Bauernhaus in Bad Birnbach

Im Jahr 1910 als Schmiede erbaut und in Umriss/Kubatur unverändert, wurde es zwischen 1990/94 umfassend entkernt und saniert. Eine großzügige Wohn-/Nutzfläche von 180m² ist auf 3 Schlafzimmer, 3 Bäder und 1 Gäste-WC verteilt. Es besteht kein Denkmalschutz. Das Anwesen erstreckt sich über vier Flurstücke mit ca. 4300m² und ist als landwirtschaftlicher Betrieb mit Betriebsnummer eingetragen.

Das Sacherl besticht durch seine fachgerechte und liebevolle Sanierung. So finden sich im Haus geölte Echtholzböden und Natursteinböden. Lärchenholz-Sprossenfenster, geteilt und alle kippbar zieren das gesamte Haus. Alle Innentüren, Fenster und Fensterbretter wurden vom Schreiner gefertigt und stilecht mit Eisenbeschlägen versehen. Bei der Sanierung wurde viel Wert auf biologische und hochwertige Materialien sowie Ausstattung gelegt. Das Erdgeschoss ist zudem schwellenlos mit extrabreiten Türen. Alle Bäder sind seniorengerecht gestaltet.

Im Erdgeschoss befindet sich eine hochwertige Echtholz-Küche (Apfelbaum) mit Granitarbeitsfläche und neuen Marken-Geräten. Ein Esszimmer und ein weiterer Wohnbereich mit Kaminofen sorgen für Gemütlichkeit. Der Anbau - ausgestattet mit Fußbodenheizung und Galerie - bildet ein weiteres Highlight. Dort ist die Terrasse auch über eine bodengleiche Tür flächig zu begehen und bildet damit im Sommer ein integriertes Gartenzimmer.

Im Jahr 2024 wurde im EG die neue barrierefreie Dusche (120x120) bodengleich mit edlem Travertin - Mosaik und modernen Armaturen errichtet. Das separate Gäste-WC und der gesamte Dielenbereich wurden neu gestaltet. Der bestehende Hauswirtschaftsraum kann als zusätzliche Küche fungieren. Somit wäre ein Teil im EG ohne große Umbauten als getrennte „Einliegerwohnung“ mit gut 60m² nutzbar.

Das Obergeschoss besticht mit 3 Zimmern und 2 im Jahr 2024 neu gestalteten Bädern. Es beherbergt 2 Gäste- bzw. Kinderzimmer mit Südbalkon, sowie ein Hauptschlafzimmer mit EnSuite-Masterbad inklusive Wanne, barrierefreier Dusche und hochwertigen Vollholzmöbeln. Ein zusätzliches seniorengerechtes Duschbad, steht mit Echtholz Möbeln aus Walnuss ihren Gästen oder Kindern zur Verfügung. Sämtliche Bäder im Haus sind mit hochwertigen Armaturen in Matt-Schwarz und Keramiken von z.B. Villeroy & Boch, sowie Echtglas-Duschen und hochwertigem Feinsteinzeug ausgestattet.

Sanierung
Im Jahr 1990 -1994 wurde das Haus komplett entkernt und saniert. Es erhielt einen neuen Bodenaufbau inkl. Drainage, neue Elektroleitungen und Elektrik, neue Wasser- und Heizleitungen aus Kupfer. Die Ölheizung wurde 1999 mit einer Niedertemperaturheizung erneuert, Leitungen für Solar und für einen zukünftigen Ausbau der Tenne sind verlegt. Das Dach erhielt eine neue Lattung und Eindeckung mit Ziegeln. Das Zwischengeschossdecke wurde durch Einblasen von Zellulose gedämmt. Der Innenputz und Außenputz wurden ebenso erneuert.

Zwischen 2001 und 2025 wurden weitere umfassende Modernisierungsmaßahmen durchgeführt. Erneuerung der Bodenbeläge, Einbau neuer Lärchenfenster und Fensterbretter, ein neuer Fassadenanstrich. Der Anbau erhielt eine Fußbodenheizung und Außendämmung. Die Terrasse samt Belag wurde erneuert, Umzäunung des Grundstückes. Die Neugestaltung der ehemaligen „Garage“ mit Innenputz, Bodenbelag, Dacheindeckung und Tor aus Lärchenholz runden das Ganze ab.

Die an das Haus angebaute Tenne bietet mit weiteren ca.350m² potenzielle Ausbaumöglichkeiten. Dafür 2009 die dafür erforderlichen Abwasser- und Frischwasserleitungen vorbereitet. Ein Gemüsekeller aus Vollton Ziegeln, ein heller Handwerksraum ergänzen dort die Räume. Für zusätzliche Wasserversorgung oder Installation von Erdwärme stehen 2 Brunnen mit jeweils 52 + 32 Metern Tiefe zur Verfügung. Starkstrom-Anschluss und eine Wallbox mit Extrazähler runden das Ganze ab. Es wurde wirklich an (fast) alles gedacht.

• Erbaut 1910 als ehemalige Schmiede


• Kein Denkmalschutz


• Am Kanal angeschlossen


• Eingetragen als landwirtschaftliches Anwesen mit Betriebsnummer


• 4 Flurstücke (arrondiert)


• Ans Haus angebaute Tenne ausbaufähig (ca. 350m² möglich)


• Saniertes ehemaliges separates Garagenhäuschen


• Starkstromanschluss sowie Wallbox für Elektrofahrzeug vorhanden


• Tiefbrunnen (ca. 54 Meter) eingetragenes Wasserrecht


• Weiterer Brunnen (ca. 32 Meter) und zusätzlicher Regenwassersammler


• Balkon an der Südseite des Hauses


• Echtholzböden geölt und Natursteinböden im gesamten Haus


• Sprossenfenster Lärche mit Eisenbeschlägen (geteilt, kippbar, 2-fach Isolierverglast, EnV 1,0)


• Fensterbretter in Fichte geölt


• Innen-Türen Fichte

Erdgeschoss (Deckenhöhe ca. 2,20 Meter)

• Küche mit anschließendem Esszimmer


• Küche (Nolte) Vollholz Apfelbaum, Granit Arbeitsplatte, Herd und Spülmaschine von Bosch sowie Liebherr Kühlschrank aus 2024


• Wohnzimmer mit Schwedenofen/Kamin


• Wintergarten mit Galerie, beheizt und gedämmt


• Duschbad und separates WC wurden in 2024 senoriengerecht umgebaut und erneuert


• Duschbad mit bodengleicher Dusche (120x120), Travertin Mosaik, Feinsteinzeug an Boden und Wand, Armaturen schwarz-matt


• Im Wasch-/Hauswirtschaftsraum ist die Möglichkeit einer zusätzlichen Küche vorbereitet


• Eichenvollholzboden gekalkt, Natursteinboden mit Kieselintarsien

Obergeschoss (Deckenhöhe ca. 2,30 Meter)

• 2 Schlaf-, Gäste bzw. Kinderzimmer


• Neues Separates Duschbad (90x90) mit WC und Waschtisch, Badmöbel Walnuss


• Schlafzimmer und anschließendem neuem EnSuite Masterbad mit Wanne, Dusche (100x120), Waschtisch und WC inklusive neuen Badmöbeln Eiche


• Bäderausstattung von Villeroy & Boch, Gessi und Kermi, Echt-Glasduschen

Sanierungen
1990 bis 1994 umfangreiche Entkernung und Sanierung

• Neue Dachlattung und Eindeckung mit Ziegel


• Dämmung Geschossdecke zum Dachraum mit Einblasdämmung (Zellulose)


• Erneuerung Wasser- und Heizleitungen aus Kupfer


• Erneuerung Elektroverteilung und Leitungen


• Sanierung Bodenaufbau im Haus mit Kieselschüttung, Folie und Estrich


• Anlage einer Drainage rund um das Haus, Aufbringung Rollkies und Graniteinfassung


• Erneuerung Innenputz (Mineralputz und Silikatfarbe)


• Erneuerung Ölheizung inkl. Tanks mit neuem Warmwasserspeicher und Vorbereitung Solarunterstützung


• Anlage eines „Gemüsekellers“ aus Volltonziegeln


• Anlage eines neuen Heizraumes und kleiner Werkstatt


• Pflasterarbeiten Zufahrt (Granit- und Kopfsteinpflaster)
  2001 bis 2025 weitere Sanierungen


• Neues Duschbad und Gäste-WC im EG (bodengleiche Dusche 120x120, Feinsteinzeug, Travertin-Mosaik)


• Erneuerung beider Bäder im OG (Badewanne, Duschen, WC, Armaturen sowie Echtholz Badmöbel)


• Bodenbeläge im EG – Erneuerung mit Echtholz-Dielen Eiche gekalkt und Feinsteinzeug mit Kieselintarsien


• Bodenbeläge im OG sowie Treppe aufgearbeitet und geölt


• Ausbau Anbau (Dämmung und Fußbodenheizung)


• Neuer Schwedenofen


• Neue Fenster – Lärche, echte Sprosse, kippbar, geteilt, 2-fach isoverglast, ENV 1,0 - Schreinerarbeit


• Neue Fensterbretter - Fichte geölt


• Neue Eisenbeschläge Türen und Fenster


• Hausfassade, Unterdach und Tenne neu gestrichen bzw. lasiert


• Erneuerung Terrassenbelag in Lärche


• Umgestaltung Hauseingangsbereich


• Neue Holz-Umzäunung Grundstück (Kastanien- und Lärchenholz sowie Stein)


• Diverse Arbeiten und Bepflanzungen im und um das Grundstück

Alle Arbeiten wurden durch ortsansässige Fachbetriebe durchgeführt (Belege vorhanden).
Originale Baupläne des Hauses und der Garage sind vorhanden.

Bad Birnbach, das „ländliche Bad“ im Unteren Rottal, liegt sanft erhöht über dem Flusstal der Rott. Die Kurstadt gehört zum Regierungsbezirk Landshut und ist dank ihrer Lage nur 12 km von Pfarrkirchen, 20 km von Pocking, 27 km von Vilshofen und rund 43 km von Passau entfernt – Entfernungen, die sowohl Pendlern als auch Ausflüglern kurze Wege ermöglichen.

Gemeinsam mit Bad Füssing und Bad Griesbach bildet Bad Birnbach das Niederbayerische Bäderdreieck, das wegen seiner fluorid‑ und schwefelhaltigen Heilquellen sowie der sanften Hügellandschaft des Rottals europaweit bekannt ist. Mittelpunkt des Kurlebens ist die Rottal Terme mit 31 Thermalwasserbecken und 13 Saunen, die ganzjährig wohltuende Entspannung, medizinische Anwendungen und ein abwechslungsreiches Wellness-Angebot bietet.

Mikrolage – Obertattenbach
Die Liegenschaft befindet sich in Obertattenbach im malerischen Weiler Schatzbach, rund 3 km nordwestlich des Bad Birnbacher Marktplatzes. Der kleine Ort liegt auf etwa 382m ü. NN leicht erhöht über dem Tal der Rott und bietet weite Blicke über die Hügellandschaft. Umgeben von Wiesen, Streuobstgärten und kleinen Waldstücken genießen Sie hier eine herrlich ruhige, ländliche Atmosphäre – ohne auf die Annehmlichkeiten des Kurorts verzichten zu müssen.

Schnelle Wege

Bad Birnbach Zentrum / Marktplatz: ca. 3 km (5 Min. Pkw, 10 Min. Rad)

Rottal Terme & Kurpark: ca. 4 km

Golfpark Bella Vista: ca. 5 km

Bahnhof Bad Birnbach (RB 46 nach Passau / Neumarkt‑St. Veit): ca. 4,2 km

Anschluss B 388: ca. 6 km

ÖPNV vor der Haustür
Die Haltestelle „Obertattenbach“ (Linie 7015/7522) liegt fußläufig nur etwa 150 m entfernt und verbindet den Weiler im Stundentakt mit Marktplatz, Bahnhof und Rottal Terme.

Natur & Freizeit
Direkt am Grundstück verläuft der Wanderweg 4 „Obertattenbach–Kirchberg–Hubertuskapelle“ sowie ein dichtes Netz an Rad‑ und Nordic‑Walking‑Routen. Für Familien bietet der nahe Waldspielplatz, die Hubertuskapelle und der Obst‑ & Gartenbauverein Obertattenbach abwechslungsreiche Freizeitmöglichkeiten.

Versorgung
Alle wichtigen Einrichtungen (Supermarkt, Apotheke, Ärzte, Schulen) befinden sich im Umkreis von fünf bis sechs Fahrminuten in Bad Birnbach. Ein Kindergarten sowie eine Grund‑ und Mittelschule sind ebenfalls dort angesiedelt.

Fazit
Die Lage vereint idyllische Rottaler Landschaft, gesunde Luft und perfekte Ruhe mit kurzen Wegen zu Therme, Golfplatz, Shopping und Gesundheitsangeboten. Ein Standort, der sich gleichermaßen für Familien, Ruhesuchende und Kapitalanleger als dauerhafter Wohnsitz oder Feriendomizil empfiehlt.

GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG.

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