Einfamilienhaus freistehend in Graben

Dieses Haus ist für Menschen gemacht, die nicht einfach irgendeine Immobilie suchen, sondern einen Ort, der mit ihrer Familie wachsen darf. Auf dem außergewöhnlich großzügigen Grundstück entsteht ein Lebensraum mit Weite, Privatsphäre und der Freiheit, die eigenen Wohnideen zu verwirklichen. Statt ein bereits vollständig festgelegtes Haus „von der Stange“ zu kaufen, erhalten Sie hier eine solide Basis und die Möglichkeit, Materialien, Raumwirkung und Technik bewusst nach Ihrem Geschmack auszuwählen.
Das massiv errichtete Einfamilienhaus bietet auf zwei Vollgeschossen sowie ergänzenden Flächen im Dach- und Kellergeschoss reichlich Platz für Familienleben, Homeoffice, Gäste und Hobbys. Der großzügige Wohnbereich mit Kamin bildet einen behaglichen Mittelpunkt. Von hier führt der Weg in den lichtreichen Wintergarten, der das Wohnen zum Garten hin öffnet. Eine bodentiefe Schiebetür und die elektrische Beschattung schaffen einen fließenden Übergang zwischen Innen- und Außenraum.

Der Garten ist das besondere Herzstück dieser Immobilie. Kinder können hier spielen, entdecken und unbeschwert aufwachsen, während Erwachsene auf der Terrasse oder unter der rund 15 m² großen Pergola entspannen. Ein Gartenhaus schafft zusätzlichen Stauraum; das massive Gewächshaus eröffnet beste Voraussetzungen für Gemüse, Kräuter und eigene Gartenprojekte. Doppelgarage, großer Carport, weitere Stellflächen und eine kleine Werkstatt ergänzen das Raumangebot sinnvoll.

Viele kostenintensive Grundlagen sind bereits vorhanden oder erneuert. Das Dach wurde 2025 vollständig neu eingedeckt. Die hochwertigen zweifach verglasten Isolierfenster wurden laut Eigentümer von einem Glaser geprüft; derzeit besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Die Photovoltaikanlagen mit zusammen rund 10 kWp und der Batteriespeicher mit ca. 7 kWh bilden eine zukunftsfähige energetische Basis.

IHR HAUS – IHRE HANDSCHRIFT

Da Bodenbeläge und Innenräume ohnehin nach persönlichem Geschmack erneuert werden können, lässt sich die Modernisierung gezielt mit einer Fußbodenheizung und einer Wärmepumpe verbinden. Die technische Umsetzbarkeit wurde nach Eigentümerangaben bereits geprüft; vorhandene Versorgungsschächte erleichtern die Umsetzung.

Die Immobilie verbindet großzügige Bestandsarchitektur mit bereits erfolgten Investitionen und einer sehr guten Grundlage für einen zeitgemäßen Ausbau. Die Ausstattung kann bewusst an die Bedürfnisse Ihrer Familie angepasst werden – von einer offenen Wohnküche über familiengerechte Bäder bis zum energetisch optimierten Heizsystem.

· Neu eingedecktes Dach aus dem Jahr 2025

· Hochwertige zweifach verglaste Isolierfenster; fachlich geprüft, laut Eigentümer ohne akuten Handlungsbedarf

· Zwei Photovoltaikanlagen mit insgesamt ca. 10 kWp und Batteriespeicher mit ca. 7 kWh

· Erneuerte elektrische Hauptverteilung; Unterverteilungen in Erd- und Obergeschoss modernisierbar

· Überwiegend drei- bzw. fünfadrige Leitungen; abschließende Prüfung durch Fachbetrieb empfohlen

· Wintergarten mit bodentiefer Schiebetür und elektrischer Beschattung

· Kamin- bzw. Kachelöfen für eine wohnliche Atmosphäre

· Doppelgarage mit elektrischen Toren, großer Carport, weitere Stellflächen und Werkstattbereich

· Pergola mit ca. 15 m², Gartenhaus und großes massives Gewächshaus

· Großzügige Keller- und Abstellflächen

· Vorhandene Versorgungsschächte als gute Basis für die technische Modernisierung

Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen Wohnlage der Gemeinde Graben im Landkreis Augsburg und verbindet naturnahes Wohnen mit einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung. Gerade Familien schätzen die Kombination aus großzügigen Grundstücken, wenig Durchgangsverkehr und einer hervorragenden Infrastruktur.
Im direkten Umfeld befinden sich überwiegend Einfamilienhäuser und gepflegte Wohnbebauung. Die Nachbarschaft zeichnet sich durch ihre ruhige Atmosphäre und den hohen Freizeitwert aus.

Kindergärten sowie die Grundschule befinden sich im Ort und sind bequem mit dem Fahrrad oder teilweise sogar fußläufig erreichbar. Weiterführende Schulen stehen in den umliegenden Gemeinden und Städten zur Verfügung und sind durch den öffentlichen Nahverkehr gut angebunden.

Für den täglichen Bedarf befinden sich Supermärkte, Bäckereien, Metzgereien, Banken, Apotheken sowie Ärzte in kurzer Entfernung. Größere Einkaufsmöglichkeiten bieten Schwabmünchen, Königsbrunn und Augsburg.

Pendler profitieren besonders von der hervorragenden Verkehrsanbindung. Über die Bundesstraße B17 erreichen Sie Augsburg in kurzer Zeit sowie Landsberg am Lech und die Autobahn A96. Auch München ist dadurch gut erreichbar. Zusätzlich verfügt Graben über einen Bahnhof mit regelmäßigen Regionalbahnverbindungen in Richtung Augsburg und Buchloe.

Neben der ausgezeichneten Infrastruktur überzeugt die Umgebung vor allem durch ihren hohen Freizeitwert. Die Lechauen, zahlreiche Rad- und Wanderwege sowie weitläufige Felder und Wälder laden zu Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder entspannten Stunden in der Natur ein. Sportvereine, Tennisanlagen und vielfältige Freizeitangebote ergänzen das attraktive Wohnumfeld.

Dank der Kombination aus ruhiger Wohnlage, guter Infrastruktur, hervorragender Verkehrsanbindung und dem seltenen Entwicklungspotenzial des Grundstücks bietet diese Immobilie sowohl Eigennutzern als auch Investoren außergewöhnliche Möglichkeiten.

Auf Wunsch begleiten wir Sie auch nach dem Kauf bei der Entwicklung Ihres persönlichen Traumhauses. Gemeinsam mit erfahrenen regionalen Gewerken können ein individueller Sanierungsfahrplan, ein energetisches Konzept, Grundrissoptimierungen sowie eine belastbare Kosten- und Ablaufplanung entwickelt werden.

Eine besonders interessante Zukunftsoption ist die mögliche Abtrennung eines Grundstücksteils. Vorbehaltlich der baurechtlichen Genehmigung könnte dort später ein weiteres Zuhause für Kinder, Eltern oder Freunde entstehen. Alternativ kann ein separat veräußerbares Baugrundstück dazu beitragen, einen Teil der Modernisierungskosten zu refinanzieren.

Aktuell ist keine klassische Zentralheizung vorhanden. Die Umstellung auf eine Wärmepumpe mit Fußbodenheizung wurde nach Eigentümerangaben grundsätzlich geprüft und erscheint technisch möglich. Förderfähigkeit und konkrete Ausführung sind individuell durch Energieberatung und Fachplanung zu bestätigen. Wasserleitungen, Unterverteilungen, Sanitärbereiche und Innenoberflächen sollten im Rahmen der Modernisierung fachlich bewertet werden.

Disclaimer / Haftungsausschluss

Die in diesem Exposé enthaltenen Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers bzw. Dritter und wurden von uns nicht eigenständig überprüft. Für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen wir keine Gewähr; eine Haftung ist ausgeschlossen, soweit nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar. Maßgeblich sind allein die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.

Interessenten sind gehalten, sämtliche Objektangaben, insbesondere Flächen und rechtliche Gegebenheiten, eigenverantwortlich zu prüfen.

Grundrisse und Darstellungen dienen nur der Orientierung, sind nicht maßstabsgetreu und können abweichen. Eingezeichnetes Mobiliar ist nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes.

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Hinweis zu KI-bearbeiteten Bildern

Einzelne Bilder in diesem Exposé wurden mit künstlicher Intelligenz erstellt bzw. verändert (z. B. virtuell möbliert, entrümpelt, renoviert oder im Außenbereich aufbereitet) und sind als „KI-Visualisierung“ gekennzeichnet. Sie geben nicht den tatsächlichen Zustand des Objekts wieder, sondern dienen ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung möglicher Gestaltungen. Raumstruktur, Grundriss und Bausubstanz wurden dabei nicht verändert. Dargestelltes Mobiliar und dargestellte Ausstattung sind nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes. Maßgeblich ist allein der tatsächliche Zustand des Objekts.