Notar besiegelt Vertrag
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Verdeckter Bauträgervertrag: Das vermeintliche Kostensparmodell hat hohe Risiken

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

In Zeiten steigender Immobilienpreise durch eine Aufspaltung von Grundstückskauf und Bauvertrag Grunderwerbsteuer und Notarkosten sparen? Das klingt zunächst verlockend. Aber Vorsicht! So ein verdeckter Bauträgervertrag kann für Käufer ein großes Risiko bedeuten.

Der angespannte Immobilienmarkt bringt neuartige Vertragskonstruktionen hervor, die Verbraucherrechte umgehen. Davor warnen sowohl der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) als auch die Notarkammern. Konkret geht es um den sogenannten verdeckten Bauträgervertrag beziehungsweise das verdeckte Bauherrenmodell.

Was ist ein verdeckter Bauträgervertrag?

Beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger erwirbt der Käufer üblicherweise das schlüsselfertige Haus und das Grundstück, auf dem das Haus errichtet wird, in einem einheitlichen Bauträgervertrag. Beim verdeckten Bauträgervertrag wird der gewünschte Erwerb eines zu errichtenden Wohnhauses samt Grundstück in zwei separate Verträge aufgespalten. Nur der Grundstückskaufvertrag wird notariell beurkundet. Der Werkvertrag mit dem Bauunternehmer über das zu errichtende Haus hingegen wird privatschriftlich geschlossen. Dabei gibt es häufig auch Fälle, in denen der Verkäufer und der Bauunternehmer verschiedene Personen sind, die teilweise aber eng miteinander verbunden sind.

Die Bauherren werden mit dem Versprechen geködert, dadurch unter anderem Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu sparen. Doch die Aufspaltung in zwei Verträge kann den Käufer am Ende teuer zu stehen kommen und führt zu nicht unerheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken.

Warum ist ein verdeckter Bauträgervertrag riskant für Bauherren?

"Verbraucher sollten bei solchen Gestaltungen vorsichtig sein, weil die Aufspaltung der Verträge mit erheblichen Risiken verbunden ist", warnt David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. Während für Bauträgerverträge die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt, die den Käufer besonders schützt, ist das bei aufgespaltenen Verträgen meistens nicht der Fall.

Mit einem verdeckten Bauträgervertrag verliert der Käufer den Schutz der MaBV. Diese regelt unter anderem, dass Zahlungen erst nach dem lastenfreien Erwerb des Grundstücks und der Baugenehmigung fällig werden. Zudem fallen Abschlagsforderungen in verdeckten Bauträgerverträgen, weil sie nicht an der MaBV ausgerichtet sind, häufig zu hoch aus.

Im Regelfall will der Käufer das Grundstück nur dann erwerben, wenn das von ihm beauftragte Haus auf dem Grundstück auch errichtet werden kann. Dafür benötigen jedoch zwingend beide Verträge eine notarielle Beurkundung. Geschieht dies nicht, sind die Verträge wegen der Verletzung der Beurkundungspflicht nichtig. Das kann selbst dann gelten, wenn der Verkäufer des Grundstücks mit dem Bauunternehmer nicht identisch ist. Entscheidend ist lediglich, dass nach dem Willen der Parteien der Verkauf des Grundstücks nicht ohne den betreffenden Bauvertrag zustande gekommen wäre. Ist ein Vertrag nichtig, dann kann das für den Käufer zum Verlust seiner Mängelgewährleistungsrechte gegenüber dem Bauunternehmer führen. Im schlimmsten Fall droht sogar der Totalverlust der an den Bauunternehmer geleisteten Zahlungen.

"Die Beurkundung beider Verträge ist daher zwingend, aber darüber hinaus stets sinnvoll, weil Notarinnen und Notare nur dann den Käufer ausreichend informieren und Vorsorge für mögliche Störfälle, wie beispielsweise das Fehlen einer Baugenehmigung oder die Insolvenz des Bauunternehmers, treffen können“, gibt der Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern zu bedenken. Zudem ist es immer sinnvoll, einen Bauvertrag juristisch von einem Fachanwalt für Verbraucherbaurecht prüfen zu lassen.

Spart das verdeckte Bauherrenmodell tatsächlich Steuern?

Mit dem verdeckten Bauherrenmodell spart man nur scheinbar Steuern. Die Finanzämter betrachten verdeckte Bauherrenmodelle als einheitliche Erwerbsvorgänge und erheben Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme aus Kaufpreis und Werklohn. Bei Aufspaltung zahlt der Käufer auf die Bauleistung 19 Prozent Umsatzsteuer zuzüglich zur Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis. Bei einem einheitlichen Bauträgervertrag zahlt er hingegen lediglich die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent auf den Gesamtkaufpreis. Die Umsatzsteuer bezüglich der Bauleistung entfällt in diesem Fall.

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