Immobilie leasen: Was genau ist Immobilienleasing?

Eine Immobilie leasen statt sie zu kaufen? In Zeiten horrender Bauzinsen und Preise für Haus oder Wohnung kann das Immobilienleasing eine Alternative sein. Was verbirgt sich dahinter, wie funktioniert es und welche Vor- und Nachteile hat es? Wir klären auf.

Immobilien leasen: Was ist das?

Immobilienleasing ist ein Weg, langfristig zum Immobilieneigentümer zu werden. Dabei funktioniert Immobilienleasing ähnlich wie das Leasing eines Kfz-Fahrzeuges: Ein Leasing-Geber überlässt einem Leasing-Nehmer eine Immobilie für einen vertraglich festgelegten Zeitraum. Dafür muss der Leasing-Nehmer eine monatliche Leasingrate bezahlen.

Am Ende der Vertragslaufzeit kann die Immobilie entweder in den Besitz des Leasing-Gebers zurückgehen oder zum Eigentum des Leasing-Nehmers werden. Bisher nutzen vor allem Unternehmen diese Praxis.

Durch steigende Bauzinsen, hohe Immobilienpreise und Inflation wird das Konzept jedoch auch für Privatleute immer interessanter. Denn für viele Menschen ohne großes Eigenkapital platzt gerade der Traum vom Eigenkapital.

Immobilienleasing soll den Weg zum Eigentum für Privatleute ohne großes Eigenkapital ebnen. Aber rechnet sich diese Praxis auch für Privatleute oder gibt es zu viele Nachteile? Wir klären auf.

Wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln, könnt ihr hier erfahren.

Kann man Immobilien leasen?

Im Grunde funktioniert das Immobilienleasing ähnlich wie das Leasing eines Kfz-Fahrzeuges:

1. Leasing-Geber und Leasing-Nehmer setzen einen Leasingvertrag auf. Der Vertragszeitraum beträgt in der Regel 20 bis 30 Jahre.
2. Der Leasing-Nehmer darf die Immobilie nutzen und zahlt dafür eine monatliche Leasingrate.
3. In der Regel wird dem Leasing-Nehmer laut Leasingvertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Das heißt, der Leasing-Nehmer hat das Recht, die Immobilie am Ende der Vertragslaufzeit zu kaufen.
4. Zum Ende des Leasingvertrags muss der Leasing-Nehmer gegebenenfalls noch eine Restschuld begleichen. Erst dann wird die Immobilie zu Eigentum des Leasing-Nehmers.
5. Der Leasing-Nehmer kann sich auch gegen den Kauf entscheiden. Dann bleibt die Immobilie das Eigentum des Leasing-Gebers.

Es gibt unterschiedliche Leasingvarianten beim Leasen von Immobilien. In der Vergangenheit nutzten vor allem Unternehmen das Immobilienleasing. In jüngster Zeit wird das Immobilienleasing immer häufiger von Privatleuten genutzt. Aufgrund steigender Bauzinsen, Inflation, hohen Immobilienpreisen und fehlendem Eigenkapital können Sie sich keine klassische Baufinanzierung leisten.

Etabliert haben sich die folgenden drei Vertragsvarianten:

• Neubau-Leasing: Nach den Vorgaben des Leasing-Nehmers kauft der Leasing-Geber ein Grundstück und baut darauf eine Immobilie.
• Buy-and-Lease: Der Leasing-Geber kauft ein bestehendes Objekt im Auftrag des Leasing-Nehmers. Der Leasing-Nehmer übernimmt dann die Immobilie gegen eine monatliche Leasingrate. 
  Am Ende einer langen Vertragslaufzeit kann der Leasing-Nehmer die Immobilie durch die Zahlung der Restschuld zu seinem Eigentum machen. Der Leasing-Nehmer kann sich aber auch gegen den Kauf der Immobilie entscheiden.
• Sale-and-Lease-Back: Vor allem Unternehmen in finanziellen Engpässen nutzen diese Variante. Beim Sale-and-Lease-Back verkauft das Unternehmen oder Gewerbe eine eigene Immobilie an einen Leasing-Geber. 
  Im Anschluss wird das Objekt von dem Unternehmen geleast und kann somit weiterhin genutzt werden. Durch diese Variante erhalten Leasing-Nehmer Liquidität und können Krisenzeiten überbrücken.

Wie ist der Ablauf beim Immobilienleasing?

Bei jeder Vertragsform arbeiten Leasing-Geber und Leasing-Nehmer eng zusammen, um ein geeignetes Grundstück oder eine passende bestehende Immobilie zu finden. Die Vertragspartner stimmen sich bei der Wahl des Objekts oder der Planung eines Neubaus genau ab. Der zukünftige Leasing-Nehmer hat Mitspracherecht.

Leasing-Geber sind meist Banken oder Tochterfirmen von Banken. Sie haben die möglichen finanziellen Mittel, Immobilien für Leasing-Nehmer zu kaufen. Wenn ein passendes Objekt gefunden ist und ein Baumanagementplan aufgesetzt wurde und sich alle Parteien einig sind, kommt es zum Vertragsabschluss.

Der Leasingvertrag legt die Dauer, die Höhe der monatlichen Leasingrate und andere Rahmenbedingungen fest. In der Regel kann ein Leasingvertrag nicht vorzeitig oder nur aus gravierenden Gründen gekündigt werden. In jedem Fall muss der Leasing-Geber der Kündigung zustimmen.

Die Leasingrate setzt sich aus dem Zins, der Tilgung und einem Verwaltungskostenbeitrag zusammen. Der Leasing-Nehmer ist außerdem für Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie die Kosten für Gebäudeversicherungen verantwortlich.

Ein geleastes Haus, eine Wohnung oder auch ein Gewerbegebäude bleibt für die Dauer der Vertragslaufzeit das Eigentum des Leasing-Gebers. Erst nachdem der Leasing-Nehmer die Restschuld der Immobilie und Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und Notarkosten beglichen hat, geht sie in das juristische Eigentum des Leasing-Nehmers über.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Leasing?

Die monatliche Leasingrate für eine Immobilie ist der Miete ähnlich. Wollt ihr ein Haus oder eine Wohnung leasen, werdet ihr durch den Leasingvertrag nicht zum Eigentümer – trotz des Mitspracherechts, das ihr beim Kauf der Immobilie habt. Und das auch nicht anteilig.

Aber: Es gibt deutliche Unterschiede zwischen Miete und Leasing. Die Vertragslaufzeit ist länger. Ein Leasingvertrag setzt bei Wohnimmobilien eine Mindestdauer von etwa 20 Jahren fest. Bei Gewerbeimmobilien sind es mindestens 15 Jahre.

Ein Leasing-Nehmer kann den Vertrag nicht einfach vorzeitig kündigen. Mieter können ihr Mietverhältnis dagegen einfacher auflösen. Außerdem agiert der Leasing-Nehmer wie ein Eigentümer – obwohl er keiner ist. Das bedeutet, er ist für Instandhaltungskosten, Reparaturen und Versicherungskosten verantwortlich.

Am Ende des Leasingvertrags hat der Leasing-Nehmer die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen. Das ist beim Mieten nicht der Fall – es sei denn, es wurde ein Mietkaufvertrag aufgesetzt oder ein Optionskauf im Grundbuch eingetragen. Welche Fallstricke es beim Mietkauf gibt, lest ihr hier.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

Als Alternative zu einer klassischen Immobilienfinanzierung durch ein Darlehen gibt es neben dem Immobilienleasing noch den Mietkauf. Der Mietkauf ist eine Kombination aus Miet- und Kaufvertrag. Der Mietkäufer leistet eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises und mietet das Wohnobjekt für einen festgelegten Zeitraum.

Am Ende der Vertragslaufzeit wird ein Teil der bereits gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet – ähnlich wie bei Ratenzahlungen einer Sache. Sowohl Mietkäufer als auch Leasing-Nehmer sind für Instandhaltungs- und Reparaturkosten zuständig. Mietkauf und Leasing von Immobilien klingen zunächst also ähnlich.

Es gibt jedoch deutliche Unterschiede zwischen Mietkauf und Immobilienleasing:

Bei einem Mietkauf zahlt ein Mietkäufer die Immobilie in Raten ab. Ein Teil der Miete mindert die Restschuld der Immobilie, ein weiterer wird vom Verkäufer als Mietzins einbehalten. Der Mietkäufer muss außerdem eine Anzahlung leisten und somit Eigenkapital mitbringen – das ist beim Immobilienleasing nicht der Fall.

Oft sind Mietkaufverträge so angesetzt, dass mit der letzten Mietzahlung das Objekt automatisch zum Eigentum des Mietkäufers wird. Ein Mietkäufer kann ohne gravierende Gründe nicht von der Kaufabsicht zurücktreten.

Beim Immobilienleasing bleibt der Immobilien-Geber bis zum Ende des Leasingvertrags der Eigentümer der Immobilie. Der Immobilien-Nehmer muss kein oder nur wenig Eigenkapital mitbringen. Am Ende der Vertragslaufzeit muss der Leasing-Nehmer die Restschuld begleichen können, damit die Immobilie in sein Eigentum übergeht. Die Übernahme der Immobilie ist dabei keine Pflicht. Der Leasing-Nehmer kann sich auch gegen den Kauf der Immobilie entscheiden.

Welche Vor- und Nachteile hat das Immobilienleasing für Privatpersonen?

Das Immobilienleasing ist im gewerblichen Bereich eine gängige Praxis. Für Privatleute soll Immobilienleasing zu viele Nachteile haben.

Das sind die Vor- und Nachteile vom Immobilienleasing im Überblick:

Vorteile:

• Leasing-Nehmer benötigen kein oder nur wenig Eigenkapital.
• Der Leasing-Nehmer hat ein Mitspracherecht bei der Wahl oder beim Bau einer Immobilie.
• Der Leasing-Nehmer kann sich am Ende der Vertragslaufzeit entscheiden: Möchte er das Objekt noch kaufen oder dem Leasing-Geber überlassen?

Nachteile:

• Der Kauf einer Immobilie über einen Leasingvertrag ist in der Regel deutlich teurer als der Kauf über ein klassisches Bankdarlehen. Für Privatpersonen lohnt sich das Leasen eines Hauses oder einer Wohnung nur, wenn sie die Voraussetzungen für eine Bankfinanzierung nicht erfüllen können.
• Der Leasing-Nehmer ist wie ein Eigentümer für Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen selbst verantwortlich.
• Kann der Leasing-Nehmer die Leasingraten nicht bezahlen, drohen Schadensersatzforderungen und die fristlose Kündigung des Leasingvertrags.

Fazit: Lohnt sich das Immobilienleasing für Wohnimmobilien?

Möchtet Ihr eine Wohnimmobilie leasen mit der Absicht, sie nach Ablauf der Vertragslaufzeit zu kaufen, solltet Ihr dieses Vorhaben genau durchrechnen. Euer Einkommen oder eure Rücklagen sollten gesichert sein, damit die Leasingraten auch in Krisenzeiten bezahlt werden können. In den meisten Fällen ist die klassische Baufinanzierung durch ein Bankdarlehen die günstigere Variante. Nur wenn ihr die Voraussetzungen für eine Bankfinanzierung nicht erfüllen könnt, kann das Immobilienleasing eine Alternative sein.

Ihr habt kein Eigenkapital aber ein gutes Einkommen? Vielleicht kommt ja auch eine Vollfinanzierung infrage. Mehr dazu lest ihr hier.