Einfamilienhaus freistehend in Niedersachsen - Osterode am Harz (Osterode am Harz)

Das Objekt wurde 1966 als EFH geplant, 1973 wurde das DG kompl ausgebaut, 1976 die Garage verlängert, 1994 wurde über den ehem. Balkon ein Wintergarten angebaut mit einer integr. Treppe die in den Garten führt.
Das Haus sieht von vorne klein und gemütlich aus - steht jedoch an einer Hanglage so, dass es 3 volle Geschosse gibt, d.h. das Objekt hat eine Geschossfläche von 524 m² und ist somit sehr groß - selbst die Kellerräume sind bis auf den Vorratsraum und die Saune mit großen Fenstern und somit mit Tageslicht.
Das Haus hat ein zweischaliges Mauerwerk, überwiegend Satteldach - teilweise Walmdach, übl. Dachbetonsteine, Bauj.-typ. gedämmt. Holz-Fenster doppeltvergl. m. innenliegenden Sprossen. Im DG - Leichtbauwände umgestaltungsfreundlich. Holz-Zimmertüren, Betontreppen mit Natursteinstufen, Sanitäreinrichtungen Villory-u.Boch EG Bad mit Wirlpoolwanne, Dusche, WC und Waschtisch. Im DG, OG und UG mit Gäste-WC, Sauna und Solarium. Vaillant-Gasbrennwertheizung mit Warmwasserspeicher, im Wohnzi. - offener Kamin, im Hauswirtschaftsraum eine Ofenhexe. Hörmann Garagentor uns Einfahrtstor (Doppel-Schwing-Flügel) beides elektrisch mit Sensor. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und zeitgemäß.
Raumaufteilung
OG - Schlafzimmer, großer Mehrzweckraum, Chef-Büro, Nähzimmer, WC und 1 Durchgangszimmer, Flur, zwei Dachkammern / Stauraum und zwei kleine Dachbodenflächen eher als Revisionsöffnung.
EG- sehr große Flurabschnitte die den geschäftl. Bereich mit dem Privatbereich trennen. Gäste-WC, Schlafzimmer, Zimmer Kind1 und Kind2, Badezimmer - mit Dusche, Wirlpool, Waschtisch und WC, Wohnzimmer mit Kamin, Esszimmer mit Zugang zum Wintergarten, Küche, Abstellraum,
UG - 3 Flurbereiche die privat u. geschäftlich sich trennen lassen. 1 Bauernstube (Gastraum für 30 - 50 Per.), Mehrzweckraum ehem Pausraum, Sauna, Solarium, Dusche und WC, Vorratsraum, Waschküche/Hauswirtschaftsraum mit Ofenhexe, Heizungskeller und Bastelraum in dem u.a. Tischtennis gespielt wurde. Die Flurbereiche wurden teilw. als Buffetraum genutzt. Zugang zum Garten mit Teich und gepflasterten Wegen.
Die Wege ermöglichen ein Rundgang durch den Garten ohne einen Weg doppelt zu gehen. Es befindet sich auch eine gepflasterte Fläche als Schachbrett.
Der Baumbestand ist teilweise von 1965 - davon sind unter anderem Obstbäume die leckere Früchte tragen.
Der Garten war als Bauerngarten angelegt - ein Bereich des Gartens ist für einen Selbsversorgerbereich angelegt - dort hat ua. auch ein größeres Gewächshaus platz.
Die Nachbarn sind freundlich und umgänglich - wenn Nachbarschaftshilfe erforderlich ist, kann man diese wenn gewünscht ist erfahren.
Die Immobilie wurde als Wohnhaus mit 3 Kindern und einem Immobilienbüro genutzt bis es zu klein war - dann ist das Ing.-Büro in die Nachbarschaft gezogen.
Im Vorgarten befindet sich ein sher großer Findling, der seine besondere Geschichte mit sich bringt.

Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Laminat, Teppichboden, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Eintragungen im Grundbuch Abteilung II sind keine enthalten. Das Baulastenverzeichnis ist ohne Eintragungen oder Hinweise. Es wurde beim Landkreis Göttingen über die Stadt Osterode am Harz das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen. Es liegen keine Wohn- und mietrechlichen Bindungen vor. 1
Im Garten befindet sich ein Geräteschuppen mit Stromanschluss - für diesen ist keine baugenehmigung aufgrund der Größe erforderlich. Im Garten selbst sind Anschlussstellen für Stromversorgung - gesondert einschaltbar.
Die Angaben der Gebäudebeschreibung wurden der Bauakte entnommen, und durch die örtlichen Gegebenheiten ergänzt. Das Objekt ist das Elternhaus des Sachverständigen somit hinreichend aus der Kindheit und Jugend bekannt.

Die technische Ausstattung ist baujahrstypisch, wie Steckdosen und Lichtauslässen, sowie Alarmanlage. Im Untergeschoss befindet sich eine fest eingebaute Schweden-Sauna sowie ein Klafs-Infrarot-Solariumliege nebst Dusche und WC.
Mit dem Wintergartenanbau wurde der ehemalige Balkon mit einbezogen. Es führt eine Treppe mit Vollholzstufen und Glasrehling in den Garten. Die Tür zum Garten ist eine zweiflügelige Flügeltür über diese die Terrassen im Garten erreichbar sind. Sowohl der Balkon im Wintergarten als auch der untere Bereich des Wintergartens läd zum verweilen ein. Tische und Stühle für mehrere Personen haben dort Platz.

Der Wintergarten ist vom Wohnhaus über eine typische Balkontür vom Esszimmerbereich begehbar.
Das Untergeschoss ist ebenfalls in unmittelbarer Nähe über eine Tür zugänglich.
Von dort aus ist es ein kurzer Weg zu den Räumlichkeiten wie zB. die Bauernstube welche bisher für Familienfeste und Firmenfeste genutzt wurde.

Der Haupteingang zum Haus ist über 3 Stufen und einem Podest vor der Eingangstür erreichbar.

Aufgrund dieser Gestaltung der Eingänge ist das Haus über drei Zugänge zugänglich.

Die Dachgaube hat einen Stauraum von 15 m².

Baumängel: kleine Spannungsrisse Risse die beim Dachausbau entstanden sind. Die Elektrischen Leitungen, sowie Wasser und Abwasser sind stets gewartet worden jedoch zu überprüfen und ggf. zu sanieren.
Beim Einbau des Wirlpools und der Erneuerung des Badezimmers wurden bereits einige Leitungen erneuert die jedoch trotzdem überprüft werden sollten.
Die Stromverteilung ist aufgrund des Ingenieurbüros wegen der EDV auf dem laufenden gehalten worden, jedoch ist der Betrieb bereits vor über 10 Jahren altersbedingt geschlossen worden.

Es liegt für das Wertermittlungsobjekt ein Energieausweis vor. Dieser klassifiziert das Objekt in der Stufe G ein, was einer schlechten Energieeffiziens entspricht. Diese Einstufung ist für ein Gebäude dieser Baujahrsklasse typisch. Da das Baujahr sowohl in das Sachwert- als auch in das Vergleichswertverfahren wertrelevant eingeht, wird die vorliegende übliche Energieeffizienz ausreichend berücksichtigt.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie wird in der Regel auf der Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten wie beispielsweise durchgeführter Instandhaltung konnen die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

Gesamtnutzungsdauer 80 Jhare - bisheriges Alter 59 Jahre.
Mittlerer Modernisierugnsgrad gem. Anl. 2 ImmoWertV - ergibt eine Restnutzungsdauer von 35 Jahre.
Die Restnutzungsdauer wurde anhand des Modells zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernieierungen sachverständig nach ImmoWertVerzeichnis bestimmt.

Das Objekt liegt im Ortsteil Dreilinden der Stadt Osterode am Harz am Kapellenweg, einer Anliegerstraße mit einem geringen Verkehrsaufkommen. Die Entfernung zum Zentrum der Stadt Osterode beträgt etwa 2 km.
Die Verkehrsanbindung zur nächsten Fernstraße sind ca. 3/4 km zur Bundesstraße B241 und B243, welche sich in Osterode kreuzen. Anschlussstelle Seesen auf die A7 befindet sich in nördlicher Richtung in ca. 21 km Entfernung über eine Schnellstraße erreichbar. Die Bushaltestellen sind ebenfalls im Umkreis von 5 Min zu Fuß.
An örtlichen Einrichtungen sind in der Nähe Allgemeinmediziner, Fachärzte, Kindergarten, Schulen sowie weiterführende Schulen, Schwimmbad, Seniorenresidenz. Aufgrund der Nähe zum Zentrum ist alles gut erreichbar. In unmittelbarer Nähe ist eine Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar bestehend aus gut sortiertem Supermarkt, Getränkemarkt und Apotheke.
Aufgrund der Lage an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen ist kein Verkehrslärm festzustellen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

Die Immobilienwertermittlung wurde durch den Miterben und Miteigentümer Dipl. Ing. Dirk Scholze ermittelt. Mit mehrjähriger Berufserfahrung als Dipl.-Bauingenieur als freier Unternehmer und inzwischen als Bausachverständiger im Öffentlichen Dienst.
Bei der Ermittlung wurde aktuelle Fachsoftware verwendet sowie die rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung.

Das Objekt ist bis zu 20% nach dem Energieförderungsgesetz über die KFW-Bank förderfähig.

Im Kaufpreis enthalten - Begleitung der energetischen Maßnahmen - wenn gewünscht, da mehrjährige Berufserfahrung als Vor-Ort-Energieberater vorliegt.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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