Das Besichtigungsrecht – was Vermieter und Mieter wissen müssen 

Das kannst du als Mieter tun

• Überprüfe, ob der Vermieter einen triftigen Grund für die Besichtigung angegeben hat, und stelle sicher, dass der Termin rechtzeitig angekündigt wurde.
• Schütze deine Privatsphäre, indem du persönliche Gegenstände vor der Besichtigung wegräumst, und begleite den Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung.
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Das kannst du als Vermieter tun

• Kündige die Besichtigung rechtzeitig schriftlich an, mindestens 3 bis 5 Tage vorher. 
• Nenne einen triftigen Grund für die Wohnungsbesichtigung.
• Biete dem Mieter Alternativtermine an, um Konflikte zu vermeiden.
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Was bedeutet das Besichtigungsrecht im Mietrecht?

Das Besichtigungsrecht regelt, unter welchen Umständen ein Vermieter die Wohnung eines Mieters betreten darf. Während der Mieter in der Wohnung das Hausrecht genießt und seine Privatsphäre geschützt ist (Artikel 13 des Grundgesetzes), darf der Vermieter sein Eigentum in bestimmten Situationen betreten (nach § 809 BGB) – etwa bei Reparaturen, zur Kontrolle des Zustands oder bei der Suche nach Nachmietern.

Wichtig ist, dass der Zutritt nur mit einem triftigen Grund und nach vorheriger Ankündigung erlaubt ist. Mieter müssen nicht jede Besichtigung hinnehmen und können unpassende Termine ablehnen oder verschieben. Nur bei dringenden Notfällen, wie einem Wasserrohrbruch, darf der Vermieter die Mietwohnung ohne vorherige Ankündigung betreten.

Triftige Gründe für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Das Besichtigungsrecht des Vermieters dient dazu, berechtigte Interessen zu wahren. In bestimmten Fällen ist es notwendig, dass der Vermieter oder eine beauftragte Person Zutritt zur Wohnung erhält. Hier sind die häufigsten Gründe:

• Besichtigung bei Eigentümerwechsel: Wenn ein Verkauf der Wohnung oder des Hauses ansteht, darf der Vermieter Kaufinteressenten oder Makler in die Wohnung führen. Wichtig: Massenbesichtigungen, bei denen viele Personen gleichzeitig kommen, sind für Mieter unzumutbar.
• Besichtigung bei Neuvermietung: Steht das Ende eines Mietverhältnisses fest, kann der Vermieter Besichtigungstermine mit potenziellen Nachmietern vereinbaren. Voraussetzung ist, dass das Mietende rechtsgültig feststeht und die Neuvermietung terminiert ist. Auch für die Abnahme der Wohnung besteht ein Besichtigungsrecht.
• Besichtigung zur Mängelbeseitigung: Hat der Mieter Mängel wie Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel gemeldet, oder sind solche bekannt geworden, darf der Vermieter die Wohnung betreten, um den Schaden zu prüfen oder Handwerksarbeiten zu beaufsichtigen. Das gilt auch, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigen möchte – der Vermieter hat das Recht, die fachgerechte Ausführung zu kontrollieren.
• Besichtigung bei Modernisierungen: Ein Vermieter darf die Wohnung besichtigen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen plant, um den Zustand zu prüfen. Der Mieter ist laut § 555d BGB verpflichtet, solche Maßnahmen zu dulden. Wichtig: Modernisierungen und mögliche Mieterhöhungen müssen mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden.
• Besichtigung bei vertragswidrigem Gebrauch: Besteht ein begründeter Verdacht, dass die Wohnung vertragswidrig genutzt wird – etwa durch nicht genehmigte Tierhaltung oder unerlaubte Untervermietung – kann der Vermieter eine Besichtigung nach vorheriger Ankündigung verlangen.
• Betreten zur Ablesung von Messgeräten: Um korrekte Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, muss der Vermieter Zugang zu Wasser- und Heizungszählern erhalten. Dies erfolgt häufig durch einen Ablesedienst, der rechtzeitig angekündigt wird. Wichtig: Der Zutritt ist in diesem Fall auf das Ablesen der Messgeräte beschränkt – eine weitergehende Wohnungsbesichtigung ist unzulässig.

Wann darf der Mieter eine Besichtigung verweigern?

Auch wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung hat, ist nicht jeder Zutritt zur Wohnung erlaubt. Der Schutz der Privatsphäre des Mieters hat stets Vorrang und ohne triftigen Grund oder korrekte Ankündigung darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten. Hier sind die wichtigsten Fälle, in denen eine Besichtigung unzulässig ist:

• Ohne triftigen Grund: Der Vermieter darf die Wohnung nicht "einfach so" betreten, etwa um zu prüfen, ob alles in Ordnung ist oder ob die Wohnung sauber gehalten wird. Das allgemeine Kontrollbedürfnis des Vermieters reicht nicht aus, um eine Besichtigung zu rechtfertigen.
• Ohne Zustimmung des Mieters: Der Mieter muss der Besichtigung grundsätzlich zustimmen. Lehnt er den Termin ab, etwa weil er unpassend ist, darf der Vermieter nicht eigenmächtig in die Wohnung gehen. Beide Seiten müssen dann einen neuen Termin finden.
• Ohne vorherige Ankündigung: Überraschende Besuche oder das Betreten der Wohnung ohne Vorwarnung sind unzulässig. Der Vermieter muss einen Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen und sich mit dem Mieter abstimmen.
• Zu unzumutbaren Zeiten: Besichtigungen dürfen nicht zu Zeiten stattfinden, die den Mieter erheblich stören – etwa früh morgens, spät abends oder an Feiertagen. Was als zumutbar gilt, hängt vom Einzelfall ab, doch üblich sind Termine während der normalen Tageszeiten.
• Massenbesichtigungen oder häufiger Zutritt: Bei Verkaufs- oder Neuvermietungsabsichten darf der Vermieter keine Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten auf einmal durchführen. Ebenso sind übermäßig häufige Besuche, die den Alltag des Mieters stark beeinträchtigen, nicht erlaubt.
• Vorschnelles Betreten bei Vertragsende: Selbst wenn das Mietverhältnis bald endet, darf der Vermieter die Wohnung nicht ohne Absprache betreten. Der Mieter bleibt bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses berechtigt, die Wohnung wie gewohnt zu nutzen und zu schützen.

Sollte der Vermieter diese Grenzen ignorieren und eigenmächtig die Wohnung betreten, handelt er unrechtmäßig. Der Mieter hat in solchen Fällen das Recht, rechtliche Schritte einzuleiten oder im Extremfall Schadensersatz zu fordern.

Ankündigung, Frist und Häufigkeit der Wohnungsbesichtigung

Damit eine Wohnungsbesichtigung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter reibungslos abläuft, sind klare Regeln für die Ankündigung, die Frist und die Dauer der Besichtigung wichtig. Diese Vorgaben schützen die Rechte beider Parteien und sorgen für eine faire und transparente Kommunikation.

Ankündigung: Wie informiert der Vermieter korrekt?

Eine Besichtigung darf nicht spontan oder unangekündigt erfolgen. Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig mitteilen und den Grund der Besichtigung klar benennen. Die Ankündigung sollte möglichst schriftlich erfolgen – per Brief, E-Mail oder in Ausnahmefällen per SMS – um Missverständnisse zu vermeiden.

Beispiel: "Sehr geehrter Herr Müller, wir möchten am Dienstag, den 15. Februar 2024, zwischen 15 und 17 Uhr die Wohnung mit einem potenziellen Nachmieter besichtigen. Bitte teilen Sie uns mit, ob dieser Termin für Sie passt."

Frist: Wie viel Vorlaufzeit ist angemessen?

Zwischen der Ankündigung und der Besichtigung sollte ausreichend Zeit liegen, damit sich der Mieter darauf vorbereiten kann. Eine gesetzliche Mindestfrist gibt es nicht, doch Gerichte haben einen Zeitraum von mindestens 24 Stunden bis zu einigen Tagen als angemessen angesehen. Bei berufstätigen Mietern oder umfangreichen Besichtigungen (z. B. für Käufer) kann eine längere Vorlaufzeit erforderlich sein.

Tipp: Eine Ankündigung, die mindestens 3 bis 5 Tage vorher erfolgt, gilt als praxisgerecht und schafft für beide Seiten Planungssicherheit.

Dauer: Wie lange darf eine Besichtigung dauern?

Die Besichtigung sollte so kurz wie möglich und auf den Anlass beschränkt sein. Eine allgemeine Dauer ist nicht festgelegt, doch Termine von etwa 30 Minuten bis maximal einer Stunde gelten als angemessen.

Beispiel: Bei einer Wohnungsbesichtigung für Nachmieter reicht ein kurzer Rundgang, um die wichtigsten Räume zu zeigen. Eine längere Besichtigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn etwa ein Bausachverständiger den Zustand der Wohnung prüfen muss.

Häufigkeit: Wie oft sind Besichtigungstermine zulässig? 

Die Häufigkeit von Besichtigungsterminen richtet sich nach der Zumutbarkeit für den Mieter und dem Anlass der Besichtigung. Ein bis zwei Termine pro Woche gelten bei Neuvermietung oder Verkauf als angemessen. In der Regel sollte der Vermieter Termine bündeln, um die Belastung für den Mieter gering zu halten. Massenbesichtigungen oder übermäßig häufige Termine – etwa mehr als drei pro Monat – sind unzumutbar. Bei einmaligen Anlässen, wie der Begutachtung von Mängeln oder dem Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch, reicht meist ein einziger Termin aus.

Wichtig ist, dass beide Seiten Termine abstimmen und der Alltag des Mieters berücksichtigt wird. Klare Kommunikation und Rücksichtnahme helfen, Konflikte zu vermeiden.

Rechte und Pflichten bei einer Wohnungsbesichtigung

Das Ziel ist, bei Wohnungsbesichtigungen einen fairen Ausgleich zwischen dem berechtigten Interesse des Vermieters und dem Schutz der Privatsphäre des Mieters zu finden. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die beide Seiten beachten sollten:

Besichtigungstermine bei Rauchmelderwartung und Neuvermietung

In bestimmten Situationen wie der Wartung von Rauchmeldern oder der Suche nach Nachmietern gelten besondere Regeln für Besichtigungen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Besichtigungen zur Wartung von Rauchmeldern

Die regelmäßige Wartung und Prüfung von Rauchmeldern ist in vielen Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben. Vermieter oder beauftragte Fachfirmen dürfen die Wohnung betreten, um die Funktion der Geräte zu kontrollieren oder Batterien zu wechseln. Dabei gelten folgende Regeln:

• Zweckgebundenheit: Der Zutritt darf ausschließlich für die Wartung der Rauchmelder erfolgen. Andere Bereiche der Wohnung sind tabu.
• Ankündigung: Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig mitteilen, meist mindestens 3 bis 5 Tage im Voraus.
• Dauer: Die Wartung ist meist in wenigen Minuten erledigt und darf den Alltag des Mieters nur minimal beeinträchtigen.

Wichtig: Mieter sind verpflichtet, den Zugang zu den Rauchmeldern zu ermöglichen, da die Geräte dem Schutz aller Bewohner dienen.

Besichtigungsrechte bei Neuvermietung

Steht das Ende eines Mietverhältnisses fest, hat der Vermieter das Recht, potenzielle Nachmieter durch die Wohnung zu führen. Hier gelten jedoch klare Grenzen:

• Rechtsgültiges Mietende: Besichtigungen sind erst zulässig, wenn das Mietverhältnis rechtsgültig beendet ist und der Nachmieter festgelegt werden soll.
• Angemessenheit: Mehr als ein bis zwei Termine pro Woche oder Massenbesichtigungen mit vielen Interessenten sind unzumutbar.
• Koordination: Der Vermieter muss die Besichtigung mit dem Mieter abstimmen und Rücksicht auf dessen Zeitplan nehmen.

Praxisbeispiel: Ein Vermieter möchte potenziellen Nachmietern die Wohnung zeigen und schlägt drei Termine an verschiedenen Tagen vor. Der Mieter kann vorschlagen, zwei dieser Termine zusammenzufassen, um den Aufwand zu reduzieren.

Konsequenzen des unerlaubten Betretens durch den Vermieter

Wenn ein Vermieter ohne Zustimmung die Wohnung des Mieters betritt, wird die Privatsphäre des Mieters und dessen Hausrecht schwerwiegend verletzt. Solch ein Verhalten kann das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig schädigen und kann rechtliche Konsequenzen haben.

• Hausfriedensbruch: Das unerlaubte Eindringen in die Wohnung erfüllt den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB). Dieser kann mit Geldstrafen oder einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden.
• Abmahnung oder Unterlassungsklage: Der Mieter kann den Vermieter abmahnen oder eine Unterlassungsklage einreichen, um künftige Verstöße zu verhindern.
• Außerordentliche Kündigung: In schwerwiegenden Fällen kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, etwa wenn der Vermieter wiederholt unberechtigt die Wohnung betritt.
• Schadensersatz: Entstehen durch das unerlaubte Betreten Schäden – sei es materieller oder immaterieller Art –, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

Der Mieter kann das unerlaubte Betreten bei der Polizei anzeigen. Hierfür muss glaubhaft dargelegt werden, dass der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betreten hat. 

Um solche Konflikte zu vermeiden, sollte der Vermieter das Besichtigungsrecht stets mit der Zustimmung des Mieters und unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben ausüben. Kommunikation und gegenseitiger Respekt sind hier der Schlüssel.

Besichtigungsrecht im Mietvertrag

Das Besichtigungsrecht des Vermieters wird oft im Mietvertrag geregelt. Dabei ist es wichtig, dass die Klauseln rechtlich zulässig und eindeutig formuliert sind. Hier ein Überblick, was erlaubt ist und welche Klauseln ungültig sein können.

Regelungen im Mietvertrag – was ist erlaubt?

Ein Mietvertrag darf das Besichtigungsrecht regeln, solange dabei die Rechte des Mieters und Vermieters ausgewogen berücksichtigt werden. Zulässige Regelungen sind:

• Klare Anlässe für Besichtigungen: Der Mietvertrag kann festlegen, dass Besichtigungen bei bestimmten Gründen erlaubt sind, etwa bei Instandhaltungen, Mängelbeseitigungen, Neuvermietung oder Verkauf.
• Angemessene Ankündigungsfristen: Die Klausel darf eine realistische Frist für die Ankündigung vorsehen, z. B. 24 bis 48 Stunden. Dies gibt dem Mieter genug Zeit, sich vorzubereiten.
• Zeitliche Begrenzung der Besichtigungen: Der Vertrag kann regeln, dass Besichtigungen nur zu üblichen Tageszeiten (z. B. zwischen 9 und 18 Uhr) stattfinden dürfen.

Beispiel für eine zulässige Klausel: "Der Vermieter ist berechtigt, die Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung und in Abstimmung mit dem Mieter zu betreten, wenn dies zur Durchführung von Reparaturen, zur Mängelbeseitigung, bei Neuvermietung oder im Falle eines Verkaufs erforderlich ist."

Ungültige Klauseln zum Besichtigungsrecht

Nicht jede Regelung im Mietvertrag ist rechtlich zulässig. Enthält der Mietvertrag Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind diese unwirksam. Häufige Beispiele für unzulässige Regelungen:

• Unbeschränktes Besichtigungsrecht: Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht gibt, die Wohnung jederzeit und ohne Ankündigung zu betreten, ist ungültig. Sie verletzt das Hausrecht des Mieters und den Schutz der Privatsphäre.
• Zu kurze oder gar keine Ankündigungsfrist: Wird im Vertrag festgelegt, dass der Vermieter Besichtigungen kurzfristig oder unangekündigt durchführen darf, ist dies unzulässig.
• Zwang zur Duldung von Massenbesichtigungen: Eine Klausel, die Mieter verpflichtet, Massenbesichtigungen zu akzeptieren, ist unwirksam, da dies eine unzumutbare Belastung darstellen kann.
• Übermäßig häufige Besichtigungen: Regelungen, die keine Obergrenze für Besichtigungstermine vorsehen, können ebenfalls unwirksam sein.

Checkliste Besichtigungsrecht für Vermieter und Mieter

Mit dieser Checkliste können Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten im Blick behalten und eine Wohnungsbesichtigung professionell und konfliktfrei gestalten.

Vermieter-Checkliste:

• Triftigen Grund vorlegen: Gibt es einen berechtigten Anlass (z. B. Reparaturen, Nachmietersuche, Verkauf)?
• Termin rechtzeitig ankündigen: Mindestens 3 bis 5 Tage im Voraus, schriftlich und konkret.
• Zumutbare Zeiten einhalten: Besichtigung nur zu üblichen Tageszeiten (z. B. zwischen 9 und 18 Uhr).
• Rücksicht nehmen: Flexible Terminabsprache ermöglichen, insbesondere bei berufstätigen Mietern.
• Privatsphäre respektieren: Keine Schränke, Schubladen oder private Bereiche inspizieren.
• Besichtigung effizient planen: Massenbesichtigungen vermeiden; Termine bündeln, um den Aufwand zu minimieren.
• Rechtliche Vorgaben beachten: Keine unangekündigten oder eigenmächtigen Besuche – das ist rechtswidrig.

 Mieter-Checkliste:

• Rechtzeitige Ankündigung prüfen: Liegt eine Ankündigung vor, die mindestens 24 bis 48 Stunden vor dem Termin erfolgte?
• Berechtigten Grund hinterfragen: Ist der Anlass für die Besichtigung nachvollziehbar (z. B. Reparaturen, Neuvermietung)?
• Zumutbare Zeiten sicherstellen: Findet die Besichtigung zu einer angemessenen Uhrzeit statt?
• Termin abstimmen: Bei Unstimmigkeiten alternative Vorschläge machen.
• Privatsphäre schützen: Persönliche Gegenstände wegräumen; unberechtigtes Betreten anderer Räume nicht dulden.
• Anwesend sein: Wenn möglich, während der Besichtigung in der Wohnung bleiben.
• Rechtliche Schritte bei Missbrauch: Bei unerlaubtem Zutritt Unterlassung einfordern oder rechtlich beraten lassen.

Fazit: Wohnungsbesichtigungen rechtssicher gestalten

Wohnungsbesichtigungen können ein sensibles Thema sein, doch mit klaren Regeln und gegenseitigem Respekt lassen sich Konflikte vermeiden. Vermieter sollten ihre Besichtigungsrechte gezielt und rechtlich korrekt ausüben, indem sie triftige Gründe vorlegen und Termine rechtzeitig ankündigen. Mieter wiederum sind verpflichtet, bei berechtigten Anliegen den Zutritt zu gewähren, dürfen aber unzumutbare Forderungen ablehnen und ihre Privatsphäre schützen. Eine gute Kommunikation und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben schaffen Vertrauen und sorgen dafür, dass Besichtigungen für beide Seiten reibungslos ablaufen. 

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Häufige Fragen zum Besichtigungsrecht