Villa in Passau

Willkommen zu einer seltenen Gelegenheit in Passau! Diese elegante Villa vereint großzügige Wohnflächen, hochwertige Ausstattung und eine privilegierte Lage – ein architektonisches Juwel auf einem weitläufigen Grundstück von 1.993 m².

Luxuriöses Wohnen mit Hallenbad und Gartenblick

Ein Highlight dieses Anwesens ist das beeindruckende Hallenbad mit einer Fläche von ca. 117 m². Durch die große Fensterfront strömt Tageslicht hinein und eröffnet einen malerischen Blick auf den Garten. Der direkte Zugang ins Freie schafft ein harmonisches Zusammenspiel von Innen- und Außenbereich – perfekt für Entspannung und Erholung.

Großzügige Wohnbereiche mit Kamin und Sonnenterrasse

Das Erdgeschoss empfängt Sie mit einem repräsentativen Eingangsbereich, der nahtlos in den offenen Wohn- und Essbereich übergeht. Der 54 m² große Wohnraum mit offenem Kamin schafft eine warme, einladende Atmosphäre. Die angrenzende Südterrasse, ausgestattet mit einem elektrischen Sonnensegel, erweitert den Wohnraum ins Freie und bietet geschützte Privatsphäre. Direkt daneben lädt die geräumige Küche mit Speisebereich zum gemeinsamen Kochen und Genießen ein. Ein Gäste-WC sowie ein Gästebad ergänzen das Erdgeschoss.

Private Rückzugsorte mit Panoramablick

Über die zentrale Treppe gelangen Sie ins Obergeschoss, das in zwei separate Bereiche unterteilt ist:

•Westflügel: Zwei großzügige Kinderzimmer und ein modernes Badezimmer
•Ostflügel: Elternschlafzimmer mit Zugang zur Dachterrasse, ein weiteres Kinderzimmer, ein
Arbeitszimmer und ein zweites modernes Badezimmer mit bodentiefer Dusche.

Ein besonderes Highlight ist das 39 m² große Arbeitszimmer, das mit einer Galerie zum zweiten Obergeschoss verbunden ist. Eine elegante Wendeltreppe führt zur Galerie und zu einem weiteren, über eine kleine Brücke erreichbaren Arbeitsraum – ideal für Homeoffice oder kreative Projekte.
Praktische Features und durchdachte Raumaufteilung
Das Anwesen ist vollständig unterkellert und bietet direkten Zugang zur Doppelgarage – so gelangen Sie bei jedem Wetter trockenen Fußes ins Haus. Über der Garage befindet sich ein zusätzlicher Lagerraum. Im Untergeschoss stehen neben Hauswirtschafts- und Technikräumen auch Abstellflächen zur Verfügung.

Diese Villa bietet ein einzigartiges Wohnerlebnis in exklusiver Lage – ein Zuhause, das keine Wünsche offenlässt!

ECKDATEN IM ÜBERBLICK:

Objektart: Villa

Baujahr: EG – KG: 1974

Erweiterung: Vollständiger Umbau/Neubau-Erweiterung: 1990/1991

Wohnfläche: ca. 312 m²

Nutzfläche: ca. 65 m² im Keller

Hallenbad: ca. 117 m²

Etagen: KG – EG – 2 OG`s

Zimmer gesamt: 10

Schlafzimmer: 6 - 7

Küchen: 1

Badezimmer: 3

Gäste-WC: 1

Heizungsart: Zentralheizung Gas

Endenergiebedarf: 129,61 kWh(m²a)

Effizienzklasse: D

Balkon/Terrasse: Balkon sowie Terrasse - Dachterrasse

Garage: 2 Garagen, 2 Freiplätze

Grundstück: ca. 1.993 m²

Kaufpreis: 1.190.000,- €

-Hallenbad mit ca. 117 m²
-Direkter Zugang von der Doppelgarage in die Immobilie
-Offener Kamin
-Moderne Bäder mit Bodenebenen Fliesen
-Südterrasse mit E-Sonnensegel
-Parkettböden im OG
-Großzügiger Keller
-Große Fensterflächen
-Parkett- und Fliesenböden
-Teilsweise Fußbodenheizung, teilweise Heizkörper
-Renovierte, moderne Bäder

ERDGESCHOSS ca. 107 m² WOHNFLÄCHE:

-Küche
-Speisekammer
-Gäste WC
-Gäste Bad
-Wohnzimmer mit offenem Kamin
-Flur
-Nebenzimmer
-Hallenbad

OBERGESCHOSS CA. 165 m² WOHNFLÄCHE:

-Büro mit Galerie
-Schlafzimmer
-Bad / WC x2
-Arbeitsraum
-Kinderzimmer x2
-Gästezimmer
-Flur

2. OBERGESCHOSS CA. 40 m² WOHNFLÄCHE:

-Galerie
-Arbeitszimmer

KELLERGESCHOSS CA. 64 m² NUTZFLÄCHE:

-4 Kellerräume
-Pooltechnik
-Doppelgarage

GRUNDSTÜCK:

Das 1.993 m² große Grundstück beeindruckt mit einer perfekt durchdachten Gestaltung und bietet ein Höchstmaß an Privatsphäre. Der liebevoll angelegte Garten ist eine Oase der Ruhe und lädt mit weitläufigen Grünflächen, gepflegten Pflanzen und malerischen Rückzugsorten zum Verweilen ein.
Ein besonderes Highlight ist der direkte Zugang vom Hallenbad zum Garten, wodurch Innen- und Außenbereiche harmonisch miteinander verschmelzen. Dank der großzügigen Südterrasse genießen Sie hier sonnige Stunden und entspannte Abende in einem geschützten Umfeld. Das elektrische Sonnensegel sorgt bei Bedarf für angenehmen Schatten.
Die Grundstückslage bietet eine perfekte Kombination aus Naturnähe und urbaner Anbindung. Während die Villa in einer ruhigen, exklusiven Wohngegend eingebettet ist, sind die Innenstadt von Passau sowie wichtige Infrastrukturpunkte in wenigen Minuten erreichbar.
Zusätzlich verfügt das Grundstück über eine Doppelgarage mit direktem Hauszugang, ein separates Lager über der Garage sowie ausreichend Stellplätze für Gäste.

GARAGE:

Die integrierte Doppelgarage bietet nicht nur Platz für zwei Fahrzeuge, sondern auch ausreichend Abstellfläche für Fahrräder, Sportgeräte und weiteres Equipment. Das funkferngesteuerte Tor sorgt für maximalen Komfort und Sicherheit.
Ein besonderes Plus ist der direkte Zugang vom Haus in die Garage, sodass Sie auch bei schlechtem Wetter trockenen Fußes ins Gebäude gelangen. Zudem ist die Garage komplett überspeichert, wodurch sich über ihr ein praktischer Lagerraum befindet. Dieser ist sowohl vom Haus als auch über den Garten zugänglich und eignet sich ideal zur Aufbewahrung von Gartengeräten oder saisonalen Utensilien.

Der Stadtteil Haidenhof zählt zu den renommiertesten und gefragtesten Wohnlagen in Passau. Die Umgebung besticht durch eine perfekte Balance aus Ruhe, Naturnähe und urbaner Anbindung. Trotz der idyllischen Atmosphäre sind alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte – schnell erreichbar.
Dank der hervorragenden Verkehrsanbindung erreichen Sie die Passauer Innenstadt in nur wenigen Minuten mit dem Fahrrad. Auch die Autobahn A3 ist in nur 5 Fahrminuten erreichbar, was eine schnelle Verbindung in Richtung Regensburg, Linz oder München ermöglicht. Gleichzeitig profitieren Sie von einer angenehmen Wohnlage, die ein Leben wie auf dem Land verspricht – ohne auf die Vorteile der Stadt verzichten zu müssen.
Diese erstklassige Lage macht Haidenhof zu einer der gefragtesten Wohnadressen für all jene, die ein exklusives und komfortables Wohnumfeld suchen.

Energiekennwerte:

Art des vorliegenden Energieausweises: Bedarfsausweis
Endenergiebedarf:129,61 kWh/(m²a)
Energieträger: Erdgas
Baujahr Wohngebäude: 1990
Baujahr Anlagentechnik: 1990
Energieeffizienzklasse: D

Maklercourtage: 3,57 % incl. MwSt. Käufermaklercourtage.

Verkaufspreis: 1.190.000,00 €

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