Etagenwohnung in München (Land in Sonne)

HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK

• Kaufpreis Wohnung: 155.000 €
• Tiefgaragenstellplatz: 20.000 €
• Gesamtkaufpreis: 175.000 €
• Wohnfläche: ca. 81,39 m²
• Nettokaltmiete: 1.250 € / Monat bzw. 15.000 € p.a.
• Netto-Cashflow: ca. 12.117 € p.a. vor Finanzierung und Steuern
• Erbbaurecht: Laufzeit bis 2043
• Modellrechnung: bewusst ohne Restwert nach Ablauf

Diese gepflegte und bereits vermietete Wohnung bietet Kapitalanlegern die Möglichkeit, zu einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis in den Münchner Immobilienmarkt einzusteigen. Bei einer aktuellen Nettokaltmiete von 1.250 € monatlich bzw. 15.000 € jährlich steht dabei der laufende Mietcashflow innerhalb eines klar definierten Anlagezeitraums bis 2043 im Mittelpunkt.

ERBBAURECHT BIS 2043

Ein wesentlicher Bestandteil der Investition ist die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts von rund 17 Jahren bis 2043.

Nach derzeitigem Stand wird das Erbbaurecht anschließend nicht verlängert und es ist keine Ablöse bzw. Entschädigungszahlung vorgesehen. Für die wirtschaftliche Betrachtung wird daher bewusst mit einem Restwert von 0 € nach Ablauf des Erbbaurechts gerechnet.

Diese besondere Konstellation wurde bei der Preisgestaltung entsprechend berücksichtigt. Im Mittelpunkt der Investition steht somit nicht eine zukünftige Wertsteigerung oder ein Verkaufserlös, sondern der laufende Mietcashflow innerhalb der verbleibenden Laufzeit.

TRANSPARENTE KOSTENSTRUKTUR

Das Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2025 insgesamt 5.975 € p.a. Davon entfallen rund 3.092 € auf umlagefähige Betriebskosten und rund 2.883 € auf nicht umlagefähige Kosten.

Der jährliche Erbbauzins von rund 2.240 € ist bereits in den nicht umlagefähigen Kosten enthalten und wird daher nicht nochmals abgezogen.

Nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten verbleibt auf Basis der aktuellen Nettokaltmiete ein rechnerischer Netto-Cashflow von rund 12.117 € jährlich bzw. ca. 1.010 € monatlich vor Finanzierung und Steuern.

17-JAHRES-MODELLRECHNUNG

Für die langfristige Betrachtung wird mit einer jährlichen Entwicklung der Miete und der nicht umlagefähigen Kosten von jeweils 2 % p.a. gerechnet.

Unter diesen Annahmen ergeben sich über die verbleibenden 17 Jahre:

• Kumulierte Kaltmieten: ca. 300.181 €
• Kumulierte nicht umlagefähige Kosten: ca. 57.686 €
• Kumulierte Netto-Cashflows: ca. 242.495 €
• Angesetzter Restwert nach 2043: 0 €

Die Modellrechnung setzt bewusst keine Wertsteigerung der Immobilie voraus. Die Wirtschaftlichkeit wird ausschließlich anhand der laufenden Mieterträge innerhalb des verbleibenden Anlagezeitraums betrachtet.

SELBSTNUTZUNG ALS ALTERNATIVE

Auch für Selbstnutzer kann die besondere Konstellation interessant sein. Käufer mit entsprechendem Eigenkapital erhalten hier die Möglichkeit, sich zu einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis Wohnraum in München für einen klar definierten Zeitraum bis 2043 zu sichern.

Bei einer Selbstnutzung entfällt die monatliche Kaltmiete und damit auch das Risiko zukünftiger Mieterhöhungen. Laufende Eigentümerkosten wie Hausgeld und Erbbauzins bleiben selbstverständlich bestehen und können sich verändern.

Die Wohnung ist aktuell vermietet, sodass eine Selbstnutzung die vorherige Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses voraussetzt.

WOHNUNG AUF EINEN BLICK

Die ca. 81,39 m² große Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und ist bequem über einen Personenaufzug erreichbar.

Der derzeit als 2,5-Zimmer-Wohnung genutzte Grundriss lässt sich funktional auch als 3-Zimmer-Wohnung nutzen. Ein Badezimmer, ein zusätzliches Gäste-WC mit Dusche, ein Abstellraum innerhalb der Wohnung, ein separates Kellerabteil sowie der Tiefgaragenstellplatz ergänzen das Angebot.

FAZIT

Mit einem Gesamtkaufpreis von 175.000 €, einer aktuellen Jahreskaltmiete von 15.000 € und einem rechnerischen Netto-Cashflow von rund 12.117 € p.a. vor Finanzierung und Steuern bietet die Immobilie eine besondere Kombination aus vergleichsweise niedrigem Einstiegspreis und laufenden Mieterträgen in München.

Das Angebot richtet sich damit insbesondere an Kapitalanleger mit einem klar definierten Anlagehorizont bis 2043, bietet aber auch für eigenkapitalstarke Selbstnutzer eine interessante Alternative.

Hinweis: Die 17-Jahres-Betrachtung ist eine Modellrechnung auf Basis einer angenommenen Miet- und Kostenentwicklung von jeweils 2 % p.a. und stellt keine Garantie für die zukünftige Entwicklung dar. Finanzierung, individuelle steuerliche Auswirkungen, Leerstand, Sonderumlagen und außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht berücksichtigt. Die konkrete Entwicklung des Erbbauzinses richtet sich nach den Regelungen des bestehenden Erbbaurechtsvertrages.

Ausstattung:
Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und ist bequem über einen Personenaufzug erreichbar.

Die ca. 81,39 m² werden derzeit als 2,5-Zimmer-Wohnung genutzt und bieten funktional auch die Möglichkeit einer Nutzung als 3-Zimmer-Wohnung. Ein Badezimmer, ein zusätzliches Gäste-WC mit Dusche, ein Abstellraum, ein Kellerabteil sowie der eigene Tiefgaragenstellplatz runden das Angebot ab.

-Personenaufzug (barrierearmer Zugang zur Wohnung)
-Tiefgaragenstellplatz zum Kauf für 20.000€
-Separates Gäste-WC mit Dusche
-Bodenbeläge aus Fliesen und Laminat
-Abstellraum innerhalb der Wohnung
-Eigenes Kellerabteil
-Durchdachte 2,5-Zimmer-Raumaufteilung
-Gepflegter Gesamtzustand der Wohnung
-Erbpacht Restlaufzeit bis 2043
-Renditestarkes Objekt
-Die dargestellten Bilder zeigen teilweise eine digital möblierte Darstellung der Wohnung zur Veranschaulichung möglicher Einrichtungskonzepte. Die Wohnung wird bei Übergabe vollständig leer übergeben.

Die Heiterwanger Straße 34 befindet sich im gefragten Münchner Stadtbezirk Sendling-Westpark – einer gewachsenen Wohnlage im Südwesten der Landeshauptstadt, die urbanes Leben mit hohem Freizeit- und Erholungswert ideal verbindet.

Die Umgebung zeichnet sich durch eine angenehme Mischung aus ruhigen Wohnstraßen, gewachsener Infrastruktur und zahlreichen Grünflächen aus. Nur wenige Minuten entfernt lädt der weitläufige Westpark zu Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder entspannten Stunden im Grünen ein. Auch die Isarauen sowie der beliebte Flaucher sind schnell erreichbar und bieten zusätzlichen Freizeitwert.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Über die nahegelegene U-Bahn-Station Brudermühlstraße (U3) sowie weitere Busverbindungen gelangen Sie in kurzer Zeit bequem in die Münchner Innenstadt und zu allen wichtigen Knotenpunkten der Stadt.

Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Bäckereien, Restaurants und Cafés befinden sich in unmittelbarer Umgebung und sind größtenteils fußläufig erreichbar. Ebenso sind Ärzte, Apotheken, Schulen und Kindergärten in der Nachbarschaft vorhanden und unterstreichen die hohe Wohnqualität dieses Standorts.

Insgesamt bietet die Lage eine ideale Kombination aus ruhigem Wohnen, urbaner Infrastruktur und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten – perfekt für Eigennutzer wie auch Kapitalanleger.

Für weitere Informationen zu diesem außergewöhnlichem Objekt steht Ihnen Herr Nico Loy unter der Mobilfunknummer +49 172 934 0385 jederzeit gerne zur Verfügung. Um eine Zeit Verzögerung bei der Versendung des Exposés zu vermeiden, bitten wir Sie bei Ihrer Anfrage, Ihre vollständige Adresse, Telefonnummer sowie Ihre Email Adresse zu hinterlassen. Der Energieausweis kann bei der Besichtigung eingesehen werden. Provisionshinweis: 3,57% Käufer-Provision inkl. MwSt., fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Wir haben mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen (§656c BGB). Die anfallende Maklercourtage wird nach rechtskräftig abgeschlossenen Kaufvertrag über unsere Partnerin - RHD Rechnungsstelle AG - in Rechnung gestellt. Die Maklerprovision ist nach 30 Tage nach dem Beurkundungstermin zur Zahlung fällig. Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Weitere interessante Angebote finden Sie auf unserer Firmenhomepage: www.kensington-muenchen.com