Etagenwohnung in Heidelberg (Rohrbach)

Neuwertig wohnen in Heidelberg-Rohrbach – Sanierungsrisiko ausgeschlossen

Diese sanierte 1-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses wurde in den letzten Jahren vollständig modernisiert – nicht nur optisch, sondern auch technisch.

Gleichzeitig hat die Eigentümergemeinschaft 2022 eine umfassende Gebäudesanierung im Volumen von über 1,1 Mio. € abgeschlossen und vollständig finanziert. Damit kaufen Sie hier eine Immobilie, die in den kommenden Jahren keinen Sanierungsstau kennt – und in der Sie sofort einziehen oder vermieten können.

Das Haus verfügt bewusst nicht über einen Aufzug – das bedeutet einerseits niedrigere Betriebskosten und weniger Wartungsaufwand, andererseits sollte man bereit sein, für diese ruhige Wohnlage als sportlicher Bonus im 3. OG ein paar Stufen zu gehen.

Grunddaten & Aufteilung
Die Wohnfläche beträgt 31,75 m² (inkl. hälftig angesetztem Balkon) und ist optimal geschnitten:
• Wohn-/Schlafbereich: 20,79 m²
• Diele: 4,25 m²
• Bad/WC: 3,91 m² – mit großem Fenster, dadurch Tageslicht und sehr gute Belüftung
• Balkon: 7,35 m² (hälftig: 3,67 m²) – überdacht, Südausrichtung

Balkon & Raumaufteilung – mehr, als man erwartet
Die Diele ist ideal für Garderobe, Kommode und Schränke.
Das Wohn-/Schlafzimmer ist angenehm groß und ideal geschnitten: klare Stellflächen, genug Raum für Bett, Sofa, Schreibtisch und Schränke. Der Grundriss ermöglicht modernes Wohnen auf kompaktem Raum.

Besonderheit:
Die Fensterfront führt auf einen überdachten Balkon mit Südausrichtung – viel Licht, aber kein Hitzestau. Außensteckdose und Beleuchtung vorhanden. Perfekt für Frühstück, Pflanzen oder als erweiterter Lebensraum. Das Nachbarhaus ist gute 50m entfernt, so dass man eine freie Sicht ohne Einblicke hat.

Weitere smarte Details:
• Großzügiger Flur – ideal für Garderobe, Schuhschrank oder Kommode
• Küche und Wohnraum separat abgesichert – praktische Stromkreise
• Steckdosen an jeder Wand – ideal für Medien, Licht, Technik
• TV-Anschlüsse links & rechts – vorbereitet für Wandmontage

Besonderes Plus: Durch die Anordnung von Wohnungseingang und Balkon lässt sich die Wohnung hervorragend querlüften – von der Haustür bis zur Fensterfront. Das sorgt an warmen Tagen für frische Luft in Minuten und ein dauerhaft angenehmes Raumklima.

Modernisierung – aufwendig & vollständig
• Elektrik komplett neu: Verteilerkasten, Leitungen, FI-Schalter, Steckdosen
• Neues Tageslichtbad: moderne Sanitärobjekte, helle Fliesen, hochwertige Armaturen, Fenster mit Lüftungsmöglichkeit
• Neuer Laminatboden in wohnlicher Holzoptik
• Abgehängte Decken mit LED-Spots in allen Räumen
• 2025 neue IKEA-Einbauküche (unbenutzt), Fronten hochglanzlack weiß, mit neuen Geräten: Herd/Backofen (Siemens), Einbaumikrowelle (IKEA), Dunstabzugshaube (IKEA), Kühlschrank (Sharp), Waschmaschine Siemens (gebraucht)

Gebäudesanierung 2022 – abgeschlossen
Flachdach energetisch erneuert
• Fassaden, Sockel, Laubengänge und Balkone saniert
• Hausflure renoviert, neue Bodenbeläge und Anstriche
• Neue Geländersysteme und Abdichtungen
• Fachgerechte Umsetzung durch Architekturbüro & Handwerksbetriebe

Extras
• Überdachter Balkon mit Außensteckdose und Licht
• Großer, abschließbarer Kellerraum
• Fest zugeordneter PKW Tiefgaragenstellplatz

Status
Bezugsfrei – ideal für Eigennutzer, die ohne Wartezeit einziehen wollen, oder Kapitalanleger, die sofort vermieten möchten.

Lage
• Fußläufiger S-Bahn-Anbindung (nur 5 Minuten zur Haltestelle Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach)
• Beste Nahversorgung: Lidl, Aldi, dm, Rewe, Metzgerei, Bäckerei – alles in 3–8 Minuten erreichbar

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Gepflegte WEG, starke Struktur – Investitionen erledigt, Rücklagen erhalten

Das Gebäude wurde 1976 in massiver Bauweise errichtet und seither laufend instand gehalten. Die Eigentümergemeinschaft hat im Jahr 2022 eine umfangreiche Gesamtsanierung beschlossen und erfolgreich umgesetzt – finanziert ohne Sonderumlage, über ein langfristiges WEG-Darlehen mit 2,21 % Zinsbindung.

Sanierungsvolumen: über 1,1 Millionen Euro, unter anderem für:
• Flachdachsanierung mit energetischer Verbesserung
• Sanierung von Fassaden, Sockeln, Laubengängen & Balkonen
• Renovierung der Hausflure inkl. Anstriche und Bodenbeläge
• Neue Geländersysteme & Abdichtungen
• Begleitung durch Architekten & Fachfirmen

Die Wohnung hat 1.517/100.000 MEA und trägt anteilig zur Tilgung bei – transparent im Wirtschaftsplan ausgewiesen.

Wirtschaftsplan 2026
Der Anteil an der monatlichen Rückführung beträgt aktuell 119,31 €, enthalten im Hausgeld von 310 €.
Aufgeschlüsselt:
• Umlagefähig: 119,22 € (Heizung, Versicherung, Müll, Reinigung etc.)
• Nicht umlagefähig: 167,77 €
  → davon 119,31 € Tilgung
  → davon 22,77 € Rücklagenzuführung
• Instandhaltungsrücklage 31.12.2024 WEG 85.150,22 €, davon anteilig Wohnung 1.292,56 €
• 2025 Grundsteuer B: 51,00 €

Vorteil für Käufer:
➤ Keine Sonderumlage geplant
➤ Maßnahmen abgeschlossen
➤ Rücklagenstruktur intakt
➤ Klar geregelte Kostenstruktur
➤Tilgungsanteil bedeutet laufenden Vermögensaufbau über die Eigentümergemeinschaft

Technik – solide & wartungsarm
Die zentrale Heizungsanlage vom Typ Viessmann Vitocrossal 200 (Gas-Brennwertkessel, Errichtung 2017) ist effizient, modern und zuverlässig. Sie wird regelmäßig gewartet und erfüllt alle aktuellen Anforderungen an die Gasbrennwerttechnik. Kein kurzfristiger Investitionsbedarf – weder für Heizung noch Technikräume.
➤ Energieausweis: Verbrauch 134 kWh/m²a (Klasse E)
➤ Warmwasser zentral über Heizungsanlage

Verwaltung – strukturiert, professionell, zuverlässig
Die Heidelberger Hausverwaltung betreut die Anlage seit Jahren. In den vergangenen Jahren hat sie nicht nur die WEG sauber geführt, sondern auch die gesamte Sanierung organisiert, die Finanzierung strukturiert und die Umsetzung eng begleitet. Alle relevanten Dokumente liegen vor, darunter:
• Protokolle mit klaren Beschlussfassungen
• Wirtschaftspläne mit sauberer Gliederung
• Energieausweis & Rücklagenübersicht

Käufer profitieren von klaren Regeln, funktionierender Kommunikation und rechtssicheren Eigentümerstrukturen.

Die Wohnung befindet sich in der Heinrich-Fuchs-Str. 120 im südlichen Stadtteil Heidelberg-Rohrbach – einer Lage, die von Insidern geschätzt wird, aber von vielen Käufern noch unterschätzt wird. Genau das macht sie aktuell besonders interessant: solide Infrastruktur, gute Wohnqualität, starkes Wertsteigerungspotenzial.

Rohrbach verbindet ruhiges Wohnen im gewachsenen Umfeld mit exzellenter Erreichbarkeit von Zentrum, Kliniken, Forschung und Arbeitsplätzen. In wenigen Gehminuten erreicht man die S-Bahn-Station Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach, die im 10-Minuten-Takt direkte Verbindungen in die Altstadt, zum Hauptbahnhof und nach Mannheim bietet. Die Lage ist dadurch ideal für Pendler, Studierende, Klinikpersonal und Investoren mit Weitblick.

Der besondere Vorteil: Hier wohnt man grün und entspannt, ist aber in wenigen Minuten mitten im Geschehen – ob Innenstadt, Klinik, Forschungscampus oder Autobahn.

Nur fünf Gehminuten entfernt liegt die S-Bahn-Haltestelle Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach. Von hier aus:
• Direktverbindung zum Hauptbahnhof Heidelberg (HDH) in unter 10 Minuten
• In ca. 15 Minuten zum Uniklinikum, zur Altstadt oder zur Neuen Universität
• Ohne Umstieg nach Mannheim, Karlsruhe und Ludwigshafen

Ob mit dem ÖPNV oder dem Auto – die Lage ist logistisch perfekt angebunden:
• Nur 2 Minuten zur B3 – dann weiter zur B535, A5 und A6
• Mit dem Auto in ca. 20 Minuten zu SAP Walldorf, BASF, Roche, MLP und vielen weiteren Arbeitgebern der Region
• Perfekte Verbindung zum gesamten Rhein-Neckar-Raum

Für Studierende und Eltern besonders interessant:
Heidelberg bietet eine außergewöhnliche Hochschuldichte – alle gut erreichbar von der Wohnung aus:
• Universität Heidelberg (mit Campus Altstadt und Campus Im Neuenheimer Feld)
• Hochschule für Internationales Management (HDIM) in Rohrbach-Süd
• Hochschule für Jüdische Studien Heidelberg
• PH Heidelberg
• SRH Hochschule
• Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) Mannheim in Pendeldistanz
Einkaufen, Arzttermine oder mal schnell zum Bäcker? Alles zu Fuß:
• Lidl und Aldi: ca. 400 m
• Rewe-Center mit dm, Metzgerei und Bäckerei: ca. 800 m
• Ärztehaus, Apotheke, Sparkasse, Café: fußläufig erreichbar

Freizeit? Naherholung direkt vor der Tür:
• Spazier- und Radwege ins Leimer Tal oder zum Boxberg
• Stadtwald und Grünzonen fußläufig
• Sportvereine, Schwimmbad und Waldspielplatz in der Nähe

Rohrbach ist kein Szeneviertel – aber gerade das macht es interessant. Hier lebt man entspannt, praktisch und mit hohem Alltagskomfort. Die schnelle Erreichbarkeit von HDH, SAP, Kliniken und Hochschulen macht die Lage attraktiv für Eigennutzer und begehrt bei Mietern – ideal auch für Kapitalanleger, die auf nachhaltige Vermietbarkeit und stabile Wertentwicklung setzen.

Lage-Fazit
Hier treffen strategisch gute Erreichbarkeit, starke Infrastruktur und ruhiges Wohnen aufeinander – eine seltene Kombination im Heidelberger Immobilienmarkt. Ob als Zuhause oder Kapitalanlage: Diese Lage bietet heute Komfort und morgen Wertsteigerung.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Status & Übergabe
Bezugsfrei, topmodern und sofort startklar – hier müssen Sie nichts renovieren, keine Baustellen abwarten und kein Sanierungsrisiko einplanen. Modernisierungen sind abgeschlossen, alle Unterlagen für eine reibungslose Kaufabwicklung liegen vor.

Wichtig für Kapitalanleger: Küche, Beleuchtung und Bad-Ausstattung sind im Objektwert enthalten – kein zusätzlicher Kapitalaufwand, keine Möblierung nötig. Sofort vermietbar.

Fazit – Ideal für Eigennutzer & Kapitalanleger

Diese Wohnung überzeugt nicht durch Marketingsprache, sondern durch Substanz & Struktur:
• Vollständig modernisiert
• WEG-Sanierungen abgeschlossen
• Top-Lage in Rohrbach mit bester Infrastruktur
• S-Bahn fußläufig, Tiefgarage, Balkon & Keller
• Niedrige Betriebskosten, klare Rücklagenstruktur
• Sofort beziehbar oder vermietbar – keine Altlasten

Ob als Kapitalanlage, Erstwohnung, Studierendenlösung oder Vorsorgeinvestment – diese Immobilie ist technisch und wirtschaftlich durchdacht und bereit für den nächsten Abschnitt.

Kaufpreis
• Wohnung (31,75 m², saniert, Balkon, Keller): 179.000 €
• Inklusive neuer Einbauküche mit E-Geräten und TG-Stellplatz
• Kauf direkt vom Eigentümer, keine Maklerprovision

Finanzierungsrelevante Vorteile
• Langfristig planbare Kosten durch WEG-Darlehen (Zinsbindung 10 Jahre, Volltilgung 15 Jahre)
• Monatlicher Tilgungsanteil 121,15 € bereits im Hausgeld enthalten – faktisch Vermögensaufbau
• Keine Sonderumlagen, stabile Rücklagenstruktur

Warum dieses Angebot heraussticht
Viele vergleichbare Wohnungen sind unsaniert oder in Häusern mit unklarer Instandhaltung. Hier kaufen Sie eine innen wie außen komplett modernisierte Immobilie – in einer Lage, die in Heidelberg immer gefragter wird.

Sie profitieren von:
• Frisch modernisierter Wohnung – technisch & optisch neuwertig
• Komplett saniertem Gebäude – keine teuren Überraschungen
• Top-Infrastruktur – S-Bahn, Einkauf, Uni, Kliniken in Minuten erreichbar
• Kompakter Wohnfläche – perfekte Vermietbarkeit, geringe Nebenkosten

Fazit & Handlungsimpuls
Ob als Kapitalanlage mit sofortiger Vermietbarkeit, erste eigene Wohnung oder zukunftssicheres Stadtrefugium – dieses Angebot bietet maximale Sicherheit, sofortigen Wohnkomfort und eine Lage mit Potenzial.

Jetzt besichtigen und den Standortvorteil sichern.

Hinweis
Im selben Haus steht zusätzlich eine nahezu identische EG-Wohnung mit hochwertiger Möblierung zur Verfügung, zuletzt zu 1.200 € Warmmiete möbliert auf Zeit vermietet. Optional erwerbbar. Verkauf aus privaten Gründen, da der Eigentümer ca. 90 Minuten entfernt wohnt; die Vermietung erfordert regelmäßige Betreuung vor Ort.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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