Nachtrag zum Mietvertrag: Wann ist eine Mietvertragsänderung nötig?

Das kannst du tun

• Prüfe, ob ein Nachtrag notwendig ist, oder ob eine einfache schriftliche Mitteilung ausreicht, etwa bei einer neuen Bankverbindung.
• Halte alle Änderungen schriftlich fest und sorge dafür, dass der Nachtrag alle relevanten Informationen enthält, inklusive Verweis auf den ursprünglichen Vertrag.
• Kommuniziere Anpassungen frühzeitig mit deinem Mieter, um unnötige Diskussionen oder Verzögerungen zu vermeiden.
• Beachte gesetzliche Vorgaben, insbesondere bei Mieterhöhungen oder Änderungen der Vertragslaufzeit, um Formfehler und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
• Meide häufige Mieterwechsel durch eine gezielte Mieterauswahl. Nutze Plattformen wie Wohnglück.de, um solvente und zuverlässige Mieter für deine Immobilie zu finden. Jetzt Immobilie inserieren!

Was ist ein Nachtrag zum Mietvertrag?

Du und dein Mieter habt vor einiger Zeit einen Mietvertrag abgeschlossen, doch nun haben sich die Umstände geändert. Ihr möchtet bestimmte Vereinbarungen anpassen, ohne gleich einen komplett neuen Vertrag aufzusetzen. Genau hier kommt der Nachtrag zum Mietvertrag ins Spiel. Ein Nachtrag ist eine Zusatzvereinbarung, die den bestehenden Mietvertrag modifiziert oder erweitert. 

Rechtlich gesehen basiert der Mietvertrag auf den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrags bedürfen grundsätzlich der Zustimmung beider Parteien und sollten aus Gründen der Rechtssicherheit stets schriftlich erfolgen. Bei bedeutenden Änderungen, wie einer Verlängerung der Mietdauer oder der Aufnahme eines weiteren Mieters, ist ein schriftlicher Nachtrag unerlässlich. Andernfalls könnten solche Änderungen unwirksam sein oder zu unerwünschten rechtlichen Konsequenzen führen.

Ein sorgfältig formulierter Nachtrag zum Mietvertrag stellt sicher, dass alle getroffenen Vereinbarungen klar und für beide Parteien nachvollziehbar sind. So vermeidest du potenzielle Konflikte und schaffst eine solide Grundlage für das weitere Mietverhältnis.

Lohnt sich ein Einheitsmietvertrag? Lies hier alles zu Vorteilen, Risiken und Tipps.

Gründe für Änderungen im Mietvertrag

Ein Nachtrag zum Mietvertrag ist oft sinnvoll, um neue Gegebenheiten rechtsverbindlich zu regeln. Dadurch vermeidest du Streitigkeiten und schaffst klare Verhältnisse. Hier sind die häufigsten Gründe für einen Nachtrag zum Mietvertrag:

Mieterwechsel oder zusätzliche Mieter

Manchmal möchten Mieter eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen – sei es ein neuer Lebenspartner, ein Mitbewohner oder ein Familienmitglied. In diesem Fall sollte ein Nachtrag erstellt werden, um den neuen Mieter in den Vertrag aufzunehmen. Das sichert dich als Vermieter ab und regelt klar, wer für die Miete und eventuelle Schäden haftet. Apropos Schadensfall: Diese Versicherungen sind für Vermieter sinnvoll. 

Änderung der Miethöhe

Falls eine Mietanpassung (über 10 Prozent) ansteht, ist ein schriftlicher Nachtrag sinnvoll. Eine Mietänderung muss entweder vertraglich vereinbart oder gesetzlich begründet sein (§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Auch Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) können eine Mieterhöhung nach sich ziehen.

Lies hier mehr zum Thema: Mieterhöhung – was erlaubt ist und was du tun kannst

Verlängerung oder Anpassung der Mietdauer

Falls du mit deinem Mieter eine befristete Mietdauer vereinbart hast, aber beide Seiten an einer Verlängerung interessiert sind, kann dies mit einem Nachtrag geregelt werden. Auch die Umwandlung eines unbefristeten Mietvertrags in einen befristeten ist möglich, sofern dies begründet und rechtlich zulässig ist.

Nutzung der Wohnung 

Will der Mieter die Wohnung plötzlich für berufliche Zwecke nutzen – etwa als Homeoffice oder sogar für ein kleines Gewerbe –, solltest du das vertraglich fixieren. Denn eine gewerbliche Nutzung kann Auswirkungen auf die Betriebskosten oder die Haftung haben.

Wenn der Mieter nachträglich eine Untervermietung beantragt oder du als Vermieter die Regelungen hierzu ändern möchtest, sollte auch dies schriftlich festgehalten werden. Eine generelle Erlaubnis oder ein Verbot kann den ursprünglichen Vertrag ergänzen und für klare Verhältnisse sorgen.

Haustierhaltung

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter nachträglich ein Haustier halten möchten. Falls im ursprünglichen Mietvertrag ein Verbot oder eine Genehmigungspflicht für Tiere steht, kannst du einen Nachtrag aufsetzen, der klare Regelungen für die Haustierhaltung definiert.

Anpassung der Betriebskostenvereinbarung

Falls sich die Betriebskosten erheblich ändern oder du dich für eine andere Abrechnungsart entscheidest (z. B. von Pauschale auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellst), sollte dies schriftlich festgehalten werden. Änderungen sind aber nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

Stellplatz oder zusätzliche Räume

Falls du dem Mieter nachträglich einen Stellplatz oder zusätzliche Abstellräume zur Verfügung stellen möchtest, kannst du dies durch einen Nachtrag regeln. Hier sollte eine klare Mietpreisvereinbarung für den zusätzlichen Raum getroffen werden.

Gewichtige Veränderung der Wohnfläche

Falls sich die Wohnfläche aufgrund baulicher Maßnahmen verändert – etwa durch einen Dachausbau, eine Erweiterung der Terrasse oder eine korrekte Flächenberechnung nach einer früheren Schätzung – solltest du dies vertraglich anpassen. Eine erhebliche Abweichung der Wohnfläche kann Auswirkungen auf die Miethöhe haben.

Änderung der Zahlungsweise der Miete

Normalerweise wird die Miete monatlich gezahlt. Möchtest du eine andere Zahlungsweise vereinbaren, etwa eine quartalsweise oder jährliche Zahlung, sollte dies in einem Nachtrag festgelegt werden. Beide Parteien müssen dieser Änderung ausdrücklich zustimmen.

Wann ein Nachtrag zum Mietvertrag wirksam ist – und wann nicht

Nicht jede Änderung am Mietvertrag ist automatisch rechtsgültig. Fehlt es an einer wesentlichen Voraussetzung, kann der Nachtrag unwirksam sein – und das kann im Streitfall unangenehme Folgen haben.

Damit ein Nachtrag rechtlich Bestand hat, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

1. Schriftform bei wesentlichen Änderungen: Grundsätzlich gilt: Ein Mietvertragsnachtrag sollte immer schriftlich erfolgen. Besonders bei Änderungen, die langfristige Auswirkungen haben – wie eine Mieterhöhung, eine Mietdauerverlängerung oder ein Mieterwechsel – ist eine schriftliche Vereinbarung notwendig. Zwar sind mündliche Absprachen in manchen Fällen möglich, doch sie sind schwer nachweisbar und im Streitfall oft unwirksam.
2. Zustimmung beider Parteien: Ein Mietvertrag ist eine beidseitige Vereinbarung – und das gilt auch für Änderungen daran. Ohne die Zustimmung des Mieters kannst du als Vermieter keine neuen Regeln aufstellen. Ausnahme: Bei gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) ist eine Zustimmung des Mieters nicht immer erforderlich.
3. Keine Benachteiligung einer Partei: Ein Nachtrag darf keine der beiden Vertragsparteien unangemessen benachteiligen. Falls eine Klausel einseitig nur zum Vorteil einer Partei gestaltet ist, könnte sie vor Gericht als unwirksam erklärt werden. Besonders bei Klauseln zur Betriebskostenabrechnung oder zur Kündigungsfrist solltest du sicherstellen, dass sie gesetzeskonform sind.
4. Kein Widerspruch zum ursprünglichen Mietvertrag: Der Nachtrag muss sich in das bestehende Vertragsverhältnis einfügen und darf keine widersprüchlichen oder unklaren Regelungen enthalten. Falls der ursprüngliche Mietvertrag etwas anderes festlegt, sollte der Nachtrag eine eindeutige Änderung oder Ergänzung enthalten.

Trotz guter Absichten kann es passieren, dass ein Nachtrag unwirksam ist. Das kann in folgenden Fällen der Fall sein:

1. Einseitige Änderungen ohne Zustimmung: Änderungen, die du ohne Zustimmung des Mieters durchsetzen willst (z. B. eine neue Klausel zu Hausregeln oder die Pflicht zur Gartenpflege), sind unwirksam, wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden.
2. Verstöße gegen das Mietrecht: Ein Nachtrag darf keine gesetzlichen Regelungen umgehen. Beispielsweise kann eine Klausel, die eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter festlegt als gesetzlich vorgeschrieben (§ 573c BGB), nicht durchgesetzt werden.
3. Formfehler oder unklare Formulierungen: Ein Nachtrag, der mündlich getroffen wurde, aber für Änderungen erforderlich gewesen wäre (z. B. eine Mietdauerverlängerung über ein Jahr), ist rechtlich nicht bindend. Auch unklare oder widersprüchliche Formulierungen können dazu führen, dass der Nachtrag im Streitfall nicht durchsetzbar ist.
4. Druck oder Täuschung: Falls ein Mieter nachweisen kann, dass er zur Unterschrift gedrängt oder getäuscht wurde, kann der Nachtrag für nichtig erklärt werden.

Ein Nachtrag zum Mietvertrag ist nur dann wirksam, wenn er klar, schriftlich und im Einklang mit geltendem Recht erstellt wird – und wenn beide Parteien einverstanden sind. Fehlerhafte oder einseitige Änderungen sind nicht nur unwirksam, sondern können zu Streitigkeiten führen. Deshalb solltest du als Vermieter immer auf eine rechtskonforme und transparente Formulierung achten.

Folgen eines Formfehlers bei einem Mietvertragsnachtrag

Die Schriftform bei einem Nachtrag zum Mietvertrag zu vernachlässigen, kann erhebliche Konsequenzen haben – insbesondere dann, wenn es um die Vertragslaufzeit geht. Ein typisches Beispiel: Du vereinbarst mit deinem Mieter eine Befristung von mehr als einem Jahr und schließt eine vorzeitige Kündigung aus. Das kann für dich als Vermieter vorteilhaft sein, wenn du planst, die Immobilie erst nach Ablauf dieser Frist anderweitig zu nutzen.

Doch Vorsicht: Solche Vereinbarungen sind nur wirksam, wenn sie schriftlich festgehalten werden. Ist das nicht der Fall, greift § 550 BGB. Das bedeutet: Der Mietvertrag gilt automatisch als unbefristet – selbst wenn ursprünglich eine Befristung vorgesehen war. Dadurch kann der Mieter den Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich kündigen.

Dasselbe gilt für einen Nachtrag zum Mietvertrag: Wird eine neue Vertragslaufzeit oder eine Befristung nicht schriftlich vereinbart, wird der Mietvertrag so behandelt, als gäbe es keine solche Regelung. Auch wenn der ursprüngliche Mietvertrag korrekt in Schriftform abgeschlossen wurde, kann ein formloser Nachtrag diese Absicherung zunichtemachen.

Fazit: Falls du sicherstellen möchtest, dass eine geänderte Vertragslaufzeit rechtlich Bestand hat und nicht vorzeitig gekündigt werden kann, muss der Nachtrag ebenfalls schriftlich und in korrekter Form abgefasst werden. Nur so bleibt die gewünschte Befristung wirksam.

Mietvertragsnachtrag ohne Zustimmung des Mieters – geht das?

Grundsätzlich gilt: Ein Mietvertragsnachtrag setzt die Zustimmung beider Parteien voraus. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, bei denen du als Vermieter Änderungen auch ohne die Zustimmung des Mieters durchsetzen kannst:

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Wenn du die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchtest, hast du laut § 558 BGB das Recht, die Zustimmung des Mieters zu verlangen. In diesem Fall muss der Mieter die Erhöhung akzeptieren, sofern sie im gesetzlichen Rahmen liegt. Wichtig: Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen und gut begründet sein, etwa durch den örtlichen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale

Falls die Betriebskosten gestiegen sind, kannst du die Vorauszahlungen entsprechend anpassen – und das ohne Zustimmung des Mieters. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung eine tatsächliche Erhöhung der Kosten belegt. Bei einer Betriebskostenpauschale ist eine Anpassung hingegen nur möglich, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Lies hier mehr zum Thema Betriebskostenabrechnung – Fallstricke und Checkliste. 

Änderung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten

Falls es sachliche Gründe für eine Änderung des Umlageschlüssels gibt, kann diese ebenfalls ohne Zustimmung des Mieters erfolgen. Das betrifft zum Beispiel eine Umstellung von einer Abrechnung nach Wohnfläche auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung bei Heizkosten.

Wichtige Einschränkung: Der Verteilerschlüssel darf nicht zu Ungunsten der Mieter geändert werden. Das bedeutet insbesondere, dass du die Betriebskosten eines leerstehenden Mietobjekts nicht einfach auf die anderen Mieter umlegen darfst. Jede Änderung muss fair und gesetzeskonform sein.

Muster-Vorlage für einen Nachtrag zum Mietvertrag

Ein Mietvertragsnachtrag sollte mit derselben Sorgfalt erstellt werden wie der ursprüngliche Mietvertrag. Besonders wichtig ist eine klare und rechtssichere Formulierung. Hier findest du eine Vorlage, die du an deine individuellen Bedürfnisse anpassen kannst.

Nachtrag zum Mietvertrag vom _________ (Datum des Ursprungsmietvertrags)

sowie zum 1./2./3. Nachtrag vom _________ (jeweiliges Datum früherer Nachträge, falls vorhanden)

Zwischen

Vermieter:
(Name und Anschrift)

und

Mieter:
(Name und Anschrift)

Präambel

Die Parteien haben am _________ einen Mietvertrag über die Wohnung ______________________ (genaue Bezeichnung der Mietimmobilie) abgeschlossen. Falls bereits Änderungen vorgenommen wurden, werden auch die bisherigen Nachträge berücksichtigt:

•  
  1. Nachtrag vom _________
  2. Nachtrag vom _________
  3. Nachtrag vom _________

Die bisherigen Vertragsinhalte bleiben weiterhin gültig und werden durch folgende Ergänzung erweitert:

Änderung / Ergänzung

Der/die Mieter:in ist berechtigt, eine:n geeignete:n Ersatzmieter:in zu benennen. Die Zustimmung des/der Vermieter:in darf nur verweigert werden, wenn triftige Gründe vorliegen (z. B. mangelnde Bonität oder fehlende Vertragsfähigkeit der vorgeschlagenen Person).

Ort: ________________, Datum: ________________

Unterschriften:

Unterschrift Mieter:in

Unterschrift Vermieter:in

Hinweis: Diese Vorlage dient als Orientierung und sollte an den jeweiligen Fall angepasst werden. Eine rechtliche Prüfung kann im Einzelfall sinnvoll sein.

Checkliste: Nachtrag zum Mietvertrag

Ein Mietvertragsnachtrag muss sorgfältig formuliert und korrekt umgesetzt werden, damit er rechtswirksam ist. Diese Checkliste hilft dir dabei, alle wichtigen Punkte zu beachten.

1. Klären, ob ein Nachtrag erforderlich ist

• Ändern sich wesentliche Vertragsbestandteile wie Miethöhe, Mietdauer oder Mieterwechsel?
• Muss eine bereits bestehende Regelung angepasst oder ergänzt werden?

Tipp: Falls sich nur kleinere Details ändern, wie etwa die Bankverbindung für die Mietzahlung, reicht oft eine einfache schriftliche Mitteilung.

2. Schriftform einhalten

• Nachträge zu wichtigen Vertragsbestandteilen wie Befristung, Miethöhe oder Kündigungsfristen müssen schriftlich erfolgen.
• Alle Vertragsparteien müssen den Nachtrag unterschreiben.

Achtung: Ein formloser, mündlicher Nachtrag kann im Streitfall unwirksam sein.

3. Präzise und verständliche Formulierungen verwenden

• Alle Änderungen und Ergänzungen sollten klar und eindeutig formuliert sein.
• Widersprüche zum ursprünglichen Mietvertrag vermeiden.

4. Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag nehmen

• Der Nachtrag sollte das ursprüngliche Vertragsdatum und bereits bestehende Nachträge nennen.
• Es sollte deutlich gemacht werden, dass alle bisherigen Regelungen weiterhin gültig bleiben, sofern sie nicht ausdrücklich geändert werden.

5. Zustimmung aller Vertragsparteien sicherstellen

• Ein Nachtrag ist nur dann gültig, wenn beide Parteien ihm zustimmen.
• Ausnahmen gibt es nur bei gesetzlichen Anpassungen wie einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Achtung: Falls der Mieter einer Änderung nicht zustimmt, kann sie nicht einseitig durchgesetzt werden – außer in gesetzlich geregelten Fällen.

6. Rechtliche Fallstricke vermeiden

• Änderungen dürfen nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen.
• Eine unzulässige Klausel kann den gesamten Nachtrag unwirksam machen.

Tipp: Bei komplexen Änderungen kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen.

7. Nachtrag sorgfältig aufbewahren

• Der unterschriebene Nachtrag sollte zusammen mit dem Mietvertrag archiviert werden.
• Beide Vertragsparteien sollten eine Kopie erhalten.

Fazit: Rechtssicherheit durch einen sorgfältigen Mietvertragsnachtrag

Ein Mietvertragsnachtrag ist ein wichtiges Instrument, um Änderungen im Mietverhältnis rechtssicher zu regeln. Ob Mieterhöhung, Mieterwechsel oder eine verlängerte Vertragslaufzeit – jede Anpassung sollte schriftlich festgehalten werden, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Wichtig ist, dass der Nachtrag klar formuliert, von beiden Parteien unterzeichnet und im Einklang mit geltendem Mietrecht steht. Ein Formfehler kann schwerwiegende Folgen haben, etwa die Umwandlung eines befristeten Mietvertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Als Vermieter solltest du daher mit der gleichen Sorgfalt vorgehen wie beim Ursprungsvertrag. Eine transparente Kommunikation mit dem Mieter sowie eine gut strukturierte Dokumentation aller Vertragsänderungen helfen dabei, Konflikte zu vermeiden und eine stabile Mietbeziehung zu gewährleisten.

Häufige Fragen zum Mietvertragsnachtrag

Auch interessant:

• WG-Mietvertrag: Was du als Vermieter beachten solltest
• Kündigung Mietvertrag: Arten, Firsten & Vorlage
• Mieter abmahnen: Muster und Tipps für Vermieter