Etagenwohnung in Karlsruhe (Durlach)

Fakten vor Fantasie – Diese Kapitalanlage rechnet sich

Kaufpreis: 145.000 €

Geplanter Gesamtertrag bis 2040: rund 139.000 € juristisch gesichert

Highlights auf einen Blick
• Sofortige Einnahmen – durch bestehendes, ungekündigtes Mietverhältnis seit 01.11.2016
• Juristisch festgelegte Staffelmiete bis 2040 – unabhängig von Mietendeckel oder politischer Stimmung
• 3 % jährliche Mieterhöhung – automatisch vertraglich geregelt, jeweils zum 1. November
• Aktuelle Kaltmiete: 687 €, steigt zum 01.11.2025 auf 718 €
• Und erhöht sich anschließend jährlich um 3 %, bis zur letzten vereinbarten Staffel zum 01.11.2040 mit 1.250 €
• Langfristige Stabilität – unbefristeter Mietvertrag läuft über 2040 hinaus weiter. Auch nach Ablauf der letzten Staffel im Jahr 2040 bleibt das Mietverhältnis bestehen, sofern keine Kündigung erfolgt. Die Miete bleibt dann auf dem zuletzt erreichten Niveau – eine planbare, stabile Ertragsbasis für Kapitalanleger
• Sicherer Mieter – „Private Organisation Jugendhilfe“ (GmbH) mit öffentlicher Refinanzierung
• Zusätzlich: persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers
• Provisionsfreier Direktverkauf vom Eigentümer

Eckdaten der Mietentwicklung (Auszug):
Jahr Kaltmiete p. M. / Kaltmiete p. a.
aktuell (2025) 687 € / 8.244 €
ab 11/2025 718 € / 8.616 €
2030 832 € / ca. 9.984 €
2040 1.250 € / 15.000 €
danach1.250 €15.000 € (weiterlaufend)

Investieren Sie in Lage, Stabilität und Bestandsschutz
• Keine Versprechungen, sondern belastbare Fakten: Diese Wohnung erwirtschaftet gesicherte Einnahmen in einem gepflegten Haus ohne Sanierungsstau – in der unterschätzten, aber wachstumsstarken Mikrolage Karlsruhe-Durlach-Aue

Objektbeschreibung
• Der Wohnkomplex umfasst die Hausnummern Im Haberacker 1a bis 1e
• Verkaufsobjekt Wohnung im 1.OG im Haus Haberacker 1b (8 Wohneinheiten, 4 Etagen, klein Aufzug)
• Trotz baulicher Einheit ist jede Hausnummer als eigene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert. Die Verwaltung aller Gebäude erfolgt jedoch einheitlich durch dieselbe professionelle Hausverwaltung, die das Objekt seit vielen Jahren zuverlässig betreut
• Die Rücklage dieser Wohnung (3.606,13 €) bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude Im Haberacker 1b (60.102,31 €)– mit eigener Teilungserklärung und separater Abrechnung
• Die zentrale Gasheizung befindet sich im Haus 1e und versorgt alle Gebäude effizient gemeinsam
• Heizungserneuerung 2009 – seither laufende werterhaltende Maßnahmen an der Anlage:
 - 2008/2009: Erneuerung der Treppenhausfenster Haus b und d
 - 2009: Erneuerung der Heizungsanlage
 - 2009: Dämmung der Dachböden in den Häusern 1a, 1c–e
 - 2012: Fassadensanierung (Hofseite)
 - 2012: Neue Hauseingangstüren + Sprechanlagen
 - 2012: Erneuerung der Vordächer
 - 2015: Erweiterung des Müllplatzes
• Rauchwarnmelder sind Gemeinschaftseigentum – regelmäßige Wartung über die WEG sichert Funktion und Brandschutz
• Der WEG-TV-Vertrag wurde gekündigt – Mieter können ihren Anbieter frei wählen
• Die Gebäude wurden einheitlich neu gestrichen, was den gepflegten Gesamteindruck der Anlage unterstreicht

Technischer Zustand
• 2017: Ausbau der alten Gastherme in der Wohnung
• Ersatz durch modernen elektrischen Durchlauferhitzer

• Gleichzeitig: neuer Sicherungskasten und Elektroverteilung eingebaut
• Gasanschluss im Bad bleibt erhalten – jederzeit reaktivierbar zur Versorgung von Küche und Bad
• Fenster beidseitig – sehr gute Belichtung und natürliche Querlüftung möglich
• Balkone der Anlage wurden bereits vollständig saniert
• Haustüranlage und Gegensprechanlage sind erneuert
• Kein akuter oder mittelfristiger Instandhaltungsbedarf im Haus bekannt
• Professionelle Hausverwaltung mit langjähriger Objektkenntnis

Balkon, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Objekthighlights auf einen Blick:
• Top-Mikrolage: ca. 500 m zur S-Bahn- Haltestelle „Durlach Killisfeldstraße“
• Wohnfläche: ca. 36,82 m²
• Helle Wohnung, durchdachter Grundriss, kleiner Flur, großes Wohnzimmer, Durchgang zur Küche (Abstellfläche über Flurdecke), Bad rechts innenliegend, passive Lüftung, Küche mit Zugang zu überdachtem Balkon. Perfekter Grundriss. Die Wohnung erstreckt sich über die gesamte Gebäudetiefe und verfügt dadurch über Fenster auf beiden Seiten – ideal zur Querlüftung und Belichtung
• Balkon (Loggia) mit Süd-/West-Ausrichtung, 50 % angerechnet
• Moderne Warmwassertechnik: Elektrischer Durchlauferhitzer, kein Nebenkostenrisiko – Stromkosten trägt Mieter selbst
• Heizung: Zentralheizung
• Gasanschluss im Bad vorhanden – Versorgung Küche/BAD vorbereitet, bei Bedarf reaktivierbar
• Neuer Sicherungskasten seit 2017
• WEG-Haus mit eigenem Rücklagenkonto, gepflegter Bauzustand, kein Sanierungsstau
• Haustür, Gegensprechanlage und Balkone modernisiert
• Kellerraum im Sondereigentum
• Gemeinschaftlicher Fahrradabstellraum und Trockenraum
• Verwaltungsarm & werthaltig
• Kein Pkw-Stellplatz zugeordnet

Super-Mikrolage – ruhig, angebunden & unterschätzt attraktiv
• Die Wohnung befindet sich im beliebten Karlsruher Stadtteil Durlach-Aue, einem ruhigen, gewachsenen Wohngebiet mit idealer Anbindung in alle Richtungen. Die Straße Im Haberacker ist eine verkehrsberuhigte Sackgasse – ohne Durchgangsverkehr, mit reiner Wohnnutzung und gepflegter Nachbarschaft. Wer Ruhe, Sicherheit und kurze Wege zugleich sucht, ist hier genau richtig.
• Ein Standort, der überrascht: Durlach-Aue gilt unter Kennern als Geheimtipp für nachhaltige Wohnqualität – abseits des Trubels, aber dennoch optimal angebunden. Die Kombination aus urbaner Nähe und nachbarschaftlichem Charakter macht diesen Teil von Karlsruhe für Eigennutzer und Anleger gleichermaßen interessant.
• Für Kapitalanleger besonders relevant: Die Mietklientel vor Ort ist langfristig stabil – die Nähe zu sozialen Einrichtungen, Berufsschulen und Mittelstandsbetrieben sorgt für dauerhafte Nachfrage.
Top-Anbindung – Verkehrsgünstig und schnell in der City
• S-Bahn-Haltestelle "Durlach Killisfeldstraße": ca. 500 m
• Bahnhof Karlsruhe-Durlach: ca. 1,3 km – mit Regionalanschluss in Richtung Mannheim, Stuttgart & Heidelberg
• Autobahnanschluss A5/A8 (Durlacher Allee): ca. 2,5 km – perfekte Lage für Berufspendler
• Innenstadt Karlsruhe (Marktplatz): ca. 4,8 km
Versorgung in Reichweite – Alles für den Alltag
• Bäckerei Weber (direkt am Eck): frische Backwaren ohne Umweg
• Aldi Süd & Edeka: ca. 1,3 km
• Netto Marken-Discount: ca. 1,5 km
• Apotheken, Hausärzte & Banken: im Umkreis von 500 m – 1,5 km
• Wochenmarkt auf dem Basler-Tor-Platz in Durlach: ca. 1,2 km

Bildung & Wissenschaft – Exzellent vernetzt
• Hochschule Karlsruhe – Technik und Wirtschaft: ca. 7 km
• Pädagogische Hochschule Karlsruhe: ca. 7 km
• KIT Campus Süd (Universitätsviertel Innenstadt): ca. 5 km
• KIT Campus Nord (Forschungszentrum Eggenstein-Leopoldshafen): ca. 15 km über B36, direkte Verbindung

Fazit zur Lage:
• Für Eigennutzer: naturnah, ruhig, gepflegt – mit optimaler City-Anbindung
• Für Kapitalanleger: unterschätztes Wertsteigerungspotenzial in gefragtem Marktumfeld mit stabiler Mietstruktur
• Für Banken: verkehrsgünstige Mikrolage mit bewährter Nachfrage
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Nebenkosten & Wirtschaftsplan 2025
• Umlagefähige Kosten: 85 € Monat
• Nicht umlagefähig: 31 € Monat
• Rücklagenzuführung: 30 € Monat
• Monatliche Gesamtkosten: ca. 146 €
• Instandhaltungsrücklage (per 31.12.2023):
 - Wohnung: 3.606,13 €
 - WEG Haus 1b: 60.102,31 €
• Grundsteuer B laut Bescheid 2025: 44,71 €

Zielgruppe
• Kapitalanleger mit Fokus auf Sicherheit & planbare Erträge
• Kein Mietspiegel, keine Indexmiete, keine Kappungsgrenze
• Attraktiv bei drohender Regulierung durch neue Regierung
• Staffelmietvertrag bietet rechtlich geschütztes, inflationsgesichertes Wachstum

Fazit für Kapitalanleger
Diese Kapitalanlage kombiniert:
✔ langfristige Mietsicherheit
✔ exakt planbare Ertragserhöhung bis 2040
✔ stabiler, öffentlich refinanzierter Mieter
✔ juristisch abgesicherter Staffelmietvertrag
✔ kein Sanierungsrückstand WEG
✔ keine Maklerprovision

Ideal für sicherheitsorientierte Investoren und Käufer, die auf kontinuierlichen Cashflow setzen.

Steuerliche Vorteile für Kapitalanleger:
• 2 % AfA auf Gebäudewert
• Kein Erbbaurecht → volles Grundbuch
• Werbungskosten (Hausgeld, Steuerberatung etc.) voll absetzbar
• Kein Mietspiegelrisiko (Altvertrag)
• Der Vertrag ist nicht an den Mietspiegel gebunden und genießt
Bestandsschutz gegenüber neuen mietpolitischen Einschränkungen (Koalitionsvertrag 2025)

Zusatzvorteil für Banken und Käufer:
• Die WEG wird seit vielen Jahren professionell betreut, mit klar getrennten Rücklagenkonten und vollständiger Dokumentation
• Kein Sanierungsstau: Sämtliche größeren Maßnahmen wurden bereits abgeschlossen (Heizung, Dämmung, Fassade, Balkone, Türen, Sprechanlage)

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!