Genossenschaftliches Wohnen: Vorteile und Nachteile einer Genossenschaft

Rund 2.000 Wohnungsgenossenschaften gibt es in Deutschland. Sie haben etwa 2,2 Millionen Wohnungen. Tendenz steigend, denn in den vergangenen Jahren kam es zu zahlreichen Neugründungen. Angesichts immer höherer Preise für Wohneigentum und Mieten sind Wohnungsbaugenossenschaften attraktiver denn je, versprechen sie doch günstigeres Wohnen, Mitbestimmung und Solidarität. Der Deutsche Genossenschafts- und Raiffeisenverband schätzt, dass mehr als fünf Millionen Menschen in einer Genossenschaftswohnung leben. Wir erklären euch, was die Vorteile und Nachteile von genossenschaftlichem Wohnen sind und wie man als Baugenossenschaft gemeinsam mit anderen bauen kann.

Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?

Eine Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) ist eine Genossenschaft, die das Ziel hat, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Alternative Begriffe sind:

• Baugenossenschaft
• Wohnungsgenossenschaft
• Wohnbaugenossenschaft
• Siedlungsgenossenschaft
• Wohnungsverein
• Bauverein

Wohnungsbaugenossenschaften gibt es bereits seit dem 19. Jahrhundert. Sie wurden gegründet, um ihren Mitgliedern das Leben in gesunden, gut ausgestatteten Wohnungen zu ermöglichen und sie vor Ausbeutung zu schützen. Bis heute sind Mitbestimmung und Solidarität wichtige Grundsätze geblieben. Genossenschaftsmitglieder haben ein weitgehendes Mitwirkungsrecht und können sicher sein, dass sich die Genossenschaft nicht an den Interessen fremder Kapitalgeber orientiert, sondern ausschließlich an denen ihrer Mitglieder.

Werden Überschüsse erwirtschaftet, dann werden diese in die Erhaltung und Modernisierung der Wohnungen, in den Neubau und in den Ausbau der Service-Angebote investiert. Über den Kurs der Genossenschaft kann jedes Mitglied gleichberechtigt mitbestimmen. Die Genossenschaften sind demokratisch organisiert. Das gewährleistet, dass sie stets im Sinne der Mitglieder entscheiden und handeln.

Vorteile von genossenschaftlichem Wohnen

Genossenschaftswohnungen sind bei vielen Wohnungssuchenden sehr beliebt. Wer genossenschaftlich wohnt, wohnt sicher wie ein Eigentümer und flexibel wie ein Mieter. Das sind die Vorteile von genossenschaftlichem Wohnen:

• Günstige Mieten: Genossenschaften haben nicht die Maximierung des Gewinns zum Ziel, deshalb wohnt man bei ihnen häufig zu moderateren Mieten als bei Wohnungsbaugesellschaften oder privaten Vermietern.
• Lebenslanges Wohnrecht: Wer in eine Genossenschaftswohnung einzieht, erhält mit dem Einzug ein lebenslanges Wohnrecht. Vor einer Eigenbedarfskündigungen muss in einer Wohnungsgenossenschaft keiner Angst haben. Ein Rausschmiss droht nur demjenigen, der die Regeln der Wohnungsgenossenschaft grob verletzt.
• Dividenden auf Geschäftsanteile: Erwirtschaftet die Wohnungsgenossenschaft Überschüsse, dann erhält das Genossenschaftsmitglied Zinsen auf seine Genossenschaftsanteile. Sein Geld in eine Genossenschaft zu investieren ist recht sicher, denn Genossenschaften wirtschaften risikoarm zum Wohle ihrer Mitglieder. Dass eine Wohnungsgenossenschaft pleite geht, ist äußerst selten.
• Guter Service: Die persönliche Beratung der Mitglieder hat für Wohnungsgenossenschaften einen hohen Stellenwert. Deshalb bieten sie Sprechzeiten in Beratungs- und Servicecentern in Wohnortnähe an. Neben der Beratung zur Beseitigung eventueller Schäden oder Mängel in der Wohnung werden Mitglieder auch in sozialen Notlagen beraten. Oft haben Genossenschaften auch verschiedene Dienstleistungen entwickelt, die sich nach den Bedürfnissen ihrer Mitglieder richten.
• Mitbestimmungsrecht: Jedes Mitglied hat die gleichen Rechte und Pflichten, unabhängig von der Höhe der Anteile. Als Gemeinschaftseigentümer kann das Mitglied mitbestimmen, was in der Wohnungsgenossenschaft passiert. Genossenschaftsmitglieder können mitentscheiden, ob neue Häuser gekauft werden sollen oder in welche Objekte investiert werden soll.

Nachteile einer Genossenschaftswohnung

Das Wohnen in einer Wohngenossenschaft hat aber auch ein paar Nachteile:

• Lange Wartezeiten: Günstiger Wohnraum wird immer seltener. Weil Wohnungsgenossenschaften diesen anbieten, haben sie häufig lange Wartelisten und somit lange Wartezeiten für die Wohnungsbewerber. Manche Wohnungsgenossenschaften nehmen gar keine Mitglieder mehr auf. Das ist regional allerdings sehr unterschiedlich.
• Beitrittspflicht und Eintrittsgeld: Nur wer Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft ist, kann dort eine Wohnung mieten. Das heißt, mit dem Einzug in eine Genossenschaftswohnung ist ein Beitritt in eine Wohnungsgenossenschaft notwendig. Dazu muss der Interessent eine Beitrittserklärung abgeben und mindestens einen Geschäftsanteil an der Genossenschaft erwerben. Ein Anteil kostet zwischen 300 und 3.000 Euro. Der Vorstand entscheidet über den Beitritt. Manchmal wird noch ein Eintrittsgeld fällig.
• Nachschusspflicht: Genossenschaftsmitglieder haften für die Verbindlichkeiten der Genossenschaft. Das heißt, im Falle einer Insolvenz der Genossenschaft haftet das Mitglied in Höhe seiner Geschäftsanteile. In Einzelfällen besteht eine Nachschusspflicht. Das ist in der jeweiligen Satzung der Wohnungsgenossenschaft geregelt. Im Falle, dass man Nachschüsse leisten muss, kann das Mitglied allerdings ein außerordentliches Kündigungsrecht geltend machen.
• Lange Rückzahlungszeiten nach Kündigung: Wenn ihr aus der Genossenschaft austreten wollt, dann bekommt ihr die Geschäftsanteile zurückgezahlt. Allerdings kann es bei der Auszahlung zu langen Wartezeiten kommen, denn die Kündigungsfrist kann bis zu fünf Jahre betragen. Die Auszahlung erfolgt dann innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung der Mitgliedschaft.

Wie finde ich eine Genossenschaftswohnung?

Wer auf Wohnungssuche ist und gerne genossenschaftlich wohnen würde, der erkundigt sich am besten direkt bei den Genossenschaften in seiner Region. Auf der Seite wohnungsbaugenossenschaften.de könnt ihr gezielt in eurer Region nach Genossenschaften suchen. Gerade in Großstädten müsst ihr euch allerdings auf eine längere Warteliste einstellen. Um an eine Wohnung der Genossenschaft zu kommen, müsst ihr zunächst Mitglied der Wohnungsgenossenschaft werden und Genossenschaftsanteile kaufen.

Gemeinsam bauen mit dem Genossenschaftsmodell

Ihr wollt zusammen mit Freunden oder Gleichgesinnten bauen? Dann ist die Gründung einer Genossenschaft eine Möglichkeit. Dabei schließt ihr euch zusammen, um gut und günstig zu wohnen. Bei vielen geht es darüber hinaus oft auch um die besondere Art und Weise des Zusammenlebens.

An das Bauen als Genossenschaft sind einige Bedingungen geknüpft. Zunächst muss man überlegen, wann die Rechtsform der Genossenschaft überhaupt Sinn macht. Eine Genossenschaft wird nämlich nur dann anerkannt, wenn ihr Zweck ist, ihre Mitglieder zu fördern. Das unterscheidet sie von anderen Unternehmen wie Kapital- oder Personengesellschaften, die jeden erlaubten Zweck verfolgen und Gewinne anstreben dürfen. Bei Wohnungsgenossenschaften steht dagegen die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund.

Wie kann man eine Wohnungsgenossenschaft gründen?

Um eine Genossenschaft zu gründen, sind mindestens drei Mitglieder erforderlich (Genossenschafts-Gesetz). Grundsätzlich kann sich jede natürliche und juristische Person an der Gründung einer Genossenschaft beteiligen. Ein klassischer Fall ist, dass sich mehrere junge Familien zusammenschließen und eine Immobilie erwerben, die für einen Bauherren allein zu groß wäre.

Die Gründungsmitglieder beschließen die Satzung der Genossenschaft, die schriftlich abgefasst werden muss, jedoch keiner notariellen Beurkundung bedarf. Außerdem muss die Genossenschaft in das Genossenschaftsregister eingetragen werden. Dieses wird von dem Amtsgericht geführt, in dessen Bezirk der Sitz der Genossenschaft liegt. Ein Notar muss die Eintragung beglaubigen.

Die Wohnungsgenossenschaft hat kein festes Kapital. Jedes Mitglied zeichnet einen oder mehrere Geschäftsanteile, auf die Einzahlungen geleistet werden müssen (Pflichtanteile). Die Höhe des Anteils ist in der Satzung festgelegt. Über die Pflichtbeteiligung hinaus können die Mitglieder auch weitere, freiwillige Geschäftsanteile übernehmen.

Da sich das Kapital aus den Einlagen der Mitglieder zusammensetzt, ist es abhängig von der Mitgliederzahl. In der Satzung kann ein Mindestkapital festgesetzt werden. Wie teuer die Genossenschafts-Anteile sind, hängt unter anderem von der Größe der Genossenschaft ab.

Neu gegründete Genossenschaften mit wenigen Mitgliedern haben meist einen viel höheren Eigenkapitalbedarf als alteingesessene Unternehmen mit großem Wohnungsbestand und vielen Mitgliedern. Daher sind die Genossenschaftsanteile bei neu gegründeten Wohnungsgenossenschaften oft teurer.

Jede Genossenschaft muss Mitglied in einem Prüfungsverband sein, dem das Prüfungsrecht von der örtlich zuständigen Behörde verliehen worden ist. Dieser nimmt die Pflichtprüfung vor und berät und begleitet die Genossenschaft bei der Gründung und weiteren Entwicklung

Bei der Gründung muss die Genossenschaft den Nachweis gegenüber dem zuständigen Prüfungsverband und dem Registergericht erbringen, dass ihr Geschäftsmodell wirtschaftlich tragfähig und solide ist.

Was kostet die Gründung einer Genossenschaft?

Die Ersteintragung in das Genossenschaftsregister kostet gemäß den Vorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetzes eine Gebühr von 150 Euro. Hinzu kommen Kosten für die elektronische Registeranmeldung einschließlich Unterschriftsbeglaubigung, in der Regel durch einen Notar.

Auch die Prüfung der Neugründung kostet Geld. Die Kosten liegen in der Regel bei 500 bis 1.000 Euro.

Wie lange dauert die Gründung einer Wohnungsgenossenschaft?

In der Regel müsst ihr mit einem Zeitraum von etwa sechs Monaten bis zur Eintragung in das Genossenschaftsregister rechnen. Die Dauer der Neugründung wird auch durch die Qualität der eingereichten Gründungsunterlagen beeinflusst.

Tipp: Weitergehenden Rat zur Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft findet ihr hier: Wohnungsgenossenschaften gründen

Was ist der Unterschied zwischen Baugemeinschaft und Wohnungsgenossenschaft?

Der Unterschied zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einer Baugemeinschaft ist, dass Mitglieder einer Genossenschaft vor allem Mieter sind. Die einer Baugemeinschaft sind hingegen Eigentümer. Bei der Genossenschaft bleiben Grundstück und Wohnungen im Eigentum der Gemeinschaft.

Auch interessant: Eine weitere Möglichkeit, gemeinschaftlich zu wohnen ist Co-Housing oder Co-Living.