Maklervertrag kündigen: Wie du als Verkäufer vorgehst

Das kannst du tun

• Prüfe deinen Maklervertrag gründlich, um Fristen, Rechte und mögliche Kosten bei einer Kündigung zu kennen.
• Dokumentiere alles, um rechtlich abgesichert zu sein.
• Kläre vorab, ob der Makler nach der Kündigung noch Provisionsansprüche hat, z. B. bei einem bereits gefundenen Käufer. Das verhindert spätere Streitigkeiten.
• Nutze die Maklervermittlung von Wohnglück.de um einen erfahrenen Makler in deiner Region zu finden, der deinen Immobilienverkauf professionell weiterführt.
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Wann kann ich als Verkäufer einen Maklervertrag kündigen?

Du hast einen Maklervertrag abgeschlossen und überlegst, ob und wie du ihn kündigen kannst? Die gute Nachricht: Es ist möglich, deinen Vertrag zu beenden – allerdings hängt das "Wie" von der Art des Vertrags ab, den du unterschrieben hast. Hier ein Überblick über die wichtigsten Fälle.

Kündigung eines unbefristeten Maklervertrags

Ein unbefristeter Auftrag ohne Laufzeit wird oft als Allgemeinauftrag bezeichnet. Dabei können mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden. Hast du einen unbefristeten Maklervertrag abgeschlossen, kannst du diesen meist jederzeit mit einer Kündigungsfrist beenden. Achte darauf, die vereinbarte Frist einzuhalten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Ohne spezielle Vereinbarung gelten die gesetzlichen Fristen.

Kündigung eines befristeten (qualifizierten) Makleralleinauftrags

Sogenannte Alleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge geben einem Makler das Exklusivrecht, eine Immobilie zu vermarkten. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Verkäufer zudem, potenzielle Käufer immer an den Makler zu verweisen. Solche Verträge sind meist befristet, also an eine feste Vertragslaufzeit gebunden und laufen automatisch aus.

Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist in der Regel nicht vorgesehen. Allerdings hast du die Möglichkeit, bei besonderen Gründen, wie Pflichtverletzungen des Maklers, außerordentlich zu kündigen.

Achtung: Befristete Verträge enden nur, wenn keine Klausel zur automatischen Verlängerung enthalten ist. Um eine Weiterführung zu vermeiden, musst du den Vertrag rechtzeitig durch eine ordentliche Kündigung beenden.

Außerordentliche Kündigung

Wenn dein Makler seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt – etwa, weil er keine Interessenten für deine Immobilie sucht oder unprofessionell arbeitet – kannst du den Vertrag vorzeitig und außerordentlich kündigen. Dafür ist jedoch eine gute Dokumentation der Pflichtverstöße entscheidend. Wichtig ist auch, dass die außerordentliche Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis der Pflichtverletzung ausgesprochen wird.

Hier sind einige Beispiele für Pflichtverletzungen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen können:

• Keine Besichtigungen trotz Interessenten: Der Makler organisiert keine Besichtigungstermine, obwohl potenzielle Käufer vorhanden sind.
• Vertrauensbruch durch eigenmächtige Preissenkung: Der Makler senkt den Preis eigenständig, etwa aus Eigeninteresse oder in der Hoffnung auf Folgeaufträge.
• Makler unterlässt Vermarktung: Die vertraglich vereinbarte Vermarktung der Immobilie wird vom Makler nicht umgesetzt.

Widerruf bei neuen Verträgen

Falls du den Maklervertrag vor Kurzem abgeschlossen hast, z. B. online oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, kannst du möglicherweise von deinem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen. Dieses Recht steht dir ohne Angabe von Gründen zu, solange du die Frist einhältst.

Gut zu wissen: Der Makler ist verpflichtet, dich bei der Auftragserteilung über dein Widerrufsrecht zu informieren. Diese Pflicht besteht bei allen provisionspflichtigen Geschäften.

Befristeten Maklervertrag kündigen

Ein befristeter Maklervertrag endet entweder automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder verlängert sich, wenn keine rechtzeitige Kündigung erfolgt. Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen, dennoch gibt es Alternativen, wenn du mit der Zusammenarbeit unzufrieden bist.

1. Prüfe die Vertragslaufzeit

Überprüfe die vereinbarte Laufzeit. Verlängert sich der Vertrag automatisch, musst du rechtzeitig deine Kündigung aussprechen. Willst du die Zusammenarbeit frühzeitig beenden, kläre, ob es Ausnahmen oder besondere Regelungen gibt, die dir diesen Schritt ermöglichen könnten. In den meisten Fällen kannst du jedoch erst zum Ende der Laufzeit kündigen, es sei denn, eine außerordentliche Kündigung kommt infrage.

2. Ordentlich kündigen

Um eine automatische Verlängerung zu vermeiden, musst du den befristeten Vertrag ordentlich kündigen. Wichtig ist, die im Vertrag festgelegte Kündigungsfrist einzuhalten. Oft liegt diese zwischen zwei Wochen und einem Monat. Fehlt eine Regelung, gelten die gesetzlichen Fristen gemäß § 621 BGB. Diese richten sich nach der Vergütungsperiode: Bei monatlicher Vergütung beträgt die Kündigungsfrist 14 Tage, bei jährlicher Vergütung vier Wochen. Prüfe deinen Vertrag genau, um die Frist korrekt einzuhalten.

3. Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung

Falls der Makler seine vertraglichen Pflichten verletzt, hast du das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Beispiele dafür sind, wenn der Makler keine Interessenten für Besichtigungen akquiriert, schwer erreichbar ist oder seine Aufgaben unzureichend erfüllt. Dokumentiere die Verstöße genau, etwa durch E-Mails oder andere schriftliche Nachweise, um deine Kündigung rechtlich abzusichern.

4. Maklervertrag kündigen in Schriftform

Formuliere deine Kündigung klar und schriftlich, egal ob es sich um eine ordentliche Kündigung am Laufzeitende oder eine außerordentliche Kündigung handelt. Begründe die außerordentliche Kündigung mit den dokumentierten Pflichtverletzungen und füge relevante Nachweise bei. Verschicke die Kündigung per Einschreiben, um einen Zustellnachweis zu haben, und bewahre eine Kopie der Kündigung auf, falls es zu einem späteren Streit kommt.

Unbefristeten Maklervertrag kündigen

Ein unbefristeter Maklervertrag bietet dir als Verkäufer mehr Flexibilität, da du ihn in der Regel mit einer Frist kündigen kannst. So gehst du vor:

1. Kündigungsfrist prüfen

Die Kündigungsfrist ist im Vertrag geregelt und beträgt meist zwischen zwei Wochen und einem Monat. Ist keine Frist festgelegt, gelten die gesetzlichen Vorgaben. Für unbefristete Maklerverträge gilt nach § 621 BGB eine Kündigungsfrist von 14 Tagen, wenn das Vertragsverhältnis monatlich vergütet wird. Bei längeren Abständen der Vergütung verlängern sich die Fristen entsprechend, z. B. auf vier Wochen bei einer jährlichen Vergütung.

2. Kündigung formulieren

Erstelle eine schriftliche Kündigung, in der du deinen vollständigen Namen, die Adresse der Immobilie und die Vertragsnummer angibst. Formuliere klar, dass du den Maklervertrag kündigen möchtest, und nenne den gewünschten Kündigungszeitpunkt, z. B. "zum nächstmöglichen Termin" oder ein konkretes Datum. 

3. Kündigung des Vertrags übermitteln

Sende die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder als E-Mail mit Lesebestätigung, damit du einen Nachweis über den Versand und den Empfang hast. Alternativ kannst du die Kündigung persönlich übergeben und dir den Erhalt schriftlich bestätigen lassen. Hebe alle Belege gut auf, um im Streitfall beweisen zu können, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt ist.

Maklervertrag außerordentlich kündigen

Eine außerordentliche Kündigung ist die letzte Option, wenn du mit der Arbeit des Maklers unzufrieden bist oder er gegen den Vertrag verstößt. Diese Möglichkeit sollte gut überlegt und rechtlich abgesichert sein, da sie nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. Folgende Schritte sind dabei entscheidend:

1. Grund dokumentieren

Fehlende Aktivitäten, schlechte Beratung oder Vertragsverstöße können Gründe für eine außerordentliche Kündigung sein. Dokumentiere diese Mängel möglichst umfassend, zum Beispiel durch E-Mails, Protokolle von Gesprächen oder andere Nachweise. Ohne konkrete Belege wird es schwierig, eine rechtlich stichhaltige Kündigung durchzusetzen.

2. Frist zur Nachbesserung setzen

In vielen Fällen musst du dem Makler eine Frist einräumen, um seine Leistungen zu verbessern. Teile ihm schriftlich mit, welche Mängel du beanstandest, und formuliere klar, was du erwartest. Diese Frist sollte angemessen sein – meist zwischen einer und zwei Wochen –, damit der Makler reagieren kann.

3. Kündigung aussprechen

Wenn der Makler die Frist verstreichen lässt oder die Probleme nicht behebt, kannst du die außerordentliche Kündigung aussprechen. Formuliere die Kündigung schriftlich, erläutere die Gründe und füge alle Nachweise sowie die vorherige Kommunikation bei. Sende die Kündigung per Einschreiben, um sicherzugehen, dass sie zugestellt wird.

Maklervertrag widerrufen

Wenn du deinen Maklervertrag außerhalb eines Büros – etwa online oder an der Haustür – abgeschlossen hast, kannst du ihn innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen. Dieses Widerrufsrecht bietet dir die Möglichkeit, den Vertrag unkompliziert rückgängig zu machen.

1. Widerrufsfrist einhalten

Die gesetzliche Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsabschluss. Innerhalb dieser Zeit kannst du den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Überschreitest du diese Frist, ist ein Widerruf nicht mehr möglich.

2. Widerrufserklärung erstellen

Erstelle eine schriftliche Widerrufserklärung, in der du den Vertrag eindeutig identifizierst. Nenne den Namen des Maklers, die Vertragsnummer und gegebenenfalls die Adresse der Immobilie. Achte darauf, klar zu formulieren, dass du vom Vertrag zurücktrittst.

3. Widerruf übermitteln

Versende den Widerruf per E-Mail, Fax oder Einschreiben und stelle sicher, dass er innerhalb der Frist beim Makler eingeht. Bewahre eine Kopie der Erklärung sowie einen Nachweis des Versands auf, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.

4. Besondere Vereinbarungen beachten

Hast du dem Makler ausdrücklich erlaubt, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Arbeit zu beginnen, könnte dein Widerrufsrecht eingeschränkt sein. In diesem Fall darf der Makler für bereits erbrachte Leistungen eine anteilige Vergütung verlangen. Prüfe daher sorgfältig, welche Vereinbarungen du getroffen hast.

Rechtliche Folgen einer Kündigung

Eine Kündigung kann den Verkaufsprozess deiner Immobilie verzögern, besonders wenn du nahtlos auf einen anderen Makler wechseln möchtest. Kläre vorab, wie du einen reibungslosen Übergang organisieren kannst, um Zeitverluste zu vermeiden. Die Kündigung eines Maklervertrags kann zudem verschiedene rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, die du als Verkäufer kennen solltest.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Punkte:

• Vergütungsanspruch des Maklers: Nach der Kündigung entfällt meist der Vergütungsanspruch des Maklers, es sei denn, er hat nachweisbar zur Vermittlung eines Käufers beigetragen. In diesem Fall kann ein Anspruch auf die Maklerprovision bestehen.
• Schadensersatzforderungen: Kündigst du den Vertrag ohne berechtigten Grund oder hältst die Frist nicht ein, kann der Makler Schadensersatz verlangen, wenn ihm dadurch ein finanzieller Schaden entsteht.
• Aufwendungsersatz: Manche Verträge erlauben dem Makler, Kosten für erbrachte Leistungen, wie Marketingmaßnahmen oder Exposé-Erstellung, nach der Kündigung in Rechnung zu stellen. Prüfe hierzu deinen Vertrag.
• Keine Rückforderung bereits erbrachter Leistungen: Bereits gezahlte Beträge, etwa für Exposés oder Besichtigungen, können in der Regel nicht zurückgefordert werden, auch wenn du den Vertrag kündigst.

Achtung: Manche Maklerverträge enthalten nachvertragliche Klauseln, etwa Exklusivitätsbindungen oder eine Nachlauffrist, in der der Makler bei einem Verkauf weiterhin Anspruch auf eine Provision haben könnte. Diese Klauseln sind oft an bestimmte Bedingungen geknüpft, die du genau prüfen solltest.

Um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, bei Unsicherheiten einen Fachanwalt für Vertragsrecht oder Immobilienrecht zu konsultieren. So stellst du sicher, dass die Kündigung korrekt abgewickelt wird und keine ungewollten Folgen entstehen.

Kosten bei einer Kündigung

Die Kündigung eines Maklervertrags kann in bestimmten Fällen mit Kosten verbunden sein. Ob und welche Beträge auf dich zukommen, hängt von der Art des Vertrags und den bisher erbrachten Leistungen des Maklers ab. Hier ein Überblick:

• Provisionsanspruch des Maklers: Hat der Makler vor der Kündigung einen Käufer vermittelt, kann er Anspruch auf die vereinbarte Provision haben. Entscheidend ist, ob ein Nachweis oder Vermittlungserfolg vorliegt. 
• Aufwendungsersatz: Viele Verträge erlauben dem Makler, entstandene Kosten, wie für Exposés, Marketingmaßnahmen oder professionelle Fotos, in Rechnung zu stellen, auch wenn die Immobilie nicht verkauft wurde. Prüfe deinen Vertrag auf solche Klauseln.
• Schadensersatzforderungen: Kündigst du unrechtmäßig, z. B. bei einem befristeten Vertrag ohne wichtigen Grund, kann der Makler Schadensersatz verlangen. Dieser richtet sich nach den Einnahmen, die ihm durch die Kündigung entgangen sind.
• Widerruf und mögliche Kosten: Beim Widerruf fallen normalerweise keine Kosten an. Hast du jedoch zugestimmt, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, kann er Vergütung für erbrachte Leistungen anteilig verlangen.
• Rechtsberatung oder gerichtliche Streitigkeiten: Kommt es zu Unstimmigkeiten über Kosten, können zusätzliche Ausgaben für Anwälte oder Gerichtsverfahren entstehen. Sorgfältige Vertragsprüfung und klare Kommunikation helfen, solche Konflikte zu vermeiden.
• Zeitverlust als indirekte Kosten: Die Kündigung kann den Verkaufsprozess verzögern, besonders wenn ein neuer Makler beauftragt werden muss. Dies kann den gesamten Ablauf unnötig verlängern.

Um Überraschungen zu vermeiden, lies deinen Vertrag aufmerksam und informiere dich über die genauen Konditionen. Bei Unsicherheiten kann es sinnvoll sein, einen Experten hinzuzuziehen. So kannst du mögliche Kosten im Voraus kalkulieren.

Vertrag kündigen und neuen Immobilienmakler finden 

Die Kündigung deines Maklervertrags ist erledigt, und nun steht die Suche nach einem neuen Makler an. Damit du diesmal die richtige Wahl triffst, findest du hier hilfreiche Tipps für einen reibungslosen Übergang:

1. Referenzen prüfen: Achte darauf, dass der Makler nachweislich Erfahrung in der Vermarktung von Immobilien wie deiner hat. Lies Bewertungen oder frage nach Referenzen.
2. Regionale Expertise: Ein Makler, der den lokalen Immobilienmarkt kennt, kann realistische Preise festlegen und potenzielle Käufer gezielt ansprechen.
3. Leistungsangebot vergleichen: Vergleiche die angebotenen Dienstleistungen, wie Exposé-Erstellung, Online-Marketing oder persönliche Betreuung.
4. Faire Konditionen: Achte auf klare Vertragsbedingungen und vermeide zu lange Laufzeiten. Idealerweise sollte der Vertrag flexibel kündbar sein.
5. Kosten im Blick behalten: Wähle einen Makler mit einer transparenten Provisionsregelung. Diese liegt oft bei 3–7 Prozent des Verkaufspreises.

Maklervertrag kündigen und privat verkaufen

Du hast deinen Maklervertrag gekündigt und überlegst, deine Immobilie privat zu verkaufen? Das kann dir die Maklerprovision sparen und bietet volle Kontrolle über den Verkaufsprozess. So kann dir der private Immobilienverkauf gelingen:

1. Marktwert ermitteln: Bestimme den realistischen Wert deiner Immobilie, um weder unter noch über Marktpreis anzubieten. Nutze dafür Online-Bewertungstools, zum Beispiel unsere kostenlose Immobilienbewertung. Alternativ kannst du im Rahmen einer professionellen Verkaufsberatung bei dir vor Ort den besten Vermarktungspreis für deine Immobilie ermitteln lassen.
2. Professionelles Exposé erstellen: Investiere in gute Fotos, eine ansprechende Beschreibung und vollständige Angaben zu deiner Immobilie. Ein überzeugendes Exposé ist entscheidend für den ersten Eindruck.
3. Immobilie online inserieren: Präsentiere deine Immobilie einer breiten Zielgruppe. Auf Wohnglück.de kannst du deine Immobilie professionell und unkompliziert inserieren – kostenlos, ohne Haken oder versteckte Gebühren.
4. Rechtliche Grundlagen klären: Stelle sicher, dass alle wichtigen Unterlagen vorliegen, z. B. Grundbuchauszüge, Energieausweis und Baupläne.
5. Besichtigungen vorbereiten: Sei auf Fragen vorbereitet und zeige die Immobilie in einem gepflegten Zustand.
6. Verhandlungsgeschick zeigen: Bleibe bei Preisverhandlungen selbstbewusst, aber fair. Schaffe eine Win-win-Situation für dich und den Käufer.
7. Notarvertrag sorgfältig prüfen: Ein Immobilienverkauf ist rechtlich verbindlich. Lass den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung genau prüfen.

Lies mehr in unserer Checkliste: Haus verkaufen ohne Makler.

Die Kündigung eines Maklervertrags ist in manchen Fällen unumgänglich. Ob befristet oder unbefristet – deine Kündigungsmöglichkeiten richten sich nach den jeweiligen Fristen und Rechten. Deshalb ist es wichtig, die Vertragsdetails genau zu prüfen.

Solltest du den Vertrag außerordentlich kündigen wollen, stelle sicher, dass du Pflichtverstöße des Maklers dokumentierst und alle rechtlichen Vorgaben einhältst. Zusätzlich empfiehlt es sich, die möglichen Konsequenzen der Kündigung im Blick zu behalten. Kläre vorab, ob dir Kosten für bereits erbrachte Leistungen, wie Marketing oder Provisionen, in Rechnung gestellt werden könnten.

Mit einer durchdachten Planung und den richtigen Schritten kannst du den Kündigungsprozess reibungslos gestalten und deinem Ziel – einem erfolgreichen Immobilienverkauf – ein großes Stück näherkommen.

Häufige Fragen