Haus in München (Gartenstadt Trudering)

Zum Verkauf steht ein charmantes Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 1952 mit rund 203 m² vermietbarer Wohn-/Gewerbefläche) in bester Ortskernlage von Waldtrudering – einem Standort, der gewachsene Nachbarschaft und Zukunftsperspektive auf seltene Weise vereint. Das Anwesen verbindet Gewerbe und Wohnen unter einem Dach: Im Erdgeschoss liegt die Ladenfläche mit ca. 88,69 m² Gewerbefläche und attraktiver Schaufensterfront direkt an der belebten Wasserburger Landstraße, ergänzt um einen 2004 genehmigten Anbau mit großer Dachterrasse darüber. Im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss befinden sich insgesamt ca. 114,61 m² Wohnfläche mit 4-5 Zimmern – ca. 85,16 m² im 1. OG und ca. 29,45 m² im DG. Das Wohnen lässt sich als eine Wohnung über zwei Ebenen oder als Wohnung im 1. OG plus separates Apartment im DG organisieren. Das zentral gelegene Grundstück umfasst eine Fläche von ca. 339 m² und wird unter dem marktüblichen Durschnittspreis angeboten.
Das Haus wurde kontinuierlich ertüchtigt. Die Gas-Heizung ist von 2021. So gut wie alle Fenster u. Türen im Gebäude wurden 2006 ausgetauscht und erfüllen somit bereits die energetischen Standards von heute. Aufgrund vom Durchbruch und Anbau im EG, wurden teilweise Rohre/Leitungen direkt mit ausgetauscht bzw. erneuert sowie Wände und Decke entsprechend gedämmt.

Das Besondere ist die Entwicklungsperspektive: Die städtebauliche Rahmenplanung „Wasserburger Landstraße“ (Stadtratsbeschluss vom 05.02.2020) sieht für das Quartierszentrum Waldtrudering Gebäude mit mindestens fünf Geschossen vor; die heutige Ausnutzung des Grundstücks (GFZ rechnerisch unter 1,0) ist städtebaulich ausdrücklich als entwicklungsfähig eingestuft. Ob Eigennutzung mit Laden und Wohnen, Buy & Hold mit zwei bzw. drei Mieteinheiten, Aufstockung oder langfristige Neuentwicklung – die Nutzungsvarianten mit Kennzahlen finden Sie unter „Sonstiges“. Nach qualifizierter Anfrage stellen wir Ihnen gerne die ausführlichen Exposés mit verschiedenen Szenarien zur Verfügung.

Die Kennzahlen sprechen für sich: Der Kaufpreis von 1.390.000 € (ca. 6.837 €/m² bei ca. 203 m² Gesamtmietfläche) liegt unter dem Durchschnittsniveau für Häuser in Waldtrudering (Ø ca. 7.070 €/m², Stand 08/2026)!
Gut 70 % des Kaufpreises sind allein durch den Grund und Boden unterlegt (Bodenwert-Indikation ca. 983.000 € bei ca. 2.900 €/m², BORIS Bayern 03/2026). Im Bestand sind zu konservativen Marktmieten ca. 48.200 €/Jahr darstellbar (Laden ca. 18 €/m², Wohnen ca. 20,50–23 €/m²) direkt attraktive Renditen ohne notwendige Maßnahmen zu erzielen.

Hinweis: Das gesamte Objekt wird aktuell vom Eigentümer selbst genutzt und Bedarf daher keiner Kündigung oder Übernahme von Mietverträgen und kann somit individuell von Tag 1 gestaltet werden. Ein leerstehender Erwerb ist somit garantiert.

Erdgeschoss – Gewerbe: Ladenfläche mit ca. 88,69 m² Gewerbefläche (Verkaufs-/Ladenfläche ca. 65,33 m² + Büro/Gewerbefläche ca. 23,36 m²), zuletzt als Buchhandlung genutzt; großzügige Schaufensterfront direkt an der Wasserburger Landstraße – beste Sichtbarkeit für Einzelhandel, Büro, Praxis oder Dienstleistung; WC und Nebenräume vorhanden; 2004 genehmigter Anbau (Lokalbaukommission München, Bescheid vom 18.02.2004), Genehmigungsunterlagen inkl. Antrag und Baubeschreibung liegen vor.

1. Obergeschoss und Dachgeschoss – Wohnen: ca. 114,61 m² Wohnfläche, davon ca. 85,16 m² im 1. OG und ca. 29,45 m² im DG; 5 Zimmer, davon 2 Schlafzimmer, 2 Bäder; Balkon sowie große Dachterrasse auf dem EG-Anbau mit Blick ins grüne Umfeld der Gartenstadt; guter, flexibel nutzbarer Grundriss – als Wohnung über zwei Ebenen oder als Wohnung im 1. OG plus separates Apartment im DG.

Flächen und Unterlagen: Gesamtfläche ca. 203 m² (Laden ca. 88,69 m² Gewerbefläche, Wohnfläche ca. 114,61 m² gemäß Grundrissen, Terrasse 1. OG zu 50 %); Grundrisse aller Ebenen, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung EG-Anbau inkl. Antrag und Baubeschreibung, Grundbuchauszug, Lageplan und Flurkarte liegen vor.

Das Objekt liegt im gewachsenen Ortskern von Waldtrudering (81827 München), einem der beliebtesten Wohnviertel im Münchner Osten mit Gartenstadt-Charakter. Die Nahversorgung ist fußläufig kaum zu übertreffen: Bäckerei, Apotheke, Buchhandlung, Ärzte, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich direkt in der Ladenzeile vor Ort bzw. in 1–5 Gehminuten.

ÖPNV: Die Bushaltestelle (Linie 193) liegt wenige Schritte vor der Tür und verbindet in ca. 6–7 Minuten mit dem Bahnhof Trudering (U2, S4, S6) – zu Fuß ca. 20–25 Minuten. Die S-Bahn-Station Gronsdorf (S4/S6) ist in ca. 15–20 Gehminuten erreichbar.
In die Stadtmitte gelangt man ab Bahnhof Trudering in ca. 14–16 Minuten (S-Bahn zum Marienplatz bzw. U2 Richtung Hauptbahnhof), zum Ostbahnhof in ca. 6 Minuten. Perspektivisch sieht die städtebauliche Rahmenplanung einen zusätzlichen S-Bahn-Halt am Drosselweg in unmittelbarer Nähe vor.

Familien schätzen die Grundschule an der Turnerstraße (ca. 10 Gehminuten), das Gymnasium Trudering an der Friedenspromenade (ca. 15 Gehminuten) sowie mehrere Kitas im Umfeld. Naherholung bieten Truderinger Wald und die grünen Wohnstraßen der Umgebung; A94/A99 und die Messe München sind in wenigen Fahrminuten erreichbar.

(Gehminuten sind Circa-Angaben)

Auch das Marktumfeld überzeugt: Häuser in Waldtrudering notieren im Schnitt bei ca. 7.070 €/m², sanierte Bestandsflächen im Ortskern bei ca. 8.500 €/m², Neubau bei ca. 9.800 €/m² (Stand 08/2026). Die Preise zeigen sich seit über zwölf Monaten stabil, die Wohnungsmieten steigen moderat (ca. +2 % p. a.) – das knappe Angebot an entwicklungsfähigen Ortskern-Objekten stützt die Lagequalität zusätzlich.

Nutzungsvarianten (konservative Annahmen) – drei Wege, ein Objekt (ausführliche Exposés je Szenario auf Anfrage)

Szenario 1 – Laden + zwei Wohnungen (klassisch): Ladenfläche EG (ca. 88,69 m² Gewerbefläche), Wohnung 1. OG (ca. 85 m²) und Apartment DG (ca. 29 m²) als drei getrennt vermietbare Einheiten. Jahresmiete Bestand ca. 48.200 €, nach Modernisierungspaket ca. 53.000 €. Ideal für Eigennutzer mit Ladengeschäft und Anleger, die drei unabhängige Mietverträge schätzen; mittelfristig WEG-Aufteilung denkbar.

Szenario 2 – Laden + Maisonette (gehoben): Ladenfläche EG wie gehabt, darüber eine zusammenhängende Maisonette-Wohnung mit ca. 115 m² über 1. OG und DG in gehobener Ausführung (4-5 Zimmer, 1-2 Bäder, Balkon/Dachterrasse). Sanierung der Wohnebenen, entweder zur Selbstverwirklichung einer Traumwohnung oder zur Vermietung mit einer Miete von problemlos ca. 26 €/m² bzw. gesamt ca. 57.000 €/Jahr; Wertindikation nach Sanierung ca. 1,73 Mio. € (ca. 8.500 €/m² sanierter Bestand). Für Eigennutzer trägt die Ladenmiete (ca. 21.300 €/Jahr) einen spürbaren Teil der Finanzierung.

Alle Renditen, Werte und Margen sind indikative Modellrechnungen vor Steuern und Finanzierung (Stand 2026) – keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung, kein Verkehrswertgutachten. Die städtebauliche Rahmenplanung ist ein informelles Planungsinstrument und begründet keinen Anspruch auf Baurecht.

Disclaimer / Haftungsausschluss

Die in diesem Exposé enthaltenen Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers bzw. Dritter und wurden von uns nicht eigenständig überprüft. Für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen wir keine Gewähr; eine Haftung ist ausgeschlossen, soweit nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar. Maßgeblich sind allein die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.

Interessenten sind gehalten, sämtliche Objektangaben, insbesondere Flächen und rechtliche Gegebenheiten, eigenverantwortlich zu prüfen.

Grundrisse und Darstellungen dienen nur der Orientierung, sind nicht maßstabsgetreu und können abweichen. Eingezeichnetes Mobiliar ist nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes.

Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Inhalte dieses Exposés sind urheberrechtlich geschützt und dürfen ohne Zustimmung nicht vervielfältigt werden.

Hinweis zu Energieangaben: Die Angaben zur Heizungsanlage sowie der Energieausweis werden derzeit beschafft und unverzüglich nachgereicht; bis dahin gelten die gesetzlichen Hinweispflichten nach GEG.

Hinweis zu Szenarien und Renditen: Sämtliche genannten Szenarien, Renditen und Werte sind indikative Modellrechnungen vor Steuern und Finanzierung – keine Anlageberatung und kein Verkehrswertgutachten. Die städtebauliche Rahmenplanung ist ein informelles Planungsinstrument und begründet keinen Anspruch auf Baurecht.

Hinweis zu KI-bearbeiteten Bildern

Einzelne Bilder in diesem Exposé wurden mit künstlicher Intelligenz erstellt bzw. verändert (z. B. virtuell möbliert, entrümpelt, renoviert oder im Außenbereich aufbereitet) und sind als „KI-Visualisierung“ gekennzeichnet. Sie geben nicht den tatsächlichen Zustand des Objekts wieder, sondern dienen ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung möglicher Gestaltungen. Raumstruktur, Grundriss und Bausubstanz wurden dabei nicht verändert. Dargestelltes Mobiliar und dargestellte Ausstattung sind nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes. Maßgeblich ist allein der tatsächliche Zustand des Objekts.

Als „KI-optimiert“ gekennzeichnete Bilder wurden lediglich fototechnisch aufbereitet (Belichtung, Kontrast, Schärfe). Der dargestellte Zustand des Objekts wurde dabei nicht verändert.