Immobilienrichtwert: Die Grundlage der Verkehrswertermittlung

Das kannst du tun

• In vielen Kommunen kannst du die lokalen Daten zum Immobilienrichtwert mittlerweile online abrufen. Dafür musst du Gebühren zahlen.
• Wenn du nicht nur den Immobilienrichtwert einsehen, sondern den Verkehrswert für ein konkretes Objekt ermitteln willst, kannst du die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de nutzen oder einen Gutachter beauftragen.

Käufer, Verkäufer, Makler und Gutachter brauchen Daten, um im Zuge eines geplanten Immobilienverkaufs, einen realistischen Preis zu ermitteln. Hier kommt der Immobilienrichtwert ins Spiel. 

Definition: Was versteht man unter dem Immobilienrichtwert?

Der Immobilienrichtwert ist ein Vergleichsfaktor (§ 20 ImmoWertV) für bebaute Grundstücke. Er stellt die Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien durch das sogenannte Vergleichswertverfahren (nach § 24 ImmoWertV) dar. Immobilienrichtwerte beruhen dabei auf realen – von Notaren übermittelte – Verkaufsdaten, die in den Bundesländern und Kommunen von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gesammelt (Kaufpreissammlung) und unter Wahrung des Datenschutzes sachverständig ausgewertet werden.

Ein Immobilienrichtwert bezieht sich auf ein repräsentatives Normobjekt in einer Richtwertzone, die eine möglichst homogene Bebauung aufweist. Durch den Richtwert einer Immobilie wird es möglich, den Wert der Immobilie, die du kaufen oder verkaufen möchtest, im Verhältnis zur Bebauung in der Nachbarschaft einzuschätzen.

Der Richtwert wird in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Der Immobilienrichtwert setzt sich dabei aus dem Wert eines Quadratmeters Grundstück (Bodenwert) und dem Wert eines Quadratmeters Wohnfläche zusammen. Um unterschiedlichen Immobilien gerecht zu werden, wird der Immobilienrichtwert in der Regel für diese Teilmärkte veröffentlicht:

• frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser
• Reihen- und Doppelhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen

Die Gutachterausschüsse geben die Richtwerte für einen bestimmten Stichtag an. In der Regel ist dies der erste Tag eines Kalenderjahres.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt nur Auskunft über den Wert eines unbebauten Grundstücks. Der Immobilienrichtwert berücksichtigt zusätzlich auch die Bebauung. Die Ableitung von stichtagsbezogenen Immobilienrichtwerten aus den Daten der Gutachterausschüsse wurde Ende der 1990er Jahre notwendig, da die Aussagekraft des Bodenrichtwerts aufgrund der geringen Anzahl von Verkäufen unbebauter Grundstücke erschwert wurde. Dies gilt insbesondere für städtische Wohngebiete.

Wichtig: Immobilienrichtwerte sind keine Verkehrswerte. Sie sind lediglich eine datengestützte Orientierungshilfe für die Ermittlung des Werts eines Objekts durch sachverständige Gutachter (Vergleichswertverfahren). Diese berücksichtigen – nach einem Termin vor Ort – auch Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Hauses oder der Wohnung.

Tipp: Die Online-Datenbank BORIS-D informiert kostenlos über die aktuellen Bodenrichtwerte der Länder. Das Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer will nach dem Vorbild von Boris-NRW den Zugang zu den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erleichtern und vereinheitlichen. Das Portal BORIS-D wird zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Bundesländer betrieben.

Wie wird der Immobilienrichtwert ermittelt?

Der Immobilienrichtwert beruht zunächst auf einer Auswertung der Kaufpreise realer Immobilienverkäufe in einer Richtwertzone (also der Nachbarschaft). Da aber selbst Gebäude, die nebeneinanderstehen, viele Unterschiede aufweisen können, ermitteln die zuständigen Gutachterausschüsse zusätzlich prozentuale Zu- oder Abschläge vom Richtwert für verschiedene Merkmalsausprägungen. Diese Merkmalskoeffizienten (auch Umrechnungskoeffizienten genannt) werden gemeinsam mit den Richtwerten veröffentlicht und ermöglichen am Ende, Immobilien trotz unterschiedlicher Merkmalsausprägungen in Wertrelation zueinander zu betrachten.

Die Koeffizienten werden dabei nur innerhalb des Geltungsbereichs des jeweiligen Gutachterausschusses verwendet.

Merkmale, die den Richtwert nach unten oder oben korrigieren können, sind:

• Baujahr
• Grundstücksgröße
• Wohnfläche
• Gebäudeart
• Baulicher Zustand
• Ausstattung
• Mietsituation
• Keller

Wird das Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen erstellt, lässt dieser außerdem weitere Details zum Zustand der Immobilie in die Bewertung einfließen. Außerdem wird der ermittelte Immobilienrichtwert mit der Wohnfläche als Bezugsgröße multipliziert, um den Verkehrswert eines Objekts zu errechnen.

Übrigens: In den Immobilienrichtwert fließen nur Wiederverkäufe ein. Neubauten werden nicht gezählt. Auch Verkäufe, die aufgrund persönlicher Verhältnisse und zu marktunüblichen Preisen zustande gekommen sind, werden nicht berücksichtigt.

Welche Faktoren beeinflussen den Richtwert für Immobilien?

Der Immobilienrichtwert wird durch den Immobilienmarkt in der Nachbarschaft beeinflusst. Die Daten aus den realen Verkäufen von Häusern und Wohnungen in deiner Wohngegend wirken sich also direkt auf den Immobilienrichtwert des Objekts aus, das du kaufen oder verkaufen willst. Der Immobilienrichtwert spiegelt ein fiktives, bebautes Grundstück wider, das Ausgangspunkt für die konkrete Verkehrswertermittlung ist.

Ausgehend vom Immobilienrichtwert führen die Ausprägungen weiterer Merkmale dazu, dass der Verkehrswert der Immobilie ober- oder unterhalb des Immobilienrichtwerts für deine Nachbarschaft liegt. Ein guter Zustand des Gebäudes, eine gehobene Ausstattung und eine moderne Heizungsanlage sind Pluspunkte und heben den Wert der Immobilie. Die Existenz eines Erbbaurechts, im Grundbuch eingetragene Leitungsrechte sowie Bodenverunreinigungen führen zu Abzügen und mindern den Verkehrswert.

Welche Bedeutung hat der Immobilienrichtwert?

Mithilfe des Immobilienrichtwerts bekommen Verkäufer und Interessenten ein erstes Gefühl für den Wert eines Objekts und für das Preisgefüge in der Nachbarschaft. Sobald das Interesse an einem Kauf oder Verkauf konkreter wird, reicht der Immobilienrichtwert allerdings nicht mehr aus. Damit du als Verkäufer einen realistischen Angebotspreis ansetzen kannst, brauchst du ein Verkehrswertgutachten. Dabei liegt es bei dir, ob du ein kostengünstiges Kurzgutachten oder ein gerichtsfestes Vollgutachten beauftragst. Nutzen die Gutachter das Vergleichswertverfahren, fließt der Immobilienrichtwert in die Berechnungen ein.

Der Immobilienrichtwert wird außerdem dazu genutzt, das Preisgefüge von Häusern und Eigentumswohnungen in einer Stadt oder Kommune darzustellen.

Übrigens: Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de kannst du den aktuellen Marktwert deines Objekts in nur fünf Minuten kostenlos ermitteln!

Wo finde ich den Immobilienrichtwert?

In vielen Kommunen kannst du den Immobilienrichtwert (und die wertbestimmenden Zusatzmerkmale) in Onlineportalen der zuständigen Gutachterausschüsse abrufen. Zusätzlich sind auch schriftliche Auskünfte möglich. Für diese fallen aber in der Regel Gebühren an. In Nordrhein-Westfalen werden pro standardisiertem Auszug 50 Euro (25 Euro pro Arbeitsviertelstunde) fällig.

Fazit: Was du über den Immobilienrichtwert wissen solltest

Der Immobilienrichtwert entsteht durch die statistische Auswertung realer Immobilienverkäufe. So können Immobilienpreise in einem Gebiet untereinander verglichen werden. Der Immobilienrichtwert wird genutzt, um den aktuellen Markt einschätzen zu können. Für Käufer und Verkäufer ist der Immobilienrichtwert der Ausgangswert für ein Wertgutachten.

Richtwert Immobilie: Häufig gestellte Fragen