Häuserfront in Düsseldorf
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Bundesbank-Studie: So kann die Wohneigentumsquote erhöht werden

Albert Linner

Weniger als die Hälfte der Menschen in Deutschland lebt in der eigenen Immobilie. In einer Studie hat die Bundesbank nun Maßnahmen vorgestellt, die die Wohneigentumsquote erhöhen und die Vermögensungleichheit verringern können.

Nur 45 Prozent der Menschen in Deutschland leben in ihrer eigenen Immobilie. Von allen OECD-Ländern ist nur in der Schweiz die Wohneigentumsquote noch niedriger. Entscheidend dafür ist auch die Wohnungspolitik. Die Bundesbank hat nun in in einer Studie gezeigt, wie sich die Wohneigentumsquote in Deutschland verbessern könnte. Und damit – so die Autoren der Studie – ließe sich auch die immer größer werdende Vermögensungleichheit verringern.

Als Grund dafür, wieso hier so wenige Menschen im Eigenheim leben, führen die Wissenschaftler drei verschiedene Gründe an:

  1. Die hohen Grunderwerbsteuern. Die machten Immobilien zu einem teuren und weniger liquiden Vermögenswert.
  2. Hypothekenzinsen können für Eigennutzer nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das sei zwar "steuersystematisch schlüssig", verteuere aber die Finanzierungskosten für Immobilien.
  3. Den sozialen Wohnungsbau. Der biete häufig einen Anreiz zum Mieten und eine günstigere Alternative zum Wohneigentum.

Drei Maßnahmen nach dem Vorbild der USA

In der Studie ahmen die Wissenschaftler drei Maßnahmen aus der US-amerikanischen Wohnungspolitik nach. Dort wohnen 65 Prozent der Menschen in einer eigenen Immobilie. Mit ihren Vorschlägen wollen die Studienautoren auch die Einkommensungleichheit in Deutschland verringern. Studien zeigen: Wer Immobilien besitzt, gehört traditionell zum wohlhabenderen Teil der Bevölkerung.

Bei ihren – wie sie es nennen – Experimenten beachten die Wissenschaftler auch, dass zum Beispiel mit einer Senkung der Grunderwerbsteuer die Einkommensteuer angepasst wird, um Steuerausfälle zu kompensieren.

Das erste Experiment betrachtet die Reduzierung der Grunderwerbssteuer für Eigennutzer von aktuell fünf Prozent auf das Niveau der USA von im Schnitt 0,33 Prozent.

In Experiment zwei untersuchen die Wissenschaftler, was es bewirkt, wenn Eigennutzer die Möglichkeit der steuerlichen Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen bekommen.

Das dritte Experiment betrachtet, was passiert wenn der soziale Wohnbau beendet wird. Der so eingesparte Betrag soll zu einer Reduzierung der Einkommenssteuer führen und somit allen Haushalten zugute kommen.

Wohneigentumsquote würde auf 58 Prozent steigen

Alle drei Experimente, heißt es in der Bundesbank-Studie, hätten eine positive Auswirkung auf die Wohneigentumsquote in Deutschland. Besonders im mittleren Einkommensbereich wachse der Anteil der Eigennutzer. Der kombinierte Effekt der drei Maßnahmen würde zu einer Wohneigentumsquote von 58 Prozent führen, so die Wissenschaftler.

Eine veränderte Wohnungspolitik würde mehr Haushalten Anreize bieten, ein Eigenheim zu erwerben. Gleichzeitig hätte sie aber auch Verteilungseffekte, weil Mieter und Eigentümer unterschiedlich betroffen wären.

Bei niedrigerer Grunderwerbsteuer sinkt zwar der Preis inklusive Nebenkosten, den Eigennutzer zahlen müssen, jedoch steigt der Preis ohne Steuer, den Immobilienunternehmen als Vermieter bezahlen. Dadurch würden die Mieten steigen. Außerdem würden zwar besonders weniger wohlhabende Haushalte durch niedrigere Erwerbsnebenkosten profitieren. Doch sie müssten auch den Ausgleich durch eine höhere Einkommenssteuer mittragen.

Die steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen hätte wiederum leichte Wohlfahrtsgewinne, sagen die Forscher. Denn so könnten sich mehr Menschen aus den unteren Einkommensschichten ein Eigenheim leisten.

Hohe Wohneigentumsquote wirkt sich positiv auf Vermögensverteilung aus

Das Ende des sozialen Wohnbaus und eine damit einhergehende Senkung der Einkommenssteuer habe signifikante Gewinne für eine Vermögensgleichheit zur Folge, heißt es in der Studie. Zwar böten Sozialwohnungen günstige und stabile Mieten, doch sie stünden nur einem Teil der förderberechtigten Haushalte zur Verfügung. Der Grund: Es gibt einfach zu wenige. Der Bestand der Sozialwohnungen in Deutschland sinkt außerdem seit Jahren. Zum anderen sei das Angebot am freien Markt auch deshalb so niedrig, weil mit den Sozialwohnungen ein Teil des Bestands nicht dem Markt zur Verfügung steht.

Außerdem würden die Experimente, so die Forscher, zu einem Anstieg des gesamten Nettovermögens um mehr als elf Prozent führen. Eine veränderte Wohnungspolitik hätte nämlich auch Auswirkungen aufs Sparverhalten und auf die Vermögensverteilung.

So habe die Bundesbank in einer anderen Studie gezeigt, dass es einen Zusammenhang zwischen dem Anteil der Immobilieneigennutzer und der Vermögensungleichheit in europäischen Ländern gibt. Demnach wiesen Länder wie Österreich und Deutschland, wo verhältnismäßig wenig Menschen in eigenen Immobilien leben, auch eine hohe Vermögensungleichheit auf. In südeuropäischen Ländern, wo die Wohneigentumsquote höher ist, sei auch die Ungleichheit geringer.

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