Sicherheitseinbehalt beim Hausbau: Das sollten Bauherren wissen

Bis zu fünf Jahre ab Bauabnahme können Hauseigentümer Mängel reklamieren. Dienstleister sind innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu Ausbesserungen verpflichtet. Eine gängige Absicherung der Gewährleistungsansprüche ist der sogenannte Sicherheitseinbehalt beim Hausbau. Wir beantworten in diesem Ratgeber alle wichtigen Fragen zu dem Thema.

Was ist ein Sicherheitseinbehalt beim Hausbau?

Im Hausbau gilt eine Gewährleistungspflicht. Lest dazu vorab alles in diesem Ratgeber: Gewährleistung beim Hausbau. Das heißt, Handwerker, Gartenbauer und Co. müssen innerhalb einer bestimmten Frist Baumängel beseitigen. Um sich gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Auftragnehmers abzusichern, fordern viele Bauherren einen Sicherheitseinbehalt, auch Gewährleistungseinbehalt genannt.

Das bedeutet in den meisten Fällen: Man zahlt dem Unternehmer nur einen Teil seiner Vergütung. Der restliche Betrag wird als Sicherheit für etwaige Gewährleistungsansprüche zurückgehalten. Wird dieser Einbehalt nicht benötigt, erhält der Dienstleister den Restbetrag spätestens nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Alternativ kann auch eine Bürgschaft als Sicherheit dienen.

Wofür braucht man einen Sicherheitseinbehalt bei Bauleistungen?

Laut einer aktuellen Studie treten bei drei Viertel aller Neubauten Baumängel auf. Um Verbraucher vor Pfusch am Bau zu schützen, gibt es im Baurecht die Gewährleistungspflicht. Sicherheitseinbehalte sind hierbei eine gängige Absicherung. Entdeckt ihr innerhalb der Gewährleistungsfrist von meist vier bis fünf Jahren bauliche Mängel, habt ihr ein Recht auf Ausbesserung. Ist der verantwortliche Dienstleister inzwischen zahlungsunfähig oder existiert der Betrieb gar nicht mehr, hättet ihr ein Problem. Das hieße nämlich, dass ihr als Bauherren auf den Reparaturkosten sitzen bleiben würdet.

Der Sicherheitseinbehalt schützt euch vor einem solchen Fall: Ihr könnt die hinterlegte finanzielle Sicherheit zur Mängelbeseitigung nutzen, beziehungsweise die Bürgschaft in Anspruch nehmen.

Erfahrt in diesem Ratgeber, woran ihr typische Baumängel erkennt und wie ihr dagegen vorgeht.

Wann darf man einen Sicherheitseinbehalt fordern?

Wenn ihr eure Gewährleistungsansprüche absichern wollt, muss das vertraglich vereinbart sein. Ein Sicherheitseinbehalt ist also nur dann zulässig, wenn dieser schriftlich fixiert und von beiden Parteien per Unterschrift akzeptiert ist. Es ist empfehlenswert, dass ihr Bauverträge vor der Unterzeichnung von einem Experten prüfen lasst. So entgeht euch nichts und ihr lauft nicht Gefahr, später in eine Kostenfalle zu tappen.

Habt ihr keinen Gewährleistungseinbehalt vereinbart, seid ihr gesetzlich dazu verpflichtet, den vollen Kaufpreis bei Vertragsschluss beziehungsweise den gesamten Werklohn bei Abnahme zu zahlen (§ 271 Abs. 1 BGB und § 641 Abs. 1 BGB).

Wie hoch ist ein Sicherheitseinbehalt beim Hausbau?

Sicherheitseinbehalte beim Hausbau betragen in der Regel fünf Prozent des Auftragswertes. Das heißt, wenn ihr dem Dachdecker 10.000 Euro schuldig seid, könnt ihr exakt 500 Euro einbehalten. Wichtig ist, sich hier genau an die Vertragsvereinbarungen zu halten. Ansonsten kann die Klausel für ungültig erklärt werden.

Geht auf Nummer sicher und lasst euch von einem Baufinanzierungsexperten oder Fachanwalt beraten. Das erspart oft jede Menge Ärger und unnötige Zusatzkosten.

Wie wird ein Sicherheitseinbehalt beim Hausbau geleistet?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Sicherheit einzubehalten. Bei einem Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) richtet ihr in der Regel ein sogenanntes Sperrkonto ein. Darauf könnt ihr das Geld hinterlegen. Alternativ kann eine Bürgschaft als Sicherheit dienen.

Bei Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind auch Wertpapiere oder Pfändungen denkbar. In der Praxis finden diese Formen aber kaum Anwendung. Entscheidend ist, was vertraglich vereinbart ist. Eine Bauvertragsprüfung durch einen unabhängigen Experten kann euch absichern.

Erfahrt hier alles zu den verschiedenen Vertragsarten: Bauvertrag: Alles über Bauvertrag BGB und Bauvertrag VOB

Sperrkonto als Gewährleistungseinbehalt

Ein Sperrkonto kann ein gewöhnliches Bankkonto, Tagesgeldkonto oder Sparbuch sein. Die Besonderheit ist, dass beide Vertragsparteien nur gemeinsam darüber verfügen können. Das schützt Auftraggeber und -nehmer vor Missbrauch.

Ihr zahlt dem Unternehmer in der Regel 95 Prozent des Werklohns oder Kaufpreises. Die übrigen fünf Prozent sind euer Sicherheitseinbehalt. Üblicherweise seid ihr verpflichtet, diesen Teilbetrag innerhalb von 18 Tagen auf das Sperrkonto einzuzahlen. Spätestens nach Ablauf der Gewährleistungsfrist kann der Auftragnehmer sein Geld einfordern. Auch die Zinsen stehen dem Bauunternehmer zu.

Bürgschaft als Sicherheitseinbehalt

Eine weitere Möglichkeit ist eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung. Bürge ist üblicherweise ein Kreditinstitut oder eine Versicherung. Anders als beim Sperrkonto müsst ihr dem Unternehmer direkt den vollen Auftragswert zahlen. Kommt der Betrieb einer Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungsfrist nicht nach, könnt ihr die Bürgschaft in Anspruch nehmen.

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Wann wird ein Sicherheitseinbehalt fällig?

Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, gelten folgende Fristen:

Bei VOB Bauverträgen ist der Sicherheitseinbehalt nach zwei Jahren fällig (§ 17 Abs. 8 Nr. 2 S. 1 VOB/B).
Bei BGB Bauverträgen kann der Auftragnehmer den Gewährleistungseinbehalt nach drei Jahren einfordern (§ 195 BGB).

Meist wird die Verjährungsfrist aber ausgedehnt auf die Gewährleistungsfrist. Der Bauunternehmer kann je nach Art des geschlossenen Vertrags den Sicherheitseinbehalt somit nach vier Jahren (VOB) oder nach fünf Jahren (BGB) verlangen.