Etagenwohnung in Eggenstein-Leopoldshafen (Eggenstein)

Solide Eigentumsstruktur, moderne Ausstattung, zuverlässige Verwaltung – und das Ganze nur 1 Minute zur S-Bahn Bezugsfrei.

Gepflegt, vorausschauend verwaltet – mit Details, die man selten findet:
Diese hochwertig ausgestattete 1-Zimmer-Wohnung liegt im 1. Obergeschoss der ruhigen Wohnanlage „Waldäcker“ in der Schweriner Straße 2b in Eggenstein-Leopoldshafen.
Sie bietet auf ca. 34,64 m² Wohnfläche durchdachte Raumaufteilung, wertige Ausstattung und einen überdachten Balkon mit Blick in den grünen Innenhof – nur eine Gehminute von der S-Bahn Haltestelle „Schweriner Str.“ entfernt. Der Balkon hat Ostausrichtung, damit ist die Wohnung im Sommer immer angenehm kühl.

Ein zugehöriger Außenstellplatz (Sondereigentum) sowie ein massiv gemauerter Kellerraum runden das Angebot ab.

Wohnanlage „Waldäcker“ – solide Gemeinschaft, durchdachte Struktur
-1994 erstellte Wohnanlage (massive Ziegelbauweise)
-vier architektonisch anspruchsvoll gestaltete Mehrfamilienhäuser
-Die WEG wird professionell verwaltet, aber jedes Haus hat eine eigene eigene Rücklagen
-Die gesamte Anlage umfasst 104 Wohneinheiten und 8 Gewerbeeinheiten, aufgeteilt auf zwei Grundstücke mit gesonderter Verwaltung

• Ebenfalls gibt es eine Tiefgarage, die kompletten Kosten der Instandhaltung der Tiefgarage tragen ausschließlich die Eigentümer der Tiefgarage. Die Wohnung ist daher davon ausgeschlossen


• Die zu verkaufende Wohnung ist in der Teil WEG Schweriner Str. 2a/b mit eigener Rücklage 56.130 € (Stand: 31.12.2023), Rücklagenanteil Wohnung: 1.654 €


• Die Wohnanlage wird professionell durch die Hausverwaltung Krogmeier-Vieten (Karlsruhe) betreut. Insider des Karlsruher kennen diese als beste Hausverwaltung in Karlsruhe. Rücklagen werden vorausschauend gebildet und gezielt eingesetzt: So wurde 2023 die Balkonsanierung (inkl. Geländer) vollständig über die Rücklagen bezahlt – ohne Sonderumlage. Auch gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie der hydraulische Abgleich wurden fristgerecht umgesetzt. Damit haben Käufer keine finanziellen Altlasten und keine offenen Baustellen

Eckdaten zur Wohnung & WEG (Stand 31.12.2023):
• Wohnfläche: 34,64 m², Balkon (3,43 m², hälftig angerechnet)
• Baujahr: 1994 – deutlich jünger als viele Altbauten in der Umgebung
• Hausgeld Wirtschaftsplan 2026:
 • Gesamt: 199,73 €/Monat
 • Umlagefähig: 156,43 €/Monat (inkl. Heizung)
 • Nicht umlagefähig: 26,65 €/Monat
• Rücklage: 14,73 €/Monat
• 2025 Grundsteuerbescheid: 27,79 €/Jahr
Die Nebenkostenstruktur ist dauerhaft niedrig, da das Haus ohne Aufzug gebaut wurde – keine Aufzugstechnik = keine Wartungskosten = geringere Rücklagenlast. Für Eigennutzer bedeutet das: planbare monatliche Belastung. Für Kapitalanleger: höhere Nettorendite pro Mieteinheit.

WEG: effizient, fair, professionell – mit Vorbildfunktion
Die Besonderheit dieser Wohnanlage liegt in ihrer Struktur: Vier rechtlich eigenständige Häuser, die über den Innenhof verbunden sind, aber bei Hausmeisterdiensten, Reinigung und Pflege gemeinsame Synergien nutzen. Dadurch ist die Anlage sichtbar gepflegt – ohne überzogene Kosten.

Ein fest angestellter Hausmeister/in ist regelmäßig vor Ort, kümmert sich um die Treppenhäuser, Müllplätze, Außenanlagen und Kleinstreparaturen. Ergebnis: vorbildlich ordentliche Außenbereiche, geschnittener Rasen, absolut sauberes Treppenhaus und Keller – und das dauerhaft.

Kurzum:
Solide Eigentumsstruktur, moderne Ausstattung, zuverlässige Verwaltung – und das Ganze nur 1 Minute zur S-Bahn.
Diese Wohnung überzeugt durch das, was man nicht sieht – aber jeden Tag spürt: eine stabile Gemeinschaft, klare Regeln, sehr professionelle, langjährige Hausverwaltung

Balkon, Garten, Keller, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung – Hochwertig, modern, funktional
Diese Wohnung überzeugt mit einer durchdachten Raumstruktur und einer Ausstattung, die auf Langlebigkeit, Komfort und Alltagstauglichkeit ausgelegt ist – ideal für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die ohne Aufwand einziehen oder vermieten möchten.

Wohnraum – hell, ruhig, wohnlich
Der zentrale Wohn- und Schlafbereich ist großzügig geschnitten, dank großer Fensterfront zum Innenhof lichtdurchflutet und bietet direkten Zugang zum überdachten Balkon. Der hochwertige Design-Laminatboden in Holzoptik ist pflegeleicht – ein langlebiger Bodenbelag mit wohnlichem Charakter.

Separate Küche – seltenes Alleinstellungsmerkmal
Die abgeschlossene Küche mit Tür ist ein echtes Highlight – schützt den Wohnbereich vor Gerüchen und sorgt für klare Raumtrennung. Die verbaute Häcker-Einbauküche mit Hochglanzfronten in Weiß (U-Form) ist perfekt in den Raum eingepasst und wird durch hochwertige Elektrogeräte ergänzt:
• Siemens-Kühlschrank mit Gefrierfach
• Siemens-Waschmaschine
• Blaupunkt-Geschirrspüler
• Blaupunkt-Herd und Backofen (Bosch/Siemens-Gruppe)
Die Geräte sind funktionstüchtig, gepflegt und ideal für Miet- oder Eigennutzung – einziehen, loskochen, fertig.

Badezimmer – hygienisch, modern, gut durchdacht
Das innenliegende Bad wurde deckenhoch gefliest, ist hell, gepflegt und funktional ausgestattet. Elektrische Abluftanlage für optimale Belüftung.

Flur – abgetrennt & nützlich
Ein separater Flur mit Tür trennt den Eingangsbereich vom Wohnraum. Diese klare Struktur sorgt für Privatsphäre beim Betreten der Wohnung und erlaubt z. B. einen Garderobenbereich oder Stauraum für Schuhe. Solche Lösungen sind bei 1-Zimmer-Wohnungen selten und heben diese Einheit positiv hervor.

Balkon – nutzbar bei jedem Wetter
Der überdachte Balkon (Ost-Ausrichtung) mit ca. 7 m² Fläche ist mit Steinzeugfliesen, Außenlicht und Steckdose ausgestattet. Durch die Überdachung ist er ganzjährig nutzbar – ideal für Frühstück, Lufttrocknung oder einfach als Rückzugsort. Praktisch: Der eigene Stellplatz ist direkt einsehbar – das schafft Sicherheit und Komfort.

Technik & Details
• Kunststofffenster mit Isolierverglasung
• Manuelle Rollläden in allen Räumen
• Multimediaanschlüsse für TV, Kabel, LAN, Telefon
• Sicherheitskasten mit FI-Schalter
• Zentralheizung (Gas, Baujahr 1994)
• Kein Aufzug im Haus → weniger Rücklagen, niedrigere Betriebskosten

Keller & Gemeinschaftsräume
• Gemauerter Kellerraum mit Tür, Licht & Stromanschluss – kein Gitterverschlag! Nicht einsehbar!
• Fahrradkeller & Trockenraum zur Mitnutzung
• Innenhof mit Parkplätzen & gepflegter Außenanlage
Ein fest angestellte Hausmeisterin kümmert sich regelmäßig um Sauberkeit, Außenbereiche und Müllplätze – spürbare Ordnung auf dem ganzen Gelände.

Fazit zur Ausstattung:
Diese Wohnung ist kein Standardprodukt. Sie ist funktional durchdacht, hochwertig ausgestattet und modernisiert. Die Kombination aus separater Küche, überdachtem Balkon, abgetrenntem Flur und gepflegtem Zustand macht sie einzigartig im Segment der kompakten Stadtwohnungen.

Ideal für Eigennutzer, die keine Kompromisse eingehen wollen – und für Kapitalanleger, die eine nachhaltige Vermietbarkeit mit überschaubaren Betriebskosten suchen.

Lagebeschreibung – Ruhige Wohnstraße mit perfektem Anschluss
Die Wohnung befindet sich in der Schweriner Straße 2b im beliebten Ortsteil Eggenstein-Leopoldshafen – nur ca. 8 km nördlich von Karlsruhe. Diese Lage verbindet naturnahes Wohnen mit direktem Anschluss an die Großstadt: Die S-Bahn-Station „Schweriner Straße“ (S1/S11) liegt nur etwa 100 Meter entfernt und bringt Sie ohne Umsteigen in ca. 20 Minuten zum Karlsruher Hauptbahnhof.

Durch die unmittelbare Nähe zum KIT Campus Nord, zu Forschungsinstituten wie Fraunhofer oder Firmen wie Siemens Energy gilt der Ort seit Jahren als wachstumsstarke Wohnlage im nördlichen Karlsruher Umland. Hier treffen berufliche Perspektiven, gute Erreichbarkeit und hohe Lebensqualität aufeinander.

Verkehr & Mobilität – Ohne Umwege schnell am Ziel
• Nur 1 Min. Fußweg zur S-Bahn (S1/S11) – direkter Anschluss nach Karlsruhe, ohne Umstieg
• 3 Min. zur B36 (schnelle Verbindung Karlsruhe – Germersheim)
• 10 Min. zur A5/A65 – ideale Lage für Berufspendler
• Gute Erreichbarkeit von KIT, DHBW, Siemens & Fraunhofer-Instituten
• Fahrradfreundlich ausgebaut, sichere Radwege im Umfeld

Diese Mobilitätsvorteile machen die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Mietergruppen wie Studierende, Pendler oder Forschungspersonal attraktiv.

Nahversorgung & Infrastruktur – Kurze Wege für den Alltag
Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Gastronomie und Dienstleistungen befinden sich in bequemer Gehdistanz.

Ob zu Fuß, mit dem Rad oder per S-Bahn: Alles, was man täglich braucht, ist schnell erreichbar. Für Mieter ist das ein klares Plus – für Kapitalanleger ein Vorteil bei der langfristigen Vermietbarkeit.

Freizeit & Umgebung – Grünflächen, Wald & Wasser
Trotz der hervorragenden Infrastruktur liegt die Wohnung in einem ruhigen, grünen Wohnumfeld – abseits von Lärm und Durchgangsverkehr. Nur wenige Minuten entfernt laden Natur und Wasser zu Bewegung und Erholung ein:
• Hardtwald & Waldspielplatz direkt erreichbar
• Baggersee Giesen & Badeseen in Fahrradnähe
• Spazier- und Joggingwege, Trimm-Dich-Pfade, Radstrecken
• Grillplätze, Bolzplätze und Outdoor-Fitnessbereiche

Das schafft Lebensqualität – und gleichzeitig hohe Nachfrage bei Mietinteressenten, die Wert auf naturnahe Erholung legen.

Bildung & Wissenschaft – zukunftsfähig & nachgefragt
• Grundschule, Realschule & Gymnasium im Ort
• KIT Campus Nord nur wenige Minuten entfernt
• DHBW, Hochschule Karlsruhe, KIT-Campus Süd gut angebunden
• Sehr gute Vermietbarkeit an Studierende oder Mitarbeiter aus Forschung & Technik

Eltern, die eine sichere Kapitalanlage für ihre Kinder suchen, finden hier
eine optimale Kombination: Werthaltige Lage, gute Verkehrsanbindung und universitätsnah.

Mikrolage – das Quartier rund um die Wohnung
Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitenstraße mit gepflegter Nachbarschaft. Die Wohnanlage „Waldäcker“ besteht aus vier architektonisch ansprechend gestalteten Häusern mit Ziegeldach, Balkonen und grünem Innenhof. Die Schweriner Straße 2b bildet mit Nr. 2a ein eigenes Haus mit 20 Einheiten – übersichtlich, ruhig und gut strukturiert.
• Kein Durchgangsverkehr
• Sauberer Innenhof mit Besucherparkplätzen
• Gepflegte Umgebung, Rasenflächen, Bäume
• Nachbarschaftlich geprägte Eigentümerstruktur

Dank der durchdachten Bauweise bleibt trotz zentraler Lage ein hohes Maß an Privatsphäre und Ruhe erhalten – ein unschätzbarer Vorteil für Selbstnutzer und ein Qualitätsmerkmal für Vermietung.

Fazit: Die Lage verbindet zentrale Infrastruktur mit grüner Wohnqualität – eine Kombination, die immer seltener wird und langfristig stabile Wertentwicklung verspricht.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Die Wohnung wird provisionsfrei direkt vom Eigentümer verkauft – kein Makler, keine versteckten Gebühren, keine Vermittlungskosten.

Kaufpreisaufteilung (Gesamt: 160.000 €)
• Wohnung (Sondereigentum): 145.000 €
• Außenstellplatz Nr. 15 (Sondereigentum): 10.000 €
• Einbauküche mit Marken-Elektrogeräten: 5.000 €

Ein fair kalkulierter Preis, der sowohl die Ausstattung als auch die werterhöhenden Maßnahmen (z. B. Fassadensanierung 2023) berücksichtigt. Aktuell stehen keine Sanierungen an.

Vorteil: Keine weitere Investition nötig – sofort bezugsfrei oder vermietbar.

Wohn- & Hausgeldstruktur
• Wohnfläche: ca. 34,64 m² + Balkon (hälftig angerechnet)
• Hausgeld (2026): 199,73 € mtl.
o Davon umlagefähig: 156,43 € (inkl. Heizung)
o Rücklagenzuführung: 14,73 €
• Rücklagenanteil Wohnung (Stand 31.12.2023): ca. 1.654 €

Die Rücklagenstruktur ist solide, keine Sonderumlage beschlossen. Die Verwaltung ist professionell und zuverlässig – bekannt für vorausschauende Planung und wirtschaftliches Handeln.

Relevante WEG-Beschlüsse – Sicherheit & Klarheit
Die WEG Schweriner Str. 2a/2b gilt als vorbildlich organisiert. Beschlüsse wurden frühzeitig getroffen, finanziell sauber umgesetzt. Relevante Punkte für Käufer:
• 2022: Fenster & Rollläden sind Sondereigentum → volle Freiheit, keine Gemeinschaftskosten
• 2023: Balkonsanierung vollständig abgeschlossen & bezahlt (keine Sonderumlage!)
• 2023: Hydraulischer Abgleich fristgerecht umgesetzt (gesetzliche Pflicht erfüllt)
• ab 2027: Umstellung auf Funkablesung vorbereitet, aktuell keine Kosten
• Kabel-TV: Sammelvertrag endet → ab 2025 freie Anbieterwahl
Diese klare Struktur gibt Käufern rechtssicheren Überblick – für Kapitalanleger bedeutet das minimales Kostenrisiko, für Selbstnutzer maximale Planbarkeit.

Wer profitiert besonders?
Kapitalanleger:
• Wohnung mit geringer Nebenkostenbelastung
• Hochwertige Ausstattung → sofort vermietbar
• Kein Renovierungsstau, keine Sonderumlage
• Langfristig stabile Nachfrage durch S-Bahn-Nähe & KIT
• Provisionsfreier Erwerb = bessere Bruttorendite

Eigennutzer / Pendler / Studierende:
• Bezugsfertig ohne Sanierung
• Getrennter Wohn-/Küchen-/Flurbereich – selten in dieser Größe
• Balkon mit Privatsphäre & eigenem Stellplatz im Blick
• Ruhige Lage bei bester Infrastruktur
• Verwaltung & Hausmeisterservice = Sorgenfreiheit

Eltern als Vorsorgekäufer:
• Investition für Kinder während Studium oder Ausbildung
• Klar geregelte Eigentümerstruktur & keine Überraschungskosten
• Wertstabil & pflegeleicht – ideal auch als spätere Altersvorsorge

Fazit – Ein Angebot mit Substanz & Sorglosigkeit
Diese Wohnung überzeugt nicht nur durch Grundriss und Ausstattung, sondern vor allem durch das, was man nicht sofort sieht: eine stabile WEG-Struktur, vorausschauende Verwaltung, klare Kostenregelungen, gepflegte Außenanlagen und ein Quartier mit echter Lebensqualität.
Ob Sie eine verlässliche Kapitalanlage mit sofortiger Vermietbarkeit suchen oder eine kompakte Eigentumswohnung mit Balkon und Stellplatz für sich selbst –
dieses Angebot überzeugt im Detail und im Ganzen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!