Wohnung wird renoviert, Leiter und Malerteppich in Zimmer
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Wohnen | News

BGH-Urteil: Mieter müssen überhöhte Modernisierungs­kosten nicht zahlen

Katharina Schneider

Wenn ein Vermieter noch funktionsfähige Sachen austauscht, dann darf er die Modernisierungskosten dafür nicht komplett auf die Miete schlagen. Das hat der Bundesgerichtshof nun entschieden.

Modernisiert der Vermieter die Wohnung, indem er beispielsweise alte, noch funktionstüchtige Fenster durch Fenster mit besserer Wärmedämmung austauscht, dann muss er bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung die Kosten abziehen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden (VIII ZR 81/19).

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Andernfalls würde der Vermieter die Möglichkeit erhalten, Kosten, die für ihn in naher Zukunft anfallen, schon im Vorfeld auf den Mieter abzuwälzen, heißt es von den Bundesrichtern. Die Kosten für die Instandhaltung muss der Vermieter tragen. Dazu gehören alle Arbeiten, die notwendig sind, damit eine Wohnung in ordentlichem, bewohnbarem Zustand bleibt.

Bislang musste der Mieter alle Kosten der Modernisierung tragen, solange die ersetzten Bauteile nicht defekt waren. Ein Instandhaltungsanteil wurde regelmäßig nicht abgezogen, solange die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig waren.

Im Fall des BGH-Urteils hatte eine Frau aus Düsseldorf geklagt, die früher rund 300 Euro Miete im Monat für ihre Wohnung bezahlt hat. Nachdem das Haus 2016 renoviert worden ist, bekam die Mieterin gleich zwei Mieterhöhungen: einmal über rund 190 Euro und dann nochmal über 240 Euro. Bei der Sanierung wurde auch die 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin sowie Treppenhausfenster und Briefkästen ausgetauscht. Die Sachen waren laut Klägerin noch funktionsfähig, es habe sich lediglich um Schönheitsreparaturen gehandelt.

Deutscher Mieterbund erfreut: "Finanzielle Entlastung für Mieter"

Das Landgericht Düsseldorf beurteilte diese Maßnahmen als Modernisierungen und ließ die Erhöhungen dafür stehen (auch wenn es die Mieterhöhungen aus anderen Gründen teilweise kassierte). Diese Umlage verhindert nun das BGH-Urteil. Zwar sei die Lebensdauer der Bauteile "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen", was zu berücksichtigen sei. Aber eine ungekürzte Umlegung der Modernisierungskosten sei nicht zulässig, weil die Sachen zwar alt, aber noch funktionstüchtig gewesen seien.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) zeigt sich über das Urteil erfreut. Die Klarstellung aus Karlsruhe sei erfreulich und führe zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter, sagt DMB-Präsident Lukas Siebenkotten zur BGH-Entscheidung.

Vor kurzem entschied der BGH auch einen anderen Fall, bei dem es um Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen geht – diesen allerdings weniger zur Freude des DMB:

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