Studie: Viele halten Wohneigentum für einen unerreichbaren Traum

Kann ich mir noch eine Immobilie leisten? Diese Frage stellen sich angesichts immer weiter steigender Immobilienpreise und steigender Bauzinsen immer mehr Menschen in Deutschland. Eine repräsentative Studie zur Leistbarkeit von Wohneigentum im Auftrag der Interhyp hat nun herausgefunden, dass mehr als die Hälfte (51 Prozent) der 1.000 Befragten einen Kauf in ihrer Region für gar nicht oder kaum noch leistbar halten. 65 Prozent bezeichneten die Preise als abschreckend. 44 Prozent sehen sie als abgekoppelt vom wahren Wert.

Als Gründe für die Unerreichbarkeit gibt jeder Zweite (49 Prozent) die Höhe der Immobilienpreise in der Region an. 45 Prozent bezeichnen die mittlerweile aufgerufenen Kaufpreise in Relation zum Vermögen oder zum Einkommen als zu hoch. Bezogen auf den eigenen Kauf will jeder dritte Befragte deshalb Kompromisse eingehen. Ein Drittel hat den Immobilienkauf verschoben oder hinausgezögert (29 Prozent). Sieben Prozent haben den Immobilientraum komplett aufgegeben.

Preise sind Anfang 2022 erneut gestiegen

Die Ergebnisse sind wenig überraschend angesichts der durchschnittlichen Kosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie inklusive Nebenkosten. Diese liegen laut Daten der Interhyp im ersten Quartal 2022 bei 540.000 Euro und sind damit gegenüber dem Vorjahresquartal um 14 Prozent gestiegen. Im vergangenen Jahr lag der Anstieg im ersten Quartal bei neun Prozent. In Metropolen liegen die Durchschnittspreise noch deutlich höher. In München etwa muss man im Schnitt 905.000 Euro auf den Tisch legen, in Hamburg 750.000 Euro. Kein Wunder, dass 77 Prozent glauben, dass es eine Immobilienblase gibt.

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB ist für 58 Prozent der Befragten der Hauptpreistreiber. 46 Prozent machen das knappe Angebot an Objekten und die geringe Bautätigkeit für den Preisauftrieb verantwortlich, 37 Prozent Spekulanten und Investoren.

Mit den hohen Kaufpreisen gehen immer auch höhere Finanzierungskosten einher. Und davor hat gut ein Drittel der Befragten Angst (36 Prozent) und fragt sich, wie sie diese hohe Belastung stemmen sollen. Bei den 25- bis 34-Jährigen sind es sogar 41 Prozent.

Wer sich noch Wohneigentum leisten kann

Für 27 Prozent der Befragten ist der Immobilienkauf aufgrund eines Erbes oder einer Schenkung möglich. 67 Prozent können Ersparnisse einsetzen. 40 Prozent setzen auf Eigenleistung.

Der durchschnittliche Wert der Ersparnisse der Befragten liegt bei 128.000 Euro, einer Schenkung bei 94.000 Euro und eines Erbes bei 158.000 Euro. "Die hohen Kaufpreise sind oft nur durch Erbe, Schenkung oder hohe Ersparnisse zu stemmen“, kommentiert Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. "Wer nicht auf Geldmittel aus der Familie zurückgreifen kann, benötigt in der Regel ein hohes Einkommen und etliche Jahre zum Aufbau der Ersparnisse, bevor ein Immobilienkauf möglich ist." Auch daran werde deutlich, wie sinnvoll staatliche Hilfen seien. Immerhin haben 42 Prozent der befragten Käuferinnen und Käufer Fördermittel von Bund, Land oder Kommunen genutzt.

Die Studie zeige auch, dass die Einschätzung der Leistbarkeit oft auf Vermutungen und nicht unbedingt auf genauen Rechnungen fußt. "Ein Großteil der Befragten geht davon aus, dass man sich keine Immobilie leisten kann – dieser Glaubenssatz wird kaum oder gar nicht mehr hinterfragt." Fast zwei Drittel der Befragten wissen nicht, wie hoch die Finanzierungskosten für sie tatsächlich wären.

Nur 41 Prozent der Befragten haben die Kreditkosten tatsächlich berechnet. Ein Kassensturz mit Einnahmen und Ausgaben ist häufig nicht die Basis für die Einschätzung. Einflüsse der Parameter wie Eigenkapital, Tilgungsmöglichkeiten und Finanzierungsoptionen haben viele nie durchgerechnet. Utecht rät Interessenten, sich nicht entmutigen zu lassen und ihre Immobilienwünsche einmal durchzukalkulieren.

Sind Immobilien heute unerschwinglicher als früher?

Im Vergleich zu vorherigen Jahren beziehungsweise Jahrzehnten ist bei der Frage zur Erschwinglichkeit einer Immobilie insbesondere die Relation zum verfügbaren Einkommen eines Haushalts in Deutschland ausschlaggebend. Und das verfügbare Einkommen ist in den vergangenen Jahren angestiegen.

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat ausgehend von den Immobilienpreisen und verfügbaren Einkommen das sogenannte Hauspreis-Einkommens-Verhältnis als Indikator für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien entwickelt. Dieser Erschwinglichkeitsindex zeigt, dass Wohnimmobilien so erschwinglich sind wie in den 1980er Jahren. Allerdings waren sie um die Jahrtausendwende herum sehr viel erschwinglicher. Und vor allem seit 2019 werden Immobilien immer unerschwinglicher.

Dazu kommt, dass die Erschwinglichkeit von Immobilien auch von der Höhe der Bauzinsen abhängt, denn die meisten Menschen finanzieren einen Immobilienkauf mit einem Baukredit. Die Forschungsabteilung der Deutschen Bank hat daher aufbauend auf den OECD-Werten einen eigenen Erschwinglichkeitsindex entwickelt, der neben der Preis- und Einkommensentwicklung auch die Zinskosten berücksichtigt.

Im Vergleich mit dem Zinsniveau von fünf Prozent im Jahr 2008 bleibt Wohneigentum demnach zinsseitig erschwinglich. Ende 2021 lag dieser Erschwinglichkeitsindex (2005=100) bei rund 33,4. Der Tiefpunkt lag ein Jahr zuvor bei 28,1. Allerdings geht Deutsche Bank Research davon aus, dass die Erschwinglichkeit im Jahr 2022 sinken dürfte.