Optionskauf: Der flexible Weg ins Eigenheim

Das kannst du tun

• Vergleiche den Optionskauf mit anderen Finanzierungsmodellen. Die Aufnahme eines klassischen Darlehens ist meist günstiger als der Immobilienkauf per Optionskauf.
• Prüfe den Mietkaufvertrag sorgfältig: Wie hoch sind die Kosten und welche Bedingungen gelten bei einem Rücktritt?
• Nutze die Mietphase, um die Immobilie ausgiebig zu testen. Entsprechen die Immobilie und das Umfeld deinen Bedürfnissen?
• Lass dich von Experten beraten – wir unterstützen dich dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Ohne Eigenkapital ist die Umsetzung eine große finanzielle Herausforderung. Der Optionskauf bietet hier eine flexible Alternative: Du kannst eine Immobilie zunächst mieten und sie später kaufen. Der Kaufpreis wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Ob du die Immobilie letztendlich kaufst, bleibt jedoch dir überlassen. Diese Flexibilität hat jedoch ihren Preis: höhere Mietkosten, eine einmalige Optionssumme und das Risiko, bei einem Rücktritt viel Geld zu verlieren. Hier liest du mehr über die Vor- und Nachteile des Optionskaufs und was du beachten solltest.

Was ist ein Optionskauf und warum wird er immer beliebter?

Ein Optionskauf ist eine flexible Möglichkeit, eine Immobilie zunächst zu mieten und später zu kaufen – oder auch nicht. Denn im Gegensatz zum Mietkauf musst du dich erst bis zu einem vertraglich festgelegten Stichtag entscheiden, ob du die Immobilie tatsächlich kaufen möchtest. Beim Mietkauf ist der Kauf hingegen von Anfang an vertraglich vorgeschrieben.

Der große Vorteil des Optionskaufs: Du bleibst flexibel und kannst deine potenzielle Traumimmobilie zunächst als Mieter „testen“. Allerdings hat der Optionskauf auch einige Nachteile und Fallstricke, die du beachten solltest. Dazu später mehr.

Immer beliebter wird diese Art des Immobilien(miet)kaufs bei jungen Menschen und Selbstständigen, denen ein „klassischer“ Immobilienkauf aufgrund von fehlendem Eigenkapital oder einer sicheren Finanzierungsgrundlage verwehrt bleibt.

Genossenschaften sind für gewöhnlich die Anbieter dieses Finanzierungsmodells. Durch die Beteiligung an einer Genossenschaft sicherst du dir als Mieter das Recht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen – wenn du das möchtest.

Wie funktioniert ein Optionskauf?

Der Optionskauf von Immobilien kombiniert Mieten und Kaufen. Anstelle eines Kaufvertrags schließen die zukünftigen (Options-)Käufer einen Mietvertrag für die Immobilie ab und sichern sich vertraglich gleichzeitig das Recht, die gemietete Immobilie später von ihrem Vermieter zu erwerben.

Das sogenannte Optionsrecht wird vertraglich festgehalten und im Grundbuch eingetragen. Dieses Recht ist zeitlich begrenzt. Spätestens zum Ende der vertraglich festgelegten Frist musst du dich entscheiden. Im Gegensatz zum Mietkauf bleibst du beim Optionskauf jedoch flexibel: Du kannst die Immobilie später erwerben – musst es aber nicht. Es gibt jedoch einige Besonderheiten.

Immobilie mit Optionsrecht mieten – das sind die Besonderheiten:

1. Mietzahlungen: Die Höhe der Mietzahlungen wird – wie in einem normalen Mietvertrag – schriftlich festgehalten. Die Miete liegt häufig über den marktüblichen Vergleichswerten. Je nach Vertrag kann ein Teil der Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden oder vom Eigentümer als „Nachteilsausgleich“ während der Optionsphase einbehalten werden. 
2. Optionssumme: Die Optionssumme ist eine einmalige Gebühr, die den Mietern und zukünftigen Käufern das Recht sichert, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Sie wird bei Vertragsabschluss fällig. Die Optionssumme kann später als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet werden, muss es aber nicht. Hier solltest du den Mietkaufvertrag genau prüfen.
3. Kaufpreisfestlegung: Der Kaufpreis wird bereits beim Abschluss des Mietkaufvertrags festgelegt. Das kann ein Vorteil sein, wenn die Immobilienpreise derzeit steigen. Hier erfährst du mehr über die aktuellen Prognosen zur Entwicklung der Immobilienpreise.
4. Option und Vorkaufsrecht: Das Optionsrecht garantiert ein exklusives Kaufrecht ohne Kaufpflicht. Du kannst dich innerhalb eines festgelegten Zeitraums entscheiden, ob du die Immobilie kaufen möchtest oder nicht.
5. Laufzeit: Die Laufzeit, in der das Optionsrecht ausgeübt werden kann, wird ebenfalls im Vertrag festgelegt. Normal sind Laufzeiten von bis zu 25 Jahren.
6. Kaufoption: Was passiert, wenn du dich gegen den Kauf der Immobilie entscheidest? Auch diesen Fall regelt der Vertrag. Häufig wird die Optionssumme nicht zurückerstattet – das Mietverhältnis kann jedoch normal fortgeführt werden.

Optionskauf: Die größten Vorteile auf einen Blick

Das sind die wichtigsten Vorteile des Optionskaufs im Überblick:

• Flexibilität: Du kannst die Immobilie mieten, ohne dich sofort an sie binden zu müssen. Erst später entscheidest du, ob du die Immobilie tatsächlich kaufen möchtest.
• Geringere finanzielle Einstiegshürden: Ohne hohes Eigenkapital bleibt der Traum für viele junge Menschen eben nur das – ein Traum. Der Optionskauf öffnet die Möglichkeit, die Traumimmobilie dennoch zu erwerben – zu einem späteren Zeitpunkt.
• Planungssicherheit: Der Verkaufspreis wird bereits beim Vertragsabschluss festgelegt. So bist du sicher vor zukünftigen Immobilienpreiserhöhungen.
• Testphase: Du bist unsicher, ob du dich in der Wohnung, dem Haus oder der Umgebung zu Hause fühlst? Beim Optionskauf kannst du dies ausgiebig testen, bevor du eine endgültige Entscheidung triffst.

Diese Vorteile machen den Optionskauf vor allem für junge Familien und selbstständige Menschen attraktiv, die noch Zeit für das Ansparen von Eigenkapital benötigen, unter normalen Umständen keine Immobilie finanzieren könnten oder sich noch etwas unsicher sind.

Nachteile des Optionskaufs: Das solltest du bedenken 

Der Optionskauf eignet sich nicht in jeder Situation und bringt auch einige finanzielle Nachteile mit sich:

• Höhere Kosten: Schließt du einen Mietvertrag ab, der einen Optionskauf beinhaltet, fällt die Miete meist höher aus. Die erhöhte Miete kann teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden, wird es aber nicht immer. Entscheidest du dich gegen den Kauf der Immobilie, gehen diese Kosten verloren.
• Langfristige Bindung: Während der Optionsphase bist du an den Mietkaufvertrag gebunden und kannst diesen nicht ohne Weiteres kündigen.
• Spätere Finanzierung: Planst du, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, musst du frühzeitig planen, wie du diese finanzierst. Vor allem Selbstständige mit schwankendem Einkommen müssen genügend Rücklagen aufbauen. Auf der Suche nach einer günstigen Immobilienfinanzierung unterstützen wir dich.
• Kein Eigentum während der Mietphase: Auch wenn es sich vielleicht so anfühlt: Während der Optionsphase gehört dir das Objekt nicht. Auf Entscheidungen der Hausgemeinschaft oder Renovierungspläne hast du rechtlich keinen Einfluss.
• Wertverlust der Immobilie: Dass der Immobilienpreis bereits bei Vertragsabschluss vereinbart wird, kann Vorteil oder Nachteil sein. Sinken die Immobilienpreise während der Mietphase, bist du dennoch an den vertraglich festgelegten Kaufpreis gebunden.

Du siehst: Ein Optionskauf kann beachtliche finanzielle Nachteile mit sich bringen. Wichtig ist, die genaue Planung und Analyse: Ist der Optionskauf wirklich die beste Möglichkeit? Oder eignet sich ein Mietkauf besser? Und: Vielleicht ist die Vollfinanzierung bei fehlendem Eigenkapital eine Lösung?

Hier gilt es, genau durchzurechnen und abzuwägen. Gerne unterstützen dich unsere Experten bei der Planung.

Risiken des Optionskaufs: Worauf musst du achten?

Die Immobilie mieten, testen und später flexibel kaufen klingt verlockend, bringt jedoch einige Risiken mit sich.

Diese Risiken des Optionskaufs solltest du beachten:

• Risiko des Wertverlusts der Immobilie
• Finanzielle Überforderung der Käufer
• Unsicherheiten bei der Finanzierung nach Ablauf der Optionsfrist

Sinkt beispielsweise der Immobilienwert während der Optionsphase, kann es schwierig werden eine Bank zu finden, die dir ein Darlehen über den vollen, vereinbarten Kaufpreis bewilligt. Hast du nicht genügend Eigenkapital angespart, kannst du den Immobilienkauf dann möglicherweise gar nicht mehr finanzieren – selbst, wenn du es möchtest.

Die Entscheidung gegen den Kauf hat wiederum finanzielle Nachteile: Die Optionssumme, die zum Vertragsbeginn bezahlt wurde, verfällt in diesem Fall. Sie wird nicht auf den Immobilienkauf angerechnet, da dieser ja nicht abgeschlossen wird. Eine Rückerstattung ist unüblich. Die Optionssumme gilt dann als Entschädigung für den Verkäufer, der die Immobilie während der gesamten Optionsphase exklusiv für dich reserviert hat.

Ein weiterer finanzieller Nachteil ist die Höhe der Miete: Diese liegt meist deutlich über den marktüblichen Vergleichsmieten. Ein Teil der Miete kann auf den Immobilienpreis angerechnet werden. Entscheidest du dich jedoch gegen den Kauf, ist die vertragliche Regelung ausschlaggebend. Hier musst du den Vertrag genau prüfen: Werden Ansparraten erstattet oder nicht?

Was sollte im Vertrag unbedingt geregelt sein? 

Ein detaillierter und rechtssicherer Vertrag ist das A und O beim Optionskauf. Er schützt zukünftige Käufer und Verkäufer vor Missverständnissen und definiert klare Bedingungen. Als Mieter und zukünftiger Käufer solltest du die folgenden Punkte genau unter die Lupe nehmen:

• Laufzeit und Bedingungen: Wie lange dauert die Optionsphase an? Ist eine Verlängerung möglich?
• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Der Kaufpreis wird bei Abschluss des Mietvertrags festgelegt. Es sollte außerdem vereinbart werden, ob die Restzahlung in einer Einmalzahlung oder in Raten zu leisten ist.
• Anrechnung von Mietzahlungen: Eine erhöhte Miete kann teilweise auf den Kaufpreis angerechnet und später als Anzahlung genutzt werden. Ein Beispiel: Liegt die marktübliche Miete bei 1000 Euro und du zahlst 1200 Euro, könnten monatlich 200 Euro als Ansparrate auf den Kaufpreis angerechnet werden. Ob und wie die Anrechnung erfolgt, ist im Vertrag genau zu prüfen.
• Optionssumme: Bei einem Optionskauf wird eine Optionssumme fällig. Vertraglich wird festgehalten, was mit der Optionssumme passiert, falls du dich gegen den Kauf der Immobilie entscheidest. In der Regel wird die Optionssumme nicht zurückerstattet. Sie wird dann zu einer Entschädigung für den Verkäufer.
• Grundbucheintrag: Das Recht, die Immobilie zu kaufen, wird im Grundbuch als sogenanntes Vorkaufsrecht eingetragen. Hier erfährst du mehr über das Vorkaufsrecht.
• Rechte bei Rücktritt: Was passiert, wenn du vom Kauf zurücktrittst? Was passiert mit den angesparten Raten, der Optionssumme und dem Mietverhältnis? Der Vertrag sollte diese Details genau regeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.
• Pflichten und Rechte beider Parteien: Der Vertrag sollte auch klären, wer für Instandhaltungskosten der Immobilie verantwortlich ist, was bei Vertragsverletzungen passiert und welche Regelungen für die Kündigung des Mietverhältnisses und des Optionsrechts gelten.

Ablauf Optionskauf: Wie läuft ein Optionskauf ab?

Der Ablauf eines Optionskaufs folgt einem klaren Schema:

1. Suche nach einem Anbieter: Zunächst musst du einen Anbieter finden, der den Optionskauf anbietet. In der Regel sind das Genossenschaften.
2. Vertragsverhandlungen: Jetzt werden alle Bedingungen des Optionskaufs verhandelt. Dabei werden wichtige Punkte wie die Laufzeit, der Kaufpreis, die Höhe der Miete und die Höhe der Optionssumme vertraglich festgelegt. Detailliert werden sollte außerdem, ob die Miete anteilig auf den Kaufpreis angerechnet wird und was passiert, wenn du dich gegen den Kauf entscheidest.
3. Vertragsabschluss: Nach Einigung wird der Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen. Dabei wird die Optionssumme fällig und ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.
4. Nutzung der Optionsphase: Während der Optionsphase nutzt du die Immobilie als Mieter und zahlst eine monatliche Miete. In dieser Zeit kannst du die Immobilie testen, die Finanzierung vorbereiten und Eigenkapital ansparen.
5. Entscheidung: Gegen Ende der Optionsphase musst du dich entscheiden: Kaufst du die Immobilie? Wenn ja, wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen. Falls nicht, verfällt dein Optionsrecht sowie die Optionssumme und du wirst zu einem „normalen“ Mieter oder beendest das Mietverhältnis.

Durch den Optionskauf kannst du den Immobilienbesitz Schritt für Schritt realisieren. Die finanziellen Einbußen sind jedoch nicht zu unterschätzen, solltest du dich gegen den Kauf entscheiden. Bist du unsicher, riskierst du den Verlust der Optionssumme und hast finanzielle Einbußen durch höhere Mietkosten.

Frage dich vorab, ob der Optionskauf wirklich für dich die beste Wahl ist. Oft ist ein klassisches Finanzierungsmodell der günstigere Weg, Eigentümer zu werden. Gerne unterstützen und beraten wir dich auf der Suche nach deiner Traumimmobilie und einer günstigen Baufinanzierung.

Kosten beim Optionskauf: Was kommt auf dich zu?

Im Vergleich zu einem direkten Immobilienkauf durch ein Annuitätendarlehen oder eine andere Finanzierungsart ist der Optionskauf teurer.

Diese Kosten fallen beim Optionskauf an:

• Mietzahlungen: Während der Optionsphase zahlst du Miete. Diese liegt in der Regel über der marktüblichen Miete. Ein Teil der Miete kann – abhängig vom Vertrag - als Ansparrate auf den Kaufpreis angerechnet werden.
• Optionssumme: Die Optionssumme wird bei Vertragsabschluss fällig. Entscheidest du dich für den Kauf, wird sie oft als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Entscheidest du dich dagegen, dient sie als Entschädigung für den Verkäufer, dass dieser die Immobilie während der Optionsphase exklusiv für dich reserviert hat.
• Nebenkosten: Zusätzlich können Gebühren wie Notargebühren für den Optionsvertrag und Gebühren für die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch anfallen. Auch Betriebskosten und Reparaturen während der Mietphase können, je nach vertraglicher Regelung, von dir als Mieter getragen werden.
• Fehlende Förderungen: Dieser Punkt verursacht zwar keine Kosten – dir könnten aber Fördergelder entgehen. Staatliche Fördermittel und KfW-Programme können bei einem Optionskauf nicht angewandt werden. Welche Fördergelder du beim Immobilienkauf beantragen kannst, liest du hier. Vielleicht lässt sich der Immobilienkauf mit diesen Förderungen doch anders als mittels Optionskauf umsetzen.

Da der Optionskauf mit höheren Kosten im Vergleich zu einer klassischen Immobilienfinanzierung mittels Darlehen verbunden ist, solltest du genau hinsehen, die Vertragsbedingungen prüfen und dich von Experten beraten lassen. Auf der Suche nach einem Objekt in deinem Budget unterstützen wir dich: Zu unserer Immobiliensuche geht es hier.

Mietkauf vs. Optionskauf: Was ist der Unterschied? 

Mietkauf und Optionskauf sind sich ähnlich, unterscheiden sich jedoch in einigen Punkten. Beide Modelle kombinieren Miete und Eigentumserwerb – bei dem Mietkauf ist der Erwerb jedoch das Endziel und Pflicht, während du dich beim Optionskauf am Ende der Optionsphase noch entscheiden kannst.

Definition Mietkauf und Optionskauf:

• Definition Mietkauf: Beim Mietkauf verpflichtest du dich von Anfang an, die Immobilie am Ende der Mietphase zu kaufen. Ein Teil der monatlichen Miete wird als Ansparrate auf den Kaufpreis angerechnet. Das Mietkaufmodell eignet sich für Käufer, die sich bereits sicher sind, dass sie die Immobilie erwerben möchten. Mehr über den Mietkauf liest du in diesem Artikel.
• Definition Optionskauf: Beim Optionskauf wird ein exklusives Recht für dich reserviert, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Eine Kaufverpflichtung besteht jedoch nicht. So bleibst du flexibel. Entscheidest du dich gegen den Kauf, hast du größere finanzielle Einbußen. Deswegen solltest du dir trotz Flexibilität gut überlegen, ob du einen Mietkaufvertrag mit Optionsrecht abschließen möchtest.

Die Vor- und Nachteile von Mietkauf und Optionskauf im Vergleich

Beide Modelle bieten Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Beide Modelle haben gegenüber einer klassischen Immobilienfinanzierung per Darlehen jedoch finanzielle Nachteile, die es genau abzuwägen gilt.

Fazit: Lohnt sich der Optionskauf beim Immobilienkauf?

Schauen wir nur die finanzielle Seite an, lohnen sich sowohl Mietkauf als auch Optionskauf für den Kauf einer Immobilie nur bedingt. Beide Optionen sind teurer als die klassische Immobilienfinanzierung per Darlehen.

Entscheidest du dich beim Optionskauf gegen den Kauf, verlierst du sowohl die gezahlte Optionssumme als auch den angesparten Anteil der erhöhten Miete. Deswegen solltest du einen Mietvertrag mit Optionsrecht nur eingehen, wenn du die Immobilie tendenziell erwerben möchtest.

Für Familien, Paare und Singles, die aufgrund ihrer finanziellen Situation kein klassisches Darlehen erhalten oder sich eine Immobilie ohne Eigenkapital sichern möchten, bietet der Optionskauf eine seltene Alternative, den Traum vom Eigenheim dennoch zu verwirklichen.

Checkliste: Ist der Optionskauf die richtige Wahl für dich?

✓ Hast du ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung, um die Optionssumme und die erhöhten Mietzahlungen zu stemmen?

✓ Planst du langfristig, die Immobilie tatsächlich zu kaufen?

✓ Bist du bereit, das Risiko einzugehen, bei einem Rücktritt Geld zu verlieren?

✓ Sind die Vertragsbedingungen klar und fair?

✓ Hast du die Immobilie und alternative Finanzierungsmöglichkeiten genau geprüft?

Beantwortest du die meisten Fragen mit „Ja“, könnte der Optionskauf die richtige Wahl für dich sein.

Häufig gestellte Fragen zum Optionskauf