Co-Owning: Werden Immobilien so für alle erschwinglich?

Eine eigene Immobilie ist die lukrativste und sicherste Geldanlage, das beweist eine Langzeitstudie der Universität Bonn. Allerdings sind Wohnungen und Häuser zuletzt sehr viel teurer geworden, so dass vielen Menschen das notwendige Eigenkapital fehlt, um sich eine Immobilie leisten zu können oder anderweitig in Immobilien zu investieren. Einige Start-ups wollen das ändern. Das Prinzip: Auch für Kleinanleger und Menschen mit durchschnittlichem Einkommen soll ein Immobilieninvestment möglich sein. Und zwar durch das so genannte Co-Owning. Wir stellen euch das Konzept vor.

Was ist Co-Owning?

Bei Co-Owning geht es darum, dass einem eine Immobilie nicht alleine, sondern zusammen mit anderen gehört. Das kann das Ferienhaus an der Nordsee oder auf Mallorca sein. Oder auch die vermietete Wohnung in München, wo dann alle Eigentümer von den Mieteinnahmen profitieren.

Co-Owning-Konzepte sollen Immobilien erschwinglich machen. Und die neu gegründeten Start-ups, die Managed Co-Ownership anbieten, wollen auch den Erwerb von Immobilien und ihre laufende Verwaltung für die Eigentümer vereinfachen. In den USA wird das Managed Co-Ownerhsip bereits seit mehr als 30 Jahren praktiziert und dort ist es weit verbreitet – nicht nur beim Kauf von Ferienimmobilien.

Die Plattformen der Start-ups übernehmen sämtliche administrative Aufgaben und gestalten ihr Angebot besonders benutzerfreundlich. Sie schließen die Wissenslücke, die viele Kleinanleger bisher davon abhält, in Immobilien zu investieren. Zudem gestalten sie den Immobilienmarkt so, dass er auch für Laien verständlich wird, und vermitteln das nötige Know-how.

Vorteile und Nachteile von Co-Owning

Co-Owning eignet sich natürlich nicht für Immobilien, die man dauerhaft selbst bewohnen will. Es wird derzeit in Deutschland für Ferienimmobilien angeboten sowie als Möglichkeit, in Immobilien zu investieren und von den Mieteinnahmen und ihrer Wertsteigerung zu profitieren.

Der Vorteil bei einer Co-Ownership für Ferienimmobilien liegt darin, dass einem ein Teil einer Ferienimmobilie gehört, die man sich alleine finanziell nicht leisten könnte. Man kann diese Immobilie auch für eine bestimmte Zeit im Jahr nutzen, um darin Urlaub zu machen. Allerdings muss man sich dabei mit den anderen Eigentümern abstimmen. Es ist auch möglich, dass diese Ferienimmobilie vermietet wird und man an den Mieteinnahmen partizipiert.

Darüber hinaus muss man sich um nichts kümmern. Der Anbieter kümmert sich um die Einrichtung, die Verwaltung, den Unterhalt und die Koordination zwischen den Eigentümern. Nachteil ist, dass sich der Anbieter diesen Service natürlich mit einer monatlichen Gebühr bezahlen lässt.

Anders als beim Time-Sharing, das es für Ferienimmobilien ja schon länger gibt, erwirbt man nicht nur Nutzungsrechte, sondern echten Immobilienbesitz im Share Deal mit Grundbuchsicherung. Praktisch läuft das so, dass man einen Gesellschaftsanteil an einer deutschen Objektgesellschaft erwirbt, die wiederum im Grundbuch eingetragener Eigentümer der Immobilie wird.

Seine Anteile an der Immobilie kann man wie gewöhnliches Immobilieneigentum jederzeit wieder verkaufen. Den Preis dafür kann man selbst bestimmen.

Bei den derzeitigen Anbietern auf dem deutschen Markt beginnen die Preise bei etwa 138.000 Euro. Diesen Beitrag kann man mit einem Immobilienkredit natürlich auch zum Teil finanzieren. Das Mindestkapital, das man benötigt, beträgt 50.000 Euro.

Co-Owning von vermieteten Immobilien

Neben der Co-Ownership für Ferienimmobilien gibt es seit neuestem auch die Möglichkeit, Teile von Wohnungen, Villen, Zinshäusern und Gewerbeimmobilien zu erwerben. Der Einstiegsbetrag liegt mit 100 Euro sehr niedrig und die Investoren profitieren jeden Monat von den anteiligen Mieteinnahmen, die sie auf ihr Konto gutgeschrieben bekommen. Sie können ihre Anteile selbstbestimmt wieder verkaufen und profitieren von der Wertentwicklung.

Das Start-up, das diese Art der Co-Ownership anbietet, zerlegt Immobilienobjekte in kleine, digitale Anteile, die in ein blockchain-basiertes Register übertragen werden, das gleichzeitig das Grundbuch bildet. Die Blockchain sorgt für eine verschlüsselte und fälschungssichere Dokumentation.

Allerdings sind die Investoren bei dieser Variante nicht selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Als Eigentümerin fungiert eine Zweckgesellschaft, an der man Anteile erwirbt. Bei den Immobilienanteilen handelt es sich im rechtlichen Sinne um Genussscheine mit Eigenkapitalcharakter in digitaler Form.

Der Vorteil dieses Investments in Immobilien ist, dass es "so einfach wie Online-Shopping" sein soll. Ihr benötigt weder Know-how, es fallen keine hohen Transaktionskosten an, ein Notarbesuch ist nicht notwendig und ihr braucht nicht viel Kapital. Für jeden Kauf und Verkauf fallen 1,5 Prozent Transaktionskosten an. Sämtliche Transaktionen laufen über eine Smartphone-App.

Dazu kommt: Man muss nicht nur in ein Objekt investieren, sondern kann sich in verschiedene Immobilien einkaufen. Das Portfolio ist dadurch breiter gestreut und das Risiko diversifiziert.

Wie gut der Handel funktioniert und wie liquide er ist, wird freilich von der Zahl der App-Nutzer abhängen.

Welche Anbieter für Co-Owning gibt es?

Noch gibt es nur sehr wenige Anbieter für Co-Owning. Für den Bereich Ferienimmobilien sind dies:

Myne Homes

Das Unternehmen Myne Homes mit Sitz in Berlin war das erste, das professionell Anteile an Ferienwohnungen oder Ferienhäusern verkaufte. Das Modell funktioniert folgendermaßen: Das Unternehmen sucht ein Ferienobjekt. Dieses wird rechtlich in acht Teile geteilt. Pro Achtel gibt es 44 Tage Aufenthalt. Käufer dürfen höchstens vier Anteile – also die Hälfte – erwerben. Im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist eine Objektgesellschaft, deren Gesellschafter die Achtelkäufer sind. Mit mindestens 100.000 Euro – die Hälfte davon muss Eigenkapital sein – ist man dabei.

Um die Koordination zwischen den Eigentümern und die Verwaltung der Ferienimmobilie kümmert sich Myne. Dafür berechnet das Unternehmen 99 Euro pro Monat und Miteigentümer. Ein sogenanntes Matching-System soll sicherstellen, dass die bis zu acht Eigentümer zusammenpassen und das Ferienobjekt optimal nutzen können. Dafür wird nicht nach Gemeinsamkeiten gesucht, sondern nach Nutzungspräferenzen, die sich ergänzen. "Wenn alles passt, hat man am Ende 90 Prozent der Nutzungswünsche für 25 Prozent der Kosten oder weniger realisiert", so die Gründer.

Villa Circle

Das Geschäftsmodell von VillaCircle mit Sitz in Düsseldorf ist dem von Myne Homes sehr ähnlich. Dort werden allerdings ausschließlich Villen und Häuser in sehr guten, wertstabilen und nachgefragten Lagen gelistet. Auch hier erwerben bis zu acht Eigentümer eine Ferienimmobilie und können je Anteil sechs Wochen pro Jahr dort verbringen.

Mit einer App werden die Aufenthalte geplant. Diese gibt auch Informationen zu Nebenkosten, Gesellschafterbeschlüssen oder Eigentümerversammlungen. Neben der kompletten Verwaltung kümmert sich VillaCircle auch um Reinigungs- und Instandhaltungsarbeiten. Dafür fallen monatlich 99 Euro an.

Everomes

Noch luxuriöser sind die Ferienimmobilien, die Everomes zum Co-Owning anbietet. Das Unternehmen mit Sitz in Bad Wiessee vermittelt Luxus-Ferienimmobilien in mehreren europäischen Ländern, bei denen 1/8-Anteil auch schon mal über 2 Millionen Euro kosten kann.

Für das Co-Owning an vermieteten Immobilien gibt es seit Dezember 2021 einen Anbieter:

Brickwise

Das Start-up Brickwise mit Sitz in Wien und München hat vor kurzem die erste blockchain-basierte Plattform für Immobilien-Investments gestartet. Dort kann man unkompliziert ab 100 Euro ein Stück einer Immobilie kaufen und hat dann ein Recht auf seinen Anteil der Mieteinnahmen und profitiert zu 100 Prozent an der Wertentwicklung der Immobilie.

Gewinnt oder verliert die Wohnung an Wert, steigt oder sinkt der Wert des eigenen Anteils. Auf der Handelsplattform entwickelt sich der Preis je nach Angebot und Nachfrage. Bei An- und Verkauf fällt eine Gebühr von 1,5 Prozent des Transaktionspreises an.

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