Wohnung in Ruhstorf an der Rott (Ruhstorf a.d.Rott)

ÜBERBLICK

Hier wohnen Sie auf insgesamt 78 m², die sich auf 3 Zimmer verteilen. Diese Wohnung liegt im schönen Ruhstorf an der Rott. Die Immobilie verfügt über eine Einbauküche, sowie einen schönen Balkon/ eine schöne Terrasse. Was nicht täglich benötigt wird, lässt sich in einem Keller unterbringen. Die Wohnung kann nach Vereinbarung bezogen werden.

Alle Merkmale auf einen Blick:

• Balkon/ Terrasse
• Keller
• Einbauküche

ATTRAKTIV WOHNEN - LANGFRISTIG DENKEN - MÖGLICHKEITEN SICHERN!

Ob als Kapitalanlage oder als zukünftiges eigenes Zuhause:

Wohnen in einer kleinen Eigentümergemeinschaft.

Das Gebäude umfasst sechs Eigentumswohnungen und liegt in einem gewachsenen, ruhigen Wohngebiet.

Die überschaubare Größe der Wohnanlage, die massive Bauweise sowie die vorhandene Infrastruktur machen das Objekt sowohl für Kapitalanleger als auch für langfristig orientierte Eigennutzer interessant.

KAPITALANLAGE HEUTE - EIGENNUTZUNG ALS SPÄTERE PERSPEKTIVE!

Diese Immobilie bietet Käufern die Möglichkeit, in eine klassische 3-Zimmer-Wohnung zu investieren und sich zugleich langfristige Nutzungsmöglichkeiten offenzuhalten.

Diese gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung in Ruhstorf an der Rott verbindet ein angenehmes Wohnumfeld mit einer durchdachten Raumaufteilung und attraktiven Ausstattungsmerkmalen.

Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines sehr gepflegten 6-Parteienhauses.

Das im Jahr 2005 fertiggestellte Gebäude gehört zur Wohnanlage „Am Grafenholz“ und wurde in massiver Bauweise errichtet.

Mit einer Gesamtfläche (Wohn- und Nutzfläche) von ca. 103 m² ergibt sich ein Preis von ca. 2.019,- EUR/m².

Mit einer anrechenbaren Wohnfläche von rund 78 m² bietet die Wohnung mehrere sehr gut nutzbare Wohn-, Schlaf- und Essbereiche.

Das Raumkonzept eignet sich für Singles, Paare und kleine Familien ebenso wie für eine langfristige Vermietung.

Beim Betreten der Wohnung befindet man sich der großzügigen Diele und von der Wohnungstür bis zum praktischen Abstellraum sind es nur wenige Schritte – sehr praktisch zum Einstellen und Lagern von Einkäufen.

Direkt vom Flur aus betritt man – linker Hand – das Bad und das Hauptschlafzimmer und – rechter Hand – erreichen wir den Wohn- und Essbereich und einen weiteren Wohnraum (Arbeits- oder Schlafzimmer).

Der Wohn- und Essbereich – inkl. großzügigem Erker – mit rund 24 m² bildet den Mittelpunkt der Wohnung, von hier erreichen wir die separate Küche, vollständig und praktisch eingerichtet.

Große Fensterflächen schaffen eine freundliche Wohnatmosphäre und ermöglichen den Zugang zum vollständig überdachten, ca. 12 m² großen Südbalkon.

Der ca. 20 m² große, beheizbare Hobbyraum im Untergeschoss bietet wertvolle zusätzliche Nutzfläche.

Tageslicht durch ein isolierverglastes Kunststofffenster, ein pflegeleichter Fliesenboden sowie die bequeme Erreichbarkeit per Aufzug machen diesen Hobbyraum besonders attraktiv.

Ob für Hobbys, kreative Projekte oder zusätzlichen Stauraum – hier entsteht Freiraum für individuelle Bedürfnisse, wie z.B. Ausweichgästezimmer, Arbeitszimmer, hochwertiger Lagerraum oder andere zulässige Nebenflächenzwecke.

Im Außenbereich befinden sich Räumlichkeiten und Flächen, wie z.B. ein abschließbarer Fahrradraum, der überdachte und ordentliche Platz für die Wertstofftonne und die Parkplätze (Einzelgaragen, Besucherparkplatz, etc.).

Die eigene, massiv gemauerte und großzügige Einzelgarage – mit elektrischem Toröffner, Licht und einer Starkstromsteckdose (230 Volt) - ergänzt diese attraktive Immobilie.
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Die Räumlichkeiten mit einer Gesamtfläche von ca. 103 m² einzeln dargestellt (*):

WOHNUNG IN 1. OBERGESCHOSS:
23,71 m² = Wohnen und Essen
13,05 m² = Schlafen I
12,62 m² = Schlafen II
6,36 m² = Küche
8,31 m² = Flur
6,25 m² = Bad
1,97 m² = Abstellraum
12,00 m² = Balkon (je 1/2 Nutz- und Wohnfläche)

UNTERGESCHOSS:
19,75 m² = Hobby-Raum
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Energieinformationen

• Art des Energieausweises = Verbrauchsausweis
• Gültig von 21.12.2017 bis 20.12.2027
• Baujahr Gebäude laut Energieausweis 2004
• Endenergieverbrauch 45,9 kWh/(m².a)
• Wesentliche Energieträger Gas
• Effizienzklasse B
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WEITERE MERKMALE DER WOHNUNG

Die Wohnanlage bietet eine Vielzahl an Annehmlichkeiten, die sowohl Komfort als auch Funktionalität vereinen.

Eine gut ausgestattete Küche schließt sich an den hellen Wohnbereich an, während ein einladender Balkon ideal nach Süden ausgerichtet ist.

Zusätzlich genießen die Bewohner die Vorteile eines barrierefreien Zugangs durch einen Personenaufzug, der alle Etagen verbindet.

Mit einem geringen Energieverbrauch und niedrigeren Treibhausgasemissionen ist dieses Objekt nicht nur komfortabel, sondern auch umweltbewusst.

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Allgemeine Baubeschreibung für die Wohnanlage

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Das Gebäude wurde in massiver Ziegelbauweise errichtet.

Fundamente
• Stahlbetonfundamente nach statischer Berechnung

Keller
• Stahlbetonkeller
• tragende Innenwände teilweise Ziegelmauerwerk

Außenwände
• massives Ziegelmauerwerk
• tragende Wohnungstrennwände in schallschutzoptimierter Ausführung

Decken
• Stahlbetondecken nach statischer Berechnung
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Dach
Satteldach
• zimmermannsmäßiger Dachstuhl
• Dachdeckung mit Dachziegeln
• Dachflächen gedämmt
• Dachgeschossdecken mit Gipskarton
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Fassaden
• mehrlagiger Außenputz
• farbiger Fassadenanstrich
• Neu 2023
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Fenster
• weiße Kunststofffenster mit
• Isolierverglasung
• Dreh-/Kippbeschlägen
• umlaufenden Dichtungen
• schall- und wärmedämmender Ausführung

Fensterbänke außen
• Aluminium pulverbeschichtet

Fensterbänke innen
• Naturstein (Marmor)
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Rollläden
• Kunststoffrollläden
• überwiegend an allen Fenstern
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Hauseingang
• Kunststoffhaustüre
• Sicherheitsverriegelung
• elektrische Türöffneranlage
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Wohnungseingangstüren
• Schallschutztüren
• hochwertige Ausführung
• Sicherheitsbeschläge
• Profilzylinder
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Innentüren

• Holztüren mit dekorativer, weißer Oberfläche
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Treppenhaus & Personenaufzug

• Personenaufzug - barrierefrei - vom UG bis ins DG
• Stahlbetontreppe
• Metallgeländer
• hochwertiger Bodenbelag
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Balkone und Terrassen

• Stahlbetonkonstruktion
• verzinktes Metallgeländer
• Natursteinbelag
• großzügige Südwestausrichtung
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Heizung

• zentrale Niedertemperatur-Heizungsanlage (Gas)
• Markenfabrikat
• zentrale Warmwasserbereitung
• Warm- und Kaltwasserzähler je Wohnung

Heizkörper

• Flachheizkörper
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Sanitärinstallation

• Ausstattung mit Markenprodukten
• Badewanne
• Dusche
• Waschtisch
• Toilette
• Armaturen in Qualitätsausführung
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Fliesenarbeiten

Bad und Toilette
• raumhoch gefliest Toilette

Küche
• Fliesenspiegel im Arbeitsbereich
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Bodenbeläge

Wohnräume
• Parkett

Schlafräume
• Parkettboden

Küche
• Fliesen

Bad
• Fliesen
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Elektroinstallation

Jede Wohnung ist ausgestattet mit

• einer umfangreichen Elektroausstattung
• eigener Unterverteilung
• separatem Stromzähler
• ausreichend Steckdosen
• Anschlussmöglichkeiten für Lampen
• Telefon- und Datenanschlüssen
• TV-Anschlusspunkten
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Keller

Zu jeder Wohnung gehört ein eigener Hobbyraum mit

• isolierverglastem Kunststofffenster
• Heizkörper
• Stromversorgung

Für die gemeinschaftliche Nutzung

• Wasch- und Trockenraum
• pro Wohnung Platz für Waschmaschine und Trockner
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Außenanlagen

• Rasenflächen
• Sträucher
• Bäume
• Kiesstreifen am Gebäude
• befestigte Wege
• Zufahrten
• Stellplätze
• Allgemeine Fahrradgarage
• überdachter und eingehauster Platz für Müll- und Wertstofftonnen
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Garagen und Stellplätze

• gemeinschaftlicher, gepflasterter Garagenhof
• gemauerte, in Reihe errichtete Einzelgaragen mit elektrischem Tor, Licht und 230-Volt-Steckdose
• Außenstellplätze
• Besucherparkplatz

LAGEBESCHREIBUNG


Mikrolage

Die Immobilie - die 3-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss - befindet sich in der Wohnanlage „Am Grafenholz“, einem ruhigen und gewachsenen Wohngebiet in Ruhstorf an der Rott, Richtung Pillham.

Die Straße ist als verkehrsberuhigte Anliegerstraße (Tempo 30) ausgeführt und wird überwiegend von Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern geprägt.


Dies sorgt für ein angenehmes und familienfreundliches Wohnumfeld mit hoher Wohnqualität.

Der Ortskern von Ruhstorf an der Rott, mit Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Banken, Ärzten sowie öffentlichen Einrichtungen ist innerhalb wenigen Minuten erreichbar.

Die Umgebung zeichnet sich durch gepflegte Wohnbebauung, viel Grün und kurze Wege in die Natur aus.

Die Kombination aus ruhiger Wohnlage und gleichzeitig guter Erreichbarkeit aller Einrichtungen des täglichen Bedarfs macht diesen Standort besonders attraktiv für Familien, Berufspendler, Senioren sowie Kapitalanleger.
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Makrolage

Ruhstorf an der Rott liegt im niederbayerischen Landkreis Passau und gehört zu den wirtschaftlich und landschaftlich reizvollen Regionen des Rottals.

Die Marktgemeinde befindet sich nur wenige Kilometer vom bekannten Bäderdreieck Bad Füssing – Bad Griesbach – Bad Birnbach entfernt und profitiert sowohl vom Tourismus als auch von der wirtschaftlichen Stärke der Region.

Die Region, das Rottal trägt die Bezeichnung „Toskana Niederbayerns“ und wir befinden uns in der größten Golfregion von Europa, das „Golferparadies“.

Die Universitätsstadt Passau ist in rund 20 Minuten erreichbar.

Ebenso besteht eine hervorragende Anbindung nach Österreich mit der Barockstadt Schärding sowie Richtung Linz.

Über die nahegelegene Autobahn A3 sowie die Bundesstraßen B12 und B388 sind München, Regensburg, Deggendorf und Linz schnell erreichbar.
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Infrastruktur

Ruhstorf verfügt über eine sehr gute Nahversorgung.
Vor Ort befinden sich unter anderem:

• Banken
• Apotheken
• Ärzte
• Bäckereien
• Metzgereien
• Restaurants und Cafés
• Supermärkte
• Tankstellen
• Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe
• Rathaus und Bürgerzentrum
• zahlreiche Vereine und öffentliche Einrichtungen

Die Wege innerhalb des Ortes sind kurz und können vielfach bequem mit dem Fahrrad oder zu Fuß zurückgelegt werden.
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Schule und Bildung

Ruhstorf verfügt über ein modernes Bildungsangebot.

Vor Ort befinden sich:

• Musik-, Grund- und Mittelschule
• Grundschule Sulzbach
• Mittagsbetreuung
• Ganztagesangebote
• Schulsozialarbeit

Weiterführende Schulen sind in den Nachbarstädten hervorragend erreichbar.

• Realschule Neuhaus am Inn
• Realschule Bad Griesbach
• Gymnasium Pocking
• Gymnasium Fürstenzell

Auch Kindergärten und Kinderkrippen stehen im Gemeindegebiet zur Verfügung.
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Einkaufen

Die Nahversorgung ist ausgezeichnet.

Im Ort befinden sich unter anderem:

• EDEKA
• Bäckereien
• Metzgereien
• Getränkemärkte
• Blumenfachgeschäfte
• Banken
• Postdienstleistungen
• Einzelhandelsgeschäfte

Größere Einkaufszentren befinden sich in:

• Pocking
• Passau
• Bad Füssing

Somit ist sowohl die tägliche Versorgung als auch ein umfangreiches Shoppingangebot jederzeit gewährleistet.
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Gesundheitswesen

Die medizinische Versorgung ist überdurchschnittlich gut.

Vor Ort befinden sich:

• Allgemeinmediziner
• Zahnärzte
• Physiotherapie
• Apotheken
• Senioren- und Pflegeeinrichtungen

Ergänzt wird das Angebot durch zahlreiche Fachärzte, Kliniken und Rehabilitationszentren in:

• Bad Füssing
• Bad Griesbach
• Passau

Gerade durch die Nähe zum niederbayerischen Bäderdreieck profitieren Bewohner von einem außergewöhnlich breiten Gesundheits- und Wellnessangebot.
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Verkehr

Folgende Entfernungen von der Wohnung in Ruhstorf in die nähere und weitere Umgebung (ca.-Angaben):

• Kindergarten: 2 km / 4 km
• Grundschule und Mittelschule: 2 km
• Realschule: 11 km
• Gymnasium: 8 km

• Gaststätten: 1 km / 2 km
• Zentrum: 2 km
• Einkaufsmöglichkeit: 2 km

• Nächste Bushaltestelle: 80 m
• Bahnhof: 2 km
• Autobahn-Kreuz Pocking: 7 km
• Bundesstraße: 3 km / 5 km
• Flughäfen: 32 km / 93 km / 106 km / 150 km

• Schärding (A): 12 km
• Bad Griesbach 13 km
• Bad Füssing 17 km
• Passau: 18 km
• Bad Birnbach 22 km
• Vilshofen: 29 km
• Pfarrkirchen: 34 km
• Salzburg: 100 km
• Landshut 106 km
• Regensburg 133 km
• München: 150 km


Zu Fuß

Das Ortszentrum, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie Gastronomie sind innerhalb wenigen Minuten erreichbar.
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Fahrrad

Das gut ausgebaute Radwegenetz verbindet Ruhstorf mit den umliegenden Gemeinden sowie den beliebten Radwegen entlang der Rott und des Inns.
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Fortsetzung der Lagebeschreibung

Auto

Sehr gute Verkehrsanbindung über:
• A3 Passau–Regensburg
• B12 Richtung München
• B388 Richtung Rottal
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Bus

Mehrere Regionalbuslinien verbinden Ruhstorf regelmäßig mit:

• Pocking
• Passau
• Bad Füssing
• Bad Griesbach
• umliegenden Ortsteilen

Die nächste Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung zur Immobilie.
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Bahn

Der Bahnhof Pocking ist in wenigen Fahrminuten erreichbar.

Von dort bestehen regelmäßige Verbindungen nach:

• Passau
• Mühldorf
• München

Der Hauptbahnhof Passau bietet darüber hinaus nationale und internationale Bahnverbindungen.

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Schifffahrt

Die Dreiflüssestadt Passau bietet zahlreiche Schifffahrtsmöglichkeiten auf:

• Donau
• Inn
• Ilz

Von dort starten sowohl Ausflugsschiffe als auch internationale Flusskreuzfahrten Richtung Wien, Budapest und Schwarzes Meer.
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Flughäfen

Gut erreichbar sind:

• Flughafen Linz (ca. 1 Stunde)
• Flughafen Salzburg (ca. 1,5 Stunden)
• Flughafen München (ca. 2 Stunden)
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Freizeit und Hobby

Ruhstorf bietet einen hohen Freizeitwert.
Hierzu gehören unter anderem:

• Freibad
• Sportvereine
• Tennisanlagen
• Fußballplätze
• Rad- und Wanderwege
• Fitnessangebote
• Reitsport
• Angelmöglichkeiten
• zahlreiche kulturelle Veranstaltungen

Besonders hervorzuheben ist die unmittelbare Nähe zum niederbayerischen Bäderdreieck mit seinen Thermen, Golfplätzen und Wellnessangeboten.

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Ortsteile und Nachbargemeinden

Zum Markt Ruhstorf gehören zahlreiche Ortsteile, unter anderem:

• Sulzbach
• Schmidham
• Eglsee
• Hader
• Rotthof
• Pillham
• Trostling
• Kleeberg
• Hütting

Angrenzende Gemeinden sind:

• Pocking
• Bad Füssing
• Neuhaus am Inn
• Tettenweis
• Fürstenzell
• Bad Griesbach

Durch die Nähe zu Österreich sind auch Schärding und das Innviertel schnell erreichbar.
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Besonderheiten

Die Lage verbindet auf ideale Weise:

• ruhiges Wohnen im Grünen
• hervorragende Infrastruktur
• kurze Wege in die Kur- und Thermenregion
• ausgezeichnete Verkehrsanbindung
• hohe Lebensqualität
• familienfreundliches Umfeld
• attraktiven Wirtschaftsstandort

Insbesondere die Nähe zum niederbayerischen Bäderdreieck sowie zur Universitätsstadt Passau macht den Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders interessant.
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Wirtschaft

Der Markt Ruhstorf profitiert von seiner Lage innerhalb der wirtschaftsstarken Region Passau sowie von der Nähe zu Österreich.

Die Wirtschaftsstruktur ist geprägt durch:

• mittelständische Unternehmen
• Handwerksbetriebe
• produzierendes Gewerbe
• Logistik
• Gesundheitswirtschaft
• Tourismus
• Handel und Dienstleistungen

Große Arbeitgeber befinden sich unter anderem in Passau, Pocking, Bad Füssing sowie im benachbarten Oberösterreich.

Viele Bewohner schätzen daher die Kombination aus naturnahem Wohnen und kurzen Pendelwegen.

Durch die Nähe zum Bäderdreieck und zur Grenzregion entwickelt sich der Immobilienstandort seit Jahren kontinuierlich positiv und bietet langfristig stabile Perspektiven für Eigennutzer und Investoren.