Mehrfamilienhaus in Bollendorf

Ehemalige Gastronomie „Bei Anni“ mit 12 Gästezimmern und vielseitigem Entwicklungspotenzial

Die ehemalige Gastronomie „Bei Anni“ mit angeschlossenem Beherbergungsbereich bietet eine interessante Gelegenheit für Investoren, Projektentwickler und Unternehmer, die ein Objekt mit umfangreichem Entwicklungs- und Gestaltungspotenzial suchen.

Das Gebäude wurde bislang als Gastronomie mit Pension beziehungsweise Beherbergungsbetrieb genutzt. Im Obergeschoss befinden sich insgesamt zwölf ehemalige Gästezimmer. Zahlreiche Zimmer verfügen bereits über ein eigenes Badezimmer. Ein Großteil der vorhandenen Badezimmer wurde bereits modernisiert.

Die Immobilie befindet sich insgesamt in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die vorhandene Gebäudestruktur eröffnet jedoch zahlreiche Möglichkeiten für eine Sanierung, Umgestaltung und zukünftige Neuausrichtung.

Vor der Übergabe wird das Gebäude durch den Verkäufer vollständig geräumt.

Verkaufsumfang

Im Zuge des Verkaufs erfolgt eine Neuordnung der Grundstücksflächen.

Zum vorgesehenen Verkaufsumfang gehören:

Flurstück 31/26
Flurstück 31/25
Flurstück 31/23
eine noch festzulegende Teilfläche des Flurstücks 31/20

Die endgültige Größe und Abgrenzung der Teilfläche des Flurstücks 31/29 wird im Rahmen einer noch durchzuführenden Vermessung und Flurstücksteilung festgelegt.

Eigenständiger Zugang

Im Rahmen der Grundstücksneuordnung soll die Immobilie einen eigenständigen Zugang erhalten.

Der bereits links neben dem Gebäude verlaufende Weg soll hierzu mit dem Grundstück der ehemaligen Gastronomie verbunden werden. Dadurch entsteht eine separate Erschließung und eine klarere Trennung der Grundstücks- und Nutzungsbereiche.

Stellplätze

Die zur Immobilie gehörenden Stellplätze sollen künftig auf der linken Gebäudeseite angelegt werden. Dort befindet sich bereits eine grundsätzlich geeignete Freifläche.

Die Schotterung dieser neuen Stellplatzfläche wird durch den Verkäufer vorgenommen. Die hierfür entstehenden Kosten übernimmt ebenfalls der Verkäufer.

Die bereits vorhandenen Stellplätze vor dem Gebäude bleiben bestehen und sollen künftig als Gemeinschaftsfläche für das Gesamtareal genutzt werden.

Mögliche Nutzungskonzepte

Abhängig von der konkreten Planung und der erforderlichen behördlichen Genehmigung sind unter anderem folgende Nutzungskonzepte denkbar:

Hotel oder Pension
Ferienwohnungen oder Ferienapartments
Monteurzimmer
Boardinghouse
betreutes Wohnen
Wohnanlage
Kombination aus Wohnen und Gewerbe
sonstige gewerbliche Nutzung

Die tatsächliche Zulässigkeit einer Nutzungsänderung oder baulichen Veränderung ist vom Käufer eigenständig mit den zuständigen Behörden, Fachplanern und gegebenenfalls weiteren beteiligten Stellen abzustimmen.

Da noch kein fundierter Architektenplan vorliegt, wurden die Flächen mittels einer LiDAR-Kamera eingelesen:

ca. 137,36qm Nutzfläche
ca. 394qm Wohnfläche

• 10% Toleranzabzug

= ca. 354,6 qm Wohnfläche
= ca. 123,62 qm Nutzfläche

Umnutzung auf Wohnnutzung: Verhandlungssache

Bei ernsthaftem Kaufinteresse wäre der Eigentümer unter Umständen bereit, das Genehmigungsverfahren für eine Umnutzung zu Wohnzwecken zu veranlassen und die damit verbundenen Kosten zu übernehmen. Dies ist Verhandlungssache und im Einzelfall im Rahmen der Kaufverhandlung zu klären. Die Aussage stellt weder eine Zusage noch ein Angebot oder eine zugesicherte Eigenschaft dar und ist nicht Bestandteil des Kaufvertrags, solange nichts Abweichendes vereinbart wird. Eine entsprechende Vereinbarung könnte dem Käufer mehr Planungs- und Kostensicherheit verschaffen sowie den eigenen Zeitaufwand und das Genehmigungsrisiko reduzieren. Ohne eine solche Vereinbarung verbleiben die erforderliche Abstimmung mit den zuständigen Behörden und die Klärung der Nutzungsänderung beim Käufer.

Gästezimmer und vorhandene Raumstruktur

Im Obergeschoss befinden sich die ehemaligen Gästezimmer der Pension.

Zu den wesentlichen Ausstattungs- und Objektmerkmalen gehören:

insgesamt zwölf ehemalige Gästezimmer
zahlreiche Zimmer mit eigenem Badezimmer
ein Großteil der Badezimmer bereits modernisiert
vorhandene Raumaufteilung aus der bisherigen Hotel- und Gastronomienutzung
umfangreiche Möglichkeiten zur individuellen Grundrissgestaltung
großzügige Gebäudestruktur mit unterschiedlichen Entwicklungsmöglichkeiten
vollständige Räumung des Gebäudes vor der Übergabe
renovierungsbedürftiger Gesamtzustand
Modernisierungs- und Ausbaupotenzial

Die bestehende Raumaufteilung orientiert sich noch an der ursprünglichen Nutzung als Gastronomie mit angeschlossenem Beherbergungsbetrieb. Dementsprechend sind derzeit teilweise innenliegende Flure und Verkehrsflächen vorhanden.

Die im Exposé gezeigten Visualisierungen stellen beispielhaft ein mögliches Modernisierungs- und Erschließungskonzept mit einem außenliegenden Laubengang dar.

Durch einen solchen Laubengang könnten die einzelnen Räume oder zukünftigen Einheiten unmittelbar von außen erschlossen werden. Dadurch könnten Teile der bisherigen innenliegenden Flurflächen entfallen und die vorhandene Gebäudefläche effizienter genutzt werden.

Ein solches Konzept könnte insbesondere folgende Vorteile bieten:

effizientere Nutzung der vorhandenen Gebäudefläche
Verringerung innenliegender Verkehrsflächen
flexiblere Gestaltung zukünftiger Grundrisse
separate Erschließung einzelner Apartments oder Einheiten
interessante Grundlage für Ferienwohnungen, Apartments oder Monteurzimmer
modernere und offenere Außengestaltung des Gebäudes

Die Visualisierungen stellen ausschließlich unverbindliche Entwicklungsmöglichkeiten dar. Sie sind keine genehmigte Planung und keine zugesicherte Beschaffenheit der Immobilie.

Die Immobilie ist Bestandteil eines größeren Gesamtareals. Im Rahmen des Verkaufs sollen die Grundstücks- und Erschließungsverhältnisse neu geordnet werden.

Der vorgesehene eigenständige Zugang erfolgt über den bereits links neben dem Gebäude verlaufenden Weg. Dieser soll mit der zum Verkauf stehenden Grundstücksfläche verbunden werden.

Auf der linken Gebäudeseite ist zudem die Anlage der zukünftig zur Immobilie gehörenden Stellplätze vorgesehen. Die vorhandenen Stellplätze vor dem Gebäude bleiben als gemeinschaftlich genutzte Fläche des Gesamtareals bestehen.

Besonders hervorzuheben ist zudem die exzellente Lage im Grenzraum zu Luxemburg, die eine attraktive Anbindung an den luxemburgischen Arbeitsmarkt sowie eine hohe Nachfrage im Bereich Wohnen, Beherbergung und Monteurunterkünfte begünstigt.

Autobahn: nächstgelegene sinnvolle Autobahnanbindung in Richtung:

Trier/Luxemburg
Hauptbahnhof: Trier Hauptbahnhof

Flughafen: Luxemburg-Findel

Öffentlicher Verkehr: nächstgelegene Bushaltestelle im Bereich Bollendorf/Bollendorf-Pont

Einordnung für Immobilien-Profis: Umnutzung als Verhandlungsposition

Übernimmt der Verkäufer aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung das Nutzungsänderungsverfahren, würde das damit verbundene Genehmigungsrisiko nach §§ 29 ff. BauGB und dem einschlägigen Bauordnungsrecht zunächst beim Verkäufer liegen. Für den Käufer könnte dies die Planungs- und Kalkulationssicherheit erhöhen und einen ansonsten erforderlichen Risikoabschlag in der Ankaufsrechnung reduzieren. Eine Genehmigungsfähigkeit oder Genehmigung ist damit nicht zugesichert.

Ein abgeschlossenes Nutzungsänderungsverfahren könnte den Vorlauf vor Baubeginn und Vertrieb verkürzen. Dies kann sich auf Bauzeitzinsen und Kapitaldienst auswirken. Soweit vereinbart, würde der Verkäufer auch die Kosten des Verfahrens tragen, insbesondere für Bauantrag, Fachplanung und erforderliche Gutachten.

Eine genehmigte Wohnnutzung kann von finanzierenden Banken hinsichtlich Beleihung, Objektart, Rating und Zinskonditionen anders eingeordnet werden als eine gewerbliche Nutzung. Wohnungsbezogene Förderungen und KfW-Programme könnten dann grundsätzlich in Betracht kommen, sofern deren jeweilige Voraussetzungen erfüllt sind. Eine spätere Aufteilung und Einzelveräußerung nach dem Wohnungseigentumsgesetz wäre gesondert zu prüfen, könnte jedoch einen breiteren Käuferkreis erschließen.

Umfang, Kostentragung und Zeitpunkt einer vom Verkäufer veranlassten Nutzungsänderung sind ausschließlich Verhandlungsgegenstand. Sie müssen ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden, wenn sie gelten sollen. Stellplatznachweis, Brandschutz, Schallschutz, Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes und Barrierefreiheit bleiben unabhängig davon eigenständig zu prüfen.

HINWEIS ZUR KI-OPTIMIERUNG:
In diesem Exposé nutzen wir visuelle Darstellungen, die aufzeigen, wie die Immobilie – insbesondere die Garage und die Wohnräume – nach einer Modernisierung oder einem Ausbau aussehen könnten. Diese Bilder dienen als Inspiration und Planungshilfe; sie stellen keinen IST-Zustand dar.

PROVISION:
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inkl. MwSt. des beurkundeten Kaufpreises.

Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, übernehmen wir hierfür keine Gewähr. Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden und unterbindet nicht unseren Provisionsanspruch bei Zustandekommen eines Vertrages. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlung behalten wir uns Schadenersatz bis zur Höhe der Provisionsansprüche ausdrücklich vor. Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen.

Der Energieausweis wird, falls noch nicht vorliegend, von den Eigentümern nachgereicht.