Bauernhaus in Breitbrunn am Ammersee (Herrsching am Ammersee)

Großräumiges Landhaus im Bauernhausstil in ruhiger Bestlage am südlichen Rand von Breitbrunn am Ammersee. Abseits der Touristenströme und nur 200 m fußläufig zum See – provisionsfrei und langfristig zu vermieten.

Zu besichtigen ab 5. August, Bezug ab Anfang Oktober 2025

• Wohnfläche ca. 238 m², Nutzfläche ca. 110 m².
• Grundstück ca. 1197 m².
• Raumaufteilung: Sechs Zimmer (zwei Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, ein Ankleidezimmer, ein Arbeitszimmer), zwei Bäder, vier Toiletten (Keller, Erdgeschoß, zwei im Obergeschoß). Wintergarten, Speisekammer, geräumige, unmöblierte Küche (vorgesehen für den Einbau einer Kochinsel).
Am Wohnzimmer im Erdgeschoß ist ein geräumiger Erker angegliedert, der Platz für einen sonnigen Esstisch bietet.
Ebenfalls im Erdgeschoß befindet sich im Zentrum des Hauses eine sehr geräumige, ins Obergeschoß reichende Diele, mit freiem Blick bis ins Dachgebälk. Ein eingebauter Wandschrank und Stellmöglichkeiten für weitere Schränke bieten im Erdgeschoß Platz für die Garderobe. Von der Diele im Erdgeschoß führt ein großzügig gestalteter und stilvoller Treppenaufgang ins offene Obergeschoß. Über eine Innenbalustrade gelangt man vom Obergeschoß in die dort liegenden Zimmer.
• Keller mit Weinkeller, geräumigem Werkstattraum, Fitnessraum und Abstellkammer.
• Doppelgarage.
• Einliegerwohnung: Gegebenenfalls können im Obergeschoß liegende Räume als Einliegerwohnung genutzt werden (vom Treppenhaus aus, getrennter Zugang zu eigenem Wohn- und Schlafzimmer sowie eigenem kleinen Bad, allerdings ohne eigene Küche).
• Garten: Großer, schön eingewachsener und liebevoll angelegter Naturgarten (knapp 1200 m²), in leichter Hanglage. Ein großer Kirschbaum im Westen blüht prachtvoll im Frühjahr. Zwei Quittenbäume und ein Apfelbaum bieten Blütenpracht im Frühjahr und süße Früchte im Herbst.
• Terrassen & Balkone: Auf der Südseite des Hauses liegt eine geräumige, überdachte und windgeschützte Terrasse, so dass man auch an heißen Tagen im Vollschatten oder an windigen Tagen geschützt draußen sitzen kann.
Eine weitere Terrasse befindet sich auf der Westseite, in Richtung See, von der aus man die Abendsonne genießen kann.
Ein, die Süd- und Westseite umlaufender Balkon im Obergeschoß bietet Durchblicke zum See, sowie einen Blick auf den „Säuling“ in den Alpen.
Auf der Nordseite des Hauses ist ein umschlossener und überdachter Balkon mit Fenstern angebracht, ebenfalls mit Durchblick zum See. Er bietet auch im Winter die Möglichkeit sich „draußen“ aufzuhalten.
• Nutzraumfläche: Das Haus verfügt über eine ausgesprochen große Nutzraumfläche von insgesamt ca. 110 m². Im Kellergeschoß befindet sich ein (Werkstatt-) Raum von ca. 40 m², mit ebenerdigem Ausgang, sowie drei weitere Räume (Weinkeller, Fitness- und Abstellraum) und die Waschküche.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Vollbad, Gäste-WC, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
• Gebäude: Das Gebäude wurde 1972, unter Verwendung einzelner historischer Elemente eines 1835 erbauten Bauernhofes (Eichenholz Doppelportal, Glockentürmchen, hölzerne Dachpfetten, Deckenbalken, Säulen), erbaut und in den letzten Jahren vollständig saniert. Bäder, Heizung, Wasserleitungen, Bodenbeläge, sowie die meisten Wände und Decken wurden saniert und in einen hellen, wohnlichen Stil gebracht. Die Fenster wurden erneuert und dem Zeitgeist angepasst, so dass alle Räume freundlich und die meisten sehr hell sind.
• Heizung: Eine thermische Solaranlage von 11,9 m² qm unterstützt die Brauch- und Heizwasserbereitung, so dass in der Übergangszeit wenig geheizt werden muss. Zusätzlich zur neuen Gasheizung wurde, als alternative Heizmöglichkeit, im großen Wohnzimmer im Erdgeschoß ein moderner Scheitholz-Holzvergaser-Heizkessel eingebaut. Mit einer 70-Liter Wassertasche heizt er über die Zentralheizung das ganze Haus. Durch die zweifache Verbrennung der Abgase werden beste Abgaswerte erreicht. Ein Sichtfenster verbreitet wohlige Stimmung im Raum.
Um die Vorlauftemperatur möglichst niedrig halten zu können und damit Energie zu sparen, wurden überall Dreifachplattenheizkörper mit großer Oberfläche verbaut. Im unteren Wohnzimmer und im Arbeitszimmer gibt es zusätzlich eine Fußbodenheizung.
Im Obergeschoß (Einliegerwohnung) befindet sich ein (als sog. „Notofen“ zugelassener) Kachelofen.
Eine zusätzliche Wintertür spart Energie und erhöht die Einbruchsicherheit.

Lage und Umfeld:
• Absolut ruhige Lage, fernab von Durchgangsstraßen.
• Zur (einspurigen), überwiegend nur von den Anwohnern befahrenen Straße (30 km/h-Zone), grenzt eine blickdichte Hainbuchenhecke das Grundstück ab.
• Das Grundstück befindet sich nur 200 fußläufig zum See. Dort kann man am schmalen, eingewachsenen Fußweg wunderbar baden und spazieren gehen. Der freie Blick geht über den See nach Utting und Schondorf und im Süden nach Dießen am Ammersee, mit dem vollen Bergpanorama (u.a. die Zugspitze) dahinter.
• Breitbrunn liegt im sogenannten Fünfseenland am Ammersee, dazu zählen auch der Starnberger See, der Wörthsee, der Pilsensee und der Weßlinger See.
• Reges Kulturleben – regelmäßige Veranstaltungen in der Kulturkirche Breitbrunn mit Konzerten, Lesungen (www.kulturkirche-breitbrunn.de)
• Schulen:
Christian-Morgenstern Grund- und Mittelschule, Martinsweg 8, 82211 Herrsching
Gymnasium Herrsching (ab September 2025), Mühlfeld 1a, 82211 Herrsching
Hochschule für den öffentlichen Dienst in Bayern / Fachbereich Finanzen, Rauscher Straße 10, 82211 Herrsching
Musikschule Herrsching, MLV Herrsching e.V. - Musik in der Schule, Seefelder Straße 19, 82211 Herrsching
Staatliche Realschule Herrsching, Jahnstraße 10, 82211 Herrsching
Volkshochschule StarnbergAmmersee e.V., Kienbachstraße 3, 82211 Herrsching
• Wandermöglichkeiten im reizvollen Oberbayrischen Alpenvorland und in den Bergen.
• Sehenswürdigkeiten
– Kloster Andechs mit Traditions-Bierbrauerei und weltberühmtem Biergarten.
• Einkaufen:
– Schnuckliges Kaffee „Schokosphäre“ an der alten Kirche, mit Kuchen, frischen Brötchen (Semmeln), Frühstücksmöglichkeit und Pralinen aus eigener (Bio-) Produktion.
– Hofladen mit Biosäften fußläufig erreichbar.
– Edeka in Inning und Herrsching.
– Hofladen, Bäckereien, Bioladen, Blumen, Bücherladen, Café, Konditorei, Fischspezialitäten aus dem Ammersee, Optiker, Schreibwaren und vieles andere mehr in Herrsching.
– Jeden Samstag Wochenmarkt in Herrsching. Frisches Obst und Gemüse, Eier- und Geflügelprodukte, Milcherzeugnisse, Marmeladen, Mehl, Brot und Kuchen. Sowie Bio-Fleisch, Blumen und Gartenpflanzen.
• Ärzte: gute Versorgung mit AllgemeinärztInnen, PhysiotherapeuthInnen und HeilpraktikerInnen, sowohl in Breitbrunn, als auch in Herrsching.
• Kliniken: Privatklinik Dr. Schindlbeck, Suchtklinik Haus Ammersee.
• Apotheken: In Inning und Herrsching.
• Freizeit und Erholung:
– ca. 70 km nach Garmisch-Partenkirchen – in die Berge.
– Segelschulen in Herrsching, Utting und Dießen am Ammersee.
– Schiffahrt auf dem Ammersee.
– (Segel-) Bootsverleih
– Alte Villa in Utting (im Sommerhalbjahr Biergarten, jeden Freitag Jazz, Swing, Funk, Pop)
– Jährlich, an Christi-Himmelfahrt, direkt am See, der Dießener Töpfermarkt, einer der wichtigsten Töpfermärkte Europas, mit 160 Ausstellern.
– Kino in Stegen am Ammersee („Alte Brauerei Stegen“, 10 km).
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Verkehrsanbindung:
A96 8 km
München ca. 40 km
Herrsching am Ammersee 6 km
Inning am Ammersee 6,5 km
Augsburg ca. 70 km
Flughafen München ca. 74 km
Flughafen Memmingen ca. 83 km
S-Bahn nach München von Herrsching oder Seefeld-Hechendorf aus.
Busanbindungen: Bushaltestelle fußläufig in fünf Minuten erreichbar. Häufige Busse nach Inning und Herrsching.

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