Etagenwohnung in Eggenstein-Leopoldshafen (Leopoldshafen)

Charmante 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon & Weitblick – Kapitalanlage oder Eigennutz in Leopoldshafen

Diese Wohnung vereint Rendite, Ausstattung – und einen komfortablen, barrierearmen Zugang für alle Lebenslagen

Provisionsfreier Verkauf direkt vom Eigentümer

Highlights im Überblick
• 38 m² Wohnfläche mit durchdachter Aufteilung
• Küchenzeile ist funktional in den Raum integriert
• Voll ausgestattet: Küche (mit Waschmaschine), TV, Schrank, Garderobe, Kühlschrank, Tisch mit 2 Stühlen – im Kaufpreis enthalten
• Großer, überdachter Balkon mit Nordostausrichtung
• Die große Fensterfront sorgt für viel Tageslicht, bleibt dank Nordost-Ausrichtung jedoch angenehm kühl – ideal auch im Sommer
• Modernisiertes Bad mit Waschmaschinenanschluss
• Neuer Sicherungskasten, neue doppelt verglaste Fenster, frisch gestrichen
• Keine Investitionen notwendig – sofort nutzbar
• Gepflegte Wohnanlage mit Aufzug & Keller, grosser Fahrradabstellraum
• Kapitalanlage oder Eigennutz
• Die Wohnung überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung, moderne Ausstattung und einen großzügigen, überdachten Balkon mit Weitblick ins Grüne.
• Durch die vorhandene Möblierung kann die Wohnung ohne Wartezeit auf Portalen zur möblierten Vermietung genutzt werden – ideal für Interimsmieter, Wochenpendler oder Projektbeschäftigte. Sehr beliebt bei KIT Mitarbeitern

Objektbeschreibung
Diese gepflegte 1-Zimmer-Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines soliden, massiv gebauten Wohnkomplexes aus dem Jahr 1978. Keller massiv Beton, alle Wände und Decken ebenfalls aus Massivbeton. Gerade dadurch bester Schallschutz zu den Nachbarwohnungen und Top Isolierung.

Das Gebäude mag äußerlich zurückhaltend wirken – doch innen erwartet Sie eine modernisierte, möblierte Wohnung, die sofort vermietet oder bezogen werden kann.
Der kombinierte Wohn-Schlafbereich ist hell und effizient geschnitten. Die Nordostausrichtung garantiert viel Licht ohne Aufheizung im Sommer. Der überdachte Balkon bietet privaten Freiraum ins Grüne. Die Küche ist funktional ausgestattet, Bad und Elektrik modernisiert, die Wohnung wurde frisch gestrichen.

Die Ausstattung umfasst:
• Küchenzeile inkl. Oberschränke & modernem Fliesenspiegel (grau, 60×60 cm)
• Aktuell Waschmaschine in Küche, kann aber auch im Bad installiert werden und statt dessen eine Geschirrspülmaschine in der Küche oder ein Einbaukühlschrank
• Großer freistehender Kühlschrank
• Samsung Smart-TV (Wandmontage)
• Kleiderschrank mit schöner Front in Hochglanzlack weiß (100er Breite, 60er Tiefe, 2,40 m Höhe), Spiegel & Garderobe im Flur

Ausstattung & Zustand
• Baujahr: 1978 (Gebäude sehr solide, kein Sanierungsrückstau)
• Fenster erneuert (aktueller Standard, doppelt Isolierverglast)
• Sicherungskasten und FI neu (2025)
• Laminatboden im Wohnbereich
• Modernes Bad mit Waschmaschinenanschluss
• Wohnung frisch gestrichen – sofort beziehbar
• Kein Renovierungsstau
• Barrierearmer Zugang: Die Wohnung ist bequem erreichbar: Ebenerdiger Hauseingang, modernisierter Aufzug (2025) mit direkter Verbindung bis in den Keller. Ideal auch für Senioren, Rollkoffer, Kinderwagen oder Projektmieter mit viel Gepäck

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Barrierefrei, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Wohnanlage & Gemeinschaftseigentum
Die Wohnung ist Teil einer Eigentümergemeinschaft mit 45 Wohnungen sowie zwei gewerblichen Einheiten (Hotel und Supermarkt). Trotz Baujahr zeigt sich die Wohnanlage in überdurchschnittlich gutem Zustand:
• Kompletter Aufzug modernisiert 2025 (ca. 80.000 € aus Rücklage), Abschluss neuer gesetzlich vorgeschriebener Notrufvertrag; Arbeiten wurden Juni abgeschlossen
• Damit können Sie bequem in den Keller fahren
• Neue Haustüren 2023 (Ca. 33.000 € aus Rücklage) (siehe Foto)
• PV-Balkonanlagen durch WEG genehmigt (2024)
• Beschluss, dass Fenster, Türen im Sondereigentum sind (2023)
• Sehr großer Fahrradkeller, Kellerraum Sondereigentum (ca. 6 m²)
• PKW Aussen Gemeinschaftsstellplätze vorhanden auf WEG Grundstück
• Rücklagenstand (01.04.2025): 139.418 € – sehr solide
• Miteigentumsanteil: 9,858 / 1.000
• WEG wurde über 35 Jahre von der gleichen Hausverwaltung betreut, die dann aus Altersgründen geschlossen hat. Seit 2025 ist eine neue, sehr professionelle Hausverwaltung eingesetzt, daher in Top Zustand ohne Renovierungsstau
• Keine weiteren Modernisierungen geplant, ebenso keine Sonderumlagen, da alles aus hoher Instandhaltungsrücklage finanziert
• Insgesamt äußert gepflegte WEG ohne Instandhaltungsrückstau
• Rauchwarnmelder im Sondereigentum
• Gemeinsamer WEG TV Vertrag gekündigt
• Nur Warmwasserzähler vorhanden, keine Kaltwasserzähler in der gesamten WEG

WEG-Vorteil: Gewerbeeinheiten tragen ihre Instandhaltungskosten selbst. Die Eigentümer der Wohnungen profitieren langfristig durch geringe Umlagen und Planbarkeit. Siehe ausführliches unter Sonstiges „Besondere Vereinbarung zur Kostenverteilung innerhalb der WEG“

Wirtschaftliche Kennzahlen (2024 Wirtschaftsplan)
• Hausgeld insgesamt: 190,36 €
• davon umlagefähige Kosten: 115,20 €/Monat
• davon nicht umlagefähig: 44,63 €/Monat
• davon Rücklage 30,53 €/Monat
• Rücklagenanteil Wohnung: ca. 1.374 € (Stand: 04/2025)
• Grundsteuer Jahresbescheid 2025: 24,47 €

Heizung & Energieausweis – stabil, betreut, vorausschauend geregelt
Das Gebäude wird über eine zentrale Ölheizung aus dem Jahr 1998 beheizt. Der gültige Energieausweis (bis 26.10.2028) wurde nach §19 EnEV auf Basis der Wohnfläche erstellt und zeigt den Energieverbrauch für das gesamte Mehrfamilienhaus an. Eine gesetzlich verpflichtende Umrüstung ist aktuell nicht erforderlich, und es besteht kein akuter Handlungsdruck. Die Anlage funktioniert zuverlässig.

Wichtiger Pluspunkt:
Ein Eigentümer aus dem Haus ist seit Jahrzehnten im Verwaltungsbeirat aktiv und sorgt mit großem persönlichen Einsatz dafür, dass die Immobilie technisch, wirtschaftlich und organisatorisch in einwandfreiem Zustand bleibt – inklusive Heizungsanlage.

Beruhigend für Kapitalanleger:
Die WEG hat per 01.04.2025 eine außergewöhnlich hohe Instandhaltungsrücklage von 139.418 € aufgebaut – ausreichend für alle absehbaren Maßnahmen. In den letzten Jahren wurden bereits große Positionen (u. a. Aufzug, Haustüren, Fenster) aus Rücklagen finanziert. Eine Sonderumlage ist nicht geplant.

Die Wohnanlage liegt äußerst verkehrsgünstig im Ortsteil Leopoldshafen der Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen – nördlich von Karlsruhe und direkt an das Stadtgebiet angebunden.
• Nur 150 m zur S-Bahn-Station „Leopoldstraße“ – in ca. 20 Minuten ohne Umstieg in der Karlsruher Innenstadt
• 650 m zum Gewerbegebiet mit EDEKA, Lidl, Rossmann und weiteren Dienstleistern
• KIT Campus Nord in direkter Nähe – einer der größten Arbeitgeber der Region
• Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar
• Gute Erreichbarkeit von Karlsruhe, Bruchsal und dem Rhein – auch für Berufspendler attraktiv

Besonders hervorzuheben ist die ruhige, grüne Lage mit viel Durchlüftung durch die offene Umgebung – bei gleichzeitig exzellenter Infrastruktur und Nahversorgung.
Eggenstein-Leopoldshafen gilt als strategisch günstiger Wohnstandort im Speckgürtel von Karlsruhe mit stabilem Mietniveau und hohem Nachfragepotenzial.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Für Kapitalanleger & Erstkäufer
Diese Wohnung bietet Ihnen mehr als viele am Markt angebotene Einheiten:
• Keine Mietbindung
• Kein Renovierungsaufwand
• Kein Sanierungsrisiko, sehr gute Rücklagen
• Sofort möblierbar und vermietbar
Zielgruppe: Berufseinsteiger, Singles, Anleger, Projektmieter, Eltern für Kinder (KIT)

Wenn Sie eine Eigentumswohnung suchen, die sofort funktioniert, kein Risiko birgt und mit geringem Aufwand hohe Rendite ermöglicht – dann ist das hier Ihre Gelegenheit.

Rendite- & Nutzungsmöglichkeiten
Möblierte Kurzzeitvermietung (Homelike/Wunderflats/Monteure):
• Warmmiete: 1.500 €/Monat
• Nettomiete konservativ (abzgl. Hausgeld mit Heizung / Warmwasser, Strom, Internetanschluss): 1.100 €/Monat = 11.000 €/Jahr (ca. 10 Monate)
• Nettorendite: 7,4 % auf Kaufpreis von 149.000 €
• Anmerkung: Bisher war die Wohnung möbliert vermietet für 1.500 EUR Monat warm, über viele Jahre für ca. 10 Monate im Jahr, 2-3 Mieterwechsel pro Jahr

Viele Kapitalanleger fragen sich derzeit, ob politische Vorgaben zu Heizung und Energieeffizienz in den kommenden Jahren zu Kosten führen könnten. In dieser WEG ist das Risiko durch die professionelle Verwaltung, hohe Rücklagen, laufende Instandhaltung und die enge Einbindung eines aktiven Miteigentümers im Beirat nachweislich gering.

Steuerlich optimierbar:
• 2 % AfA Gebäudewert p.a.
• Ausstattungskosten sofort absetzbar
• Kein Mietspiegel, keine Mietpreisbremse bei möblierter Vermietung

Sonstiges
• Alle Unterlagen vollständig: Protokolle, Abrechnung, Energieausweis
• Verkauf direkt vom Eigentümer – keine Maklerprovision
• Frisch gestrichen – sofort vermietbar oder bezugsfertig

Hinweis: Parallel wird die Nachbarwohnung Nr. 13 (identischer Grundriss, aktuell vermietet) ebenfalls angeboten. Bei Interesse ist ein Paketverkauf möglich. So sichern Sie sich zwei Einheiten in einer stabilen WEG mit idealer Bewirtschaftungsperspektive.

Besondere Vereinbarung zur Kostenverteilung innerhalb der WEG
Gemäß den in der Eigentümerversammlung vom 05.10.2023 gefassten und angenommenen Beschlüssen (TOP 2 und 3) gelten für die beiden gewerblich genutzten Einheiten – den Supermarkt (Einheit Nr. 54) und das Hotel Garni (Einheit Nr. 55) – abweichende Regelungen zur Kostenverteilung:

1. Entlastung der übrigen Eigentümergemeinschaft bei Betriebskosten:
   Die Einheiten Nr. 54 (Gewerbe/Supermarkt) und Nr. 55 (Hotel) tragen sämtliche Kosten für Instandhaltungs- u. Instandsetzungsmaßnahmen am Sonder- u. Gemeinschaftseigentum ihrer jeweiligen Einheiten selbst.


2. Kostenbeteiligung beschränkt sich ausschließlich auf folgende Positionen:
   • Heizkosten, Niederschlagswasser, Außenpflege der jeweiligen Gewerbefläche, Versicherung, Kabel-TV (Hotel, Einheit 55), Verwaltungsgebühren (nur Einheit), Bankgebühren (MEA-Anteil)


3. Konsequenz für Wohnungseigentümer:
   Alle übrigen Eigentümer – insbesondere der Wohnungseinheiten – werden dauerhaft entlastet und nicht mehr an gemeinschaftlichen Instandhaltungskosten für das Hotel und den Supermarkt beteiligt.
   Diese Vereinbarung stärkt die Transparenz, Planbarkeit und Fairness innerhalb der WEG und reduziert die langfristige Belastung für Kapitalanleger und Selbstnutzer.

Fazit – Warum Sie hier richtig liegen
Diese Wohnung bietet mehr Substanz, Flexibilität und Sicherheit als viele Vergleichsobjekte:
• Kein Verwalter-Drama, kein Sanierungsstau, keine unklaren Mietverträge
• Dafür: solide Bausubstanz, gute Rücklagen, aktuelle Technik, Top-Lage
• Sofort durchstarten – ob als Anleger oder Eigennutzer

Wenn Sie zu lange zögern, wird jemand anders zugreifen. Denn: Gute Wohnungen mit hoher Rendite und wenig Risiko kommen selten. Und gehen schnell.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!