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Immobilienpreise: Entwicklung und Prognose für Immobilienmarkt

Joscha Thieringer

Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Weg: nach oben. Jetzt zeigt sich eine Wende. Experten und Wissenschaftler untersuchen die Immobilienpreisentwicklung regelmäßig. Wir halten euch auf dem Laufenden über den Immobilienmarkt und liefern Einschätzungen und Prognosen.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung

Blicken wir aber zunächst einmal auf die aktuellen Immobilienpreise. Einen sehr guten Überblick gibt der Europace HauspreisIndex EPX

Der Gesamtindex für alle Immobilientransaktionen in Deutschland stagniert und liegt mit einem Wert von 209,73 im Vergleich zum Vormonat (Indexwert: 209,91) um 0,09 Prozent niedriger. Im Vergleich zum November 2022 (Indexwert: 215,10) betrug der Rückgang - 2,57 Prozent.

Eigentumswohnungen zeigen erneut einen leichten Rückgang mit einem Indexwert von 203,57 Punkten, was einem Rückgang von 0,89 Prozent gegenüber dem Oktober (205,40) entspricht. (Vorjahresmonat: 214,85 / - 5,25 Prozent).

Auch die Bestandshäuser liegen weiter leicht im Minus. Der Index sank von 192,87 Punkten im September auf 191,79 Punkte im Oktober, das Minus lag hier bei rund - 0,56 Prozent. (Vorjahresmonat: 206,69 / - 7,21 Prozent).

Einzig die Preise für Neubauhäuser verzeichneten wieder einen leichten Anstieg. Hier erhöhte sich der Index von Oktober 2023 (231,45) auf November 2023 (233,84) um 1,03 Prozent. (Vorjahresmonat: 226,77 / + 3,12 Prozent).

Die aktuellen Indexwerte des Hauspreisindex EPX / November 2023

 Indexwert November 2023Veränderung VormonatVeränderung Vorjahresmonat
Eigentumswohnungen203,57- 0,89 %- 5,25 %
Bestandshäuser191,79- 0,56 %- 7,21 %
Neubauhäuser23,84+ 1,03 %+ 3,12 %
Gesamtindex209,73- 0,09 %- 2,57 %

Aktuelle Baupreise findet ihr in unserem Newsticker zur Baupreisentwicklung.

Die neuesten Immobilien-Angebote

Aktuelle News zu den Immobilienpreisen

+++ War Wohneigentum früher erschwinglicher? +++

Dezember 2023: Hohe Zinsen, steigende Baupreise und dann noch die Inflation – angesichts der Rahmenbedingungen haben viele Immobilienkäufer das Gefühl, dass es in der Vergangenheit wesentlich einfacher war, Wohneigentum zu erwerben. "Stimmt nicht", das sagt zumindest ein Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Der von den Rheinländern dafür erstellte "Erschwinglichkeitsindex" zeigt, dass der Immobilienkauf seit den 1980er-Jahre immer erschwinglicher wurde. Wesentlicher Faktor dafür: die Zinsentwicklung. Da auch die Einkommen weiter gestiegen sind, hat sich die Erschwinglichkeit zusätzlich verbessert. In den 2010-er Jahren sind dann die Preise wieder schneller gestiegen, dies wurde aber durch die noch stärkeren Zinssenkungen überkompensiert – bis zum Jahr 2022, als aufgrund des starken Anstiegs der Inflation auch die Zinsen deutlich zulegten, so dass sich der Indexwert um mehr als 10 Punkte oder aber mehr als 30 Prozent verschlechterte.

+++ Immobilienpreise stabilisieren sich +++

Oktober 2023: Das Immobilienportal Immoscsout24.de hat bei der Analyse der Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland im dritten Quartal erstmals wieder ein leichtes Plus verzeichnet. Zwar lägen die Kaufpreise teils noch deutlich unter denen des Vorjahresquartals. Der Preisrückgang scheint aber gestoppt zu sein, auch wenn die Zuwächse nur marginal zwischen + 0,1 Prozent und +0,3 Prozent lägen. Als Grund für die Stabilisierung nannten die Analysten die bundesweit gestiegene Nachfrage nach Immobilien.

Quelle: Immobilienscout24.de
Immobilienpreise, 3. Quartal 2023
Kaufpreisentwicklung in ProzentEigentumswohnung BestandEigentumswohnung NeubauHaus BestandHaus Neubau
Deutschland+ 0,3 %+ 0,3 %+ 0,2 %+ 0,2 %
Berlin+ 0,2 %+ 0,2 %+ 0,1 %+ 0,1 %
Hamburg+ 0,2 %+ 0,1 %+ 0,1 %+ 0,1 %
Düsseldorf+ 0,2 %+ 0,2 %+ 0,1 %+ 0,1 %
Köln+ 0,2 %+ 0,2 %+ 0,1 %+ 0,1 %
München+ 0,2 %+ 0,1 %+ 0,1 %+ 0,1 %
Frankfurt am Main+ 0,1 %+ 0,1 %+ 0,1 %+ 0,1 %
Stuttgart+ 0,2 %+ 0,1 %+ 0,1 %+ 0,1 %
Angebotspreise in Euro pro m2    
Deutschland2.575 Euro4.075 Euro2.986 Euro3.690 Euro
Berlin4.613 Euro6.168 Euro4.822 Euro5.835 Euro
Hamburg5.099 Euro6.488 Euro5.710 Euro6.718 Euro
Düsseldorf4.281 Euro6.549 Euro5.528 Euro6.099 Euro
Köln4.080 Euro5.795 Euro5.498 Euro6.778 Euro
München7.978 Euro10.586 Euro8.577 Euro10.274 Euro
Frankfurt am Main4.984 Euro6.389 Euro5.744 Euro6.963 Euro
Stuttgart4.810 Euro6.897 Euro6.277 Euro7.578 Euro

+++ Stärkster je gemessener Preisrückgang +++

September 2023: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat nach eigenen Angaben den stärksten Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 verzeichnet. Demnach sanken die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 % günstiger. Hauptgrund für den Rückgang: die sinkende Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation.

+++ Wohnungspreise in den Großstädten sinken teils zweistellig +++

August 2023: Laut dem Immobilienportal Immowelt sind in 14 deutschen Großstädten die Preise für Wohnungen im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 durch die Bank gefallen. So zahlen in München Immobilienkäufer aktuell 77.000 Euro weniger für eine 75-Quadratmeter-Wohnung als noch im April 2022. Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Hannover mit einem Minus von fast 17 Prozent.

Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten: Vergleich August 2023 / Höchststände 2022

StadtDatum HöchststandHöchster QuadratmeterpreisAktueller QuadratmeterpreisProzentualer Rückgang
Berlin01.07.20225.290 Euro5.115 Euro- 3,3
Bremen01.06.20223.362 Euro2.971 Euro- 11,6
Dortmund01.04.20222.829 Euro2.668 Euro- 5,7
Dresden01.06.20222.937 Euro2.555 Euro- 4,2
Düsseldorf01.03.20225.127 Euro4.635 Euro- 9,6
Essen01.01.20222.879 Euro2.686 Euro- 6,7
Frankfurt01.04.20226.382 Euro5.806 Euro- 9,0
Hamburg01.04.20226.737 Euro6.252 Euro- 7,2
Hannover01.03.20224.091 Euro3.400 Euro- 16,9
Köln01.04.20225.383 Euro4.682 Euro- 9,7
Leipzig01.03.20222.615 Euro2.505 Euro- 4,2
München01.04.20229.529 Euro8.502 Euro- 10,8
Nürnberg01.05.20224.167 Euro3.775 Euro- 9,4
Stuttgart01.03.20225.757 Euro5.117 Euro- 11,1

+++ Immobilien erschwinglich wie selten zuvor +++

Juli 2023: Im Rückblick auf die Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre kommt es uns heute so vor, als wäre die Lage für Eigenheim-Interessenten nie schlechter gewesen. Falsch! Sagt zumindest das Handelsblatt und belegt es mit dem sogenannten Erschwinglichkeitsindex. Es sei in den achtziger Jahren viermal schwieriger gewesen, ins Eigenheim zu kommen. Die heutige Erschwinglichkeit liege "auf dem Niveau von 2008, was immer noch vergleichsweise niedrig ist".

Aber weshalb erscheint es vielen so, als wäre Wohneigentum unmöglich? Das habe mehrere Gründe, heißt es im Artikel:

  • Der gestiegene Anspruch: Die Menschen verlangen mehr Wohnfläche und bessere Ausstattung. Das ist natürlich teurer.
  • Weniger Eigenleistung: Früher haben die Bauherren selbst mehr angepackt.
  • Weniger Verzicht: Baufamilien wollen sich anderweitig kaum einschränken. Früher sei die Familie eben nicht in den Urlaub gefahren oder hätte sich nur ein Auto geleistet.
  • Hohe Kaufnebenkosten und wenig Förderung: Die Grunderwerbsteuer reißt heute ein großes Loch ins aufgebaute Eigenkapital. Und im Vergleich zu früher gibt es kaum Neubauförderung. Für potenzielle Bauherren wirkt das abschreckend.

Fazit und Prognose: Weil die Bauzinsen aber früher viel höher lagen (teilweise bis zu zwölf Prozent), haben die Deutschen trotz hoher Immobilien- und Baupreise heute bessere Möglichkeiten, ins Eigenheim zu kommen. Ob die Erschwinglichkeit in den kommenden Jahren wieder besser wird, ist mehr als fraglich.

+++ Immobilienpreise: Stärkster Rückgang seit 2000 +++

Juni 2023: Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise waren laut Aussage der Statistiker weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation.

+++ Wohnungspreise sinken flächendeckend in Süddeutschland +++

Juni 2023: Im Süden Deutschlands wird Wohneigentum wieder erschwinglicher. Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kauft, zahlt bis zu 15 Prozent weniger als vor einem Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden.

Dabei gilt der Preisrückgang sowohl für die ländlichen Gebiete als auch für die Städte. So gilt München mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 8.578 Euro für eine Bestandswohnung bundesweit immer noch als teuerste Metropole. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das aber einem Minus von 9,8 Prozent. Im baden-württembergischen Freiburg betrug der Preisrückgang gar 11,2 Prozent. 

Das größte Minus auf dem Land verzeichnete in Bayern der Landkreis Fürstenfeldbruck (-13,3 Prozent), in Baden-Württemberg war es der Landkreis Göppingen (-15,2 Prozent).

+++ GREIX: Neuer Immo-Index spricht von "Wendepunkt" +++

Juni 2023:  "German Real Estate Price Index", kurz GREIX, nennt sich der von Forschern der Universität Bonn erstellte neue Immobilienindex. Die Datenbank bündelt die Immobilienpreise von 18 deutschen Großstädten über die letzten Jahrzehnte, und das auch auf regionaler Ebene.

Nach den aktuellen Zahlen der Forscher sind die Immobilienpreise deutschlandweit rückgängig und haben einen Wendepunkt erreicht. So gingen im ersten Quartal 2023 die Immobilienpreise in Berlin um 6 Prozent gegenüber dem Höchststand im Jahr 2022 zurück. In Frankfurt und Hamburg gab es im gleichen Zeitraum Rückgänge von 12 Prozent beziehungsweise 9 Prozent. 

Prognosen und Einschätzungen zum Immobilienmarkt

Laut dem German Real Estate Index (GREIX) sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2023 erneut zurückgegangen. Eigentumswohnungen verbilligten sich im Vergleich zum 2. Quartal 2023 um 1,5 Prozent, Einfamilienhäuser um 3,2 und Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent. Noch deutlicher fällt der Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahresquartal aus:

Veränderung der Immobilienpreise in Deutschland: / 3. Quartal 2023
ImmobilienartVorquartalVorjahresquartal
Eigentumswohnungen- 1,5 %- 10,5 %
Einfamilienhäuser- 3,2 %- 12,1 %
Mehrfamilienhäuser- 5,9 %- 24,0 %

Hoffnungen auf eine Stabilisierung und ein Ende des Preisverfalls, wie es die Entwicklung im 2. Quartal nahelegte, bewahrheiten sich dagegen nicht.

Gleichzeitig sank die Zahl der verkauften Immobilien. Im Vergleich zum dritten Quartal 2022 sank das Verkaufsvolumen bei allen Marktsegmenten um rund ein Drittel.

Der GREIX ist ein Projekt des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den lokalen Gutachterausschüssen. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten.

+++ Prognose zu den Immobilienpreisen in 2030 und 2060 +++

Eine Deutschland-Karte zeigt, in welchen Kreisen die Immobilienpreise bis 2060 steigen

Eine Studie von Schwäbisch Hall und der Universität Freiburg aus dem März 2019 hat einen Blick in die Zukunft gewagt. Die Prognose: Bis 2030 steigen die Immobilienpreise weiter. Gerade in begehrten Lagen im Süden des Landes und in Ballungszentren erhöhen sich laut Studie die Preise sogar bis 2060 – denn die hohe Nachfrage hält an.

Die Nachfrage nach Wohnraum steige weiter an, meinen die Forscher: Denn der Trend zu kleinen Haushalten wird weiter anhalten. So steige die Haushaltsanzahl bis 2030 um sechs Prozent. Auch die Wohnfläche pro Person nehme weiter zu: 2019 lag sie bei 45 Quadratmetern pro Person, 2022 schon bei 47,7 qm und 2030 wird sie bei 49 qm liegen.

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Langzeit-Prognose: Immobilienpreisentwicklung bis 2035

Bei der aktuellen Immobilienpreisentwicklung erscheint eine Prognose bis ins Jahr 2035 mutig. Die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) blicken für den Postbank Wohnatlas dennoch zwölf Jahre voraus. Die wichtigsten Ergebnisse:

  • In fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sinken die Preise inflationsbereinigt für Eigentumswohnungen bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter das heutige Niveau.
  • Anhaltende Preiszuwächse sind vor allem für den südlichen Teil Deutschlands, den Nordwesten (Nordsee-Nähe) sowie die meisten Großstädte vorhergesagt.
  • Bayern schneidet am besten ab: In den Top-Ten finden sich im Wohnatlas gleich sechs bayerische Landkreise oder Städte. 

Die Top-Ten der Gewinner-Regionen:

RegionImmobilienpreis-Trendqm-Preis 2022
Potsdam (Stadt)+2,71%5.581,56 Euro
Erding (Landkreis)+2,13%5.763,70 Euro
Leipzig (Stadt)+2,12%3.308,55 Euro
München (Stadt)+2,08%9.733,83 Euro
Landshut (Stadt)+1,98%5.054,62 Euro
Frankfurt a.M. (Stadt)+1,93%6.654,34 Euro
Ebersberg (Landkreis)+1,86%6.535,92 Euro
Augsburg (Stadt)+1,86%4.807,35 Euro
Dachau (Landkreis)+1,82%6.586,00 Euro
Köln (Stadt)+1,52%5.118,94 Euro

Wo Licht ist, gibt es auch Schatten. Die letzten vier Plätze liegen allesamt in Thüringen. Das sind die zehn Regionen mit der schlechtesten Immobilienpreis-Prognose:

RegionImmobilienpreis-Trendqm-Preis 2022
Suhl (Stadt)-4,20%1.645,20 Euro
Wartburgkreis-3,54%1.551,40 Euro
Greiz (Landkreis)-3,26%976,89 Euro
Altenburger Land-3,25%1.031,31 Euro
Mansfeld-Südhart (Landkreis)-3,21%967,43 Euro
Spree-Neiße (Landkreis)-3,15%1.255,31 Euro
Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)-3,12%1.654,62 Euro
Elbe-Elster (Landkreis)-3,11%1.011,61 Euro
Anhalt-Bitterfeld (Landkreis)-3,00%1.390,10 Euro
Salzlandkreis-2,96%1.123,49 Euro

In einem Beitrag von handelsblatt.com findet ihr eine interaktive Karte mit allen deutschen Städten und Landkreisen.

Interessante Immobilien zum Kauf findet ihr in unserer Immobiliensuche.

Wovon die Immobilienpreisentwicklung abhängt

Die Immobilienpreisentwicklung hängt von vielen Faktoren ab, wir nennen die vier zentralen.

1. Entwicklung der Einkommen

Bei steigenden Einkommen steigen auch die Immobilienpreise. Denn wenn die Menschen mehr Geld verdienen, steigt auch die Nachfrage nach Immobilien. Weil das Angebot so knapper wird, werden Immobilien teurer. Wird das Einkommen im Schnitt niedriger, sinkt die Nachfrage – und damit sinken zeitverzögert auch die Preise.

2. Entwicklung der Zinsen

Zinsen für Immobilienkredite wirken sich ebenfalls auf die Immobilienpreise aus. Durch sinkenden Zinsen, steigen die Immobilienpreise – denn wenn Hauskäufer weniger Zinsen für die Finanzierung des Eigenheims bezahlen müssen, dann können sie sich einen höheren Kaufpreis leisten.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Die seit 2022 gestiegenen Zinsen drücken die Nachfrage nach Immobilien. 

3. Immobilien als sichere Geldanlage

Immobilien werden als Wertanlage immer beliebter. Besonders in Krisenzeiten setzen die Menschen vermehrt auf Häuser und Immobilien – und investieren weniger in andere Anlageformen. 

Die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ermöglicht dabei auch deutlich höhere Renditen als viele andere Anlageformen. Und so investieren nicht nur Deutsche ins selbst genutzte Eigenheim, sondern auch vermehrt internationale Investoren in den sicheren deutschen Immobilienmarkt.

4. Entwicklung und Verhalten der Bevölkerung

Wächst die Bevölkerung, dann ist davon auszugehen, dass auch die Nachfrage nach Immobilien steigt – und damit wiederum die Immobilienpreise. Auch der in den vergangenen Jahren große Zuzug in Metropolen hat zu den sehr hohen Preisen besonders in diesen Städten geführt.

Weil die Preise dort mittlerweile sehr hoch sind, können sich viele Menschen den Immobilienkauf nicht mehr leisten und suchen sich ein Eigenheim im Umland der Metropolen. Das führt wiederum dort zu einem Preisanstieg.

Auch der Trend zu kleiner werdenden Haushalten spiegelt sich in den Immobilienpreisen nieder. So sollen laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2040 mehr als 45 Prozent der Menschen in Single-Haushalten leben. Im Jahr 1991 waren es noch 33,6 Prozent.

Die Anzahl der Menschen in größeren Haushalten sinkt jedoch seit Jahren. Weil weniger Menschen pro Wohnung insgesamt mehr Platz benötigen, können auch durch diesen Effekt die Immobilienpreise steigen.

5. Neubau-Tätigkeit

Eigentlich hat sich die deutsche Bundesregierung zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen. Doch davon sind wir weit entfernt. Angesichts der unglücklichen Verkettung von hohen Bauzinsen, geringen Fördermitteln, hohen Anforderungen an die Energieeffizienz, akutem Handwerkermangel und hohen Bau- und Energiepreisen sieht die Lage düster aus.

Die Anzahl der Baugenehmigungen (siehe Tabelle am Ende) sind gesunken. Für die Immobilienpreise bedeutet das: Die Preise steigen oder bleiben auf einem hohen Niveau, weil das Angebot gering ist.

Mieten oder Kaufen – die ewige Frage

Ob sich ein Kauf bei den hohen Immobilienpreisen überhaupt lohnt, fragen sich viele Menschen. Die Antwort: Es kommt drauf an. Einen Anhaltspunkt dafür, ob sich der Immobilienkauf lohnt, liefert der Vergleich von Kauf- und Mietpreisen in einer Region. Der Faktor, wie viele Jahresmieten für den Immobilienkauf benötigt werden, kann darüber Aufschluss geben.

Wenn eine Wohnung für weniger als das 25-fache der Jahresmiete zu haben ist, dann lohnt sich der Kauf in der Regel.

Kostet Wohneigentum dagegen mehr als das 30-fache der Jahresmiete, dann lohnt sich der Kauf eher nicht. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikel "Vergleich: Was kosten Immobilien in eurer Stadt?".

Grafik Wo die Kaufpreise gemessen an den Mieten noch moderat sind

In unserem Artikel "Mieten oder Kaufen: Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?" gehen wir der Frage dezidiert auf den Grund. Klickt doch mal rein.

Statistik: Anzahl der Baugenehmigungen in Deutschland

Zahl der ausgestellten Baugenehmigungen für neue Wohngebäude (inklusive Wohnheime) in den Jahren 2003 bis 2021 (Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen)
JahrNeue Wohngebäude (WG)Neue WohnungenPrivate Haushalte als WG-BauherrenAnteil privater Haushalte als WG-Bauherren
2022110.659304.32384.88076,7%
2021129.306328.489103.02079,7%
2020124.596320.36297.94878,6%
2019119.457311.13891.84576,9%
2018117.869302.20990.93377,1%
2017119.060300.34993.15478,2%
2016125.157316.55096.96577,5%
2015120.771267.96595.04778,7%
2014111.610246.02486.89077,9%
2013113.291237.27489.44579,0%
2012109.128212.63686.38679,2%
2011112.698200.06188.50978,5%
201094.602164.61174.37578,6%
200989.509153.73668.77976,8%
200887.674148.34065.41674,6%
200794.009157.19867.87072,2%
2006142.138216.580109.97577,4%
2005141.991211.706109.18376,9%
2004160.311236.378126.10778,7%
2003183.934263.317146.23179,5%

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