Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr (Heißen)

"In Mülheim wohnt man..." - so sagt man...
Erste bergfreie und kreisfreie Großstadt im Ruhrgebiet, die "Stadt am Fluß" mit 172.000 Einwohnern. Platz 47 der 82 deutschen Großstädte, eingestuft als "Mittelzentrum" zwischen Duisburg, Essen und Düsseldorf.
Der Priesters Hof 39/39a liegt in Wohnlage 2 von 5, also ziemlich "gut" und umfasst 2 Gebäude:

Okal Haus BJ 1970 mit 2 Wohnungen, EG ca. 101 qm, OG ca. 68 qm mit Dachterasse auf Haus 39a. Voll unterkellert mit Gas Brennwerttherme aus 2022 inkl. Warmwasser für das Haupthaus.

Anbau Haus 39a: Architektenhaus (Hans Nolte Gelsenkirchen) Baujahr 2000, Hochlochziegel Bauweise mit 77,37 qm im EG, voll unterkellert mit zweitem Duschbad, Flachdach, also ca. 101 qm. Warmwasser über neue Durchlauferhitzer Strom.

"Nutzfläche" ist Keller Haupthaus ca. 100 qm und Kellerraum (Schnarcherzimmer) und Waschküche im Anbau je ca. 10 qm.

Da wir aktuell keine booking.com Gäste beherbergen, können Sie sich das Objekt in aller Ruhe von außen jederzeit ansehen, das Grundstück gerne betreten, ums Haus laufen, in die Fenster kucken und auch die EG Terrassen und den Garten betreten.

Der ca, 2,7 m breite Streifen zur Girondeller Straße (inkl Garagenvorplatz) gehört nicht zum Grundstück! Sie können diese ca. 108 qm aber als "Grabeland" von der Stadt Mülheim für 75-129 €/a zu Ihren eigenen 733 qm dazu pachten und frei gestalten, sofern z.B. Trockenmauern wieder rückbaubar bleiben.
Die letzte der 2 Vorbesitzer hatten bis 2012 gepachtet und eingezäunt, wir hatten vergeblich auf einen Verkauf der Fläche spekuliert und somit die "Grünlandpflege" der Stadt überlassen. Bei Pacht steht es Ihnen frei nach Belieben zu roden oder auf ein vernünftigen Maß zurück zu schneiden und selbst zu gestalten.

Im Grundbuch steht ein 10% iger Bergschadensverzicht! Es herrscht zwar "Bergruhe", aber wegen frühmittelalterlichem Bergbau stägt E.ON diese Last nicht aus. Bei Bergschaden werden also nur 90% erstattet. Es ist aber kein "aktueller" Bergschaden in der Gegend bekannt. Klingt dramatisch, dafür müssten Bergschäden nicht erst belegt werden.
Für die Finanzierung schränkt es jedoch den Kreis der (Discount-) Banken etwas ein. Aber über Interhyp haben die Sparkassen Essen bzw. Mülheim immer fast ausnahmslos auch TOP Konditionen geboten, besser als direkt von der Bank!

Da unsere Zinsbindung bis August 2027 mit 1,27% eff bei 70 € Zins / Monat für uns keine Not darstellt wäre bis dahin auch eine Vermietung/Pacht mit notariellem Vorvertrag und Anzahlung des EK Anteils denkbar.

Jetzt nach 8 EZB Zinssenkungsrunden und gut 10 Jahren der Erfüllung meines Wohntraums wird es aber Zeit wegen Trennung auch wohnlich neue Wege zu gehen.

Terrasse, Garten, Keller, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Barrierefrei, Parkett, Laminat, Teppichboden, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Normale bis gehobene Ausstattung, EG Bäder des Haupthauses aus 2002, Schüco Fenster abschließbar. Rolläden bis auf Küche, Bad und AZ (Altbau) elektrisch.
Glasfaser liegt an und ist beauftragt. Ansonsten tut es auch 1&1 mit 250 GB.

Kamin Haupthaus ist 3 zügig. Kaminofen ist genehmigt und sofort anschließbar. Schwedenofen steht nur in der Garage (elektrische Tore) weil wir auch diese Wohnung 2024 als Ferienwohnung an Monteure vermietet hatten.
3. Zug wäre frei für neue Verkabelung und Solardach ...

Aktuell steht das ganze Objekt leer, kann aber noch über booking.com als Ferienwohnung gebucht werden. Da wir nicht mehr vor Ort wohnen haben wir 7 Tage Mindestaufenthalt und geben unseren "Wochenrabatt" ab 11 Tagen.

Wir hatten 2023 anlässlich unserer Trennung schon mal den Verkauf auf eigene Faust und mit Maklern versucht.
Hier wurde von 2 Maklern mit 869 und 895.000 € eingewertet zu einem garantierten Mindestpreis von 820 T€!
Da die Zinsen sehr hoch waren meist die Finanzierungen das Problem.
Immoscout gibt aktuell 896 T€ an.
Da wir sehr lukrative Dauergäste / Mietverhälnisse hatten, haben wir das Gewerbe noch bis Ostern 2025 weiter laufen lassen und mit den "Top 5" unserer Gäste 129.335,20 € Brutto Umsatz generiert.

Kalkulieren Sie vorab bitte selber über potetielle Mietspiegelmieten, Umsatz als Ferienwohnung, den Bodenrichtwert (550 € x 733 qm = 403.150 €) und dessen Entwicklung sowie die Immobilienrichtwerte (270 qm Wfl x 3.590 €/qm = 969.300 €) und spielen sich mit den beiden Häusern 39 und 39a am "Immobilienpreiskalkulator" von boris-nrw.de

Sie können das Objekt auch probeweise bewohnen und vor Vertragsabschluß ausgiebig auf Herz und Nieren prüfen.
Sie können wie im Grunsriss zu zuehen die Küche auch wieder schließen und im EG ein 3. Schlafzimmer vom WZ abtrennen. Wir und unsere Vorbesitzer hatten es lieber großzügig und offen.

Gute Wohnlage mit aufgelockerter Ein- und Zweifamileinhausbebauung am Rande des Naturschutzgebietes Rumbachtal mit natürlich gewachsener, gut bürgerlicher, netter, aufgeschlossener Nachbarschaft, überwiegend Familien.
Googeln Sie selber! Auch die Rückseite des Hauses (Girondeller Straße) ist durch Street View mit ziemlich aktuellen Bildern voll erschlossen. Innenraumbilder finden Sie bei booking.com "Ferienwohnungen am Rumbachtal"

Alle Schulformen, Kindergärten, Spielplätze und Einzelhandelsgeschäfte (Lidl, Aldi Süd, Netto) sowie das Friedrich-Wennmann-Bad binnen 1,5 km erreichbar. Das Schwimmbad hat sehr gute Öffnungszeiten im Vergleich zu den anderen und wir gerade neu gebaut.
Waldorfschule 2,2 km.
2 veschiedene Edeka 1,2-1,5 km in in der neuen Mitte Haarzopf ist der nächste Edeka 7 Minuten entfernt.
REWE 2 km
Rhein-Ruhrzentrum 3,6 km.
Innenstadt- Essen 7,5 km in 12 Minuten per Autobahn A40
Hauptbahnhof Mülheim 3,7 km durchs Rumbachtal in 7 Minuten per Auto
A40 in 650 m 2 Minuten
A52 in 4,1 km 7 Minuten leicht zu erreichen, aber beide nicht hörbar.
Der Radschnellweg RS1 ist 2,2 km entfernt.

Das Objekt ist sehr vielfältig nutzbar:
Mehrgenerationenwohnen mit pflegebedürtigen Eltern und Pflegekraft im Souterrain (EG Bad im Anbau war vor Einbau Badewanne barierefrei).

Klassische Vermietung an Freunde/Fremde von 2 der 3 Wohnungen zum Mietspiegel.
Haupthaus EG zu 10,24 /qm =1.034,24 €/Monat laut Mietspiegel 2024, Anbau zu 10,25 €/qm = 1.035,25 €/Monat (alles Mittelwert ohne Spanne) 1. Stock 8,87 €/qm = 603,16 €/Monat.

ODER: Weiterbetrieb von 1-3 Ferienwohnungen, während das Betreiberpaar auf 101 qm im EG wohnt und den Gewinn der FeWos in Sondertilgungen steckt. Trotz Leerstand bzw. Umbau in 2024 zur 4. Wohnung mussten wir ca. 45 T€ Gewinn zzgl. Gewinn aus Mietverträgen versteuern.
Monteure, Messebesucher, Aussteller und Standaufbauer, sowie "normale" Touristen, Gesundheitstouristen und Familienbesucher schätzen die Ruhe, die freien Parkplätze, sowie die zentrale Lage und sichere Lage im Ruhrgebiet.
Ich habe viel Freunde mit teils phantasischen Gästerlebnissen die letzten 11 Jahre machen dürfen, aber als Single ist es einfafach zu viele Arbeit nebenher.
Wenn Sie die potentiellen freien Wochenenden noch zusätzlich anbeiten haben Sie zwar mehr Arbeit, können den Umsatz aber auch auf über 100 T€ steigern.
Näheres gerne, wenn Sie sich auf booking.com ein Bild der Wohnungen und Tarife und der Mitbewerber gemacht haben.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Makleranfragen unerwünscht.

Sollte ich im August 2025 keinen Käufer haben weiß ich schon, welchen Makler ich dann beauftrage oder wir gehen die letzten Wochen ins Bieterverfahren bei OM.

Bitte stellen Sie sich mit vollem Namen und Adresse vor. Ideal ware eine kurze Begründung was Sie mit 270 qm Wohnfläche anstellen wollen als Signal, dass Sie sich schon mit dem Objekt beschäftigt haben. Auch der Hinweis ob Sie bereits Erfahrung mit Immobilienbesitz haben, lässt es besser einschätzen was Sie noch zusätzlich wissen müssen. Naürtlich beantworte ich auch gerne schon die ersten Fragen.
Schlecht vorbereitete Besichtigungen und sonntäglicher "Besichtigungstourismus" ist für beide Seiten eher unerfreulich.
Falls Ihr Immoscoutprofil diese Angaben nicht her gibt, schreiben Sie ein paar Worte wie Sie 3 Wohnungen und 270 qm nutzen wollen

Neue Grundsteuer 2025 sind 1.145,52 €/a.
Gewerbliche Wohngebäuderversicherung Debeka 1.742,93 €/a (2025 kann übernommen werden!)
Verkauft wird voll möbliert inkl Küchen und Waschmaschinen etc, oder auf Wunsch auch leer gezogen.
Sie könnten also sofort mit dem Weiterbetrieb einiger Ferienwohnungen in die Hauptsaison
starten und Ihre Wohnung entspannt vor Ort wohnen umgestalten... Ebenso wie mit einer vorhandenen Küche die Planung für ihre neue Küche beginnen und stehen bis zur Lieferung nicht ohne Küche da. Auch ein Umzug und Renovierung in Eigenregie ist bei Nutzung einer der Ferienwohungn viel entspannter...
Für das Souterrain haben wir eine Buchung 20.06.- 05.07.2025.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!