Wohnungsbedarf: Jährlich müssen 308.000 neue Wohnungen gebaut werden

Um den Wohnungsbedarf zu decken, müssen deutschlandweit jährlich 308.000 neue Wohnungen gebaut werden. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), die den Wohnungsbedarf bis 2025 berechnet hat. Der Bedarf ist zwar niedriger als in den von starker Zuwanderung gekennzeichneten Jahren zuvor, liegt aber immer noch leicht über der zuletzt nur wenig gestiegenen Bautätigkeit von 306.000 Wohnungen im Jahr 2020. Allerdings entsteht bisher viel Wohnraum in Regionen, die künftig stagnieren oder sogar schrumpfen werden – dort droht dann Leerstand. Großstädte bauen dagegen viel zu wenig.

Großstädte müssen noch mehr bauen

Die Wissenschaftler rechnen damit, dass es in den nächsten Jahren weiterhin viele Menschen in die Großstädte zieht: Zwar werden mehr Deutsche mobil arbeiten und seltener pendeln, aber die grundsätzliche Orientierung an einer Stadt ändert sich nicht. Dadurch müssten allein in den sieben größten deutschen Städten bis 2025 rund 58.100 Wohnungen jährlich neu entstehen.

München, Frankfurt und Leipzig sind die Städte mit dem höchsten Wohnungsbedarf. Laut IW fehlen hier zwischen 7 und 8,4 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Größer ist der Mangel nur in den bayrischen Landkreisen Landshut (10), Erding (8,1) und Dachau (8).

Berlin müsste jedes Jahr 22.200 neue Wohnungen bauen. In Hamburg sind es 10.500, in München 7.800 und in Köln 5.700. In der Domstadt ist die Differenz zwischen Bedarf und fertig gestellten Neubauten bundesweit am größten: Zuletzt konnte Köln den Bedarf gerade einmal zu 40 Prozent decken, noch schlechter schneiden nur Kiel (28 Prozent) und Erfurt (38 Prozent) ab.

"Um den Wohnungsmangel zu beseitigen, muss in den nächsten Jahren in vielen Großstädten und in deren Umland deutlich mehr als bisher gebaut werden", sagt IW-Immobilienökonom Ralph Henger.

Auf dem Land drohen Leerstand und Verfall

Gleichzeitig wird die Bevölkerung in 209 von insgesamt 401 deutschen Kreisen in den kommenden Jahren schrumpfen. Jeder zweite Kreis baut derzeit mehr Wohnungen als notwendig. "In vielen ländlichen Regionen drohen in den nächsten Jahren massiver Leerstand und Verfall", sagt Ralph Henger. Das betreffe vor allem Regionen in Sachsen-Anhalt und im Saarland.

"Von bedarfsgerechtem Neubau kann keine Rede sein. Sinnvoller wäre es, die Einzugsbereiche der Großstädte zu erweitern und mehr in die angrenzende Infrastruktur zu investieren." Auf dem Land müsse es dagegen das Ziel sein, mehr zu sanieren und zu erhalten und dafür deutlich weniger neu zu bauen.

Neubau in diesen Gebieten ist problematisch. Durch Neubaugebiete werden weitere Flächen versiegelt, die sonst der Landwirtschaft oder der Natur zur Verfügung stehen könnten. Zudem entstehen die Neubauten am Rand der ländlichen Gebiete. Das führt zu einem "Donut-Effekt": Die Stadtkerne verwaisen. Das ist nicht nur aus nostalgischen Gründen schlecht. Es erschwert auch den effizienten Bau einer Infrastruktur aus Supermärkten, Einzelhandel und ÖPNV.

Neue Bundesregierung plant jährlich 400.000 neue Wohnungen

Im Sondierungspapier von SPD, FDP und Grünen wurde bereits beschlossen, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon 100.000 als öffentlich geförderte Sozialwohnungen. Dieses Ziel ist nach Ansicht der IW-Forscher zu hoch angesetzt und birgt die Gefahr, dass mittel- bis langfristig Überkapazitäten auf den Wohnungsmärkten entstehen.