Baugruppe: So funktioniert das Bauen im Team

Das kannst du tun

• Überlege dir vor dem Eintritt in eine Baugruppe genau, ob es die richtige Form für dich ist. Denn bei allen Vorteilen birgt das Bauen im Team Konfliktpotenzial und erfordert Kompromissbereitschaft.
• Hole dir unbedingt individuellen Rat eines spezialisierten Fachanwalts ein und lasse alle Verträge sorgfältig prüfen.
• Die besten Konditionen für deine Immobilienfinanzierung findest du bei uns: Informiere dich hier über den Finanzierungsservice von Wohnglück.de.

Was ist eine Baugruppe?

Wenn sich mehrere Bauwillige zusammenschließen, um gemeinsam ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, ist die Rede von einer Baugruppe, Bauherrengemeinschaft oder Baugemeinschaft. Anstatt einen Bauträger zu beauftragen, erwirbt die Gruppe Gleichgesinnter gemeinsam ein Grundstück, um darauf ein Doppelhaus, mehrere Reihenhäuser oder ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Anders als beim Hausbau im Alleingang werden in Baugruppen alle Entscheidungen gemeinsam getroffen.

Es gibt zwei Arten von Baugruppen:

• Freie private Baugruppen: Bei diesem Baugruppen-Typ schließen sich Bauwillige zusammen und führen alle organisatorischen Bauherrenaufgaben selbst aus – vom Erwerb des Grundstücks bis zur Beauftragung eines Architekten und aller benötigter Gewerke.
• Betreute private Baugruppen: Diese Baugruppen-Variante wird von einem Projektinitiator gegründet. Dabei handelt es sich meist um einen Architekten, der die Bauwilligen bei der Organisation, Betreuung, Führung und finanziellen Fragen unterstützt.

Baugruppen können sich in unterschiedlichen Rechtsformen organisieren: als private Baugemeinschaft bürgerlichen Rechts (GbR), als Genossenschaft oder als GmbH. Kompromissbereitschaft, Teamfähigkeit und die Fähigkeit zur Konfliktlösung sind wichtige Voraussetzungen für eine Baugruppe.

Tipp: Für freie Baugruppen ist es ratsam, einen professionellen Projektplaner zu beauftragen. Dieser unabhängige Berater kann dabei helfen, wichtige Entscheidungen zu treffen, kennt sich mit rechtlichen und kaufmännischen Themen rund ums Bauen aus und kann im Fall von Streitigkeiten schlichten.

Wie funktioniert eine Baugruppe?

Wenn du gemeinsam mit anderen baust, durchläuft deine Baugruppe vier Phasen:

1. Interessengemeinschaft bilden

Am Anfang steht die Ideenfindung: Gleichgesinnte kommen zusammen und bilden eine Interessengemeinschaft. Bei regelmäßigen Treffen stellen alle Mitglieder ihre Ideen vor, äußern individuelle Wünsche und erarbeiten gemeinsame Ziele. Gibt es zu diesem Zeitpunkt bereits gravierende Konflikte, die sich nicht aus der Welt räumen lassen oder gehen die individuellen Vorstellungen der einzelnen Mitglieder zu weit auseinander, dann ist diese Phase der richtige Zeitpunkt, um auszusteigen. Denn noch hast du keine Verträge abgeschlossen und bislang lediglich deine Zeit investiert.

Entscheidest du dich, dabeizubleiben, sollte der nächste Weg zum Notar führen. Denn bevor es in der nächsten Phase ernst wird, sollten wichtige Fragen besprochen und notariell erfasst werden. Dazu gehören:

• Haben alle Mitglieder der Baugruppe das gleiche Stimmrecht?
• Gilt das Stimmrecht nur bis zur Fertigstellung der Immobilien oder auch darüber hinaus?
• Zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Umständen kann jemand ausscheiden?
• Was passiert, wenn jemand aus der Baugruppe sein Haus oder seine Wohnung vermieten oder verkaufen möchte?
• Haben die anderen dann Mitspracherecht bei der Wahl des Mieters oder Käufers?

2. Planungsgemeinschaft bilden

Im nächsten Schritt wird aus der Interessengemeinschaft eine Planungsgemeinschaft. Die Gruppe begibt sich gemeinsam auf die Suche nach einem passenden Baugrundstück und beauftragt einen Architekten und die ausführenden Bauunternehmen. In dieser Phase legen die Mitglieder der Baugruppe die offizielle Rechtsform fest. Dazu bestehen folgende Möglichkeiten:

• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Zu einer GbR schließen sich mindestens zwei Personen zusammen. Die Gesellschaft darf maximal 250.000 Euro Umsatz erzielen und muss nicht ins Handelsregister aufgenommen werden. Als GbR benötigt eine Baugruppe kein Mindestkapital und auch keinen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag. Die meisten Baugruppen entscheiden sich für diese Rechtsform. Wichtig zu wissen: Die Mitglieder haften auch mit ihrem Privatkapital.
• Genossenschaft: In dieser Rechtsform finden sich mindestens drei Gleichgesinnte zusammen. Die Genossenschaft organisiert sich selbst. Um sie zu gründen, müssen die Mitglieder eine Satzung erarbeiten und bei einer Generalversammlung beschließen. Zudem müssen sie einen Vorstand und einen Aufsichtsrat bestimmen. Anschließend folgt der Eintrag in das Genossenschaftsregister. Die Mitglieder müssen kein Mindestkapital mitbringen und haften nicht mit ihrem Privatvermögen. Diese Rechtsform eignet sich, um zu einem späteren Zeitpunkt noch andere Mitglieder aufzunehmen.
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH): Eine GmbH ist im Gegensatz zur GbR und Genossenschaft keine Personengesellschaft, sondern eine Kapitalgesellschaft. Sie kann theoretisch von nur einem Mitglied gegründet werden. Der beziehungsweise die Gesellschafter müssen ein Mindestkapital von 25.000 Euro einbringen. Sie haften jedoch nicht mit ihrem Privatvermögen, sondern ausschließlich mit dem Vermögen der Gesellschaft. Für die Gründung fallen Notargebühren und Kosten für den Eintrag ins Handelsregister an. Diese Rechtsform eignet sich besonders für Bauherren, die ihre Immobilien später nicht selbst bewohnen, sondern vermieten möchten.

Wer in dieser Phase aus der Planungsgemeinschaft austreten möchte, muss finanzielle Verluste in Kauf nehmen.

3. Baugemeinschaft bilden

Sobald der Kaufvertrag für ein Grundstück unterschrieben ist, wird aus der Planungsgemeinschaft eine Baugemeinschaft. Diese Gemeinschaft besteht bis zum Abschluss des Baus und der anschließenden Abrechnung. Gemeinsam plant und koordiniert die Gruppe den gesamten Bauprozess. Alle Mitglieder sind zu gleichen Teilen für sämtliche Risiken wie erhöhte Baukosten, Verspätungen und Qualitätsmängel verantwortlich. Dafür müssen sämtliche Pläne, Protokolle, Verträge und Kosten für alle offen zugänglich sein.

Mitglieder, die zu diesem Zeitpunkt noch aus der Baugruppe austreten möchten, müssen sich nach den entsprechenden Klauseln der gewählten Rechtsform richten.

4. Eigentümergemeinschaft bilden

In dieser letzten Phase werden aus den Bauherren Immobilienbesitzer. Nach dem Abschluss der Baumaßnahmen beziehen die Mitglieder ihre Doppelhaushälften oder Reihenhäuser, zu denen jeweils ein eigener Grundstücksteil gehört. Im Falle eines Mehrfamilienhauses wird jedes Baugemeinschaftsmitglied zum Teileigentümer.

Je nachdem, welche Rechtsform die Baugruppe gewählt hat, ist der Ablauf unterschiedlich: Gesellschaften bürgerlichen Rechts wandeln sich in eine andere Rechtsform um, während Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Genossenschaften bestehen bleiben. Bauherren eines Mehrfamilienhauses organisieren sich - wie vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschrieben - in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wie finde ich eine passende Baugruppe?

Du möchtest gemeinsam mit anderen Bauwilligen eine Baugruppe gründen? Dann hast du verschiedene Möglichkeiten, Gleichgesinnte zu finden:

• Hör dich im Freundes- und Bekanntenkreis um: Vielleicht hat jemand aus deinem Umfeld ebenfalls Interesse an der Gründung einer Baugruppe oder kennt jemanden, für den das interessant sein könnte.
• Anzeigen im Blick halten oder selbst ein Gesuch aufgeben: Wie auch bei der Suche nach einem Baugrundstück oder einer Bestandsimmobilie lohnt sich häufig ein Blick in die Zeitung beziehungsweise entsprechende Online-Portale. Du kannst natürlich auch selbst eine Anzeige schalten.
• Architekten und Baubetreuer kontaktieren: Es gibt Architekten und Baubetreuer, die sich auf die Zusammenarbeit mit Baugruppen spezialisiert haben. Diese Experten sind gute Ansprechpartner, um Kontakte zu anderen Bauwilligen zu vermitteln. Bei der Suche hilft die Architektenkammer.
• Im Netz recherchieren: Wenn du das Stichwort „Baugruppe“ und deinen Ort in eine Suchmaschine eingibst, findest du in der Regel zahlreiche Treffer für deine Region.
• Online-Plattformen checken: Informiere dich, ob es in deiner Region Internetplattformen gibt, die sich auf Baugruppen spezialisiert haben. Das ist vor allem in Großstädten und deren Region der Fall. Darauf stellen sich Baugruppen vor, die noch auf der Suche nach weiteren Mitgliedern sind. Häufig nutzen auch Architekten diese Online-Plattformen, um auf ihre Bauprojekte aufmerksam zu machen. Eine bundesweite Übersicht über regionale Beratungsstellen bietet der Bundesverband Baugemeinschaften e.V.. Dort stellen sich häufig auch Baugruppen vor, die noch Gleichgesinnte suchen.

Wie findet eine Baugruppe ein Grundstück?

Das richtige Grundstück zu finden, das den individuellen Ansprüchen aller Mitglieder entspricht, ist eine besondere Herausforderung. Du solltest verschiedene Kanäle nutzen, um deine Erfolgschancen bei der Suche zu erhöhen.

Folgende Möglichkeiten kannst du bei deiner Suche nach einem geeigneten Grundstück ausschöpfen:

• Halte Anzeigen in der Zeitung und auf einschlägigen Immobilienplattformen im Blick. Bei Wohnglück.de kannst du schnell und einfach das passende Grundstück finden.
• Frage die zuständige Stadtverwaltung an, denn auch Städte und Gemeinden können Bauprojekte für Baugemeinschaften ausschreiben.
• Erkundige dich bei Architekten und Baubetreuern, die sich auf Baugruppen spezialisiert haben.

Wichtige Tipps zum Grundstückskauf haben wir hier für euch zusammengestellt.

Baugruppen: Wie sieht es mit den rechtlichen Rahmenbedingungen aus?

In einer Baugruppe ist es sehr wichtig, klare Regelungen aufzustellen und diese vertraglich zu fixieren. Mitglieder sollten sich gemeinsam Gedanken über sämtliche Szenarien machen, die eventuell eintreten könnten: Was passiert beispielsweise, wenn jemand aus der Gruppe austreten möchte? Regelungen und Fristen zur Kündigung sollten unbedingt festgelegt werden. Oder was passiert, wenn jemand seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte? Oder wenn ein Mitglied der Baugruppe stirbt?

Wenn du eine Baugruppe gründest oder in eine bestehende eintrittst, solltest du dir vor allem über einen entscheidenden rechtlichen Aspekt im Klaren sein: Jeder haftet für alle Verbindlichkeiten – je nach Rechtsform mit dem persönlichen Vermögen beziehungsweise mit dem Gesellschafts- oder Genossenschaftsvermögen. Muss ein Mitglied beispielsweise Insolvenz anmelden und kann seinen vereinbarten Anteil nicht mehr tragen, müssen die anderen dafür aufkommen. Diese gegenseitige Haftung ist unumgänglich. Deshalb ist eins ganz wichtig: Bevor du den Gesellschaftsvertrag unterschreibst, sollte für alle Mitglieder eine Bonitätsprüfung erfolgen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass – zumindest zum aktuellen Zeitpunkt – alle in der Lage sind, das Projekt gemeinsam finanziell zu stemmen.

Tipp: Jedes Mitglied sollte sich individuell von einem Juristen beraten lassen, der sich auf Baurecht spezialisiert hat. Auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung ist für jeden einzelnen empfehlenswert. Denn auch wenn die Chemie innerhalb der Baugruppe stimmt und die individuellen Wünsche und Vorstellungen passen, kommt es in der Bauphase häufig zu unüberwindbaren Konflikten. Deshalb ist es sinnvoll, sich zum Beispiel gegen Gerichts- und Anwaltskosten abzusichern. Wenn du bereits eine Rechtsschutzversicherung hast, achte darauf, ob diese den Bereich „Wohnen“ abdeckt.

Bei der Erstellung sämtlicher Verträge sollte sich die Gruppe gemeinsam von einem erfahrenen Anwalt beraten lassen. Dazu gehören:

• Der Grundstückskaufvertrag: Diesen muss die Baugruppe zwingend notariell beglaubigen lassen. Anschließend beantragt der Notar die Eintragung aller Mitglieder ins Grundbuch.
• Der Teilungsvertrag: Dieser Vertrag ist wichtig für Bauherren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus errichten. Der Teilungsvertrag ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt eigene Grundbuchblätter für die einzelnen Wohnungen anlegt und die Grundschuldbestellung der einzelnen Bauherren einträgt.
• Der Bauvertrag: Wird das Grundstück unabhängig von einem Bauvertrag erworben, ist eine notarielle Beurkundung nicht zwingend erforderlich. Anders ist es, wenn die Baugruppe das Grundstück von der ausführenden Baufirma kauft: Dann muss der Bauvertrag beurkundet werden.
• Der Architekten- und Projektplanervertrag: Ähnlich verhält es sich bei den Verträgen mit Architekten und Projektplanern. Beauftragt die Baugruppe den Architekten oder Planer auch mit der Bauleistung, ist eine notarielle Beurkundung verpflichtend. Aber Achtung: Der Architektenvertrag darf nicht an den Grundstücksverkauf gekoppelt sein. Das verbietet der Gesetzgeber, damit Architekten, die ein Grundstück verkaufen, dem Käufer nicht ihre Leistungen aufzwingen können.

Wichtig: Um mit dem Gemeinschaftsprojekt loslegen zu können, muss die Baugruppe zunächst einen Bauantrag beim zuständigen Bauamt stellen. Alles zum Thema "Bauantrag stellen" kannst du hier nachlesen.

Welche Finanzierungsmodelle gibt es für Baugruppen?

Wenn du mit einer Gruppe bauen möchtest, solltest du dich darauf einstellen, dass das Thema Finanzierung recht kompliziert ist. Das liegt daran, dass nicht jedes Kreditinstitut das Gemeinschaftsvorhaben finanziert. Und die Banken, die sich darauf einlassen, setzen vollkommen unterschiedliche Bedingungen voraus. Da es keine einheitlichen Regelungen gibt, ist es umso wichtiger, die unterschiedlichen Konditionen sorgfältig zu vergleichen. Bauherren sollten daher möglichst viele Angebote einholen.

Zunächst einmal sollte jedoch jedes Mitglied der Baugruppe für sich klären, ob es seinen Anteil auch finanziell stemmen kann. Dafür bietet sich zunächst das Gespräch mit der Hausbank an. Wichtig zu wissen: Für Baugruppen ist in der Regel die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung Voraussetzung für die Aufnahme.

Was den Eigenanteil beim Immobilienbau angeht, gelten für eine Baugruppe grundsätzlich dieselben Empfehlungen wie auch für einzelne Bauwillige. Laut dem Bundesverband Baugemeinschaften sollte die Gemeinschaft in der Regel zwischen 15 und 25 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Die besten Konditionen für deine Immobilienfinanzierung findest du bei uns: Informiere dich hier über den Finanzierungsservice von Wohnglück.de.

Baugruppen gemeinsam oder getrennt finanzieren?

Ob du deinen Traum vom Eigenheim gemeinsam mit den anderen Mitgliedern deiner Baugruppe verwirklichst oder deinen Anteil allein finanzierst, hängt von den Konditionen und Bedingungen der Kreditinstitute ab, die infrage kommen. Es gibt Banken, die ein Baugruppen-Projekt nur dann finanzieren, wenn alle Mitglieder das Vorhaben über diese Bank abwickeln. Andere Banken finanzieren nur den Bau, wenn das Grundstück bereits aus eigenen Mitteln erworben, geteilt und im Grundbuch eingetragen wurde. Grundsätzlich ist sowohl eine gemeinsame Baufinanzierung über ein Kreditinstitut oder einzelne Finanzierungen über unterschiedliche Banken möglich.

Es hilft also nichts: Eine sorgfältige Recherche und ein genauer Vergleich sind grundlegend für diese Entscheidung.

Baugemeinschaften: Staatliche Förderungen

Mit dem gemeinsamen Bauvorhaben in der Gruppe kannst du generell einiges sparen – und mit staatlichen Förderungen noch einmal zusätzlich. Es gibt Kommunen, die speziell für Baugruppen Förderprogramme in Form von zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen anbieten. Kommunale Förderungen gibt es für Baugruppen besonders beim Thema Wohnungsbau – schließlich ist die Wohnungsnot gerade in Großstädten ein Problem. Darüber hinaus kannst du – wie bei jedem anderen Bauprojekt auch – staatliche Förderprogramme von KfW und BAFA nutzen, wenn du auf Energieeffizienz setzt.

Alles zu staatlichen Förderprogrammen liest du in diesem Artikel.

Welche Chancen bietet eine Baugruppe?

Die größte Chance ist sicher die finanzielle Ersparnis, die mit dem gemeinsamen Bauen einhergeht. Besonders bei Grundstücken in der Stadt rechnet sich eine Baugruppe, denn hohe Erwerbsnebenkosten verteilen sich für innerstädtische Grundstücke auf alle Mitglieder der Baugemeinschaft.

Weiterhin bietet die gemeinschaftliche Realisierung des Eigenheims die Chance, auch schwer umsetzbare Bauvorhaben zu stemmen, da sich das Projekt auf mehrere Schultern verteilt und ein größerer finanzieller Spielraum besteht.

Nicht zu unterschätzen ist auch die Lebensqualität, die entsteht, wenn das Projekt aufgeht und die Baugruppe eine harmonische Nachbarschaft pflegt. Denn genau dieser Wunsch motiviert Gleichgesinnte, die gemeinsam ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchten. 

Baugruppen: Vorteile und Nachteile

Das gemeinsame Bauen in der Gruppe bietet viele Chancen, aber auch erhebliche Risiken. Wir fassen die entscheidenden Vorteile und Nachteile von Baugruppen zusammen:

Vorteile:

• Deutliche Kostenersparnis: Die geringeren Kosten sind für die meisten Bauwilligen das Hauptargument, um sich in einer Baugruppe zusammenzuschließen. Gründe für die Ersparnis sind geringere Grundstückspreise, denn ein Doppel- oder Reihenhaus benötigt weniger Platz als ein freistehendes Einfamilienhaus. Zudem fallen Notargebühren und Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an, der ja durch alle Mitglieder geteilt wird – ebenso wie die Erschließungskosten. Da auch Bauträger-Kosten wegfallen, bleiben Baugruppen preislich in der Regel 10 bis 20 Prozent unter den ortsüblichen Baukosten. Bei den Handwerkerkosten lässt sich über ein Großprojekt ebenfalls etwas einsparen.
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeit: Wenn du auf eigene Faust mit deiner Baugruppe baust, spart ihr gemeinsam nicht nur die Gewinnmarge, sondern bewahrt euch auch euren individuellen Einfluss auf die Planung und die Bauqualität. Baugruppen können spezielle Wohnkonzepte realisieren, die für einen Bauherren allein organisatorisch, technisch oder finanziell nicht zu stemmen wären.
• Ausgesuchte Nachbarschaft: Als Mitglied einer Baugruppe kennst du die anderen Bauherren von Anfang an. Im Idealfall bist du mit ihnen auf einer Wellenlänge und teilst Wünsche und Ziele – gute Voraussetzungen für eine harmonische Nachbarschaft unter Freunden.

Nachteile:

• Alleiniges Risiko: Lässt du deine Immobilie von einem Bauträger errichten, kannst du mit einem vereinbarten Festpreis kalkulieren. Das ist beim Bau in der Gruppe anders. Baust du gemeinsam mit anderen in Eigenregie, haftet die Baugruppe für alle Bauherrenrisiken wie pünktliche Zahlungen und termingerechte Planung.
• Großes Konfliktpotenzial: Auch wenn Gleichgesinnte beim gemeinsamen Vorhaben grundsätzlich auf einer Wellenlänge sind, gilt: Je größer die Gruppe, desto mehr Diskussionen gibt es. Schließlich muss sich eine Baugruppe im Bauprozess über sämtliche Entscheidungen einigen. Das birgt eine Menge Konfliktpotenzial – und erfordert von allen Mitgliedern eine ausgeprägte Teamfähigkeit und Kompromissbereitschaft.
• Hoher Zeitaufwand: Wenn du im Alleingang baust, musst du lediglich den Bebauungsplan beachten und kannst ansonsten – entsprechend deinen finanziellen Möglichkeiten – deine persönlichen Wünsche und Ziele umsetzen. In einer Baugruppe muss nicht nur jede noch so kleine Entscheidung besprochen werden, sondern es müssen sich auch alle Mitglieder einigen. Und das bedeutet in der Summe einen erheblich höheren Zeitaufwand.

Fazit: Bauen in Gemeinschaft bietet viele Vorteile, sollte aber gut überlegt sein

Besonders in größeren Städten sind attraktive Baugrundstücke nicht nur begehrt, sondern auch teuer. Das ist für viele Bauwillige nicht zu stemmen. Gemeinsam mit Gleichgesinnten kann das schon anders aussehen: In einer Baugruppe lässt sich der Traum vom individuell gestalteten Eigenheim eher verwirklichen, da sich eine Menge Kosten einsparen lassen. Zudem kann eine Gemeinschaft mitunter Grundstücke erwerben, die gar nicht erst auf den Markt kommen: Viele Städte und Gemeinden bieten Bauland speziell für Baugruppen an, um etwa den Wohnungsbau zu fördern. Des Weiteren kann eine Baugruppe nach Fertigstellung für eine harmonische, freundschaftliche Nachbarschaft sorgen, was wiederum eine hohe Lebensqualität bedeutet.

Doch bei allen Vorteilen solltest du dir sorgfältig überlegen, ob eine Baugruppe wirklich das richtige für dich ist. Denn der demokratische Entscheidungsprozess in der Gemeinschaft kann anstrengend und zeitaufwendig sein, birgt die Gefahr für Streitigkeiten – und beinhaltet auch finanzielle Risiken. Schließlich gilt in einer Baugruppe: Jeder haftet für alle. Sich für das Bauen im Team zu entscheiden, erfordert also nicht nur Mut, sondern auch hohe Konfliktfähigkeit und Kompromissbereitschaft. Sind diese Voraussetzungen gegeben, bietet eine Baugruppe viele Chancen. 

Häufig gestellte Fragen zum Thema Baugruppen