Erdgeschosswohnung in München (Alt Moosach)

🏡 Exklusive 3-Zimmer-Stadtvilla-Gartenwohnung mit Südterrasse & TG in Bestlage Moosach
– ruhig · sonnig · hochwertig · wie neu · provisionsfrei –

📍 Direkt vom Eigentümer – kein Makler, kein Risiko. Sofort bezugsfrei.

!! Makleranfragen werden nicht beantwortet !!

✨ Highlights der Immobilie

Diese stilvolle Gartenwohnung im Erdgeschoss eines modernen und stilvollen Stadtvilla-Ensembles ist eine echte Rarität:

✔ Zurückversetzt im geschützten Innenhof der exklusivsten Ecke der Ehrenbreitsteinerstraße – absolut ruhig, ohne Durchgangsverkehr
✔ Direkte U-Bahn- & Busanbindung
✔ Ruhiger, sonniger Südgarten mit großzügiger Terrasse
✔ Supermärkte &OEZ & MONA Einkaufszentren in unmittelbarer Nähe
✔ Hochwertiger Ausstattungsstandard & neuwertiger Zustand
✔ Tiefgaragenstellplatz (kein Duplex)
✔ Privater Garten mit neuer Bepflanzung (2025)
✔ Energieeffizienzklasse A
✔ Bezugsfertig & provisionsfrei

❄️ Gerade jetzt in der heißen Hochsommerzeit zeigt sich der Vorteil dieser Wohnung: Sie bleibt angenehm kühl

🔥 Und im Winter? wenig Heizaufwand dank hervorragender Dämmung & energieeffizient

🛠️ Zustand & Pflege

Die Immobilie wurde kontinuierlich gepflegt und 2025 nochmals umfassend aufgewertet – auf Neubauniveau.
Ein ideales Gesamtpaket aus Lage, Qualität, Design und Privatsphäre.

💰 Wertigkeit & Preisstruktur

✔ Die Immobilie wird ohne lose Möbel angeboten, enthält jedoch die maßgefertigte Miele-Designküche im Wert von ca. 23.000 €.

✔ Weitere hochwertige Möbelstücke können bei Interesse separat erworben werden – je nach Lebensstil und Einzugsplänen.

✔ Der Preis reflektiert nicht nur die Wohnfläche, sondern das außergewöhnliche Gesamtpaket aus Lage, Zustand, Design und Privatsphäre.

🌍 Internationale Wohnvalidierung

2022–2025 an einen Manager von US-Dow-Jones- Campany vermietet



Warmmiete: 3.200 €, Nebenkosten: nur 280 €/Monat



Energieeffizienzklasse A = hoher baulicher Standard

Terrasse, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
📐 Wohnfläche & Aufteilung

🏠 Ca. 103 m² Wohnfläche + 10 m² Nutzfläche



🛋️ Großzügiger Wohn-/Essbereich



🛏️ Schlafzimmer + weiteres Zimmer (ideal als Büro/Kinderzimmer)



🌞 Sonnige Südterrasse mit einem sehr gepflegten, 2025 neu gestalteten Privatgarten



🛁 Bad mit Fenster, Badewanne & separater Dusche



🚻 Separates Gäste-WC



📦 Kellerabteil + gemeinschaftlicher Waschraum



🚗 Tiefgaragenstellplatz mit Funköffnung (zzgl. 28.000 €)

🛋️ Ausstattung – Hochwertig & Zeitlos

✔ Böden & Heizung: Echtholz-Eichenparkett (2025 neu versiegelt), Fußbodenheizung in allen Räumen

✔ Fenster & Türen: 3-fach Verglasung für optimale Isolierung und Ruhe.



✔ Komfort: Elektrische Rollläden an allen Fenstern

✔ Bäder: Hochwertige Fliesen, Handtuchheizkörper, große LED-Spiegel

✔ Baujahr 2012, Erstbezug 2014, Versicherungssanierung 2018, Aufwertung 2025

🍽️ Highlight: Die Miele-Designküche (im Kaufpreis enthalten)

✔ Miele-Geräte: Backofen, Geschirrspüler, Kühlschrank



✔ Neues Glaskeramik-Kochfeld & Franke-Spüle (Juni 2025)



 ✔ Elektrische Climber-Oberschränke mit Glaslamellen & LED-Beleuchtung



✔ Inkl. Geschirr & Küchenutensilien

🪑 Optional erwerbbare Design-Möbel

🪵 Team 7: Garderobe (Nussbaum), 

Doppelbett (Eiche massiv, Naturleder) inkl. elektrischem Lattenrost

💡 Occhio: Sento Verticale, Pendel- & Deckenleuchten



🛋️ Design-Highlights:



    Foscarini Deckenlampe



    2 italienische Designer-Kommoden



    Panasonic OLED-TV (65”)



    Ausziehbarer Esstisch (10 Pers.) aus Italien



    USM Haller Regale



    Joop! TV-Board & Couchtisch



    Raumhoher italienischer Kleiderschrank (6-türig)



    Miele Waschmaschine im separaten Waschraum

🌳 Garten & Terrasse – Ihr privates Refugium

2025 neu bepflanzt (Rasen, Hochbeete,  & immergrüner Sichtschutzhecke)



Absolute Privatsphäre & Sonne ganztags



Ideal zum Entspannen, Arbeiten & Gäste empfangen

📍 Lage – Urbanität trifft Erholung

Die exklusivste Ecke von Moosach – Ehrenbreitsteinerstraße

Diese Gartenwohnung liegt nicht straßenseitig, sondern geschützt im grünen Innenhof einer Stadtvilla – ruhig, sicher, ohne Durchgangsverkehr, eingebettet in Gärten & Bäume, mit Vogelgezwitscher statt Stadtlärm.

Trotzdem bietet die Lage eine perfekte Infrastruktur und kurze Wege:

🚌 Verkehrsanbindung: 4 Gehminuten zu U-Bahn U1, U3, U7 & Bus X36, 50, 60, 143, 163, 175

🛍️ Einkauf & Nahversorgung: 4 -8 Gehminuten zu OEZ, MONA, ALDI, REWE, LIDL, NORMA

🚘 Auto & Beruf: 3 Min. zum Mittleren Ring, 3-8 Min. zu BMW, MTU, MAN, HUAWEI

🌿 Freizeit & Natur: 10 Min. zu Olympiapark, Nähe Schloss Nymphenburg, die Allacher Lohe und diverse Seen

🏥 Medizin & Bildung: Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten fußläufig

🚇 Innenstadt: Schnell und ohne Umsteig am Marienplatz, Hauptbahnhof, Münchner Freiheit

💡 Hier verbinden sich urbaner Lebensstil und Ruhe im Grünen – ideal für Menschen, die beides suchen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Strom

👥 Für wen ist diese Immobilie ideal?

💑 Paare oder Familien mit Sinn für Raum & Qualität



👴 Senioren – barrierefrei im Erdgeschoss



💼 Homeoffice-Nutzer mit Lichtbedarf & Gartenblick



💰 Kapitalanleger mit Fokus auf Werterhalt & Top-Mieter

📝 Zusätzlich bieten wir Ihnen eine unkomplizierte, professionelle Kaufabwicklung – auf Wunsch begleitet durch einen langjährig erfahrenen Top-Notar.

💼 Bei Bedarf unterstützen wir Sie gerne bei der Immobilienfinanzierung durch fundierte Hinweise und bewährte Partnerkontakte.

📞 Besichtigung & Kontakt

📧 Gerne senden wir Ihnen ein ausführliches Exposé.
🔒 Besichtigungen nur mit Finanzierungsnachweis

🚫 Makleranfragen werden nicht beantwortet !!

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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