Zwei Männer schauen auf Dokumente beim Hausbau
© Getty Images/iStockphoto/Worawee Meepian

Bauen | Ratgeber

Baudokumentation: Bautagebuch und Hausakte – welche Dokumente brauche ich beim Hausbau?

Jan Krutzsch

Jan Krutzsch

Ihr wollt bauen oder sanieren und dabei auf Nummer sicher gehen? Dann solltet ihr euch mit dem Thema Baudokumentation beschäftigen. Was es mit Bautagebuch, Hausakte und Gebäudepass auf sich hat, erfahrt ihr hier.

Ein Neubau oder eine große Sanierung ist für jeden Bauherren ein Abenteuer. Und bei jedem Bauvorhaben fallen große Mengen an Informationen und Daten an. Diese festzuhalten ist Aufgabe einer guten Baudokumentation.

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Sie gibt während und nach Abschluss der Arbeiten Aufschluss über Ablauf, Ausführung, Material und andere Sachverhalte. Dazu ist sie unerlässlich, wenn es um Fragen von Schäden und Mängeln geht. Und diese gibt es bei eigentlich jeder Baustelle – trotz großer Sorgfalt von allen Beteiligten. Aber wer hat Schuld? Die Antwort liefert dann die Baudokumentation. Wir erklären euch, wer ein Bautagebuch führen muss und was es mit der Hausakte und dem Gebäudepass auf sich hat.

Die wichtigsten Dokumente bei der Baudokumentation

Eine Baudokumentation kann – je nach Umfang und Größe der Baustelle – ganz schön umfangreich sein. Und beim Neubau ist so eine Sammlung natürlich viel größer als bei einer Sanierung. Dennoch müssen alle relevanten Daten möglichst umfassend erfasst werden. Dazu zählen:

  • Die genaue Bezeichnung der Baumaßnahmen
  • Eine detaillierte Dokumentation der durchgeführten Arbeiten mit Zeiterfassung
  • Angaben zu den beschäftigten Personen und Gewerken
  • Eine Liste der verwendeten Baustoffe und Bauteile
  • Besondere Vorkommnisse, wie Unterbrechungen oder Verzögerungen

Für die Baudokumentation muss das sogenannte Bautagebuuch von Seiten des Architekten oder Bauleiters geführt werden. Ihr als Bauherr seid dazu nicht verpflichtet. Es ist allerdings ratsam, dass ihr euch selbst auch Aufzeichnungen macht. Diese könnt ihr auch in Form einer sogenannten Hausakte machen. Diese Hausakte ist vom Bauherren zu führen und freiwillig.

Dokumente, die ins Bautagebuch (und wenn möglich auch in die Hausakte gehören) sind beispielsweise:

  • der gesamte Schriftverkehr
  • Bautagesberichte
  • Besprechungsprotokolle
  • Baupläne, Skizzen, Zeitpläne
  • Materiallisten
  • Bild- und Videomaterial

Das Bautagebuch sorgt für Rechtssicherheit

Ein Bautagebuch zu führen, ist für den Architekten oder Bauleiter Pflicht und Bestandteil des Vertrags. Ihr habt das Recht, jederzeit in das Bautagebuch Einsicht zu nehmen, um etwa Arbeitsschritte zu kontrollieren. Auch könnt ihr jederzeit eine Kopie verlangen. Der Bauleiter muss mindestens bei jedem Baustellenbesuch den aktuellen Stand auf der Baustelle dokumentieren.

Denn dann lässt sich später nachvollziehen, was wann von wem ausgeführt wurde. Das kann dann besonders wichtig werden, wenn an einem entdeckten Mangel oder Schaden an einem Bauabschnitt mehrere Gewerke beteiligt waren.

Wenn also beispielsweise irgendwo Wasser eintritt, kann es entscheidend sein, welches Gewerk in welcher Reihenfolge für die Maßnahmen zur Abdichtung beteiligt war: Hat der Dachdecker, der Maurer oder der Fliesenleger einen Fehler gemacht? Wer muss für den Schaden und dessen Beseitigung aufkommen? Das Bautagebuch ist ein Beweismittel, das vor Gericht Bestand hat.

Klar ist: Auch wenn ihr das Bautagebuch nicht selbst führen müsst, solltet ihr euch eigene Notizen machen. Das muss nicht immer schriftlich geschehen. Gerade bei Schäden oder Mängeln bei der Ausführung könnt und solltet ihr auch Fotos machen. Diese Fotos könnt ihr später auch für eure eigene Hausakte nutzen.

Auch Datenlogger können hier hilfreich sein. Denn sie zeichnen nach Installation beständig und unabhängig alle zu ermittelnden Werte auf. Damit könnt ihr beispielsweise anhand der gesammelten Daten minutengenau sehen, wann welche Werte überschritten wurden.

Grafik zu Festgestellten Baumängeln nach Bereichen

Die Hausakte als Scheckheft fürs Eigenheim

Die Hausakte ist eine freiwillige Baudokumentation, die ihr euch selbst anlegen könnt. Sie enthält eure oben beschriebenen Aufzeichnungen, Fotos, Dokumente, Rechnungen und vieles mehr. Zudem wird die Hausakte bei Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht geschlossen – im Idealfall führt ihr sie einfach immer weiter. So fungiert sie gewissermaßen als "Scheckheft fürs Eigenheim".

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen empfiehlt privaten Bauherren, eine Hausakte anzulegen. Es liefert auch eine sehr hilfreiche und detaillierte Vorlage für eine Hausakte, an der ihr euch orientieren könnt.

Viele Fertighaushersteller bieten ihren Kunden zum Hausbau die Hausakte gleich mit an, zum Beispiel die rund 50 im Bundesverbandes Deutscher Fertigbau (BDF) organisierten Haushersteller. Georg Lange, Geschäftsführer des BDF, erklärt das so: "Die Hausakte ist eine umfassende Dokumentation aller wichtigen Merkmale des Fertighauses. Sie beschreibt den Zustand bei Übergabe und lädt den Hausbesitzer ein, in der Nutzungsphase weitere Daten und Dokumente zu ergänzen."

So entstehe eine Zusammenstellung von Objektinformationen, die für die Gestaltung von Versicherungskonditionen, die Wertermittlung, eine Umbauplanung oder sonstige Zwecke zur Verfügung stünden. "Bei Umsetzung und Dokumentation empfohlener Wartungsarbeiten liegt im Ergebnis der Nachweis einer scheckheftgepflegten Immobilie vor."

Gebäudepass für den Neubau

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen empfiehlt neben der Hausakte auch einen Gebäudepass für den Neubau von Einfamilienhäusern.

Der Gebäudepass gibt die Eigenschaften einer Immobilie dabei nach einem standardisierten Raster objektiv wieder. Er dokumentiert die wichtigsten technischen und baulichen Daten des Hauses. Beispielsweise enthält er eine Kurzbeschreibung der Baukonstruktion und ihrer Materialien sowie der technischen Anlagen. Außerdem beinhaltet er Angaben zur Lage der Immobilie und zum Energiebedarf. Er wird vom Architekten oder Bauträger ausgestellt.

Im Unterschied zu der Dokumentation in der Hausakte, in der Unterlagen aus der Planungs-, Bau- und Nutzungszeit gesammelt werden, soll der Gebäudepass die Daten zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten.

Warum lohnt sich eine gute Baudokumentation?

Eine Baudokumentation oder das Führen einer Hausakte kostet euch natürlich etwas Zeit. Doch dieses Investment lohnt sich auch beim Weiterverkauf einer Immobilie. Denn eine lückenlose Dokumentation zeugt von einem guten Erhaltungszustand. Und dieser ist wertsteigernd.

Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses ist der Gebäudepass eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung. Dadurch dass die Angaben anhand einheitlicher Standards zusammengetragen werden, können Kauf-Interessenten Immobilien gut miteinander vergleichen.

Eine weitere und auch charmante Möglichkeit, seinen Bau zu dokumentieren, ist auch ein Blog – so können auch entfernt lebende Familienmitglieder und Freunde an eurem Abenteuer teilnehmen. Ein tolles Beispiel für solch einen Blog findet ihr hier bei uns auf Wohnglück.

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