Dachgeschosswohnung in Karlsruhe (Mühlburg)

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in ruhiger und sehr gefragter Wohnlage in Karlsruhe-Mühlburg, Bestlage, in einer reinen Anwohnerstraße mit perfekter Anbindung:
•S-Bahn-Haltestelle "Feierabendweg" ca. 200 m entfernt (direkt an der Siemensallee)
•ca. 900 m bis zum Städtischen Klinikum Karlsruhe
•ca. 2,5 km zur Hochschule Karlsruhe
•ca. 4 km zur Universität Karlsruhe

Das Haus wurde ca. 1955 erbaut und 1981 in Wohnungseigentum (WEG) aufgeteilt. Es besteht aus 6 Wohneinheiten und ist vollständig unterkellert. Die WEG ist klar strukturiert, gepflegt und funktioniert harmonisch.

Bauweise & Technik
•Massive Ziegelbauweise mit Stahlbetondecken
•Satteldach mit Pfanneneindeckung, gedämmt
•Gedämmte oberste Geschossdecke (ca. 70 cm Mineralwolle)
•Dachschrägen mit Heraklithplatten und Mineralwolle gedämmt
•Fassade linksseitig mit WDVS (10 cm) energetisch saniert
• Moderne Gaszentralheizung (Buderus, Baujahr 2016) mit Brennwerttechnik und zentraler Warmwasserbereitung.

Gemeinschaftliche Einrichtungen
•Waschraum mit Zugang zum Garten
•Fahrradschuppen im Garten
•Jede Wohnung mit eigenem Kellerabteil
•Gemeinschaftsgarten hinter dem Haus

Eigentümerstruktur
•1 Wohnung von Eigentümerin bewohnt
•2 Wohnungen in Hand von verschiedenen Kapitalanlegern, jeweils vermietet
•3 Wohnungen gehören einem Kapitalanleger, der nun alle 3 verkauft. Darunter diese angebotene deren Expose Sie gerade lesen
•Zusätzlich verkauft der Kapitalanleger die Wohnung 2.OG links (vermietet, renovierungsbedürftig) und die Wohnung 1.OG rechts (kernsaniert, leer)
•Es besteht somit aktuell die Möglichkeit 3 Wohneinheiten (50%) im gleichen Haus zu erwerben. 2 x 2 Zimmer Wohnung zB Eigennutzung und gegebenenfalls die 3te Wohnung als Kapitalanlage oder auch der Möglichkeit der weiteren Eigennutzung durch Eigenbedarfskündigung

•Im Zuge des Verkaufs gibt der Kapitalanleger auch sein Mandat als Verwaltungsbeirat ab und neue Eigentümer haben die Möglichkeit sich aktiv in die WEG einzubringen
•Verkauf der 3 Einheiten erfolgt, da Kapital vom Kapitalanleger nach Verkauf in andere Immobilienprojekte investiert wird, um wieder Eigenkapital als Hebel einzusetzen
•Angebot stellt einzigartige Möglichkeit auf dem Immobilienmarkt dar, schnell zugreifen lohnt sich
•Klar geregelte Zuständigkeiten (Fenster, Balkone = Sondereigentum)

Zum Verkauf steht eine gut geschnittene 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung (DG rechts) mit ca. 41,77 m² in einem gepflegten 6-Familienhaus im Feierabendweg 15, Karlsruhe-Mühlburg. Bestlage.
Eckdaten zur Wohnung
•2 Zimmer, Küche, Bad, Flur
•Wohnfläche: ca. 41,77 m²
•Raumaufteilung:
oZimmer 1: 8,43 m²
oZimmer 2: 14,26 m²
oKüche: 14,26 m²
oBad: 3,04 m²
oFlur: 1,82 m²

•Alleinige Sondernutzungsrechte (Teilungserklärung) am darüberliegenden Spitzboden für beide DG-Wohnungen (Höhe ca. 1,50 m)

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Garten, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Highlights der Wohnung
•Vollständige Kernsanierung im Jahr 2024 und 2025
BAD / KOMPLETTER WASSERSTRANG
oStrang mit allen Wasserleitungen Warm- und Kaltwasser von Keller aus auf der kompletten rechten Seite des Hauses neu gemacht (Abwasser und Heizung nicht, weil gut)
oD.h. Wohnung EG, Wohnung 1.OG und Wohnung DG rechts (Verkaufsobjekt dieser Anzeige)
oGrundriss Bad geändert, große Duschtasse mit 90 cm x 90 cm eingebaut (Stahlwanne)
oDadurch Vergrößerung an dieser Stelle durch Trockenbauwand Rigips in Küche
oDecke mit Rigips abgehängt
oGeberit Unterbauspülkasten eingebaut
oModerner Handtuchhalterheizkörper eingebaut
oEs wurden neue, hochwertige Sanitärobjekte von Grohe und Villeroy & Boch verbaut
oZusätzlich wurde in dem Bad ein Waschmaschinenanschluss vorbereitet (wenn man nicht den gemeinsamen Waschraum im Keller nutzen möchte; dort hat jede Wohnung einen eigenen Platz mit separatem Wasser und Stromzähler)
oBadfliessen komplett neu (Wand und Boden)
oBad mit Fenster

KÜCHE
oDirekt vom Bad aus wurden dann auch selbstverständlich durch die Wand für die dahinterliegende Küche deren Wasserleitungen neu gemacht
oDie Küche hat selbstverständlich einen neuen Fliessenspiegel erhalten (60 cm x 60 grau)
oEbenfalls wurde dann eine neue IKEA Küche mit Fronten Hochglanz Lack weiß nebst einem neuem Siemens 4 Platten Herd mit Backofen eingebaut
oDie Dunstabzugshaube ist Abluft
oDie Bodenfliessen in der gesamten Küche (60 cm x 60 grau) wurden selbstverständlich auch neu gemacht (und sind die identischen wie auf Boden Flur und an den Wänden Bad; Info: die grauen Fliessen sind Bodenfliessen)
oNeue Bodenbeläge in allen Räumen (hochwertiger Laminat & Fliesen)
oNeue Zimmertüren
•Die komplette Elektroinstallation wurde im Jahr 2020 bereits erneuert; Die Elektrik wurde im Rahmen der Sanierung von einer Deutschen Elektrikerfirma angepasst bzw. überarbeitet
•Es wurden Ende 2024 alle 4 Velux Fenster neu eingebaut. Direkt im Anschluss eines 2024er WEG Beschlusses zur Umsetzung
oVelux Cabrio Dachfenster (114x252 cm): Balkonvariante (Schlafzimmer 1)
o2 x 2-fach Klapp-Schwingfenster Küche (114x118 cm), in Reihe
oGroßes Klapp-Schwingfenster Bad (78x98 cm)
oNeue Fliesen, Laminat, Sanitäranlagen, Türen
•Fenstererneuerung durch regionale Deutsche Dachdeckerfirma Meister Firma,
•Einbau war und ist genehmigungs- und anzeigefrei laut Stadt Karlsruhe
•Bis Ende Mai werden nochmals 3 neue Fenster von einer Karlsruher Fensterfirma eingebaut und damit die 3 verbliebenen, alten Holzfenster ersetzt (1 x Schlafzimmer mit Velux Cabrio Fenster, 1 x Fenster Küche, 1 x Fenster kleines Schlafzimmer). Damit sind alle Fenster 100% neu
•Jetzt wurden alle Türen erneuert (gleiche Optik)
•In allen Räumen wurde ein neuer, einheitlicher Laminatboden verlegt
•Das Highlight der Wohnung ist das Velux Balkon Cabrio Fenster vom großen Schlafzimmer in den Garten. Auch von der Küche aus geniesst man durch die offene Tür diesen tollen Ausblick
•Der Blick durch die Fenster auf die Hinterseite des Hauses in den sehr weitläufigen Garten ist ein Traum
•Alle neuen Velux Fenster haben selbstverständlich in der gleichen Farbe ebenfalls neue Innenrollos erhalten
•Keine Rolläden an den normalen Fenstern (nur Innenjalousien), Heizkörper lackiert, Tapete größtenteils neu, Wohnung komplett gestrichen
•Wohnung wurde von der Eigentümerin im Rahmen einer Sondervermietung möbliert vermietet. Daher auch in jedem Zimmer ein TV-Anschluss an der Wand und überall jede Menge Steckdosen

• Ruhige Anwohnerstraße mit viel Grün, familienfreundlich
• 200 m zur S-Bahn-Haltestelle „Feierabendweg“ (Siemensallee)
• 900 m zum Städtischen Klinikum Karlsruhe
• 2,5 km zur Hochschule Karlsruhe
• 3 km zu Siemens Karlsruhe, 4,1 km zur Universität Karlsruhe
• 2 Kinder Gärten 500m entfernt
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

Hausbeschreibung
• Baujahr: ca. 1955, Umwandlung in WEG: 1981
• Massive Bauweise mit Poroton-Ziegel-Mauerwerk (30 cm), Stahlbetondecken
• Satteldach mit Gauben
• 6 Wohneinheiten, identische Grundrisse
• Voll unterkellert, Kellerraum Nr. 5 (ca. 8 qm)
• Waschraum im Keller mit Zugang zum Garten, separater Wasser- und Stromanschluss je Wohnung

Garten & Außenbereich
• Gemeinschaftsgarten hinter dem Haus, für alle nutzbar
• Angrenzend: großzügiger Privatgarten (kein WEG-Eigentum), Blick ins Grüne, keine Bebauung möglich
• Zugang über Waschraum oder seitlich am Haus entlang, Fahrradschuppen vorhanden

Energetische Maßnahmen & Substanz
Dachschrägen:
• Beplankung mit Heraklithplatten (asbestfrei), zusätzliche Mineralwolle-Dämmung

Speicherboden:
• Dämmung mit ca. 70 cm Mineralwolle, kein Nachrüstbedarf nach GEG

Fassade links:
• Wärmedämmverbundsystem mit ca. 10 cm Dämmung

Heizung:
• Hochwertige Buderus Gas-Brennwertheizung (Logamax plus GB192-35 iW H, Baujahr 2016)
• Hohe Energieeffizienz, zentrale Warmwasserbereitung, Steuerung über Logamatic RC300
• Kein Austauschbedarf gemäß GEG – starkes Kaufargument bei Baujahr 1955

Dach:
• 2025 Dachprüfung, defekte Ziegel ersetzt, kein Sanierungsbedarf

Fazit zur Substanz:
• Kein Asbest laut Sichtung
• Hervorragender Zustand für das Gebäudealter
• Optimale Basis für Werterhalt, Mietsteigerung oder Eigennutzung

Teilungserklärung & WEG-Struktur
• 130/1.000 Miteigentumsanteile
• Flurstück 8757/20, 1.006 m² Grundstück
• Kein Stellplatz – kostenlose Parkplätze vor dem Haus
• Fenster & Balkone 1992 als Sondereigentum definiert (Vorteil bei Modernisierungen)
• Funkzähler für Wasser und Heizung in allen Wohnungen

Sonstiges
• Kein Instandhaltungsrückstau, geringe Nebenkosten
• Treppenhausreinigung im wöchentlichen Wechsel durch Bewohner
• Gartenpflege und Müllbereitstellung eigenverantwortlich
• Kein WEG-TV-Vertrag, Sat-Schüssel vorhanden

Verwaltung & Organisation
• Neue externe Hausverwaltung, altersbedingter Wechsel
• Frühere Verwaltung konnte Abrechnungen zuletzt nicht mehr zeitnah liefern

Portfolioanpassung / Rebalancing
• Verkauf im Rahmen strategischer Neuausrichtung einer regionalen Familiengesellschaft
• Direktverkauf vom Eigentümer, ohne Makler
• Ein neuer Energieausweis ist bei der Hausverwaltung und techem beauftragt und wird zur Kaufvertragsunterzeichnung vorgelegt

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!