Erdgeschosswohnung in Dortmund (Lütgendortmund)

Ansprechende kernsanierte Hochparterre-Eigentumswohnungen mit Garten und separatem Eingang in kernsaniertem 5-Familienhaus – ideale Kombination aus Eigennutzung und Kapitalanlage
Diese attraktiven Eigentumswohnungen befinden sich in einem freistehenden und hochwertig kernsanierten 5-Familienhaus in solider Massivbauweise. Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem Jahr 1909, wurde 1950 erweitert, 1980 erstmalig und im Jahr 2025 umfassend kernsaniert.
Im Hochparterre befindet sich derzeit eine als 7-Zimmerwohnung genehmigte Einheit. Diese wurde bereits in zwei separate Wohneinheiten aufgeteilt, sodass sie flexibel – entweder getrennt oder gemeinsam – genutzt bzw. vermietet werden können. Eine Rückführung in eine große Wohnung ist ebenso problemlos möglich. Der Antrag auf Grundrissanpassung wurde bereits eingereicht.
Aufteilung:

1. Einheit:
   Sanierte 2-Zimmerwohnung mit ca. 38 m² Wohnfläche
   Verkaufspreis: 75.000 €
   Mietrendite: ca. 7 % (geschätzte Kaltmiete: 450 €/Monat)


2. Einheit:
   Großzügige, sanierte 5-Zimmerwohnung mit ca. 138 m² Wohnfläche, eigenem Eingang, zwei Bädern und ca. 86 m² Gartenfläche
   Verkaufspreis: 270.000 €
   Mietrendite: ca. 7 % (geschätzte Kaltmiete: 1.500 €/Monat, z. B. WG-geeignet)
   Nutzungsmöglichkeiten:
   •Eigennutzung der 5-Zimmerwohnung und Vermietung der 2-Zimmerwohnung (Kaltmiete ca. 450 €/Monat)
   •Vollvermietung bei den Einheiten (Gesamtkaltmiete ca. 1.950 €/Monat)
   Finanzierungsbeispiel bei Eigennutzung + Teilvermietung (2-Zimmerwohnung):
   •100 % Finanzierung des Verkaufspreises:
   Monatsrate ca. 1.190 € (Zins 4,2 % p.a. / Tilgung 1,5 % & abzüglich 450€ Mieteinnahmen)
   •90 % Finanzierung es Verkaufspreises:
   Monatsrate ca. 990 € (Zins 3,5 % p.a. / Tilgung 1,5 % & abzüglich 450€ Mieteinnahmen)
   Dabei wird jährlich 1,5 % getilgt, während gleichzeitig mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von etwa 2,5 % p.a. gerechnet werden kann – dies ergibt eine potenzielle Gesamtwertsteigerung von rund 4 % (ca. 13.800€) jährlich. Zum Vergleich: Eine gleichwertige Wohnung zur Miete würde derzeit mindestens 1.300 € monatlich kosten – mit 0 % Vermögenszuwachs.
   Besonderes Extra:
   Ein Jahr lang Croissant-Flatrate:
   Als Willkommensgeschenk erhalten Eigentümer:innen ein Jahr lang jedes Wochenende frische Croissants direkt an die Haustür geliefert.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Fliesen

Bemerkungen:
Diese vielseitige Immobilie im gefragten Stadtteil Dortmund-Lütgendortmund überzeugt durch zahlreiche herausragende Merkmale und stellt damit ein echtes Juwel im Bereich der Wohnimmobilien dar.
Hier sind einige Gründe, warum dieses Objekt begeistert:
Massive Bauweise: Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1909 errichtet, 1950 erweitert,
1980 kernsaniert und zuletzt im Jahr 2025 erneut kernsaniert – dies spricht für eine langfristig gepflegte und wertstabile Bausubstanz.
Heizsystem: Gas-Zentralheizung
Zustand: Die Eigentumswohnungen sind kernsaniert.
Bodenbeläge: In den Wohnräumen wurden Vinyl und Fliesen verarbeitet –pflegeleichte Materialien, die für eine ansprechende Optik und eine angenehme Wohnatmosphäre sorgen.
Außenflächen: Die Wohnung besitzt einen eigenen Garten, was insbesondere für Familien und Naturliebhaber ein großes Plus darstellt.
Diese Immobilie bietet sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern einen idealen Ort zum Leben, Vermieten und Wohlfühlen – in einem lebendigen, gut angebundenen Stadtteil mit hoher Lebensqualität.
Fußboden: Fliesen und Vinyl.
Weitere Ausstattung:
Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC.

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in Dortmund-Lütgendortmund, einem Stadtteil, der sowohl für seine ruhige Wohnatmosphäre als auch für seine gute Anbindung an das Stadtzentrum von Dortmund bekannt ist.
Zentrale Lage: Die Universität ist in nur 28 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Das Objekt liegt in einer verkehrsgünstigen Umgebung mit schnellen Verbindungen zu den wichtigsten Verkehrsknotenpunkten. Die Innenstadt von Dortmund ist in kurzer Zeit erreichbar, was die Lage sowohl für Berufspendler als auch für Stadtliebhaber attraktiv macht.
Öffentliche Verkehrsmittel: In unmittelbarer Nähe befinden sich Haltestellen für Busse und Bahnen, die eine unkomplizierte Anbindung an das gesamte Stadtgebiet und darüber hinaus gewährleisten.

Einkaufsmöglichkeiten: Diverse Supermärkte, Einzelhandelsgeschäfte sowie Restaurants und Cafés sind in der Umgebung vorhanden und bieten eine umfassende Nahversorgung.
Freizeit und Erholung: Lütgendortmund ist bekannt für seine grünen Flächen und Parkanlagen, die zu entspannten Spaziergängen oder sportlichen Aktivitäten einladen. Der nahegelegene Park sowie weitere Grünanlagen bieten zudem Erholungsmöglichkeiten im Freien. Diese Lage vereint die Vorzüge einer ruhigen Wohngegend mit der Nähe zu urbaner Infrastruktur, was das Mehrfamilienhaus sowohl für Mieter als auch für Investoren besonders attraktiv macht
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Das Monatliche Hausgeld für 5-Zimmer Wohnung Im Erdgeschoss beträgt 290€
Davon umlagefähig: 167€
Davon nicht umlagefähig: 70€
Davon Instandhaltungsrücklage: 53€
Das Monatliche Hausgeld für 2-Zimmer Wohnung Im Erdgeschoss beträgt 80€
Davon umlagefähig: 46€
Davon nicht umlagefähig: 19€
Davon Instandhaltungsrücklage: 15€
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