Befristet Wohnen? Deine Optionen bei Zeitmietverträgen 

Du hast die perfekte Wohnung gefunden, alles passt – aber dann kommt der Haken: ein Zeitmietvertrag. Kein langfristiges Zuhause, sondern nur eine Übergangslösung? Für viele Wohnungssuchende klingt das nach einem schlechten Deal, bei dem sie bald wieder Kisten packen müssen. Im Folgenden werfen wir einen Blick darauf, wann solche Verträge überhaupt zulässig sind, welche Rechte du als Mieter hast und ob eine Laufzeitbeschränkung tatsächlich immer ein Nachteil sein muss.

Das kannst du tun

• Überlege, ob ein Zeitmietvertrag für dich sinnvoll ist, oder ob du lieber einen flexibleren, unbefristeten Vertrag abschließen möchtest.
• Verhandle frühzeitig mit dem Vermieter, falls du den Vertrag verlängern möchtest.
• Prüfe, ob die Laufzeitbeschränkung deines Mietvertrags den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
• Wenn die Befristung unwirksam ist, kannst du den Mietvertrag auf unbefristete Zeit umwandeln lassen.
• Ein Zeitmietvertrag ist nicht das richtige für dich und du suchst nach einer neuen unbefristeten Wohnung? Bei unserer Immobiliensuche wirst du fündig.

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag – auch Mietvertrag auf Zeit genannt – ist ein Mietvertrag, der für eine festgelegte Dauer abgeschlossen wird. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit automatisch endet. Eine Kündigung ist in der Regel nicht notwendig, da der Vertrag von vornherein eine klare Frist enthält. Dieser Vertragstyp unterscheidet sich vom unbefristeten Mietvertrag, bei dem das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und erst durch eine Kündigung einer der Vertragsparteien endet. Für Mieter bedeutet ein befristeter Mietvertrag oft, dass sie weniger Planungssicherheit haben, da nach der Mietdauer keine automatische Verlängerung vorgesehen ist.

Ein Beispiel: Du schließt einen Mietvertrag für eine Wohnung ab, die du für genau zwei Jahre bewohnen darfst. Nach Ablauf dieser zwei Jahre endet der Mietvertrag automatisch und du musst ausziehen.

Befristungsgrund: Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?

Befristete Mietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Gesetzgeber hat klare Vorgaben festgelegt, um Mieter vor unrechtmäßigen Befristungen zu schützen. Grundsätzlich darf ein Vermieter einen Mietvertrag nur dann befristen, wenn ein rechtlich anerkannter Grund vorliegt.

Zulässige Gründe für eine Befristung

1. Eigenbedarf: Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder sie einem nahen Familienmitglied zur Verfügung zu stellen.
2. Umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen: Wenn der Vermieter größere bauliche Maßnahmen plant, die während des Mietverhältnisses nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen für den Mieter durchgeführt werden können, ist eine Laufzeitbeschränkung zulässig.
3. Berufliche oder geschäftliche Nutzung: Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ende der Mietzeit für eigene berufliche Zwecke zu nutzen oder die Wohnung an eine gewerbliche Nutzung zu überführen.

Diese Gründe müssen klar und konkret bereits bei Vertragsabschluss im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter die Befristung mit einer vagen Absicht erklärt. Sollte der Vermieter keinen der genannten Gründe nennen oder der angegebene Grund nicht rechtlich zulässig sein, gilt die Befristung als unwirksam. In diesem Fall wird der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt.

Wann lohnt sich eine rechtliche Prüfung des Mietvertrags auf Zeit?

Falls du Zweifel an der Wirksamkeit der Befristung hast, solltest du den Mietvertrag rechtlich prüfen lassen. Dies kann durch einen Anwalt oder eine Mieterberatungsstelle geschehen. So kannst du sicherstellen, dass deine Rechte gewahrt bleiben. Es lohnt sich besonders dann, eine rechtliche Prüfung in Betracht zu ziehen, wenn:

• der Vermieter keinen klaren Grund für die Laufzeitbeschränkung angegeben hat,
• der angegebene Grund vage formuliert ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht,
• der Grund für die Befristung später wegfällt, zum Beispiel wenn der Eigenbedarf nicht mehr besteht oder
• du unsicher bist, ob der Mietvertrag korrekt befristet wurde.

Maximale Laufzeit von Mietverträgen mit Befristung

Es gibt grundsätzlich keine gesetzliche Höchstgrenze für die Dauer eines Zeitmietvertrags. Ein befristeter Mietvertrag kann also für jede beliebige Dauer abgeschlossen werden, solange die Befristung rechtlich zulässig ist und ein anerkannter Grund vorliegt.

Für einen bestimmten Fall gilt eine Ausnahme: Wenn der Vermieter eine Befristung aufgrund von geplanten Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen angibt, darf diese in der Regel nicht länger als vier Jahre hinausgezögert werden. Der Vermieter sollte dabei innerhalb dieser vier Jahre tatsächlich mit den Arbeiten beginnen.

Die Laufzeitbefristung kann aber theoretisch auch über diesen Zeitraum hinausgehen, solange der Grund nachvollziehbar bleibt und klar im Mietvertrag angegeben wird. Für andere zulässige Befristungsgründe, wie Eigenbedarf oder berufliche Nutzung, gibt es generell keine feste zeitliche Begrenzung.

Vorteile und Nachteile für Mieter und Vermieter

Ein befristeter Mietvertrag bietet für beide Seiten Planungssicherheit, kann jedoch für Mieter auch zu Unsicherheiten führen, insbesondere was die langfristige Wohnsituation angeht. Du solltest die Vor- und Nachteile genau abzuwägen, bevor du dich auf einen solchen Vertrag einlässt. Immobilien mit unbefristeten Mietverträgen findest du ganz einfach über die Wohnglück.de-Immobiliensuche.

Vorteile einer Befristung

Für die Mieterseite

• Planbare Mietdauer: Wenn du nur für eine bestimmte Zeit eine Wohnung benötigst – zum Beispiel wegen eines befristeten Arbeitsvertrags oder eines Projekts in einer anderen Stadt – kann ein befristeter Mietvertrag praktisch sein. Du weißt von Anfang an, wie lange du die Wohnung nutzen kannst, und musst dich am Ende der Laufzeit um nichts kümmern.
• Keine langfristige Bindung: Wenn du dich nicht auf unbestimmte Zeit an eine Wohnung binden möchtest, bietet der befristete Vertrag die Möglichkeit, flexibel zu bleiben und nach Ende der Mietzeit eine neue Wohnmöglichkeit zu suchen.

Für die Vermieterseite

• Planungssicherheit: Der Vermieter weiß genau, wann die Wohnung wieder zur Verfügung steht. Dies kann bei Eigenbedarf oder geplanten Renovierungsarbeiten von Vorteil sein.
• Keine langfristige Verpflichtung: Der Vermieter muss sich nicht auf ein langes Mietverhältnis einlassen, sondern kann nach Ablauf der Frist die Wohnung anderweitig nutzen oder größere Renovierungen durchführen und die Immobilie im Anschluss teurer weitervermieten.

Nachteile einer Befristung

Für die Mieterseite

• Wenig Flexibilität: Du bist an die festgelegte Mietdauer gebunden und kannst den Vertrag oft nicht ohne Weiteres vorzeitig kündigen. Das kann ein Problem sein, wenn sich deine Lebensumstände ändern und du die Wohnung früher verlassen möchtest.
• Unsicherheit für die Zukunft: Die befristete Laufzeit kann Unsicherheit erzeugen, da du nicht weißt, ob du nach Ablauf der Mietzeit in der Wohnung bleiben kannst. Eine Verlängerung ist nur möglich, wenn der Vermieter zustimmt.

Für die Vermieterseite

• Verwaltungsaufwand: Da der Vertrag nach einer festgelegten Zeit endet, muss der Vermieter regelmäßig neue Mieter suchen, was Zeit und Aufwand bedeutet.
• Risiko einer unwirksamen Befristung: Wenn der Vermieter den Grund für die Laufzeitbefristung nicht korrekt angibt oder keinen zulässigen Grund hat, wird der Vertrag als unbefristet betrachtet. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mieter nicht ohne Weiteres aus der Wohnung bekommt.

Tabelle: Vor- und Nachteile von Zeitmietverträgen im Überblick

Rechte und Pflichten bei Zeitmietverträgen

Mietverträge auf Zeit bringen für beide Seiten klare Rechte und Pflichten mit sich. Denn obwohl das Mietverhältnis zeitlich begrenzt ist, gelten grundsätzlich dieselben Regelungen wie bei einem unbefristeten Mietvertrag. Während du als Mieter zum Beispiel das Recht hast, die Wohnung ungestört nutzen zu können, musst du deine Mietzahlungs- und Sorgfaltspflichten erfüllen. Im Gegenzug muss der Vermieter die Wohnung instand halten.

Rechte als Mieter:

1. Du hast das Recht, die Wohnung während der Vertragslaufzeit zu nutzen, ohne von Vermieterseite gestört zu werden. Diese darf die Wohnung nur mit deiner Zustimmung betreten, es sei denn, es liegt ein Notfall vor.
2. Während der Laufzeitbefristung genießt du weitestgehend Kündigungsschutz. Der Vermieter kann den Vertrag nicht vorzeitig kündigen, außer es bestehen besondere Gründe, wie eine schwerwiegende Vertragsverletzung durch dich als Mieter.
3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Das bedeutet, dass er für notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich ist. Du kannst als Mieter also verlangen, dass Mängel beseitigt werden, die die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen – zum Beispiel, wenn die Heizung ausfällt.
4. Auch bei einem befristeten Mietvertrag gelten die gesetzlichen Regelungen zum Mietpreis. Der Vermieter kann die Miete während der Laufzeit nur unter bestimmten Bedingungen erhöhen, zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen oder wenn im Vertrag eine Anpassung vereinbart wurde.
5. Sollte der Grund für die Laufzeitbefristung entfallen (etwa, wenn der Vermieter doch keinen Eigenbedarf hat), kannst du in der Regel eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Wenn die Vermieterseite zustimmt, kann das Mietverhältnis fortgesetzt werden – entweder befristet oder unbefristet.

Pflichten als Mieter:

1. Du bist verpflichtet, die vereinbarte Miete regelmäßig und fristgerecht zu zahlen. Wenn du verspätet oder gar nicht bezahlst, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen oder im schlimmsten Fall das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.
2. Du musst die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand halten und pfleglich behandeln. Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstehen, müssen von dir repariert oder ersetzt werden.
3. Treten Mängel auf, die die Wohnqualität beeinträchtigen, bist du verpflichtet, den Vermieter umgehend zu informieren. Unterlässt du dies, kannst du im schlimmsten Fall haftbar gemacht werden, wenn sich die Schäden dadurch verschlimmern.
4. Du musst die im Mietvertrag festgelegten Regelungen zur Hausordnung einhalten, etwa Ruhezeiten oder Vorgaben, wie gemeinschaftliche Bereiche (Treppenhaus oder Keller) genutzt werden dürfen.
5. Nach Ablauf der im Mietvertrag festgelegten Frist hast du die Pflicht, die Wohnung zu räumen und in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Rechte des Vermieters:

1. Er hat das Recht, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit anderweitig zu nutzen.
2. Er kann verlangen, dass du die Wohnung wie vereinbart nutzt, zum Beispiel ausschließlich zu Wohnzwecken. Bei zweckwidriger Nutzung (etwa gewerbliche Nutzung) hat der Vermieter das Recht, den Vertrag vorzeitig zu beenden.
3. Er darf notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen, auch während der Vertragslaufzeit. Dabei muss er jedoch Rücksicht auf deine Rechte als Mieter nehmen, Maßnahmen also möglichst frühzeitig ankündigen und die Arbeiten ohne große Beeinträchtigungen durchführen.

Pflichten des Vermieters:

1. Er ist verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Das bedeutet, dass er für alle notwendigen Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten verantwortlich ist.
2. Er muss einen zulässigen Grund für die Laufzeitbefristung des Mietvertrags angeben und diesen im Mietvertrag festhalten.
3. Er muss Mängel, die die Wohnung beeinträchtigen, auf deine Meldung hin beheben. Unterlässt er dies, hast du als Mieter unter Umständen das Recht, die Miete zu mindern oder selbst die Reparaturkosten einzufordern.

Kündigung und Verlängerung von Zeitmietverträgen

Ein befristeter Mietvertrag läuft nach Ablauf der vereinbarten Zeit automatisch aus. Eine ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen, da das Ende von vornherein festgelegt wurde. Auch persönliche Gründe wie ein dringender Umzug aus beruflichen Gründen führen nicht automatisch zu einem Kündigungsrecht. Du kannst aber mit der Vermieterseite eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags verhandeln. Und es gibt Ausnahmen, unter denen eine vorzeitige Kündigung möglich ist, sowie Regelungen zur Verlängerung eines befristeten Mietvertrags.

Kündigung eines Zeitmietvertrags

In der Regel kann ein Zeitmietvertrag nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden, von keiner Seite. Das bedeutet, dass du als Mieter bis zum Ende der vereinbarten Mietdauer an den Vertrag gebunden bist – es sei denn, es liegen Gründe für eine außerordentliche Kündigung vor:

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt, hast du das Recht, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Beispiele dafür sind schwerwiegende Mängel an der Wohnung, die trotz Meldung nicht beseitigt werden, oder wenn die Wohnqualität unzumutbar beeinträchtigt ist, etwa durch ständige Störungen oder wenn die Wohnung durch unvorhersehbare Ereignisse wie einen Brand oder eine Überschwemmung unbewohnbar wird.

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

Auch der Vermieter kann nur unter bestimmten Umständen den Vertrag vorzeitig kündigen – nämlich dann, wenn du als Mieter deine vertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt. Das kann der Fall sein, wenn deine Mietzahlungen ausbleiben oder du die Wohnung zum Beispiel ohne Erlaubnis gewerblich nutzt oder unerlaubt untervermietest.

Kündigungsfristen bei vorzeitiger Kündigung

Bei einer außerordentlichen Kündigung gelten in der Regel keine Kündigungsfristen. Die Kündigung kann dann fristlos erfolgen, sofern die Gründe ausreichend schwerwiegend sind. Der Kündigende muss jedoch in den meisten Fällen zunächst eine Abmahnung aussprechen, bevor er fristlos kündigen kann.

Verlängerung eines befristeten Mietvertrags

Ein Mietvertrag mit Befristung endet, wie bereits erwähnt, automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Wenn du jedoch weiterhin in der Wohnung bleiben möchtest, kann der Vertrag unter bestimmten Bedingungen verlängert werden.

Einvernehmliche Verlängerung

Eine einvernehmliche Verlängerung bedeutet, dass beide Vertragsparteien dem zustimmen. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, den Vertrag zu verlängern, und auch du bist nicht verpflichtet, eine Verlängerung anzunehmen.

Die Verlängerung kann entweder zu denselben Bedingungen wie im ursprünglichen Vertrag oder mit neuen Konditionen vereinbart werden, wie einer Mieterhöhung oder anderen Anpassungen.

Wenn der Vertrag verlängert wird, müssen beide Parteien eine neue Laufzeit oder eine dauerhafte Mietregelung klar vereinbaren. Ein häufigeres Verlängern von Zeitmietverträgen mit nur kurzen Fristen könnte unter Umständen als Umgehung der normalen Kündigungsrechte angesehen werden und rechtliche Konsequenzen haben.

Verlängerung bei Wegfall des Befristungsgrunds

Wenn der Grund für die Befristung des Mietvertrags entfällt (zum Beispiel, wenn der Vermieter die geplanten Renovierungen doch nicht durchführen möchte oder den Eigenbedarf aufgibt), hast du als Mieter unter bestimmten Umständen das Recht, auf eine Verlängerung oder sogar auf eine Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag zu bestehen.

Stillschweigende Verlängerung

Falls der befristete Mietvertrag ausläuft und weder du noch der Vermieter Schritte zur Beendigung des Mietverhältnisses unternehmen, du aber weiter in der Wohnung bleibst und der Vermieter dem stillschweigend zustimmt, kann der Vertrag in einen unbefristeten Mietvertrag übergehen. Hier ist allerdings wichtig, dass du nach Ablauf der Befristung weiterhin die Miete zahlst und der Vermieter dies akzeptiert.

Was tun, wenn die Befristung unwirksam ist?

Eine Laufzeitbeschränkung ist dann unwirksam, wenn der Vermieter keinen rechtlich anerkannten Grund im Mietvertrag angegeben hat oder wenn der angegebene Grund nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Auch wenn der angegebene Grund später wegfällt, kann die Befristung ihre Gültigkeit verlieren.

Sollte die Befristung unwirksam sein, hat das Konsequenzen: Für dich als Mieter sind das meist vorteilhafte. Denn in diesem Fall wird der Vertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag angesehen, und du genießt eine komfortablere Wohnsituation:

• Du kannst weiter in der Wohnung bleiben, auch nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen Mietzeit. Der Vermieter kann den Vertrag nicht einfach beenden, nur weil die Befristung ursprünglich vorgesehen war.
• Du genießt denselben Kündigungsschutz wie bei einem unbefristeten Mietvertrag. Der Vermieter kann nur unter den gesetzlichen Vorgaben kündigen. Wenn die Befristung unwirksam ist und der Vermieter versucht, dich dennoch zum Auszug zu drängen, kannst du dich auf das Kündigungsrecht berufen.
• Falls du doch selbst an einer Beendigung des Mietverhältnisses interessiert bist, hast du das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen.

Beachte: Deine Rechte und Pflichten im Mietverhältnis bleiben durch die unwirksame Laufzeitbeschränkung unverändert, genau wie bei einem regulären unbefristeten Mietverhältnis. Das bedeutet, du bist weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet und der Vermieter muss die Wohnung instand halten.

Fazit: Zuhause mit Ablaufdatum - So schützt du deine Mieterrechte

Mietverträge auf Zeit bieten sowohl für Mieter als auch Vermieter klare Vor- und Nachteile. Sie ermöglichen eine sichere Planungsgrundlage, schränken aber auch die Flexibilität ein. Ob ein Zeitmietvertrag für dich die richtige Wahl ist? Das hängt von deiner Situation ab. Für eine Übergangszeit kann eine Befristung praktisch sein. Suchst du allerdings nach einer langfristigen Bleibe, solltest du genau überlegen, ob diese Vertragsform passt. Prüfe in jedem Fall, ob die Laufzeitbeschränkung den gesetzlichen Vorgaben entspricht, sonst wird der Vertrag automatisch unbefristet – was dir zusätzliche Rechte und eine sicherere Wohnsituation garantiert.

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Häufige Fragen zu befristeten Mietverträgen