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Corona-Krise: Sinken jetzt die Immobilien- und Mietpreise?

Michael Penquitt

Seit Jahren kennen Wohnungsmieten und Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Wird sich das durch die Corona-Krise ändern?

Seit Jahren klagen vor allem Großstadtbewohnerinnen und -bewohner über steigende Immobilienpreise. Wohnen wird in innenstadtnahen Vierteln von Berlin, Hamburg oder München allmählich zum Privileg. So bedrohlich die Corona-Pandemie in vielerlei Hinsicht auch ist, hofft vor diesem Hintergrund so mancher auf eines: bezahlbare Mieten.

Das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica dämpft diese Hoffnung nun ein wenig. In seiner aktuellen Untersuchung prognostiziert das Institut zwar einen mittelfristigen Einbruch der Kauf- und unter Umständen auch der Mietpreise. Dabei gelte: "Je stärker und je länger die Rezession, desto schärfer der Preiseffekt." Doch schon für 2021 rechnet der Autor des Papers Dr. Reiner Braun mit einer Erholung des BIP und folglich mit einer Rückkehr des Preisniveaus, das wir vor der Pandemie kannten.

Niedrige Immobilienpreise in 2020

Insgesamt rechnet das Institut "in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei -10 % bis -25 % liegen dürfte." Mehrere Faktoren sind dafür verantwortlich: Das kürzlich verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie schützt Mieter vorübergehend davor, wegen Zahlungsrückständen die Wohnung zu verlieren. Laufende Mietverträge bleiben bestehen. Die Miete in unsicheren Zeiten zu erhöhen, wäre angesichts wachsender Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit auch für spekulierende Vermieter kontraproduktiv. Auch wer darüber nachgedacht hat, einen Kredit aufzunehmen, um Wohneigentum zu kaufen, wird womöglich vorerst von diesem Plan abrücken.

Es finden derzeit auch kaum Wohnungsbesichtigungen statt, Umzüge sind vorerst aufs Eis gelegt. Das könnte für Bauträger, deren Immobilienprojekte während oder kurz vor der Corona-Pandemie fertiggestellt wurden, zum Verhängnis werden. Grund und Boden wurden zu hohen Preisen gekauft, die Gebäude ebenso teuer errichtet. Während die jetzt fertig gewordenen Wohnungen vorübergehend möglicherweise keine Abnehmer finden, es also keine Einnahmen gibt, kennen die laufenden Kosten kein Erbarmen.

Die Frage ist, welches Unternehmen diese Hängepartie wie lange finanziell aushält. Es liegt nahe, dass sich manches Immobilienunternehmen dazu entschließen wird, Wohnungen lieber heute als morgen zu günstigeren Preisen zu verkaufen, um kein Minusgeschäft zu machen. Das könnte sich für Mieter und Käufer nach der Krise rächen.

Leicht steigende Preise im kommenden Jahr

Langfristig ist nicht mit sinkenden Kosten zu rechnen. Im Gegenteil: Wahrscheinlicher ist, dass der Wohnungsmarkt nach der überstandenen Pandemie zur alten Normalität zurückkehrt. Einer der Gründe: Einige Bauträger könnten die Krise nicht überstehen und insolvent gehen. Der Bau neuer Wohnungen könnte sich verzögern.

Auch die Fiskalpolitik der Europäischen Zentralbank trägt zur Preisentwicklung bei. Um die Wirtschaft, vor allem in finanziell besonders stark gebeutelten Ländern anzukurbeln, wird die EZB den Leitzins aller Voraussicht nach weiterhin niedrig halten. Dadurch bleiben Privatkredite günstig, wodurch die Nachfrage auch hier wieder steigen wird und Käufer sich tendenziell teurere Objekte leisten können werden.

Und noch ein Faktor spielt eine Rolle: Krisengeschüttelte Länder wie Italien und Spanien, die sich vor dem Corona-Ausbruch wirtschaftlich wieder langsam auf dem Weg der Besserung befanden, fallen wegen fehlender Finanzpolster und unzureichender sozialer Sicherungssysteme wieder in eine tiefe Rezession. Junge Arbeitskräfte nutzen dann erfahrungsgemäß die hart erkämpfte Freizügigkeit der EU, um Arbeit in Ländern zu suchen, die die Krise besser vertragen haben. Insbesondere in Großstädten könnten die Arbeitssuchenden den Wettbewerb um Wohnraum wieder verschärfen.

Es gelte schlicht nach wie vor: "Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis – sei es der Kaufpreis oder die Miete." Da nicht zu erwarten sei, dass sich der Wohnungsmarkt wesentlich entspannt, werden auch die Immobilienpreise langfristig hoch bleiben, so Empirica.

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