Mehrfamilienhaus verkaufen: Darauf solltest du achten

Das kannst du tun:

• Bereite dich sorgfältig vor, bevor du dein Mehrfamilienhaus auf den Markt bringst. Wichtig ist, alle benötigten Unterlagen frühzeitig anzufordern und zusammenzustellen.
• Vermeide unnötige Kosten wie Spekulationssteuer.
• Für einen solch komplexen Verkaufsprozess benötigst du viel Fachwissen und solltest gegenüber erfahrenen Investoren professionell auftreten.
• Ein Makler spart dir nicht nur Zeit und Nerven, sondern kann dich auch vor Fallstricken bewahren, die teuer werden können. Finde hier den passenden Makler für den Immobilienverkauf.

Verkauf Mehrfamilienhaus: Das sind die Besonderheiten

Der Verkauf einer Immobilie ist immer aufwändig. Bist du jedoch im Besitz eines Mehrfamilienhauses (MFH) und möchtest es verkaufen, ist der Aufwand deutlich größer als bei einer Einzelimmobilie. Das liegt daran, dass Planung und Verkaufsprozess viel komplexer sind: Du musst zunächst den Wert ermitteln und benötigst für jede Wohneinheit separate Unterlagen wie Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Teilungserklärungen. Zudem sollte der Zustand jeder einzelnen Wohnung separat dokumentiert werden.

Abhängig von deiner Verkaufsstrategie verhandelst du meist mit einer besonderen Käuferzielgruppe. Denn gerade Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten sind in der Regel nur für private oder gewerbliche Investoren interessant, die über ein entsprechend großes Budget verfügen und die Immobilien meist deutlich intensiver als private Käufer prüfen. Entscheidest du dich hingegen, die einzelnen Wohnungen jeweils separat zu verkaufen, werden sich vermutlich eher private Interessenten melden.

Auch die Rechte der Mieter, die in dem Mehrfamilienhaus leben, müssen bedacht und vertraglich fixiert werden. Darauf gehen wir im Laufe dieses Artikels genauer ein.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Ablauf

Der Verkaufsprozess eines MFH ist sehr komplex und startet bereits mit der Planung, die detailliert durchdacht werden sollte. Dazu gehören neben der Zusammenstellung aller Unterlagen auch die Bestimmung der Verkaufsstrategie und der Zielgruppe, bevor du das Objekt auf den Markt bringst. Die Vermarktung ist von den Besichtigungen bis hin zu Verhandlungen und Vertragsabschluss ebenfalls ein komplexer und oft langwieriger Prozess.

1. Verkauf vorbereiten: Diese Unterlagen benötigst du für den Verkauf eines MFH

Da eine Vielzahl an Unterlagen benötigt wird, solltest du zunächst alle erforderlichen Dokumente zusammentragen, bevor du die Immobilie bewirbst. Wichtig ist dabei, dass die Unterlagen so transparent und aussagekräftig wie möglich sind.

Folgende Dokumente sind wichtig, wenn du ein MFH verkaufen möchtest:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Bebauungsplan
• Auszug aus der Flurkarte mit den Grund­stücks­kenn­da­ten
• Grenz­be­schei­ni­gung
• Lageplan
• Grundsteuerbescheid
• Gesamte Bauakte mit Grundrissen, Baugenehmigungen und Informationen zu An- und Umbauten
• Nachweise über alle Modernisierungs- und In­stand­hal­tungs­maß­nah­men
• Gebäudeversicherungsnachweis
• alle bestehenden Mietverträge inklusive separater Aufstellung über Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
• aktuelle Betriebskostenabrechnung
• Unterlagen zur Haustechnik wie etwa der Heizungsanlage

2. Verkaufspreis bestimmen: Wert vom MFH ermitteln

Den Wert eines MFH zu ermitteln, ist weitaus aufwändiger, als bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Schließlich muss der Zustand jeder einzelnen Wohneinheit mit einbezogen werden. Das gängigste Verfahren dafür nennt sich Ertragswertverfahren. Das Ergebnis ist besonders für Kapitalanleger aussagekräftig, da der Fokus auf der erzielbaren Rendite liegt. Besonders entscheidend für den Immobilienwert sind deshalb die aktuellen und pro­gnos­ti­zier­ten Mieteinnahmen.

Die wichtigsten Faktoren für die Berechnung des Ertragswerts sind folgende:

• Bodenwert: Dieser Wert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Grundstücksgröße. Wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert, ergibt sich die Bodenwertverzinsung.
• Rohertrag: Der Rohertrag bezeichnet die erzielbare Jahresmiete. Dabei sind nicht die tatsächlichen Einnahmen, sondern der marktübliche Mietzins der Richtwert.
• Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten: Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Instandhaltung, Betrieb und eventuelle Verwaltungskosten. Diese Kosten werden vom Rohertrag abgezogen, um den Jahresreinertrag zu ermitteln.
• Vervielfältiger: Der Vervielfältiger zeigt, bei welchem Vielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis einer Immobilie liegt. Der Wert wird berechnet, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt wird. Er ist ein wichtiger Faktor zur Rentabilitätsberechnung einer Immobilie. Je geringer der Wert ausfällt, desto rentabler ist das Objekt.
• Baulicher Zustand: Bauliche Mängel und altersbedingte Schäden reduzieren den Wert der Immobilie. Sie müssen daher entsprechend abgezogen werden.

Da sehr viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen, ist die Berechnung recht kompliziert. Deshalb wird sie ist in der Regel von einem Gutachter durchgeführt. Kostenlos, schnell und präzise ist die Online-Immobilienbewertung von Wohnglueck.de Immobilienbewertung: online, kostenlos und präzise

3. Verkaufsstrategie bestimmen: MFH als Ganzes verkaufen oder aufteilen?

Sobald du den Plan fasst, dein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, solltest du die Verkaufsstrategie festlegen. Dafür musst du eine grundlegende Entscheidung treffen: Möchtest du die Immobilie im Ganzen verkaufen oder in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen? 

Beim sogenannten Globalverkauf, also dem Verkauf als Ganzes, ist der Aufwand deutlich geringer. Zudem ist der Verkauf in der Regel schneller abgeschlossen.

Mit Einzelverkäufen erzielst du vermutlich einen höheren Gewinn. Dafür ist der Aufwand erheblich höher und es gibt eine Menge Dinge zu beachten. Denn für die Umwandlung benötigst du für jede Wohnung zwei grundlegende Dokumente:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese besagt, dass jede Wohneinheit nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes in sich abgeschlossen ist und einen eigenen Zugang hat. Die Bescheinigung muss du als Eigentümer bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de beantragen. Die Gebühren belaufen sich je nach Behörde in der Regel auf zwischen 30 und 150 Euro.
• Teilungserklärung. Dieses notariell beglaubigte Dokument legt fest, welche Räume und Flächen künftig als Sondereigentum und welche als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gelten. Die Teilungserklärung für jede Wohneinheit wird ins Grundbuch eingetragen, bevor du die einzelnen Wohnungen verkaufen kannst. Die Kosten belaufen sich auf etwa 70 bis 140 Euro.

Die Antragstellung nimmt Zeit in Anspruch und kostet Gebühren, die von der Größe und dem Wert der Immobilie abhängen. Nach der abgeschlossenen Umwandlung muss jede Wohnung einzeln inseriert, besichtigt und schließlich verkauft werden.

Alles rund um den Aufteilungsplan erfährst du hier.

4. Zielgruppe bestimmen: Wer kommt als Käufer infrage?

Wer als Käufer infrage kommt, hängt vor allem von der Größe des Mehrfamilienhauses ab. Ist das Mehrfamilienhaus ein Zweifamilienhaus, oder wurde es in einzelnen Eigentumswohnungen aufgeteilt, ist es vor allem für Privatpersonen interessant, die den Raum selbst bewohnen oder vermieten möchten.

Wird ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, kommen in der Regel erfahrene Privatanleger und gewerbliche Investoren ins Spiel. Diese Käuferzielgruppe geht bei der Sichtung der Unterlagen und dem Zustand der Immobilie äußerst akribisch vor, um ihr Risiko möglichst gering zu halten. Für die Verhandlungen mit Investoren empfiehlt sich die Beauftragung eines Maklers. Denn der Profi weiß genau, worauf es ankommt, um für dich den besten Verkaufspreis zu erzielen.

Finde hier den passenden Makler für den Immobilienverkauf bei unserer kostenlosen Maklervermittlung.

5. Besichtigungen planen

Besonders bei vermieteten Objekten muss die Besichtigung sorgfältig geplant werden. Darauf solltest du achten:

1. Terminvereinbarung: Koordiniere die Termine mit potenziellen Käufern und Mietern im Voraus, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
2. Vorbereitung des Objekts: Sorge dafür, dass das Mehrfamilienhaus in einem gepflegten Zustand ist. Räume auf, reinige gründlich und behebe kleinere Mängel, damit das Objekt einen guten Eindruck macht.
3. Informationsmaterial: Stelle alle relevanten Unterlagen wie Grundrisse, Energieausweis, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Baupläne bereit.
4. Besichtigungszeitpunkt: Wähle eine Tageszeit, zu der das Haus gut beleuchtet ist und die Umgebung angenehm wirkt. Vermeide extreme Wetterbedingungen, um das Objekt bestmöglich zu präsentieren.

Potenzielle Käufer dürfen alle Räumlichkeiten des Hauses besichtigen, einschließlich der Wohnungen – natürlich nach Absprache mit den Mietern. Mieter sind verpflichtet, Besichtigungen im Rahmen des Zumutbaren zu dulden. Dafür müssen die Besichtigungen rechtzeitig angekündigt werden und dürfen nicht zu häufig angesetzt werden. 

Folgende Räumlichkeiten dürfen besichtigt werden:

• Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Keller, Dachboden, (Gemeinschafts)-Garten oder Hof.
• Einzelne Wohnungen: Interessenten dürfen die Wohnungen besichtigen, um sich einen Eindruck vom Zustand, der Raumaufteilung und der Ausstattung zu verschaffen.
• Technische Anlagen: Heizungsraum, Heizkessel, Wasser- und Stromanschlüsse.

6. Kaufvertrag abschließen: Das musst du unbedingt beachten

Beim Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus gibt es einige Besonderheiten, die im Vergleich zu einem einfachen Immobilienkauf zu beachten sind:

• Mietrechtliche Aspekte: Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus sind Informationen zu bestehenden Mietverhältnissen, Mietverträgen, Kautionen und Nebenkostenabrechnungen besonders wichtig. Der Käufer möchte schließlich wissen, welche Mieter im Haus wohnen und welche Rechte und Pflichten daraus entstehen.
• Bestandsmietverträge: Der Kaufvertrag sollte genau regeln, ob die bestehenden Mietverträge übernommen werden oder ob es Änderungen geben soll. Auch die Laufzeit, Kündigungsfristen und eventuelle Staffelmieten sind relevant.
• Mieterliste und Mietverträge: Es ist üblich, eine vollständige Mieterliste und Kopien der Mietverträge beizufügen, damit der Käufer einen genauen Überblick hat.
• Betriebskosten und Nebenkosten: Regelungen zu den laufenden Betriebskosten sind wichtig. Hierzu gehören auch die Abrechnungen und eventuelle Rückstände.
• Bauliche und technische Zustände: Da bei Mehrfamilienhäusern oft mehrere Wohnungen vorhanden sind, ist eine detaillierte Dokumentation des baulichen Zustands, etwa durch einen Energieausweis oder Gutachten, besonders relevant.
• Lasten im Grundbuch: Besondere Belastungen wie Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Grundschulden müssen im Kaufvertrag erwähnt werden, da sie die Nutzung und den Wert beeinflussen können.

Tipp: Besonders bei einem so komplexen Verkaufsprozess solltest du unbedingt einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen. So kannst du sicherstellen, dass alle rechtlichen Besonderheiten berücksichtigt werden und der Vertrag rechtssicher ist.

Kosten für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Mit folgenden Kosten musst du beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses rechnen:

• Energieausweis: Ist der aktuelle Energieausweis deines Mehrfamilienhauses älter als zehn Jahre, musst du einen neuen erstellen lassen. Die Kosten dafür hängen davon ab, ob der Energieausweis verbrauchsbasiert oder bedarfsbasiert ist. Je nach Anbieter liegen die Preise für einen Verbrauchsausweis unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis hingegen kann zwischen 300 und 500 Euro kosten.
• Grundbuchauszug: Ein aktueller und beglaubigter Grundbuchauszug kostet dich zwischen 10 und 20 Euro.
• Maklercourtage: Wenn du einen Makler beauftragst, teilst du dir die Maklergebühren mit dem Käufer zu gleichen Teilen auf. Die Höhe der Maklercourtage liegt je nach Bundesland zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
• Grundschuldlöschung: Um die Grundschuld zu löschen, muss der Grundbucheintrag geändert werden. Die Kosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Falls noch ein Darlehen auf deiner Immobilie lastet, kannst du den Kredit zwar bei deiner Bank vorzeitig zurückzahlen. Allerdings verlangt das Kreditinstitut in diesem Fall meist eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen entgangener Gewinne. Je nach Darlehenshöhe, Restdauer der Laufzeit kann dich das mehrere tausend Euro kosten.

Steuern bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Zu den Kosten beim Hausverkauf können unter Umständen folgende Steuern hinzukommen, die du beim Verkauf eines MFH an das Finanzamt zahlen musst:

• Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du das MFH weniger als zehn Jahre nach seinem Erwerb mit Gewinn verkaufst. Die Höhe der Steuer hängt von deinem Einkommenssteuersatz und der Höhe des erzielten Gewinns. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Hast du (oder dein Lebenspartner oder deine Kinder) das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, musst du keine Spekulationssteuer bezahlen.
• Gewerbesteuer: Bei einem gewerblichen Handel mit Immobilien fällt Gewerbesteuer an. Das Finanzamt betrachtet den Verkauf als gewerblichen Handel, wenn du die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschreitest. Verkaufst du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien – wozu auch Grundstücke zählen –, verlangt das Finanzamt in der Regel Gewerbesteuer.

Einflussfaktoren auf den Verkaufspreis

Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, ist eine hohe Mietauslastung vorteilhaft. Insbesondere dann, wenn es langfristige Mieter sind. Denn so muss der neue Eigentümer keinen großen Aufwand in die Mietersuche stecken.

Auch folgende Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses maßgeblich: 

• Lage: Ein Haus in einer begehrten Stadt oder in einer guten Wohngegend erzielt in der Regel einen höheren Preis. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Arbeitsplätzen sind ebenfalls wichtig.
• Zustand des Gebäudes: Der bauliche Zustand, die Bausubstanz sowie durchgeführte Modernisierungen und Renovierungen beeinflussen den Wert maßgeblich.
• Größe und Aufteilung: Hierbei werden Merkmale wie Gesamtfläche, Anzahl der Wohneinheiten, Grundrisse und die Nutzbarkeit der Räume betrachtet. Mehrere und größere Einheiten können den Preis erhöhen.
• Mietverhältnisse: Ein stabiler Mieterbestand mit guten Mietverhältnissen in einer begehrten Wohngegend mit hohen Mietniveau ist für Käufer in der Regel attraktiver. Für manche Investoren kann ein hoher Leerstand jedoch auch ein Kaufargument sein, wenn sie beispielsweise die Immobilie grundsanieren möchten.
• Ertragswert: Der potenzielle Ertrag, also die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis, ist ein entscheidender Faktor. Hierbei wird die sogenannte Rendite berücksichtigt.
• Rechtliche Belastungen: Lasten im Grundbuch wie Grundschulden, Wegerechte oder Nießbrauchrechte können den Wert mindern.
• Zukünftige Entwicklung: Städtebauliche Entwicklungen, geplante Infrastrukturprojekte oder Neubauvorhaben in der Umgebung können den Wert steigern oder mindern.
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, Zinsniveau und wirtschaftliche Rahmenbedingungen beeinflussen die Preisentwicklung.
• Energieeffizienz: Ein energieeffizientes Gebäude mit moderner Heiztechnik und guter Dämmung ist für Käufer oft attraktiver und kann den Preis erhöhen.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Mit oder ohne Makler?

Bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses geht es in der Regel um sehr hohe Summen und anspruchsvolle Käufergruppen. Für die Verhandlungen solltest du dich sehr gut im Immobiliengeschäft auskennen und kompetent und professionell auftreten. Daher ist es ratsam, einen Profi hinzuzuziehen. Denn Makler wissen genau, worauf es bei Verhandlungen ankommt und kennen häufig sogar bereits die Investoren von anderen Verkaufsverhandlungen, was einen großen Vorteil darstellen kann.

Zudem spart der Einsatz eines Maklers in der Regel viel Zeit und Nerven, da der Experte den gesamten Verkaufsprozess abwickeln kann – von der Zusammenstellung der Unterlagen über die Erstellung des Exposés und die Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen bis hin zu Preisverhandlungen und Verkaufsabschluss. Und nicht zu vergessen: Wird der Verkauf nicht professionell durchgeführt, drohen finanzielle Verluste, weil Laien schnell Fallstricke übersehen. 

Den passenden Makler findest du bei der kostenlosen Maklersuche von Wohnglueck.de.

Nach dem Verkauf: Was passiert mit den Mietern

Zum Schutz der Mieter gilt nach § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Alle Mietverträge bleiben also nach dem Kauf unverändert bestehen. Auch an den Rechten und Pflichten des Vermieters ändert sich nichts. Der neue Eigentümer darf weder neue Mietverträge vorlegen noch die Kappungsgrenze mit einer Mieterhöhung umgehen.

Auch die Kündigungsgründe sind dieselben, die auch für den Voreigentümer galten:

• Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Dabei muss die Kündigung schriftlich erfolgen und gut begründet sein.
• Verstoß gegen den Mietvertrag: Wenn der Mieter wiederholt gegen die Vertragsbedingungen verstößt, zum Beispiel durch unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, kann der Vermieter ihm kündigen.
• Wirtschaftliche Verwertung: Wenn der Vermieter die Wohnung dringend benötigt, um sie zu verkaufen oder zu modernisieren, kann das ebenfalls ein Grund sein. Allerdings sind hier bestimmte Fristen und Voraussetzungen zu beachten.

Ist das MFH vor dem Verkauf in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt worden, gilt vom Verkauf an eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Die Frist kann je nach Landesverordnungen der einzelnen Bundesländer auch auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Innerhalb der Frist ist keine Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung möglich. Der neue Eigentümer darf die Miete nur im gesetzlichen Rahmen oder nach einer Modernisierung erhöhen.

Vorkaufsrechte der Mieter im Mehrfamilienhaus

Bei einem Globalverkauf haben Mieter grundsätzlich kein Vorkaufsrecht - bei einer Aufteilung jedoch schon. § 577 BGB sieht vor, dass sie ihre Mietwohnung zu den gleichen Konditionen erwerben können, die mit einem Dritten vereinbart wurden. Hierbei muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig über den Verkaufswunsch informieren und alle wichtigen Details zum Angebot mitteilen. Der Mieter hat dann in der Regel zwei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben. Beim Verkauf an einen Familienangehörigen des Eigentümers besteht allerdings kein Vorkaufsrecht für den Mieter.

Fazit: Professionelle Planung ist entscheidend

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine strategische Vorgehensweise wichtig: Zunächst musst du die Entscheidung treffen, ob du dein MFH im Ganzen verkaufen oder in separate Wohneinheiten umwandeln möchtest. Der Globalverkauf ist weniger aufwändig, bringt aber meist auch weniger Gewinn. Wandelst du die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen um, erzielst du im Gesamten vermutlich einen höheren Erlös. Dafür ist das erforderliche Prozedere langwieriger, denn du benötigst für jede Einheit eine notarielle Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung und musst jede Wohnung separat dokumentieren und vermarkten. Deshalb verursacht die Umwandlung auch höhere Kosten als der Gesamtverkauf.

Ist dein MFH ganz oder teilweise vermietet, spielen auch die Rechte deiner Mieter eine entscheidende Rolle. Für die meisten Investoren sind sicher vermietete Objekte mit stabilen Mieteinnahmen rentabler. Andere interessieren sich für leerstehende Immobilien, da sich diese unkomplizierter sanieren und anschließend meist gewinnbringend neu vermieten lassen.

Da es beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses so viele Dinge zu beachten gibt, solltest du dich unbedingt fachlich beraten lassen – und zwar nicht nur bei der Ermittlung des Verkaufspreises und der Kaufvertragserstellung. Denn die Käuferzielgruppe für große Objekte sind in der Regel erfahrene Investoren, denen du mit großem Fachwissen und professionellem Auftreten begegnen solltest. Hilfreich ist deshalb ein Makler, der weiß, worauf es ankommt und den gesamten Verkaufsprozess in deinem Sinne abwickelt. Der Experte weiß auch, wie sich kostspielige Fallstricke wie Spekulationssteuer und Gewerbesteuer vermeiden lassen.

Häufige Fragen zum Thema Mehrfamilienhaus verkaufen

Auch interessant:

• Ablauf Hausverkauf: Alles Wichtige zum Immobilienverkauf
• Hausverkauf Kosten: Damit musst du als Verkäufer rechnen
• Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Für wen sie sich lohnt