Wohnen | Ratgeber
Wohnungsabnahme: Worauf du als Vermieter achten solltest
- Was ist die Wohnungsabnahme?
- Warum ist die Abnahme der Wohnung wichtig?
- Wie läuft die Wohnungsabnahme ab?
- Wohnungsvorabnahme und Wohnungsabnahme: Was du unbedingt beachten solltest
- Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bei der Wohnungsabnahme?
- Wohnungsabnahme: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?
- Wohnungsabnahme bei Auszug: Wann gilt eine Wohnung als abgenommen?
- Gibt es bestimmte Fristen, die bei der Wohnungsabnahme eingehalten werden müssen?
- Wohnungsabnahmeprotokoll – was steht drin?
- Wohnungsabnahme bei Auszug: Checkliste für Vermieter
- Fazit: Sorgfältig vorbereitet zur Wohnungsabnahme
- Häufig gestellte Fragen zur Wohnungsabnahme
Das Wichtigste in Kürze
- Geht ein Mietverhältnis zu Ende, steht als Pflichttermin bei dem Auszug des Mieters die Wohnungsabnahme an.
- Bei diesem gesetzlich vorgeschriebenen Termin prüft der Vermieter den Zustand der Wohnung auf eventuelle Mängel wie nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
- Bei der Abnahme darf ein detailliertes Wohnungsabnahmeprotokoll keinesfalls fehlen. Dieses offizielle Dokument dient als rechtliche Absicherung im Falle nachfolgender Streitigkeiten.
Das kannst du tun
- Um Konflikten vorzubeugen, ist ein Vorabtermin ratsam. Bei diesem Zusammentreffen können Vermieter und Mieter besprechen, was vor der offiziellen Endabnahme noch zu erledigen ist.
- Für die eigentliche Abnahme ist eine sorgfältige Vorbereitung wichtig. Plane genügend Zeit ein, um dir einen genauen Überblick über den Zustand deiner Immobilie zu machen.
- Beim Termin solltest du das Protokoll detailliert ausfüllen und möglichst auch Fotos eventueller Mängel machen. Schließlich bietet das Dokument die rechtliche Grundlage im Falle nachfolgender Konflikte.
- Checke vor der Wohnungsabnahme, ob die Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag noch gültig sind.
- Du bist nach dem Auszug deines Mieters auf der Suche nach einem Nachfolger für deine Wohnung? Auf Wohnglück.de kannst du deine Immobilie kostenlos inserieren.
Was ist die Wohnungsabnahme?
Zieht ein Mieter aus, muss er die Wohnung an den Vermieter zurückgeben und ihm die Schlüssel aushändigen. Der vereinbarte Termin, der gegen Ende des Mietverhältnisses stattfindet, ist die offizielle Wohnungsabnahme nach dem Auszug. Bei diesem Zusammentreffen begutachten beide Parteien gemeinsam den Zustand der Wohnung. Eventuelle Schäden, die vom Mieter nicht beseitigt wurden, werden in einem Wohnungsabnahmeprotokoll erfasst.
In vielen Fällen entstehen bei der Wohnungsabnahme Konflikte. Der Grund dafür ist, dass die Interessen zwischen den Parteien häufig auseinandergehen. Während du als Vermieter deine Immobilie gern in einem bestmöglichen Zustand zurückbekommen möchtest, wollen Mieter in der Regel möglichst wenig Zeit, Geld und Aufwand in ihr altes Zuhause investieren.
Warum ist die Abnahme der Wohnung wichtig?
Die offizielle Abnahme der Wohnung ist aus verschiedenen Gründen wichtig:
| Dokumentation | Ein Abnahmeprotokoll hilft dir als Vermieter, den aktuellen Zustand deiner Wohnung zu erfassen und festzuhalten. |
|---|---|
| Absicherung | Die Abnahme schützt sowohl Mieter als auch Vermieter rechtlich, da das Dokument im Falle von Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter als Nachweis dienen kann. |
| Konfliktvermeidung | Durch die gemeinsame Besichtigung können beide Parteien Konflikten vorbeugen und klären, welche Mängel eventuell behoben werden müssen. |
| Renovierungsplanung | Für dich als Vermieter ist die Abnahme wichtig, um zu entscheiden, ob eventuelle Renovierungen oder Reparaturen vor der nächsten Vermietung notwendig sind. |
| Kautionsrückzahlung | Bei der Wohnungsabnahme wird der Zustand der Wohnung dokumentiert. Dies ist entscheidend für die Rückzahlung der Kaution, da du als Vermieter eventuelle Schäden prüfen kannst, die über die normale Abnutzung hinausgehen. |
Alles Wichtige rund um die Kaution erfährst du hier.
Wie läuft die Wohnungsabnahme ab?
Hat dein Mieter das Mietverhältnis gekündigt und zieht aus deiner Immobilie aus, ist er bis zum letzten Tag berechtigt, in der Wohnung zu bleiben. Daher muss die Wohnungsabnahme bis spätestens zu diesem Zeitpunkt erfolgen. Wird das Mietverhältnis beispielsweise zum 31. eines Monats beendet, sollte spätestens an diesem Tag die Abnahme erfolgen. In der Regel findet dieser offizielle Termin jedoch einige Tage früher statt.
Bei der Wohnungsabnahme gehst du als Vermieter gemeinsam mit deinem Mieter jeden Raum ab und prüfst, ob Schäden vorhanden sind. Zusätzlich klärst du die Frage, ob dein Mieter alle im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Hat er das nicht, vermerkst du das ebenfalls im Protokoll. Da die Wohnungsabnahme nach dem Auszug des Mieters stattfindet, händigt er dir an diesem Termin auch alle Schlüssel aus, die zu der Immobilie gehören. Des Weiteren dokumentiert ihr gemeinsam die Zählerstände.
Worauf du als Vermieter beim Aufsetzen des Mietvertrags achten solltest, erfährst du hier.
Wohnungsvorabnahme und Wohnungsabnahme: Was du unbedingt beachten solltest
Das Wichtigste bei der Abnahme der Wohnung ist die Anfertigung eines ausführlichen Abnahmeprotokolls. Um unnötige Konflikte zu vermeiden, macht es zudem Sinn, die Wohnungsabnahme vorzubereiten. Dafür solltest du mit dem Mieter einen Termin zur Wohnungsvorabnahme vereinbaren, bei dem ihr gemeinsam durch die Wohnung geht und eventuelle Schäden besichtigt. So könnt ihr besprechen, welche Schönheitsreparaturen der Mieter bis zur offiziellen Abnahme durchführen muss. Zudem kannst du bei der Wohnungsvorabnahme darauf hinweisen, dass er alle Möbel und persönlichen Gegenstände entfernen, die zur Wohnung gehörigen Räume wie Keller und Waschküche räumen und die Wohnung besenrein hinterlassen muss.
Hast du im Mietvertrag die „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes“ vertraglich festgelegt, muss dein Mieter auch Veränderungen wie Balkonverkleidungen und Durchbrüche zurückbauen. Ausnahmen könnt ihr gemeinsam besprechen und schriftlich festhalten.
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bei der Wohnungsabnahme?
Hast du die Wohnung vor dem Einzug deines Mieters in einem renovierten Zustand übergeben und im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgeführt, darfst du diese einfordern. Kommt der Mieter dieser Aufforderung im Rahmen der festgelegten Frist nicht nach, darfst du die Rücknahme der Wohnung allerdings nicht verweigern. Du hast als Vermieter das Recht, die Mietkaution einzubehalten und nach Ablauf der vereinbarten Frist für die anfallenden Reparaturkosten zu verwenden. Aber Achtung: Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln, die rechtlich heutzutage nicht mehr gültig sind. Diese werden dann durch aktuell geltende Vorschriften ersetzt.
Informiere dich hier über die häufigsten Irrtümer rund ums Mietrecht.
Wohnungsabnahme: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?
Wenn der Mieter aus der angemieteten Wohnung auszieht, muss er die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchführen. Dieser Punkt führt jedoch zu regelmäßigen Konflikten zwischen den beiden Parteien. Hat der Mieter die Wohnung renoviert übernommen, gilt in der Regel, dass er die Räume regelmäßig streichen muss.
In gerichtlichen Entscheidungen wurden beispielsweise folgende Regelungen gebilligt:
- Alle drei Jahre: Streichen der Küche, des Bades und der Dusche
- Alle fünf Jahre: Streichen der Wohnräume, des Flurs und der Toilette
- Alle sieben Jahre: Streichen der Nebenräume
Zudem muss der Mieter die Wohnung besenrein hinterlassen und alle persönlichen Gegenstände entfernen sowie bauliche Veränderungen zurückbauen. Unter Umständen hat der Mieter jedoch einen sogenannten Entschädigungsanspruch: Ist es sehr kostspielig, Maßnahmen rückgängig zu machen, darf der Mieter unter Umständen darauf verzichten. Das ist dann der Fall, wenn sich der Wert der Immobilie durch die durchgeführten Änderungen erhöht.
Des Weiteren erhält der Vermieter bei der Abnahme der Wohnung alle zur Immobilie gehörenden Schlüssel zurück.
Wohnungsabnahme bei Auszug: Wann gilt eine Wohnung als abgenommen?
Akzeptierst du als Vermieter den aktuellen Zustand deiner Immobilie, gilt die Wohnung als abgenommen. Das bestätigst du mit deiner Unterschrift unter dem vollständig ausgefüllten Abnahmeprotokoll, das bei der Wohnungsabnahme auch der Mieter unterschreibt.
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Abnahme ist die Übergabe aller Schlüssel, die zur Wohnung gehören. Dazu zählen neben den Wohnungs- und Haustürschlüsseln auch eventuelle Keller- oder Garagenschlüssel.
Muss der Mieter noch Mängel beheben, gilt die Wohnung erst nach Durchführung der vereinbarten Maßnahmen als abgenommen. Dafür spricht der Vermieter eine Frist aus.
Im Zuge der Wohnungsabnahme spielt auch die Kautionsrückzahlung eine Rolle. Sobald die Wohnung abgenommen wurde, hast du in der Regel bis zu sechs Monate Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen – es sei denn, es bestehen noch offene Forderungen, beispielsweise Nebenkosten oder Mängelbehebung.
Gibt es bestimmte Fristen, die bei der Wohnungsabnahme eingehalten werden müssen?
Einheitliche gesetzliche Fristen, die speziell für die Übergabe von Mietwohnungen festgelegt sind, bestehen nicht. Allerdings gibt es einige grundlegende Fristen und Vorgaben, die du beachten solltest:
Wohnungsrückgabe: Die Abnahme erfolgt in der Regel am letzten Tag des Mietverhältnisses. Es sei denn, beide Parteien haben etwas anderes vereinbart.
Kautionsrückzahlung: Sofern keine offenen Forderungen mehr ausstehen, hast du als Vermieter in der Regel bis zu sechs Monate Zeit, um die Kaution nach der Wohnungsabnahme zurückzuzahlen.
Mängelbeseitigung: Stellst du bei der Wohnungsabnahme Mängel fest, vereinbarst du mit deinem Mieter eine Frist, innerhalb der er diese beseitigen muss.
Wohnungsabnahmeprotokoll – was steht drin?
Bei der Abnahme der Wohnung ist ein Abnahmeprotokoll sehr wichtig. Denn dieses dokumentiert den Zustand deiner Immobilie zum Zeitpunkt der Rückgabe durch den Mieter. Dazu gehören auch die Zählerstände und Fotos von jedem Raum. So kannst du im Streitfall auch nachträglich noch nachweisen, welche Schäden der Mieter verursacht beziehungsweise vor seinem Auszug nicht behoben hat.
In einem ordnungsgemäßen Protokoll zur Endabnahme der Wohnung werden in der Regel folgende Punkte dokumentiert:
- Angaben zur Wohnung sowie zu den Personalien des Mieters und Vermieters
- Zustand der einzelnen Räume
- Schäden, möglichst mit aussagekräftigen Fotos
- Auflistung der zu beseitigenden Mängel
- Zählerstände
- Unterschriften beider Parteien
Wohnungsabnahme bei Auszug: Checkliste für Vermieter
Als Vermieter solltest du ein besonderes Augenmerk auf ein detailliertes Wohnungsabnahmeprotokoll legen. Denn dieses Dokument dient als rechtliche Grundlage und hilft dir dabei, spätere Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden. Folgende Punkte sollten bei der Wohnungsabnahme überprüft und im Wohnungsabnahmeprotokoll festgehalten werden:
✓ Zustand von Wänden, Böden und Decken
✓ Fenster und Türen
✓ Sanitäranlagen
✓ elektrische Anlagen (Lichtschalter, Steckdosen, Sicherungskasten)
✓ Heizkörper
✓ genaue Beschreibung der Schäden, möglichst mit Fotos
✓ Liste der zu beseitigenden Mängel
✓ alle Zählerstände
✓ Bestätigung der Rückgabe aller Schlüssel
Fazit: Sorgfältig vorbereitet zur Wohnungsabnahme
Da die offizielle Wohnungsabnahme häufig zu Konflikten führt, ist eine sorgfältige Vorbereitung unerlässlich. Daher solltest du dir ausreichend Zeit für eine Wohnungsvorabnahme nehmen. Bei diesem Termin verschaffst du dir zusammen mit dem Mieter einen Überblick über den Zustand der Wohnung. Anschließend könnt ihr gemeinsam besprechen, was bis zur offiziellen Abnahme der Wohnung zu erledigen ist.
Bei der Wohnungsabnahme selbst solltest du unbedingt ein ordnungsgemäßes Protokoll vorbereiten und während des Termins ausfüllen. Dieses Dokument, das von beiden Parteien unterschrieben werden muss, gilt als rechtliche Grundlage für eventuelle Streitigkeiten.
Die Wohnungsabnahme ist zum Ende eines Mietverhältnisses verpflichtend und sorgt für Klarheit und Transparenz.
Häufig gestellte Fragen zur Wohnungsabnahme
Bei der Wohnungsabnahme begutachten Vermieter und Mieter gemeinsam den Zustand der Wohnung und besprechen, ob Mängel vorhanden sind und wenn ja, ob und von wem diese beseitigt werden müssen. In der Regel sind bei diesem offiziellen Termin beide Parteien persönlich anwesend. Ist einer der beiden bei der Abnahme verhindert, kann er jemand anderen bevollmächtigen, den Termin für ihn wahrzunehmen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass Mieter und Vermieter persönlich dabei sein sollten. Je nach Konfliktlage ist zudem eine weitere Person als Zeuge empfehlenswert.
Sollte der Mieter bei der Wohnungsabnahme durch einen wichtigen Grund verhindert sein, darf er eine Vertretung schicken. Diese Person benötigt jedoch zwingend eine vom Mieter ausgestellte Vollmacht, die in Kopie dem Übergabeprotokoll beigelegt wird. Auch eine Wohnungsübergabe ohne Mieter ist möglich. Vermieter dürfen sich ebenfalls bei der Wohnungsabnahme oder -übergabe vertreten lassen, zum Beispiel von einem Verwalter.
Das kommt darauf an, wie die Wohnungsabnahme gelaufen ist. Akzeptierst du als Vermieter den Zustand, in dem der Mieter dir deine Immobilie zurückgibt, überweist du ihm die Kaution zurück. Gibt es noch Handlungsbedarf, etwa die Durchführung von Schönheitsreparaturen, setzt du dem Mieter eine Frist, in der er die Mängel beheben muss. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, darfst du die Maßnahmen durchführen lassen und die Arbeiten von der Kaution bezahlen.
Bei der Wohnungsübergabe fallen in der Regel zahlreiche Mängel auf, die während der Mietzeit entstanden sind. Nicht alle davon müssen jedoch vom Mieter beseitigt werden. Daher geht es zunächst darum, die offizielle Rechtslage zu klären und sich auf dieser Grundlage zu einigen, wer für welche Mängel zuständig ist.
Bei der Wohnungsabnahme musst du als Vermieter bestimmte Mängel hinnehmen, die als gewöhnliche Abnutzung oder normaler Verschleiß gelten. Dazu gehören:
- Abnutzung von Böden, Wänden und Einrichtungsgegenständen durch den täglichen Gebrauch
- Kratzer, Dellen oder Farbveränderungen, welche die Funktionalität nicht beeinträchtigen
- Abnutzung von Türgriffen, die durch das Alter der Wohnung bedingt sind
- Bei erheblichen Mängeln, die über die normale Abnutzung hinausgehen, kannst du als Eigentümer jedoch Ansprüche geltend machen.
Je nach Formulierung im Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das Gericht hat in der Vergangenheit beispielsweise folgende Regelungen gebilligt:
- Alle drei Jahre: Streichen von Küche, Bad und Dusche
- Alle fünf Jahre: Streichen von Wohnräumen, Flur und Toilette
- Alle sieben Jahre: Streichen der Nebenräume
Beseitigt der Mieter die Mängel nicht in der vereinbarten Frist, obwohl er dazu verpflichtet ist, darfst du einen Teil der Kaution zur Reparatur der entsprechenden Mängel verwenden.
Der Unterschied zwischen Wohnungsübergabe und Wohnungsabnahme ist der Zeitpunkt, an dem der Termin stattfindet. Zum Beginn des Mietverhältnisses übergibt der Vermieter seinem neuen Mieter die Wohnung bei der Übergabe. Dabei wird der Zustand der Räume dokumentiert, in der Regel ein Übergabeprotokoll erstellt und der Mieter erhält die Schlüssel.
Die Wohnungsabnahme erfolgt hingegen nach dem Auszug des Mieters. Bei diesem Termin besichtigen Vermieter und Mieter gemeinsam die Wohnräume und dokumentieren ebenfalls den Zustand der Wohnung. Auch dabei wird ein Protokoll erstellt.
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Die in diesem Artikel bereitgestellten Inhalte stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die Beratung durch eine Fachkanzlei. Die Inhalte sind allgemeiner Natur und dienen ausschließlich zu Informationszwecken.