Wohnung in Düsseldorf (Düsseltal)

Hier kann eine Immobilie zunächst als reine Kapitalanlage in 1-A-Lage mit sicheren Mieteinnahmen und später zur Eigennutzung geeigneten oder mit höher erzielbarer Miete nach Investitionen erworben werden.
Bei den Ausführungen haben wir auf überschwängliche Beschreibungen verzichtet und uns stattdessen darauf beschränkt, eine möglichst objektive Sichtweise zugrunde zu legen, um einen realitätsnahen ersten Eindruck zu vermitteln. Dies ist erfahrungsgemäß im Interesse aller Beteiligten. Die Wohnung befindet sich in einem sehr gepflegten Mehrfamilienhaus, mit neuem Satteldach, 4,5-geschossig, welches ca. 1954 auf einem 504-qm-großen Grundstück errichtet wurde und sich in einem absolut zeitgemäßen Zustand befindet. Die Eigentümergemeinschaft setzt sich aus insgesamt 15 Wohneinheiten (kein Gewerbe) und fünf Garagen im Innenhof zusammen, welche derzeit vermietet sind. Der erwerbenden Wohnung ist keine zugeordnet. Die Fassade ist grob verputzt/gestrichen. Das mit Steinbodenplatten ausgelegte Treppenhaus ist an den Wänden mit Glasfasertapete geklebt und weiß gestrichen. Die Fenster sind wurden zwischenzeitlich erneuert und sind kunststoffdoppelt isoliert. Eine Gegensprechanlage ist vorhanden. Die Wohnung liegt im Hochparterre (erhöhtes Erdgeschoss). Das Haus verfügt über keinen Aufzug. Als Heizsystem liegt eine Gas-Etagen-Heizung aus 2008 vor, die jährlich gewartet wird. Die Warmwasserversorgung erfolgt ebenso über die Gastherme.
Alle anderen Wohnungen werden mit einer neuen Gaszentralheizung versorgt, wobei die zum Verkauf stehenden Einheit, auf Wunsch an die Zentralheizung angeschlossen werden kann.
Zu der Wohnung gehört ein eigener Kellerraumholzverschlag. Für die Allgemeinheit gibt es einen Waschraum, mit der Möglichkeit, die eigenen Geräte dort anzuschließen. Ein Reparatur-/Sanierungsstau liegt nicht vor. Etwaige Kleinreparaturen werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert.
Energieausweis/Energiewerte:
Art des Ausweises: Bedarfsausweis
Endenergiebedarfswert 97,9 kWh/(m² x a)
Primärenergiebedarfswert 119,0 kWh/(m² x a)
Energieeffizienzklasse „C“
Befeuerungsart: Gas
Baujahr des Hauses: 1954
Baujahr Wärmeerzeuger: 2011
Energieausweis gültig bis 23.10.2029
Energieausweis vom: 23.10.2019

WOHNFLÄCHE/AUSSTATTUNG:
Gesamt: Ein Wohnzimmer + ein Schlafzimmer + eine Küche + ein Badezimmer + eine Diele + ein Balkon = ca. 56,57 qm nach DIN; 59,31 qm effektiv
Die Küche, mit Fenster und PVC-Boden ausgelegt, bietet auch die Möglichkeit für einen Tisch und zwei Stühle. Das Wannenbadezimmer, ebenso mit Fenster, ist gefliest/gekachelt. Die restlichen Räumlichkeiten sind komplett mit Laminat ausgelegt. Die Wände sind teilweise mit Tapete Raufaser und Glasfasertapete geklebt/weiß gestrichen. Der Balkon verläuft nach hinten. Insgesamt hinterlässt die Wohnung einen sehr gepflegten Eindruck. Das Badezimmer und die Elektrik wurden seit dem Baujahr nicht modernisiert, was in der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt wurde.
BELEGUNG: Die Wohnung wird in einem vermieteten Zustand (jetzige Mieterin seit über 30 Jahren) übergeben / verkauft.
Mietrückstände/Mietstreitigkeiten liegen nicht vor. Es wird um Nachsicht gebeten, dass die jetzige, ältere Mieterin keine Fotos veröffentlicht haben möchte. Das hat nichts mit dem Zustand der Wohnung zu tun, sondern sie möchte nicht ihre Privatsphäre veröffentlichen.
WOHNGELD:
€ 182,00/Monat und umfasst die komplette Umlage: Rücklage, Müllabfuhr/Straßenreinigung, Wasser, Entwässerung, Hausreinigung, Allgemeinstrom, Versicherungen, Hausmeister, Winterdienst, Verwaltungskosten, Kleinreparaturen, Instandhaltungskosten, Kontoführungsgebühren usw..
KAUFPREIS:
Der Kaufpreis beträgt € 200.000,--, was einem QM-Preis von ca. € 3.535,00 entspricht und bei einem Verkaufsfaktor von ca. dem 29-fachen liegt.
Die jetzige Nettomiete/Monat beträgt € 575,54; entsprechen € 6.906,48/anno.
Die nicht umlegbaren Nebenkosten liegen derzeit bei € 843,77/anno, die umlegbaren bei
€ 1.185,81/anno.
Somit handelt es sich um eine derzeitige Rendite (ohne Kaufnebenkosten) von ca. 3,03%/anno.

40239 Düsseldorf-Zoo, Gengersr. 4
Die Eigentumswohnung befindet sich im Düsseldorfer Stadtteil Zoo, einer der gefragtesten und nachhaltig wertstabilen Wohnlage in absolut ruhiger 1-A-Lage, rechtsrheinisch gelegen.
Die Verkehrsanbindung ist als überdurchschnittlich gut zu bewerten. Mehrere Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (Straßenbahn, S-Bahn und Bus) sind fußläufig erreichbar und ermöglichen eine schnelle Verbindung in die Düsseldorfer Innenstadt, zum Hauptbahnhof sowie zu weiteren zentralen Stadtteilen. Über die nahegelegenen Hauptverkehrsachsen wie die Grafenberger Allee und die Rethelstraße besteht eine zügige Anbindung an das innerstädtische Straßennetz sowie an die Autobahnen A52 (Richtung Flughafen/Ruhrgebiet) und A44. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Gastronomie, Ärzte und weitere Dienstleistungen befinden sich im direkten Umfeld, insbesondere entlang der stark frequentierten und sehr beliebten/bekannten Rethelstraße. Außerdem ist der Zoopark ebenso fußläufig erreichbar. Die Kombination aus ruhiger Wohnlage, sehr guter Verkehrsanbindung und umfassender Infrastruktur sichert eine konstant hohe Nachfrage unterstreicht die langfristige Attraktivität des Standorts und eignet sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

PROVISION:
Als von dem Verkäufer schriftlich allein beauftragte Immobilienfirma sind wir beidseitig tätig. Es kommt zu einer Provisionsteilung von gesamt 7,14% inkl. MwSt. des Kaufpreises. Die Firma Zity Immobilien GmbH, Oberbilker Allee 280, 40227 Düsseldorf erhält jeweils eine Nachweis-/Vermittlungsprovision sowohl von dem Verkäufer als auch vom Käufer in Höhe von 3,57% inkl. gesetzl. MwSt. vom Kaufpreis. Dieser Betrag ist fällig und verdient mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages.
BEMERKUNG:
Bedingt durch die sehr gute Lage, den gepflegten Zustand sowohl der Wohnung als auch des Hauses, den beliebten Wohnungsschnitt, Berücksichtigung der Wertsteigerung bei zukünftigen Investitionen in die Wohnung und somit einem marktgerechten Verkaufspreis für Zoo´er Verhältnisse, findet dieses Objekt sicherlich schnell seinen neuen Eigentümer. Bei Eigenbedarf gilt hier eine verlängerte Kündigungsfrist.
GEWÄHRLEISTUNG/HAFTUNG:
Die Erstellung dieses Exposés erfolgte anhand der uns von dem Eigentümer genannten Angaben bzw. übergebenen Unterlagen, für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Das Recht zum Zwischenverkauf bleibt ausdrücklich vorbehalten.
DATENSCHUTZERKLÄRUNG:
Es gilt unsere Datenschutzerklärung einsehbar auf unserer Homepage unter diesem Link: https://www.zity-immobilien.de/datenschutzerklaerung/. Sämtliche von Ihnen genannte Angaben sind freiwillig. Sie dienen einer Vertragserfüllung bzw. sind als vorvertragliche Maßnahmen anzusehen, jedoch beidseitig nicht rechtsverbindlich. Sofern Sie uns Ihre Daten übermitteln, stimmen Sie zu, dass wir diese an den Eigentümer bzw. an dessen Beauftragten weiterleiten. Ihre Daten dürfen unsererseits gespeichert werden. Gelöscht werden Ihre Daten zu dem Zeitpunkt, wenn die Vermietungs-/Verkaufsabwicklung des angefragten Objektes erfolgt ist. Jederzeit können Sie hier per Email, Post oder App ohne Angaben von Gründen widerrufen und wir löschen direkt Ihre Daten. Unserer »Informationspflicht Datenschutz nach DSGVO« können Sie diesem Link entnehmen: https://www.zity-immobilien.de/datenschutzerklaerung/