittlungsgespräch.

Wie der "Tagesspiegel" berichtet, konnten sich die Koalitionspartner auf erste Punkte einigen. Die endgültige Abstimmung sei aber auf die Zeit nach der parlamentarischen Sommerpause verschoben.

Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Verschiebung der WEG-Reform auf den Herbst. "Sich für die WEG-Reform Zeit zu nehmen und diese gründlich zu überarbeiten ist richtig. Im Zuge der Covid-19-Pandemie sollte der Bundestag jedoch schnell Umlaufbeschlüsse erleichtern und die digitale Teilnahme an Eigentümerversammlungen ermöglichen", forderte Verbandspräsident Kai Warnecke. Der aktuelle Entwurf dürfe aber nicht das letzte Wort sein.

Update: Die Beschlüsse zur WEG-Reform im September 2020

Der Bundestag hat im September 2020 das reformierte WEG-Gesetz verabschiedet. Es gibt unter anderem jedem Wohnungseigentümer das Recht auf eine Ladestation, einen Glasfaseranschluss und andere bauliche Veränderungen. Was sonst noch geändert wurde, in welcher Form auch Mieter profitieren – das lest ihr in diesem Artikel.

Lies noch mehr…

Der Schutz Deiner Daten ist uns wichtig

Wir verwenden Cookies, um die Website optimal zu gestalten. Durch die Nutzung der Website stimmst Du grundsätzlich der Verwendung von Cookies zu (Websitefunktionalitäten, anonymisiertes Nutzerverhalten usw.). Sofern Du zustimmst, teilen wir zudem Informationen anonymisiert mit Werbepartnern. Du kannst unter „Weitere Optionen“ selbst entscheiden, welche Cookie-Kategorie Du wählen möchtest:

Weitere Optionen